Постановление от 19 марта 2025 г. по делу № А60-3139/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-481/25

Екатеринбург 20 марта 2025 г. Дело № А60-3139/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Лазарева С. В., судей Краснобаевой И. А., Полуяктова А. С.

при ведении протокола помощником судьи Поповой Е.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.08.2024 по делу № А60-3139/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании 18.03.2025 посредством вебконференц-связи принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 17.11.2021 № 92 АА 0982992).

В Арбитражный суд Уральского округа явились представители:

общества с ограниченной ответственностью «Доброслав» – ФИО3 (доверенность от 01.09.2025 № 19); ФИО4 (доверенность от 17.02.2025 № 107).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, предприниматель ФИО1) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Доброслав» (далее - ответчик, общество «Доброслав») о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 17.08.2023 № 6.

Общество «Доброслав» заявило встречный иск об обязании предпринимателя ФИО1 передать в аренду часть нежилого

помещения, взыскании неустойки в размере 31 000 руб., просит продолжить начисление неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.08.2024 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен, на предпринимателя ФИО1 возложена обязанность передать обществу «Доброслав» часть нежилых помещений, с предпринимателя ФИО1 взыскана неустойка в размере 31 000 руб. с продолжением начисления неустойки по день фактического исполнения решения суда, но не более 157 500 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что с октября 2023 года спорное недвижимое имущество, являющееся объектом договора аренды, передано в аренду иному лицу – обществу с ограниченной ответственностью «Апекс плюс» (далее – общество «Апекс плюс»). Договор аренды прошел соответствующую государственную регистрацию, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, дата государственной регистрации: 02.11.2023, номер государственной регистрации: 91:04:001005:315-92/002/2023-7, срок действия договора аренды – 6 лет. Данное обстоятельство делает неисполнимыми решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.08.2024 по настоящему делу и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2024 в части передачи объекта по договору аренды, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене. Указанная позиция предпринимателя ФИО1 соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пункту 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019), так как действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, в том числе предъявлением требования, предусмотренного статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предприниматель ФИО1 также указывает, что по состоянию на 28.01.2025, у общества «Доброслав» не имелось доступа к помещению, определенному договором аренды, то есть, ответчик не осуществлял никаких подготовительных и/или ремонтных работ в целях приведения помещения в состояние, позволяющее осуществлять арендатору деятельность, обусловленную пунктом 1.3 договора, соответственно, не затрачивал время и денежные средства на подготовку помещения, что подтверждает отсутствие

реального ущерба, которое могло бы подлежать возмещению с истца. Как отмечает податель жалобы, нельзя полностью возлагать риск изменения обстоятельств на арендодателя, если арендатор, имея коммерческий интерес в договоре, не принял необходимых мер для проверки и обеспечения соответствия объекта его нуждам.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Доброслав» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, что 17.08.2023 между предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и обществом «Доброслав» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 6 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения общей площадью 450 квадратных метров, входящее в состав нежилого здания общей площадью 673 квадратных метров, находящееся по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, Нахимовский р-н, ул. Тарутинская зд. 36а, с кадастровым номером: 91:34:001005:315 (далее по тексту «помещение»), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли Арендатором. Расположение Помещения указано в Приложении № 1 к настоящему Договору и выделено маркером на плане (пункт 1.1 договора).

Как указывает истец, между сторонами не был подписан акт приема-передачи объекта аренды, то есть фактически объект аренды арендатору не передавался, также арендатором не были совершены в пользу арендодателя никакие платежи по данному договору.

В соответствии с пунктом 2.1.3 договора арендодатель обязан обеспечивать помещение теплоснабжением, водоснабжением (холодным - нормативным давлением не менее 0,03 МПа и не более 0,60 МПа в объеме не менее 20 кубических метров в месяц, горячим - путем установки бойлера объемом не менее 100 л.), водоотведением, электроснабжением мощностью не менее 50 кВт.

Согласно договору с обществом с ограниченной ответственностью «Севэнергобыт» мощность электроснабжения на данном объекте составляет максимум 10кВт, увеличение мощности является дорогостоящей и длительной операцией. Увеличения мощности на других объектах арендодателя занимает в среднем до двух лет.

В соответствии с пунктом 1.9 договора арендодатель обязуется в срок не позднее 6 (шесть) календарных месяцев, с даты подписания настоящего договора изменить вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено помещение, на вид разрешенного использования - для объектов торговли (Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м), стороны согласовали, что данный пункт, является существенным условием договора. В случае несоблюдения данного условия, договор, может быть, расторгнут арендатором в одностороннем порядке, путем направления письменного уведомления Арендодателю.

