Решение от 25 декабря 2019 г. по делу № А40-234985/2015

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-234985/15-54-1623
26 декабря 2019 г.
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2019 г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи: Голоушкиной Т.Г.

членов суда: единолично

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ООО «Торговое предприятие «Гарнец»

о взыскании 7010893,09 руб., расторжении договора, выселении

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по дов. № 33-Д-1049/18 от 30.11.2018 года;

от ответчика: ФИО3 по дов. № б/н от 17.12.2019 года;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Торговое предприятие «Гарнец» о взыскании 7 010 893 руб. 09 коп., том числе 6 547 877 руб. 35 коп. долга за период с 01.07.2014г. по 30.11.2015г., 463 015 руб. 74 коп пени за период с 06.07.20154г. по 30.11.2015г. за просрочку спорных платежей, о расторжении договора аренды нежилого помещения № 08-00538/97 от 03.07.1997 площадью 354,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> (подвал, пом. III, комн. 1-13, 15-17, 1 этаж пом. III, комн. 1, 3-14), заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Торговое предприятие «Гарнец» о выселении ответчика из указанного объекта недвижимости и передаче помещений в освобожденном виде Истцу (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Требования заявлены со ссылкой на ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 октября 2018 года, с учетом определения об исправлении опечатки от 14 ноября 20918 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2019 года, производство по делу в части выселения арендатора из нежилого помещения прекращено в связи с принятием судом отказа истца от указанного требования; заявленные требования удовлетворены в части взыскания задолженности в сумме 4 311 653,87 руб., неустойки в сумме 212 527,48 руб., а также расторжения договора аренды от 03.07.1997 № 08-00538/97; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08 июля 2019 года решение Арбитражного суда города Москвы от 10 октября 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2019 года по делу № А40-234985/15 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При направлении дела на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал, что суду следует правильно распределить между сторонами бремя доказывания, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, расторгнут ли в настоящее время договор аренды от 03.07.1997 № 8-538/97, каков порядок изменения ставки арендной платы по условиям спорного договора, требуется ли направление уведомления об изменении ставки арендной платы в адрес арендатора, направлялись ли соответствующие уведомления с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы в адрес арендатора в период с 2015 по 2017 годы, соответствует ли указанный в уведомлениях размер арендной платы за указанный период, в случае их направления арендатору, правилам, установленным Постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП и 809-ПП, в редакциях, применимых к спорным правоотношениям, наличие/отсутствие задолженности по арендной плате за заявленный в иске период, размер задолженности при ее наличии; проверить доводы ответчика о недействительности (ничтожности) спорного договора аренды (статьи 125, 209, 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании в части требования о выселении ООО «Торговое предприятие «Гарнец» из нежилого помещения площадью 354,3 кв.м. (подвал, пом. III, комн. 1-13, 15-17, 1 этаж пом. III, комн. 1, 3-14), расположенного по адресу: <...> истец поддержал заявление об отказе от иска.

Согласно ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Поскольку настоящий отказ не противоречит законам и иным нормативно-правовым актам, а также не противоречит правам других лиц, суд считает его подлежащим принятию на основании ч. 5 ст. 49 АПК РФ. Отказ от иска подписан уполномоченным представителем истца, не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Последствия прекращения производства по делу в части, предусмотренные ст.ст. 150, 151 АПК РФ, истцу известны.

На основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

В судебном заседании в остальной части истец исковые требования поддержал в полном объеме со ссылкой на приведенные обстоятельства и имеющиеся доказательства.

Представитель ответчика просит в удовлетворении иска отказать.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил.

03 июля 1997 между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (Арендодатель, истец) и Обществом с ограниченной ответственностью Торговое Предприятие" Гарнец" (Арендатор, ответчик) был заключен Договор на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы № 08-538/97, согласно условиям которого, Арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение площадью 354,3 кв.м. (подвал площадью 162,7 кв.м: пом. III, комн.1-13, 15-17, 1 этаж площадью 191,6 кв.м: пом. Ш, комн. 1,3-14), расположенное по адресу: <...> для использования под магазин (продуктовый).

Срок действия договора установлен с 09.06.1997 г. по 27.01.2019 г. (п. 2.1 Договора).

Указанный объект недвижимости общей площадью 354,3 кв.м принадлежит на праве собственности городу Москве (запись в ЕГРН от 25.12.2008 № 77-77-07/056/2008-815).

Согласно п. 5.1 Договора, за указанное в разделе 1 договора аренды помещение Арендатор ежеквартально с оплатой не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала (не позднее 5-го числа каждого месяца при помесячной оплате) вносится арендная плата на специальный счет Москомимущества по аккумуляции платежей за аренду нежилого фонда.

По условиям дополнительного соглашения от 06.03.2008 года к договору, в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке.

Арендодатель сообщает Арендатору заказным письмом с уведомлением о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размеров и сроков платежа. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления.

С 01.01.2013 г. арендная плата по договору установлена Департаментом городского имущества г. Москвы в размере 3 500 руб. за 1 кв.м. в год.

