Постановление от 30 января 2023 г. по делу № А41-12531/2022

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-26522/2022

Дело № А41-12531/22
30 января 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2023 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.

судей: Виткаловой Е.Н., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от истца ООО «Наран» (ОГРН <***>, ИНН <***>): ФИО2 по доверенности от 09.01.2023 года, паспорт, диплом;

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>): ФИО3 по доверенности от 22.09.2022 года;

от Министерства имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>): представитель не явился, надлежащим образом извещен,

от ГК «Автодор» (ОГРН <***>, ИНН <***>)- представитель не явился, надлежащим образом извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2022 года по делу № А41-12531/22

по иску ООО «Наран» к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области, третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, ГК «Автодор» о расторжении договора, взыскании уплаченных арендных платежей,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Наран» (далее – ООО «Наран») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (далее – Комитет) о расторжении договора аренды от 20.02.2020 № 4-КИЗ/А, о взыскании уплаченных арендных платежей за период невозможности использования земельного участка кадастровым номером 50:28:0060115:1390 в размере 3673816,14 руб. (т. 1 л.д. 2-6).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, ГК «Автодор».

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2022 года по делу № А41-12531/22 исковые требования удовлетворены в полном объеме. (т. 2 л.д. 136-139).

Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, по результатам аукциона между ООО «НАРАН» (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (арендодатель) заключен договор от 10.02.2020 № 4- КИЗ/А аренды земельного участка с кадастровым номером 50:28:0060115:1390 площадью 19481 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – склады.

Срок договора – с 10.02.2020 по 09.02.2029.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке и срок, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

После заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи участка арендатору стало известно об отсутствии доступа к земельному участку от дорог общего пользования.

Письмом от 11.03.2020 ООО «НАРАН» обратилось в Администрацию г.о. Домодедово Московской области с просьбой установить сервитут для организации проезда через соседний земельный участок с кадастровым 50:28:0060115:1382.

Письмом от 15.04.2020 Администрация г. о. Домодедово Московской области сообщила, что для проезда к земельному участку Арендатору необходимо получить технические условия на примыкание к строящейся автодороге «Местный проезд № 4, пересечение в разных уровнях «ММК-Долматово», поскольку дорога расположена в границах земельных участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленных ГК «Автодор».

Решением от 17.06.2020 Администрация г.о. Домодедово Московской области отказала в приеме документов для последующего предоставления сервитута с указанием на необходимость предоставления технических условий на обустройство примыкания к дорогам общего пользования.

Письмом исх. №23909-03 от 31.08.2021 г. ГК «Автодор» сообщила, что часть земельного участка площадью 1924 кв.м размещена в пределах кадастрового квартала 50:28:0060115 на землях, отнесенных к землям населенных пунктов, и не проходит по земельным участкам, составляющих полосу отвода автомобильных дорог А-107 и М-4 «Дон»; согласно п.1 ст.26 Федерального закона от 08.11.2007 г. №257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в РФ» для автомобильных дорог, расположенных в границах населенных пунктов, придорожные полосы не устанавливаются; предоставлением земельных участков, право собственности на которые не разграничено, осуществляется органом, в ведении которого находится территория, где они расположены. В связи с чем, ГК «Автодор» отказала в согласовании схемы присоединения подъездной дороги Земельного участка к автомобильным дорогам А-107 и М-4 «Дон».

В связи с отсутствием доступа к земельному участку от дорог общего пользования и недопустимостью проезда большегрузного транспорта через жилую застройку ООО «Наран» обратилось в к арендодателю за расторжением договора аренды от 10.02.2020 № 4-КИЗ/А и возвратом перечисленных платежей.

Письмом от 01.11.2021 КУИ Администрации городского округа Домодедово отказал в расторжении договора, указал на проведений работ по обустройству доступа к земельному участку.

Указанное обстоятельство и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ООО «Наран» было лишено возможности использования земельного участка с кадастровым номером 50:28:0060115:1390 в целях строительства и размещения складов ввиду фактических и юридических недостатков переданного в аренду имущества,

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ответчик указывает, что решение суда необоснованное.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе, о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).

Пунктом 3 ст. 39.11 ЗК РФ, определен порядок образования земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Одним из обязательных условий проведения аукциона, является "получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства" (пп. 4 п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ).