В соответствии с пунктом 4.3 договора в случае уклонения арендодателя от государственной регистрации договора в течение 40 (Сорока) дней с даты подписания договора, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора.

В этом случае, руководствуясь статьей 406.1. Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны предусмотрели, что арендодатель обязан безоговорочно возместить арендатору все имущественные потери последнего в течение 10 рабочих дней с даты выставления соответствующего требования арендатором.

Как указывает истец, в городе Севастополе добавление (внесение изменений) ВРИ занимает более 1 года, договор аренды не прошел государственную регистрацию до настоящего времени, то есть более 40 (сорока) дней.

Договор содержит пункт 2.1.21, согласно которому в случае расторжения договора по инициативе арендодателя (за исключением расторжения по пункту 5.2 договора), по статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации или по инициативе арендатора на основании пункта 5.5 договора, стороны, предусмотрели, что арендодатель обязан безоговорочно возместить арендатору все имущественные потери последнего, а также расходы на произведенные в помещении ремонтно-строительные работы, с учетом амортизации 18%, с учетом подтверждающих документов.

Понимая, что выполнение условий договора, в том числе существенных, не представляется возможным, в том числе в результате ограничений на поставку строительных материалов, учитывая, что на данный момент арендатор не понес никаких имущественных потерь, истец направил 20.09.2023 арендатору предложение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 17.08.2023 № 6, что подтверждается доказательством об отправке.

Не получив ответа, истец 05.10.2023 повторно направил претензию с требованием рассмотреть предложение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 17.08.2023 № 6 и предоставить соответствующий ответ в течение 15 (пятнадцати) дней с момента получения претензии. Также арендатор был проинформирован о том, что в случае не предоставления ответа в течение установленного срока, арендодатель будет вынужден обратиться в суд.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, пункт 5.3 договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.

Возражая против удовлетворения заявленного иска, ответчик заявил встречный иск об обязании передать в аренду часть нежилого помещения, взыскать неустойки.

В обоснование встречных исковых требований ответчик указал, что в соответствии с пунктом 2.1.1 договора аренды, в течение 6 (шести) месяцев с момента заключения договора арендодатель обязан предоставить арендатору право доступа в помещение на период проведения арендатором

подготовительных и/или ремонтных работ в целях приведения помещения в состояние, позволяющее осуществлять арендатору деятельность, обусловленную пунктом 1.3 договора. Помещение, полностью соответствующее пункту 1.3 договора и требованиям приложения № 3 к договору, арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема- передачи (форма которого согласована в приложении № 2 к настоящему договору). Днем приема передачи нежилого помещения считается день подписания акта приема-передачи. Помещение передается арендодателем чистым, с проведенной генеральной уборкой, освобожденным от строительного и прочего мусора. В помещении должны быть установлены приборы учета электроэнергии и водоснабжения.

В срок до 17.02.2024 арендодателем помещение арендатору передано не было, право доступа предоставлено не было, предусмотренная пунктом 2.1.1 договора обязанность не выполнена.

В силу пункта 4.2 в случае нарушения арендодателем срока передачи нежилого здания, установленного пунктом 2.1.1. договора, он выплачивает арендатору неустойку в размере 1000 (одна тысяча) рублей за каждый день просрочки до момента его фактической передачи, но не более чем 50% от суммы, указанной в пункте 3.1 настоящего договора.

Поскольку помещение на дату 17.02.2024 не передано арендатору, истцом по встречному иску начислена неустойка в размере 31 000 руб. за период с 18.02.2024 по 20.03.2024 с продолжением начисления неустойки по день фактического исполнения решения суда.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для расторжения договора по требованию арендодателя. Удовлетворяя встречный иск, суд установил, что в предусмотренные договором аренды сроки помещение арендатору не передано, нарушение данного условия является основанием для начисления неустойки.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами согласился, оснований для отмены решения не установил.

Суд округа полагает принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Частью 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что независимо от доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой и апелляционной инстанций нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса основанием для

отмены решения арбитражного суда первой инстанции, постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

При рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций предприниматель ФИО1 ссылался на то, что с октября 2023 года спорное недвижимое имущество, являющееся объектом спорного договора аренды, передано в аренду иному лицу – обществу с ограниченной ответственностью «Апекс плюс» (далее – общество «Апекс плюс»). Договор аренды прошел соответствующую государственную регистрацию, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, дата государственной регистрации: 02.11.2023, номер государственной регистрации: 91:04:001005:315-92/002/2023-7, срок действия договора аренды – 6 лет.