Уведомлением № 33-А-51366/14-(0)-0 от 14.01.2014 г. Департамент городского имущества города Москвы известил ООО ТП «Гарнец» об установлении арендной платы в размере 15 540 руб. за 1 кв.м. в год без НДС, начиная с 01.07.2014г., обосновав данное изменение Постановлениями Правительства г. Москвы от 25.12.2012 г. № 800-ПП и № 809-ПП.

Как указывает Истец, Ответчик в нарушение принятых обязательств оплату арендных платежей за период 01.07.2014 года по 30.11.2017 года не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 6 547 877 руб. 35 коп.

Вместе с тем, в материалы дела истцом был представлен расчет, в соответствии с которым задолженность за период 01.07.2014 года по 30.11.2017 года составляет 4 311 653,87 руб., в связи с перерасчетом арендной платы с учетом решения Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2015 года по делу № А40-209525/14.

Согласно п. 6.1 Договора, при неуплате Арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

За ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей Истцом начислена неустойка за период с 06.07.2014 года по 30.11.2015 года в размере 463 015 руб. 74 коп.

Вместе с тем, в материалы дела истцом был представлен расчет, в соответствии с которым задолженность за период с 06.07.2014 года по 30.11.2015 года составляет 212 527,48 руб., в связи с перерасчетом арендной платы с учетом решения Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2015 года по делу № А40-209525/14.

Учитывая, что оплата долга за спорный период от Арендатора не поступила, истцом заявлен настоящий иск.

Ответчик с предъявленными требованиями не согласился, представил письменный отзыв на иск, в котором указывает на необоснованность расчета задолженности за спорный период исходя из ставки арендной платы в размере 15 540 руб. за 1 кв.м. в год, так как судом признан действующим на 2014 год Расчет арендной платы от 24.09.2013 г., подписанный Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО ТП «Гарнец» и являющимся неотъемлемой частью договора аренды № 8-538/97 от 03 июля 1997 года.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые ссылается в качестве основания своих требований или возражений.

При направлении дела на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал, что суду следует учесть изложенное, правильно распределить между сторонами бремя доказывания, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, расторгнут ли в настоящее время договор аренды от 03.07.1997 № 8-538/97, каков порядок изменения ставки арендной платы по условиям спорного договора, требуется ли направление уведомления об изменении ставки арендной платы в адрес арендатора, направлялись ли соответствующие уведомления с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы в адрес арендатора в период с 2015 по 2017 годы, соответствует ли указанный в уведомлениях размер арендной платы за указанный период, в случае их направления арендатору, правилам, установленным Постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП и 809-ПП, в редакциях, применимых к спорным правоотношениям, наличие/отсутствие задолженности по арендной плате за заявленный в иске период, размер задолженности при ее наличии; проверить доводы ответчика о недействительности (ничтожности) спорного договора аренды (статьи 125, 209, 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом указаний суда кассационной инстанции, суд пришел к следующим выводам.

Претензией от 17.07.2018 №33-6-129512/18-(0)-1 (т.1, л.д.153) Департамент предложил ответчику расторгнуть договор аренды нежилого помещения по адресу: <...>, освободить занимаемое помещение и сдать его по акту приема-передачи.

Заявлением от 07.08.2018 вх.ДГИ-151695/18 (т. 1, л.д. 159) ответчик принял предложение Департамента о расторжении.

Уведомлением от 23.08.2018 №ДГИ-1-63496/18-1 направил в адрес ответчика дополнительное соглашение о расторжении договора аренды.

04.09.2018 между сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения (здания, сооружения) находящегося в собственности города Москвы (т.1, л.д.109), в соответствии с которым ответчик передал Департаменту нежилое помещение площадью 354,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> (подвал, пом. III, комн. 1-13, 15-17, 1 этаж пом. III, комн. 1, 3-14).

06.09.2018 ответчик ответил (т.1 л.д.156) на уведомление Департамента, указав, что считает договор аренды расторгнутым и нет необходимости в оформлении дополнительного соглашения о расторжении договора аренды.

С даты подписания акта приема-передачи ответчик фактически не осуществлял пользование арендованным имуществом, поскольку спорное помещение было передано арендатором арендодателю по двустороннему акту от 04.09.2018 (т.1, л.д.109). Составление указанного акта фактически направлено на прекращение договорных отношений по взаимному согласию.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что договор аренды от 03.07.1997 № 8-538/97 расторгнут, в связи с чем требования о расторжении указанного договора удовлетворению не подлежат.

Что касается порядка изменения ставки арендной платы по условиям спорного договора, требуется ли направление уведомления об изменении ставки арендной платы в адрес арендатора, направлялись ли соответствующие уведомления с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы в адрес арендатора в период с 2015 по 2017 годы суд пришел к следующим выводам.

Дополнительным соглашением от 06.03.2008 (т.2, л.д.21-23) к договору аренды №08-00538/97 от 03.07.1997 стороны договора установили, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы Стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. Арендодатель сообщает Арендатору заказным письмом с уведомлением о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размеров и сроков платежа. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления.

