Решение от 26 июня 2025 г. по делу № А08-1514/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, <...>

Тел./ факс <***>, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А08-1514/2025
г. Белгород
27 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2025 года

Полный текст решения изготовлен 27 июня 2025 года


Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Витушкиной О.В., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио/видео записи секретарём судебного заседания Фидиевой В.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации Алексеевского муниципального округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности на нежилое здание – магазин, общей площадью 208,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 31:23:0203007:175, площадью 882 кв. м., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, магазины (4.4), расположенного по адресу: <...> а,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управления архитектуры и градостроительства Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 представитель по доверенности 31 АБ 2562022 от 19.03.2025, предъявлен паспорт гражданина РФ

от ответчика – не явился, извещен

от третьих лиц – не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Администрации Алексеевского муниципального округа Белгородской области (далее – ответчик) о признании права собственности на нежилое здание – магазин, общей площадью 208,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 31:23:0203007:175, площадью 882 кв. м., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, магазины (4.4), расположенного по адресу: <...> а.

В предварительном судебном заседании 20.03.2025 ответчик, третье лицо явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

До начала предварительного судебного заседания в электронном виде через сервис подачи документов «Мой Арбитр» (https://my.arbitr.ru) в арбитражный суд от третьего лица Управления архитектуры и градостроительства Белгородской области поступило ходатайство, согласно которому просит провести судебное заседание в отсутствие своего представителя; от ответчика поступило ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в отсутствии ответчика, относительно удовлетворения исковых требований не возражал, если они не нарушают права и интересы третьих лиц.

Представитель истца исковые требования поддержал. Ходатайствовал о приобщении к материалам дела документов во исполнение определения от 21.02.2025 (почтовые квитанции, договор об осуществлении технического присоединения к электрическим сетям от 22.06.2016 № 3100/15366/16/41283611, письмо о направлении договора, договор поставки газа от 01.11.2022 № 61-2-50776-Д). Относительно проведения судебной экспертизы не возражал, представит письменное ходатайство к следующему судебному заседанию.

Судом приобщены к материалам дела представленные и поступившие документы.

В судебном заседании 17.04.2025 ответчик, третье лицо явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

До начала судебного заседания в электронном виде через сервис подачи документов «Мой Арбитр» (https://my.arbitr.ru) в арбитражный суд от истца поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Судом приобщены к материалам дела поступившие документы.

Судом на обсуждение вынесен круг вопросов, поставленных перед экспертом.

Представитель истца не возражал относительно озвученных вопросов, представил документы, подтверждающие полномочия судебных экспертов.

Судом приобщены представленные документы к материалам дела.

Для направления судебных запросов в экспертные учреждения, в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 24.04.2025 в 15 час. 00 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание после перерыва не обеспечили.

После объявления перерыва в электронном виде через сервис подачи документов «Мой Арбитр» (https://my.arbitr.ru) в арбитражный суд от ООО "Межрегиональный центр специализированной строительной экспертизы" поступил ответ на запрос, согласно которому указывают на наличие возможности проведения экспертизы, стоимость экспертизы ориентировочно составит 88 873 руб. 95 коп., срок ориентировочно 30 рабочих дней с даты получения материалов дела; по электронной почте от ФГБУ Белгородская ЛСЭ Минюста России поступило письмо, в котором сообщают о возможности производства судебной строительно-технической экспертизы, для ответа на поставленные вопросы в ОЗУ необходимо будет предоставить выписки из ЕГРН с координатами поворотных точек (земельного участка и здания), если имеется проектная документация. Стоимость проведения экспертизы по указанным вопросам согласно составит 45 744 руб., срок проведения – 30 календарных дней со дня регистрации постановления (определения) в ФГБУ Белгородская ЛСЭ Минюста России.

Судом приобщены к материалам дела поступившие дополнительные документы.

Определением суда от 24.04.2025 ходатайство истца удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза. Производство экспертизы поручено экспертам ФГБУ Белгородская ЛСЭ Минюста России либо ФИО3, либо ФИО4, либо ФИО5, либо ФИО6

07.05.2025 по почте в Арбитражный суд Белгородской области поступило ходатайство ФГБУ Белгородская ЛСЭ Минюста России об осмотре объекта исследования для производства экспертизы.

