Постановление от 23 апреля 2025 г. по делу № А10-1128/2024

Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, 145, Чита,  672007, http://4aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А10-1128/2024
г. Чита
24 апреля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2025 года


Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Марковой О.А., судей Венедиктовой Е.А, Ниникиной В.С.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребеньковой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 03 февраля 2025 года по делу № А10-1128/2024 по исковому заявлению муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Феликс Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), к акционерному обществу «Бурятхлебпром» (ОГРН <***>, ИНН <***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Айсберг-СК» (ОГРН <***>, ИНН <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Территория вкуса» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

представителя муниципального учреждения «Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» - ФИО2 по доверенности от 24.06.2024 №64;

представителя АО «Бурятхлебпром» - ФИО3 по доверенности от 31.05.2023 №9/512,

установил:

муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (далее – Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Феликс Плюс» (далее – ООО «Феликс Плюс»), акционерному обществу «Бурятхлебпром» (далее – АО «Бурятхлебпром»), обществу с ограниченной ответственностью «Айсберг-СК» (далее – ООО «Айсберг-СК»), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО4 о), обществу с ограниченной ответственностью «Территория вкуса» (далее – ООО «Территория вкуса») о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 307 от 26.12.2011; освобождении земельного участка, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул. Гагарина, остановка «Одон», площадью 133 кв. м, с кадастровым номером 03:24:023106:87 и передачи его по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 03 февраля 2025 года в удовлетворении отказано.

Истец, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить  и принять новый судебный акт.

Из апелляционной жалобы следует, что ответчики используют земельный участок с грубым нарушением условий договора аренды, размещая в павильоне «Отличные наличные», устранив нарушения только в ходе судебного заседания в Арбитражном суде, также Комитет неоднократно приводил довод о том, что ответчики, а именно «Айсберг-СК», и ООО «Территория вкуса» не исполняют обязательства по оплате за пользование земельным участком, осуществляя деятельность, но не производя арендную плату за пользование земельным участком.

Полагает, что суд необоснованно пришел к выводу о том, что Комитет не имеет права на судебную защиту, поскольку допущенное нарушение устранено арендатором в разумный срок.

Считает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что Истцом не были представлены доказательства, использования спорного земельного участка, путем размещения нестационарных торговых объектов, в которых реализовывались бы товары, оказывались услуги с нарушениями Постановления Администрации г. Улан-Удэ от 22.11.2022 № 245 «Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Улан-Удэ».

У истца имеются законные основания требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка и освобождении спорного земельного участка

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Бурятхлебпром» просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей ООО «Феликс Плюс», ООО «Айсберг-СК», ИП ФИО4, ООО «Территория вкуса» в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Океан» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 307 от 26.12.2011, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду участок из категории земель - земли населенных пунктов, местоположением: г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул. Гагарина, остановка «Одон», площадью 133 кв. м, именуемый в дальнейшем «участок», на срок с 26.12.2011 по 25.11.2012 (пункт 1.1 договора).

Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка. Кадастровый паспорт земельного участка является составной и неотъемлемой частью договора (пункт 1.2 договора).

Участок предоставляется для размещения временного объекта (остановочный комплекс) (пункт 1.3 договора).

Кадастровый номер земельного участка 03:24:023106:87 (пункт 1.4 договора).

К моменту подписания договора арендатор произвел осмотр принимаемого в пользование участка и ознакомлен со всеми его характеристиками, в том числе с недостатками, и претензий по его состоянию к арендодателю не имеет (пункт 1.6 договора).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3 договора арендная плата исчисляется с 26.12.2011. Размер арендного платежа, выплачиваемого арендатором, составляет 14 239 рублей 27 копеек за год, в том числе ежемесячно 1 186 рублей 61 копейка. Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца.

В пункте 5.4 договора указаны основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а именно: неисполнение арендатором обязательств условий договора; использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением; если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату; предоставление участка во временное пользование, субаренду третьим лицам без согласия арендодателя; передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам без согласия арендодателя; неиспользование земельного участка в течение года после заключения договора; по другим основаниям в соответствии с действующим законодательством.

Договор подписан сторонами без разногласий, скреплен печатями сторон.