Судом первой инстанции арендатор – общество «Апекс плюс», с которым заключен договор аренды спорного недвижимого имущества, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, Нахимовский р-н, ул. Тарутинская зд. 36а, с кадастровым номером: 91:34:001005:315, к участию в деле не привлечен, в то же время в обжалуемых судебных актах сделаны выводы о возложении обязанности на предпринимателя ФИО1 передать обществу «Доброслав» часть нежилых помещений, находящихся во владении общества «Апекс плюс».

С учетом изложенного в данном случае следует признать, что судами приняты судебные акты, которыми непосредственно затрагиваются права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле.

Принимая решение по существу спора без участия указанного лица в его рассмотрении, суд первой инстанции, по существу, принял судебный акт о его правах и обязанностях, поскольку общество «Апекс плюс» уже является арендатором вышеуказанного помещения, что в соответствии с положениями пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены судебного акта.

Указанное нарушение суда первой инстанции норм процессуального права не исправлено судом апелляционной инстанции, что не соответствует требованиям части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 названного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

В связи с установлением судом округа допущенных судом первой инстанции нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации, которые не были устранены апелляционным судом, состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, при новом рассмотрении необходимо разрешить вопрос о подсудности дела.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, рассматриваемый спор касается исполнения договора аренды недвижимого имущества от 17.08.2023 № 6 – а именно, части нежилого помещения общей площадью 450 квадратных метров, входящее в состав нежилого здания общей площадью 673 квадратных метров, находящееся по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, Нахимовский р-н, ул. Тарутинская зд. 36а, с кадастровым номером: 91:34:001005:315.

Из представленных доказательств усматривается, что, несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, стороны не преодолели разногласия по передаче предмета договора, в связи с чем инициировано обращение предпринимателя ФИО1 за судебной защитой с целью расторжения договора аренды с обществом «Доброслав». Последний также обратился в суд со встречным исковым заявлением об обязании арендодателя передать ему спорный объект недвижимости ввиду своей заинтересованности в этом.

Подсудность дел арбитражным судам определяется по особым правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

По общему правилу иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по адресу или месту жительства ответчика (статья 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем положениями статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена исключительная подсудность дел по искам о правах на недвижимое имущество, которые предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

При этом перечень исков, приведенный в указанном разъяснении, не является исчерпывающим, поскольку для исков о любых правах на недвижимое имущество установлена исключительная подсудность по месту

нахождения этого имущества, о чем Верховный Суд Российской Федерации указал в постановлениях Президиума от 30.11.2016 № 11ПВ16 и № 14ПВ16.

Как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», на основании части 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста, о признании права на недвижимое имущество отсутствующим. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлекут необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество», согласно которым в соответствии с частью 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества. К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается

заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из представленного сторонами в материалы дела договора аренды, срок аренды объекта недвижимости установлен сторонами продолжительностью в 10 лет с момента государственной регистрации указанного договора.

В соответствии с пунктом 4.3 договора в случае уклонения арендодателя от государственной регистрации договора в течение 40 (сорока) дней с даты подписания договора, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора.

Следовательно, спорный договор аренды в случае урегулирования судами возникших между ними разногласий в силу приведенных выше норм права подлежал бы обязательной государственной регистрации как сделка с объектом недвижимости, влекущая ограничение (обременение) вещного права на него.

Таким образом, заявленные сторонам требования по первоначальному и встречному искам, предметом которых является расторжение/исполнение договора аренды, подлежащего государственной регистрации, согласно пункту 1 Постановления ВАС РФ № 54 относятся к спорам о правах на недвижимое имущество и в силу части 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должны рассматриваться арбитражным судом по месту нахождения нежилого помещения.

Кроме того, спорный объект недвижимости является предметом договора аренды, заключенного с обществом «Апекс плюс». Этот договор прошел соответствующую государственную регистрацию, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, дата государственной регистрации: 02.11.2023, номер государственной регистрации: 91:04:001005:315-92/002/2023-7, срок действия договора аренды – 6 лет. По результатам рассмотрения настоящего дела может гипотетически возникнуть необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

Соответственно, при новом рассмотрении дела суду необходимо определить круг участвующих в деле лиц, разрешить вопрос о привлечении к участию в деле арендатора – общества «Апекс плюс», а также следует рассмотреть вопрос о передаче дела по подсудности с учетом требований статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотреть спор в соответствии с законом.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.08.2024 по делу № А60-3139/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2024 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.В. Лазарев

Судьи И.А. Краснобаева

А.С. Полуяктов