Определением суда от 12.05.2025 ходатайство ФГБУ Белгородская лаборатория судебной экспертизы Минюста России о предоставлении объекта к исследованию для производства экспертизы удовлетворено.

23.05.2025 в Арбитражный суд Белгородской области поступило заключение эксперта №206/1-3-25 от 20.05.2025.

Определением суда от 26.05.2025 производство по делу № А08-1514/2025 возобновлено.

До начала судебного заседания 26.06.2025 в электронном виде через сервис подачи документов «Мой Арбитр» (https://my.arbitr.ru) в арбитражный суд от истца поступило заявление, согласно которому по результатам заключения экспертизы № 206/1-3-25 от 20 мая 2025 года поддерживает исковые требования; от ответчика поступила письменная позиция, согласно которой сообщает, что при рассмотрении спора полагается на усмотрение суда в том случае, если нежилое здание магазина, общей площадью 208,6 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 31:23:0203007:175, площадью 882 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования-для размещения объектов торговли, магазины (4.4), расположенного по адресу: Белгородская область, г. Алексеевка, ул. Чернышевского, 12а, не нарушает права и законные интересы других лиц.

Судом приобщены к материалам дела поступившие документы.

Представитель истца поддержал исковые требования. Пояснил, что отказ в выдаче разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию был мотивирован увеличением площади здания.

В судебном заседании 26.06.2025 ответчик, третье лицо явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьями 121-123, 156 АПК РФ, а также учитывая то, что ответчик и третьи лица извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации по делу на сайте суда http://belgorod.arbitr.ru., считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом уведомленных ответчика, третьих лиц.

Выслушав истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что в собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 находится земельный участок с кадастровым № 31:23:0203007:175, площадью 882 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли, магазины (4.4.), расположенный по адресу: <...>, что подтверждается сведениями из ЕГРН от 14.11.2024.

На указанном земельном участке расположено нежилое здание – объект незавершенного строительства с кадастровым № 31:23:0203007:62, площадью 142 кв.м, по адресу: <...>.

Как указал истец в исковом заявлении, спорный объект недвижимости был возведен на основании разрешения на строительство № «RU 31501000» «422», выданного 06.08.2013 Администрацией муниципального района «Алексеевский район и город Алексеевка» Белгородской области сроком до 30.07.2018. Разрешение на строительство выдано в отношении двухэтажного здания магазина, площадью 142 кв.м., фундамент – монолитный, ленточный, стены – стеновые камни с облицовкой керамогранитом, перекрытие – ж/б плиты, кровля – металлопрофиль.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 осуществила строительство здания магазина и 28.07.2020 обратилась в Администрацию Алексеевского городского округа за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Письмом от 27.08.2020 №44-01-6/2708 Администрация Алексеевского городского округа отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Отказ мотивирован необходимостью получения истцом свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства на территории Белгородской области, указав, что после получения такового, истец вправе обратиться в Администрацию Алексеевского городского округа за разрешением на строительство.

24.06.2024 истцом был получен технический паспорт спорного объекта инвентарный номер 24698.1, согласно которому, площадь данного здания составляет 208,6 кв.м.

Как указывает истец в исковом заявлении, строительство объекта осуществлялось в строгом соответствии с эскизным проектом, однако, ему отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Учитывая изложенные обстоятельства, поскольку возможность легализации объекта в досудебном порядке у истца отсутствует, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статьи 11 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, в том числе и возможностью признания права.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, по общему правилу застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.

В силу положений статьи 55 ГрК РФ после завершения строительства объекта капитального строительства застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, подтверждающий выполнение строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Учитывая отсутствие полученной в установленном порядке разрешительной документации на ввод объекта в эксплуатацию, единственным способом легализации объекта истца является признание на него права собственности в судебном порядке на основании статьи 222 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением, установленных в соответствии с законом ограничений, использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 ГрК РФ, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В соответствие с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Пунктом 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" установлено, что лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

В силу пункта 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входят обстоятельства того, что единственным признаком самовольного строительства спорного объекта является отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого истец предпринимал меры, а также то обстоятельство, что сохранение самовольной постройки не приведет к нарушению прав и охраняемых интересов других лиц, а сама самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, разрешение на строительство было получено истцом в отношении спорного объекта, однако, необходимо отметить, что площадь указанного объекта, указанная в техническом паспорте и разрешении на строительство существенно отличается.

