Постановление от 4 октября 2017 г. по делу № А44-2204/2017

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А44-2204/2017
г. Вологда
05 октября 2017 года


Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2017 года.

В полном объёме постановление изготовлено 05 октября 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «НТП» ФИО2 по доверенности от 18.03.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новгородский государственный университет имени Ярослава Мудрого» на решение Арбитражного суда Новгородской области от 11 июля 2017 года по делу № А44-2204/2017 (судья Коновалова О.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «НТП» (место нахождения: 173000, Великий Новгород, ул. Фёдоровский ручей, д. 2/13; ОГРН <***>, ИНН <***>, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Новгородский государственный университет имени Ярослава Мудрого» (место нахождения: 173003, Великий Новгород, ул. Большая Санкт-Петербургская, д. 41; ОГРН <***>, ИНН <***>, далее - Учреждение) о признании уведомления об изменении арендной платы от 15.12.2016 недействительным.

Решением суда от 11 июля 2017 года иск удовлетворен.

Учреждение с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и в удовлетворении иска отказать. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы, определяющее способ ее расчета. Изменение арендной платы в результате корректировки на индекс инфляции не является изменением условий договора, а представляет собой исполнение данного условия. Подобранные для проведения экспертизы объекты коммерческой недвижимости не могут считаться аналогичными, поскольку располагаются в менее привлекательных районах города и являются меньшими по площади.

Общество в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Учреждение ходатайствует о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, письменные доказательства, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 06.08.2011 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новгородской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося в государственной казне Российской Федерации № 10К-2011, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату (в аренду) федеральное имущество - встроенное нежилое помещение общей площадью 2229,7 кв. м, в том числе на 1-м этаже 1891,4 кв. м, антресоли 338,3 кв. м, с кадастровым номером 53:23:7102701:0001:14713:0018, расположенные по адресу: г. Великий Новгород, Федоровский ручей, д. 2/13 (позиции 3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,19,21,29, 35,37,38,39 экспликации 1 этажа и позиции 16,17,18,19,20 экспликации антресоли 1 этажа технического паспорта здания) для использования в целях организации торговли.

В соответствии с пунктом 5.1 договора размер годовой арендной платы установлен в сумме 8 748 738 руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС). Сумма ежемесячной арендной платы на момент заключения договора составляла 729 061 руб. 50 коп. без учета НДС.

Из пункта 5.5 договора следует, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем корректировки размера арендной платы, указанной в пункте 5.1 договора, на индекс инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. В этом случае начисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору, которые составляются и подписываются арендодателем и арендатором в трех экземплярах.

Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 06.08.2031.

01.09.2011 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новгородской области, Учреждением и Обществом заключено соглашение о замене стороны по договору и внесении изменений и дополнений в договор от 06.08.2011 № 10К-2011, по которому права и обязанности арендодателя по указанному договору от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новгородской области перешли к Учреждению.

Соглашением от 15.11.2012, зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области 24.10.2011, стороны уменьшили количество сдаваемых по спорному договору в аренду площадей, указав, что с 15.11.2012 в аренду передается встроенное помещение общей площадью 2162,6 кв. м (в т.ч. на 1-м этаже 1824,3 кв. м, антресоли - 338,3 кв. м).

Исходя пояснений сторон, размер арендной платы ежегодно изменялся Учреждением в одностороннем порядке и в 2016 году составил 983 473 руб. 77 коп.

Учреждение 15.12.2016 направило Обществу уведомление об увеличении размера арендной платы с 01.01.2017 до 1 022 812 руб. 72 коп.

Общество 20.02.2017 направило Учреждению письмо об отмене уведомления, которое оставлено последним без ответа.

Истец, ссылаясь на то, что действующая в 2017 году ставка в 1,5 раза превысила средний размер и в 1,2 раза - максимальный размер арендной ставки, запрашиваемой арендодателями за аналогичные помещения в Великом Новгороде, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, с учетом выводов судебной экспертизы, признал их обоснованными по праву и иск удовлетворил.

Апелляционная инстанция, проверив законность и обоснованность решения по правилам статьи 268 АПК РФ, приходит к следующим выводам.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

Стороны в порядке статьи 432 ГК РФ согласовали все существенные условия договора, в том числе порядок определения цены договора и порядок ее изменения.

Как следует из текста уведомления от 15.12.2016, ежемесячный размер арендной платы за пользование нежилым помещением увеличен с учетом индекса инфляции.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, закрепленное в договоре, не означает, что арендатор, не согласный с такими изменениями, не может доказывать, что одностороннее изменение договорных условий нарушает баланс прав и обязанностей сторон, противоречит обычаям делового оборота либо иным образом нарушает основополагающие принципы разумности и добросовестности.

С целью проверки доводов истца, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению  эксперта-оценщика ФИО3 № 1605/17 от 29.05.2017 г. рыночная ежемесячная стоимость арендной платы  встроенного помещения общей площадью 2162,6 кв. м (в т.ч. на 1-м этаже 1824,3 кв.м., антресоли - 338,3 кв.м), находящегося по адресу: <...>, по состоянию на 01.01.2017г. составляет 609 000 рублей, что значительно ниже стоимости аренды, указанной в уведомлении Учреждения (1 022 812,72 рублей).

Возражения ответчика в отношении выводов эксперта являлись предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, с которой апелляционная коллегия согласна.

Кроме того, оспаривая выводы, сделанные экспертом, ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ, о проведении повторной либо дополнительной экспертизы в суде первой инстанции не заявлял.

Поскольку размер арендной платы, действовавший в 2016 году и составляющий 983 473 руб. 77 коп. (454,8 руб. за кв.м.) превышает рыночную ежемесячную стоимость арендной платы, которая определена экспертом (281,6 руб. за кв.м.), суд первой инстанции правомерно указал, что сохранение указанного размера аренды без изменения его в сторону увеличения позволит обеспечить разумный баланс прав и обязанностей сторон.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 11 июля 2017 года по делу № А44-2204/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новгородский государственный университет имени Ярослава Мудрого» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий А.Н. Шадрина

Судьи А.Я. Зайцева

А.В. Романова