Решение от 30 ноября 2017 г. по делу № А40-8521/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-8521/17-105-73

30.11.2017г.

резолютивная часть решения объявлена 02.11.2017

текст решения изготовлен в полном объеме 30.11.2017

Арбитражный суд в составе судьи Никоновой О.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКОНОМИ ТРЕЙД" (121096,<...>/19,6,ПОМЕЩ. ТАРП ЗАО, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, Дата регистрации15.01.2003)

ответчик: ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (125009, <...>,ОГРН: <***>,ИНН: <***>, Дата регистрации08.02.2003)

Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

при участии представителей:

от истца – ФИО2 по дов. от 22.12.2016г.

от ответчика – ФИО3 по дов. от 30.12.2016г.

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЭКОНОМИ ТРЕЙД" обратилось в суд с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу <...>. с кадастровым номером 77:07:0004007:11326, общей площадью 90,2 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 1-8).

Исковые требования заявлены со ссылкой на п.2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик исковые требования не признает согласно доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основания иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Экономи Трейд» (далее -Истец, Общество) на основании договора аренды недвижимого имущества от 26.05.2006 г. № 08-00346/06 заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы (далее - Ответчик, Департамент), временно владеет и пользуется нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0004007:11326, общей площадью 90,2 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 1-8) (далее - арендуемое нежилое помещение).

Общество относится к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» и Законом г. Москвы от 26.11.2008 г. № 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве».

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - № 159-ФЗ), Общество 15.04.2016 г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества. К данному заявлению был приложен пакет документов.

С момента заключения договора аренды, и до настоящего времени, нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0004007:11326, общей площадью 90,2 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 1-8) находится непрерывно во временном владении и пользовании Общества. Задолженность по арендной плате, коммунальным платежам у Истца отсутствует.

Арендуемое Обществом недвижимое имущество на день обращения к Ответчику и на момент предъявления иска не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Департаментом городского имущества города Москвы 30.11.2016 г. (исх. №33-5-57619/16-(5)-0) был предоставлен проект договора купли-продажи нежилого объекта для согласования с Обществом.

Согласно редакции Департамента пункт 3.1 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 10 124 000 руб. 00 коп. (десять миллионов сто двадцать четыре тысячи рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 01.07.2016 № 76-16Б/80, выполненного ООО «АБН-Консалт» и положительным экспертным заключением от 15.07.2016 №1964/С-16, подготовленным НП СРО «СВОД». НДС, в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

ООО «Экономи Трейд» подписало договор купли-продажи с протоколом разногласий, предложив цену выкупаемого имущества в размере 8 118 ООО руб. 00 коп. (восемь миллионов сто восемнадцать тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.09.2016 № 50/0916, выполненного ООО «Квантум».

В связи с вышеуказанными обстоятельствами, Истец, в подписанном протоколе разногласий, изложил пункты 3.1. и 3.4. договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

Пункт 3.1.: «Цена Объекта составляет 8 118 000 руб. 00 коп. (восемь миллионов сто восемнадцать тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.09.2016 № 50/0916, выполненного оценочной компанией ООО «Квантум».

Подписанный договор с протоколом разногласий истец направил в Департамент городского имущества города Москвы 01.12.2016 г. (№33-5-19055/16-(6)-0.

Ответчик письмом от 13.12.2016 № 33-5-57619/16-(0)-2 отклонил протокол разногласий, представленный Ответчиком, ссылаясь на то, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора вее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Согласно Отчету № 76-16Б/80 Об оценке рыночной стоимости имущества, составленному ООО "АБН-Консалт" по заказу Департамента городского имущества города Москвы рыночная стоимость спорного объекта составляет 10 124 000 руб. без учета НДС. Отчет составлен на 15.04.2016.

Согласно Отчету № 50/0916 ООО "Квантум" составленному по заказу ООО "ЭКОНОМИ ТРЕЙД" рыночная стоимость спорного объекта на 15.04.2016 составляет 8 118 000 руб. без учета НДС.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого предпринимателем нежилого помещения суд назначил проведение судебной экспертизы по вопросу об определении его рыночной стоимости.

Определением от 15.06.2017 судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Обществу с ограниченной ответственностью «Гранд Оценка» ФИО4.

Перед экспертом ставился следующий вопрос:

1. Какова рыночная стоимость объекта- нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 90,2 кв.м. (1й этаж, пом. №1, комн. №1-8) по состоянию на 15.04.2016г.?

Согласно заключению эксперта № 169/08 рыночная стоимость объекта- нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 90,2 кв.м. (1й этаж, пом. №1, комн. №1-8) по состоянию на 15.04.2016г.составляет 7 220 000 руб. без учета НДС.

Достоверность выводов и правильность методик, примененных экспертом ответчиком документально не опровергнуты. Объекты-аналоги подобраны экспертом обосновано с применением корректировок при необходимости.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявления, являются несостоятельными, поскольку не соответствуют нормам права, подлежащим применению при рассмотрении настоящего спора и фактическим обстоятельствам, имеющим значение для дела.

Истец уточнил заявленное требование с учетом заключения эксперта. Заявление судом удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ.

Оценка, проведенная экспертом соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256., п. п. 7, 20 - 23 Федерального стандарта оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256),в связи с чем суд считает необходимым обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

При изложенных обстоятельствах исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Судебные расходы в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Учитывая изложенное, на основании ст.ст. 12, 209, 217, 445 ГК РФ, Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в редакции Федерального закона № 144-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 48, 64, 65, 82, 110, 123, 124, 137,156, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКОНОМИ ТРЕЙД" и ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу <...>. с кадастровым номером 77:07:0004007:11326, общей площадью 90,2 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 1-8) путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

Пункт 3.1. «Цена объекта составляет 7 220 000 (семь миллионов двести двадцать тысяч) рублей 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № 169-08 ЗЭ, выполненного ООО «Гранд Оценка»

НДС в соответствии с подпунктом 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется

Пункт 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 361 000 (трехсот шестидесяти одной тысячи) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКОНОМИ ТРЕЙД" расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб.( Шесть тысяч рублей), расходы по экспертизе в размере 15 000 руб.( Пятнадцать тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

О.И. Никонова