Так, фактически, согласно технического плана здания, оно имеет площадь 208,6 кв.м., вместо согласованных, разрешением на строительство, градостроительным планом и  эскизным проектом 142 кв.м.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы.

Определением суда от 24.04. по делу назначена судебная экспертиза, производство экспертизы поручено экспертам ФГБУ Белгородская ЛСЭ Минюста России либо ФИО3, либо ФИО4, либо ФИО5, либо ФИО6 На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

- соответствуют ли нежилое здание общей площадью 208,6 кв.м., расположенное по адресу: <...> а, признакам объекта капитального строительства?

- соответствует ли нежилое здание общей площадью 208,6 кв.м., расположенное по адресу: <...> а, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 31:23:0203007:175, требованиям строительных, технических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных норм и правил, соблюдение которых является обязательным? В случае несоответствия, какие именно нарушения допущены и являются ли они существенными?

- находится ли нежилое здание общей площадью 208,6 кв.м., расположенное по адресу: <...> а, в границах земельного участка с кадастровым номером 31:23:0203007:175?

- имеется ли угроза жизни и здоровью граждан в связи с эксплуатацией нежилого здания общей площадью 208,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> а, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 31:23.0203007:175?

- возможно ли сохранение и использование нежилого здания общей площадью 208,6 кв.м., расположенное по адресу: <...> а, в существующем виде?

Из заключения эксперта № 206/1-3-25 от 20.05.2025 следует, что объект исследования состоит на кадастровом учете как объект незавершенного строительства общей площадью 142 кв.м. Фактически, на момент проведения осмотра объекта, его строительство завершено. Площадь объекта согласно представленному техническому паспорту составляет 208,6 кв.м. Объект исследования является изолированной частью двухэтажного каменного здания без подвала и чердака. Состоит из нежилых и вспомогательных помещений, расположенных на 1-м и 2-м этажах. Помещения первого и второго этажа изолированы друг от друга. На 1-м этаже предусмотрено 2 эвакуационных выхода на прилегающую территорию, а также отдельный выход из котельной. На 2-й этаж ведет отдельная внутренняя лестница, имеющая выход непосредственно наружу.

Фундамент ленточный из сборных фундаментных блоков. Наружные и внутренние несущие и ограждающие стены выполнены из газобетонных блоков, некоторые перегородки - из кирпича. На здании устроен вентилируемый фасад. В оконных проемах установлены окна ПВХ с однокамерными энергосберегающими стеклопакетами. Наружные двери металлические. Перекрытие выполнено из многопустотных железобетонных плит перекрытия. Кровля односкатная из оцинкованного металлического профиля с полимерным покрытием по деревянной обрешетке. С кровли предусмотрен организованный наружный водоотвод на тыльную сторону здания. Наружная отделка - вентилируемый фасад, сайдинг. Внутренняя отделка – штукатурка, шпатлевка, окраска ВДК, керамогранит, подвесные потолки «Армстронг».

На объекте предусмотрены следующие инженерные коммуникации: центральное газоснабжение; центральное электроснабжение; автономное отопление от газового котла; автономное водоснабжение (от скважины); автономная канализация (септик); автономное ГВС (от двухконтурного котла); естественная вентиляция; система кондиционирования воздуха; пожарная сигнализация; видеонаблюдение.

Согласно заключению эксперта, нежилое здание общей площадью 208,6 кв.м., расположенное по адресу: <...> а, является объектом капитального строительства, имеет прочную связь с землей и не имеет возможности перемещения, демонтажа и последующей сборки без несоразмерного ущерба его назначению и без изменения основных характеристик.

В результате проведенного исследования установлено, что нежилое здание общей площадью 208,6 кв.м., расположенное по адресу: <...> а, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 31:23:0203007:175, соответствуют требованиям строительных, технических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных норм и правил, соблюдение которых является обязательным.

По третьему вопросу экспертом установлено, что нежилое здание общей площадью 208,6 кв.м., расположенное по адресу: <...> а, находится в границах земельного участка с кадастровым номером 31:23:0203007:175.