При исследовании представленных в материалы дела доказательств, судом установлено, что решением Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2015 года по делу № А40-209525/14, вступившим в законную силу 23 мая 2015 года судом удовлетворен иск ООО ТП «Гарнец», признан действующим на 2014 год расчет арендной платы от 24.09.2013 г., подписанный Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО ТП «Гарнец» и являющимся неотъемлемой частью договора аренды № 8-538/97 от 03 июля 1997 года.

Согласно ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, в соответствии с решением Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2015 года по делу № А40-209525/14 на 2014 год действовала ставка 3500 руб. за кв.м. в год.

Относительно ставки на 2015 год, суд установил следующее.

В материалы дела представлено уведомление от 24.12.2014 №33-А-128624/14-(0)-0, по информации с сайта Почты России об отслеживании почтового отправления с идентификатором 10938981403985 уведомление получено ответчиком 16.01.2015.

В соответствии с указанным уведомлением рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента дефлятора в 2015 году (руб./кв.м. в год): 17 094 руб.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Однако в силу п. 2.4 Постановления Правительства г. Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 г., по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пунктах 1, 1(1) настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине готовой ставки арендной платы с даты, указанной в соответствующем уведомлении Департамента городского имущества города Москвы, но не ранее чем через два месяца с даты направления такого уведомления.

В направленном уведомлении Ответчику отсутствует информация о централизованном изменении арендной платы, и к уведомлению не было приложено заключение независимого оценщика о рыночной ставке арендной платы и расчет, предусмотренный п. 2.4 Постановления Правительства города Москвы N 800-ПП от 25.12.2012 г. Более, того уведомление не содержит даже указания на заключение независимого оценщика и расчет суммы арендной платы.

Определением от 28.11.2019 суд предложил истцу обосновать ставку арендной платы на 2015 год, а также представить доводы с учётом постановления Арбитражного суда Московского округа от 08.07.2019.

Заключение независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы в материалы дела истцом представлено не было.

В уведомлении применен коэффициент дефлятор к ставке арендной платы на 2014 год. Вместе с тем, в 2014 году действовала ставка 3500 руб., как было установлено решением Арбитражного суда города Москвы от 22 апреля 2015 года по делу № А40-209525/14.

Взыскание за 2016, 2017 годы не входит в предмет рассмотрения по делу, в связи с чем уведомления об изменении ставки арендной платы за указанные периоды не исследовались.

Таким образом, суд приходит к выводу, что размер арендной платы, указанный истцом в расчете задолженности носит произвольный характер, не подтвержден допустимыми и бесспорными доказательствами и не может быть применен в расчетах по спорному договору, указанный в уведомлениях размер арендной платы за указанный период, в случае их направления арендатору, не соответствует правилам, установленным Постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП и 809-ПП, в редакциях, применимых к спорным правоотношениям.

Вместе с тем, как следует из доказательств, имеющихся в материалах дела, арендатор своевременно вносил арендную плату в ранее согласованном сторонами размере за спорный период, в связи с чем, суд считает, что у арендатора отсутствует задолженность по основному долгу, а также право на взыскание неустойки.

Относительно доводов ответчика о недействительности (ничтожности) спорного договора аренды (статьи 125, 209, 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации) суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2017 по делу А40-100826/17-6-957, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07.06.2018, отказано в удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью Торговое Предприятие" Гарнец" о признании договора аренды от 03.07.1997 года № 8-538/97, заключенного между сторонами недействительным в части аренды нежилых помещений площадью 162,7 кв.м, расположенных в подвальном этаже жилого дома по адресу: <...>.

Согласно ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

В соответствии с частью 2 статьи 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если не приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения полностью или в части, либо производство по делу прекращено, арбитражный суд принимает судебный акт о полном или частичном прекращении взыскания по отмененному в соответствующей части судебному акту.

По смыслу положений статьи 325 названного Кодекса поворот исполнения судебного акта позволяет восстановить права ответчика, которые были нарушены в результате исполнения судебного акта, впоследствии отмененного судом вышестоящей инстанции.

Поскольку при новом рассмотрении настоящего дела истцу отказано в удовлетворении требования, с учетом положений части 2 статьи 325 АПК РФ взыскание по исполнительным листам серии ФС № 032877123 от 31.05.2019 года, выданным на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 10.10.2018 года по делу № А40-234985/15-54-1623 подлежит прекращению.

Суд, руководствуясь ст.ст. 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314,407, 606, 614 ГК РФ и ст.ст. 4, 65, 69, 75, 110, 123, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Принять отказ от иска в части требования о выселении ООО «Торговое предприятие «Гарнец» из нежилого помещения площадью 354,3 кв.м (подвал, пом. III, комн. 1-13, 15-17, 1 этаж пом. III, комн. 1, 3-14), расположенного по адресу: <...>.

Производство по делу в указанной части прекратить.

В остальной части иска отказать.

Прекратить взыскание по исполнительному листу серии ФС № 032877123 от 31.05.2019 года, выданному на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 10.10.2018 года по делу № А40-234985/15-54-1623.

Решение может быть обжаловано в течении месяца с момента принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Т. Г. Голоушкина