06.09.2022 между ООО «Океан» (арендатор-1) и ООО «Феликс Плюс», АО «Бурятхлебпром», ООО «Айсберг-СК», ИП ФИО4, ООО «Территория вкуса» (далее именуемые – арендаторы-2) подписан договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 307 от 26.12.2011 (л.д. 11). По условиям договора от 06.09.2022 арендатор-1 в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации передает права и обязанности по договору аренды № 307 от 26.12.2011, а арендаторы-2 принимают указанные права и обязанности.

В соответствии с пунктом 3 договора от 06.09.2022 внесение арендной платы с 01.10.2022 производится арендаторами-2 солидарно.

Договор о передаче прав и обязанностей от 06.09.2022 согласован с Комитетом, о чем имеется отметка на договоре.

Земельный участок передан арендатором-1 к арендаторам-2 по передаточному акту от 06.09.2022 (л.д. 12).

В претензии исх. № 12-45-И236/2023 от 24.01.2023 (л.д. 15-16) Комитет указал, что 13.12.2022 Комитетом совместно с Комитетом по транспорту, потребительскому рынку и предпринимательству Администрации г. Улан-Удэ, Администрацией Железнодорожного района г. Улан-Удэ проведено обследование по вопросам соответствия внешнего вида, площади и специализации нестационарного торгового объекта, в ходе которого установлено, что в торговом павильоне «Отличные наличные», расположенном по адресу: <...> ост. «Одон», предоставляются банковские услуги. Таким образом, земельный участок используется не в соответствии с целевым назначением. В связи с чем, арендаторам предложено в течение 30 дней со дня получения претензии устранить выявленные нарушения. В претензии также указано, что в случае не устранения нарушения, Комитет будет вынужден обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате земельного участка по акту приема-передачи.

Считая, что земельный участок используется ответчиками с нарушением условий договора, а также в связи с ненадлежащим исполнением арендаторами - ООО «Айсберг-СК», ООО «Территория вкуса» обязательств по оплате, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, принимая решение, руководствовался положениями статей 8, 307, 309, 322, 323, 450, 452, 606, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 7, 42, 46, 83 Земельного кодекса Российской Федерации Российской Федерации, учел правовую позицию, сформулированную в пункте 23 Постановления № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя установлены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право Комитета требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, либо если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату, предусмотрено п. 5.4 договора.

При этом по смыслу норм статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Как следует из материалов дела, при подаче настоящего иска в подтверждение факта допущенных ответчиками нарушений условий договора истец ссылался на то, что ответчиками земельный участок используется с нарушением условий договора, а также в связи с ненадлежащим исполнением арендаторами - ООО «Айсберг-СК», ООО «Территория вкуса» обязательств по оплате.

Вместе с тем, предъявленное нарушение в виде расположения на спорном земельном участке павильона «Отличные наличные», размещение которого, по мнению истца, являлось нецелевым использованием земельного участка, устранено, что подтверждено представленными в материалы дела фотографиями (л.д. 52-53), оснований для квалификации допущенного ответчиками нарушения в качестве существенного не имеется.

Ввиду изложенного, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для признания ответчиков  недобросовестными контрагентами.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как верно указано судом первой инстанции, формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

Наряду с изложенным, суд апелляционной инстанции принимает во внимание недоказанность наличия для арендодателя (истца) ущерба, влекущего в значительной степени лишения того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно представленным документам, подтверждающим задолженность субарендаторов, задолженность ООО «Айсберг-СК» перед арендодателем  за период с 01.10.2022 по 13.09.2024 составила 4058,43 руб., задолженность ООО «Территория вкуса» - за период с 01.10.2022 по 13.09.2024 составила 4058,43 руб.(т.1 л.д. 83,84).

По мнению апелляционного суда, в данном случае такая мера, как расторжение договора, несоразмерна степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Кроме того, учитывая солидарную обязанность должников по оплате арендных платежей (п.3, п.6 Договора  о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Комитет имел возможность получить задолженность по оплате арендных платежей с других субарендаторов,  добросовестно оплачивающих арендную плату и заинтересованных в продолжении арендных отношений. Вместе с тем, данным правом истец не воспользовался,  соответствующие требования к солидарным должникам не предъявлял.

Иных доказательств существенного нарушения ответчиками условий договора истцом в материалы дела не представлено.

При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют законные основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 03 февраля 2025 года по делу №А10-1128/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья                                                 О.А. Маркова


Судьи                                                                                          Е.А. Венедиктова


В.С. Ниникина