В экспертном заключении экспертом указано, что в результате проведенного исследования спорного объекта не выявлено его несоответствие основным требованиям нормативных градостроительных документов, строительных документов в части технического состояния, надежности и долговечности, требованиям противопожарных и санитарно-эпидемиологических нормативных документов, которые могут быть рассмотрены в рамках производства строительно-технической экспертизы.

Таким образом, отсутствие вышеуказанных несоответствий объекта исследования требованиям вышеперечисленных нормативных документов, которые подробно были рассмотрены в пункте 2 настоящего заключения, семантически тождественно (соответствует) понятию «отсутствие угрозы жизни и здоровья граждан в связи с эксплуатацией объекта исследования».

По пятому вопросу экспертом установлено, что сохранение и использование нежилого здания общей площадью 208,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> а, в существующем виде, возможно.

Ответчик ходатайство о назначении повторной, дополнительной экспертизы не заявил, выводы эксперта не оспорил.

Экспертом исследованы и оценены все имеющиеся в деле на момент проведения экспертизы доказательства, в заключении эксперта имеются ответы на все поставленные перед экспертом вопросы; доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта, не представлено; экспертное заключение является ясным и полным.

Оценив экспертное заключение, суд пришел к выводу, что экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ и статьи 25 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, является полным, в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что при строительстве объекта не было допущено существенности нарушений, которые в том числе обуславливаются угрозой уничтожения постройки, причинения вреда жизни, здоровью человека, повреждения или уничтожение имущества других лиц.

Согласно заключению эксперта, спорное здание соответствует следующим нормативно-техническим требованиям: противопожарным (подъезд пожарных машин возможен с двух сторон, по количеству и размеру эвакуационных выходов, направлению открывания установленных в них дверей, наличию системы оповещения о пожаре), санитарно-гигиеническим (по наличию естественного и искусственного освещения, водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции и планируется кондиционирование), что указывает на возможность использования спорного здания с учетом существующих проездов, проходов и дает возможность его обслуживания, не затрагивая интересы соседних земельных участков.

Сведения о нарушении прав смежных землепользователей не представлено.

При этом суд исходит из того, что ответчик каких-либо возражений против удовлетворения исковых требований не заявил, встречные требования о сносе самовольной постройки или приведении постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, не предъявил. В своих пояснениях ответчик полагался на усмотрение суда, в случае установления судом соответствия спорного объекта недвижимости всем нормам действующего законодательства и отсутствия нарушения прав и интересов третьих лиц.

Исходя из принципа правовой определенности, в целях недопущения создания дисбаланса между публичным и частным интересом, который приводит к нарушению устойчивости хозяйственного оборота, поскольку спорный объект недвижимости возведен на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, при строительстве объекта истцом было соблюдено целевое назначение земельного участка, на котором осуществлено строительство, безопасность эксплуатации спорного объекта подтверждается материалами дела, суд считает доказанным наличие оснований для признания права собственности на самовольную постройку.

Суд приходит к выводу о том, что спорный объект соответствует строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Сохранение указанного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Истец предпринимал меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Поскольку иной (внесудебный) порядок признания права собственности на самовольные постройки законом не предусмотрен, решение вопроса о праве собственности истца на возведенный объект недвижимого имущества может быть осуществлен в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ по результатам рассмотрения заявленного им иска.

Оценив, в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о признании права собственности истца на нежилое здание - магазин, общей площадью 208,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 31:23:0203007:175, площадью 882 кв. м., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, магазины (4.4), расположенного по адресу: <...> а.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, удовлетворение искового требования, учитывая преследуемый истцом материально-правовой интерес (подтверждение наличия у него права собственности на здание), будет являться основанием для внесения соответствующей записи о праве истца в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно пункту 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).

При этом суд отмечает, что установление соответствующих координат объектов осуществляется регистрирующим органом при осуществлении кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости".

По общему правилу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание, что спор между сторонами возник не в результате неправомерных действий ответчика, поскольку администрация выступает в качестве ответчика по настоящему делу в силу абзаца 3 пункта 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" суд считает возможным отнести расходы по уплате государственной пошлины по иску и по оплате экспертизы на истца.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) право собственности на нежилое здание – магазин, общей площадью 208,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 31:23:0203007:175, площадью 882 кв. м., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, магазины (4.4), расположенного по адресу: <...> а.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья

Витушкина О.В.