В силу пункта 8 части 4 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в случае если организатор торгов имеет намерение провести аукцион, необходимо, в том числе, получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, если наличие таких условий является обязательным условием для проведения аукциона, за исключением случаев, если земельный участок не может быть предметом аукциона в соответствии с подпунктами 1, 5 - 19 пункта 8 названной статьи.

В соответствии с подп. 26 пункта 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета).

Как следует из материалов дела в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:28:0060115:1390 и аукционной документации не имеется сведений о технических условиях обустройства примыкания от дорого общего пользования.

В выписке из ЕГРН также отсутствуют сведений об обеспечении доступа к земельному участку.

Определением от 23.06.2022 суд назначил по делу экспертизу, проведение которой поручил ООО Департамент экспертизы и оценки «Профит эксперт», эксперту ФИО4 Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Определить с выездом на место, имеется ли круглогодичный и круглосуточный проход (проезд) к земельному участку с кадастровым номером 50:28:0060115:1390 от дорог общего пользования, в том числе с использованием большегрузного транспорта, с учетом сложившейся застройки и расположения существующих автодорог? Отобразить графически. Имеется ли примыкающая автодорога к земельному участку с кадастровым номером 50:28:0060115:1390? Отобразить графически.

2) Пригоден ли земельный участок с кадастровым номером 50:28:0060115:1390 для использования по целевому назначению – склады, в том числе для строительства, если при исследовании по вопросу 1) будет установлено, что проход (проезд) к участку от дорог общего пользования ограничен?

По результатам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение № 22-С/6/2022, в котором эксперты пришли к выводам о том, что круглогодичный и круглосуточный проход (проезд) к земельному участку с кадастровым номером 50:28:0060115:1390 от дорог общего пользования, в том числе с использованием 5 55_13125295 большегрузного транспорта, с учетом сложившейся застройки и расположения существующих автодорог отсутствует. Примыкающая автодорога к земельному участку отсутствует. Земельный участок с кадастровым номером 50:28:0060115:1390 для использования по целевому назначению – склады, в том числе для строительства, в момент проведения осмотра является непригодным.

Экспертами также установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0060115:1390 занята гаражами, контейнерами, сараями, дачными домиками, принадлежащими третьим лицам.

В судебном заседании эксперт также пояснил, что существующая дорога общего пользования, находящаяся в районе расположения земельного участка с кадастровым номером 50:28:0060115:1390 (6-7 метров от участка), непригодна для подъезда, поскольку нет примыкания к спорному земельному участку. Обустройство съезда требует расширения автодороги. Существующий проход к участку представляет собой грунтовую дорогу, проход по которой зависит от погодных условий.

Названное заключение в силу положений части 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ обоснованно признано арбитражным судом первой инстанции надлежащим доказательством и оценено в совокупности с иными доказательствами.

Принимая во внимание выводы эксперта, и поскольку пунктом 17.2 Правил дорожного движения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.10.1993 № 1090, о том, что в жилой зоне запрещаются сквозное движение механических транспортных средств, учебная езда, стоянка с работающим двигателем, а также стоянка грузовых автомобилей с разрешенной максимальной массой более 3,5 т вне специально выделенных и обозначенных знаками и (или) разметкой мест, суд обоснованно указал, что доступ к земельному участку с кадастровым номером 50:28:0060115:1390 отсутствует, земельный участок является непригодным к использованию по целевому назначению – для строительства и размещения складов.

Таким образом, по договору аренды от 10.02.2020 № 4- КИЗ/А предоставлен участок, имеющий существенные недостатки, наличие сведений о которых в аукционной документации могли оказать влияние на решение арендатора об участии в торгах на право заключения договора аренды данного земельного участка.

При данных обстоятельствах требования ООО «Наран» о расторжении договора аренды обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Из пункта 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 № 305-ЭС20-7170).

Поскольку договор аренды предполагает наличие взаимных (встречных) прав и обязанностей сторон, в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Поскольку судом установлено, что в период действия договора аренды от 10.02.2020 № 4-КИЗ/А ООО «Наран» было лишено возможности использования земельного участка с кадастровым номером 50:28:0060115:1390 в целях строительства и размещения складов ввиду фактических и юридических недостатков переданного в аренду имущества, суд обоснованно указал, что перечисленная арендная плата по договору подлежит возвращению арендатору.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы. Кроме того, обстоятельства, на которые указывает заявитель, являлись предметом надлежащей оценки суда первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2022 года по делу № А41-12531/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.



Председательствующий


С.В. Боровикова

Судьи


Е.Н. Виткалова

М.И. Погонцев