Решение от 21 сентября 2021 г. по делу № А53-4831/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-4831/21
21 сентября 2021 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Партнер» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (ИНН <***> ОГРН <***>)

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя: адвокат Добровольская С. П. по доверенности от 23.10.2019,

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Партнер» (далее – заявитель, общество) обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (далее – Комитет) от 17.11.2020 №63.10/7269 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:02:060012:288 без торгов, об обязании направить договор проект купли-продажи земельного участка.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования в полном объеме, просил об их удовлетворении по мотивам, изложенным в иске и дополнении к нему.

Представитель заинтересованного лица явку в судебное заседание не обеспечил, согласно представленному отзыву и дополнениям к нему против удовлетворения требований возражает, ссылаясь на нахождении в пределах земельного участка водного объекта – реки Дон, а также береговой полосы.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенного представителя заинтересованного лица.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

Между Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района Ростовской области (арендодатель) и ФИО2 23.06.2014 (арендатор) заключен договор № 77-с аренды земельного участка площадью 150000 кв. м. из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 61:02:0600012:288, местоположение: Ростовская область, Аксайскии район, х. Большой Лог, пойма реки Дон, для сенокошения, сроком с 23.06.2014 по 22.06.2019.

06.07.2016 ФИО2 с согласия арендодателя передал свои права и обязанности ООО «Партнер» на основании соглашения, зарегистрированного в ЕГРН 14.08.2016, номер регистрационной записи 61-61/008-61/003/002/2016-6855/4.

В соответствии с п. 4.3.4 арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

На основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 05.03.2020 по делу №А53-44906/2019 между Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района и обществом с ограниченной ответственностью «Партнер» заключен договор аренды земельного участка от 22.06.2020 № 59.

Согласно пункту 1.1 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 61:02:060012:288, находящийся по адресу: Ростовская область, Аксайский район, х. Большой Лог, пойма реки «Дон», с разрешенным использованием: для сенокошения, в границах указанных в сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости от 04.02.2020 № 61/001/001/2020-161624, прилагаемых к настоящему договору и являющихся его неотъемлемой частью, общей площадью 150000 кв.м., сроком на 3 года.

Срок договора аренды земельного участка с 22.06.2020 по 21.06.2023 (пункт 2.1 договора).

В октябре 2020 года общество обратилось в Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:02:060012:288 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов.

Письмом от 17.11.2020 № 63.10/7269 заявителю отказано в продаже земельного участка без проведения торгов по следующим основаниям:

испрашиваемый земельный участок вопреки требованиям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации арендуется обществом менее трех лет,

земельный участок расположен в функциональных зонах: «Зона сельскохозяйственного использования», «Зона отдыха», «Зона акваторий», в территориальной зоне: Р-1/3 «Зона рекреационно-природных территорий»,

земельный участок расположен частично в береговой полосе и частично включает водный объект.

Указанный отказ послужил основанием для обращения с настоящим заявлением в суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Как усматривается из оспариваемого решения Комитета, основанием для отказа в продаже земельного участка обществу без проведения торгов послужило то обстоятельство, что вопреки требованиям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, общество обратилось с соответствующим заявлением до истечения трехлетнего срока с момента заключения договора аренды земельного участка от 22.06.2020 № 59.

Оборот земельных участков в силу статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с положениями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

При этом согласно правовой позиции, выраженной в пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020 при решении вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет, для исчисления трехлетнего срока аренды, предусмотренного названной нормой, может быть учтен не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.

В связи со вступлением в силу 01.03.2015 Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» 171- ФЗ продажа и предоставление в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения стали возможными только на торгах (пункты 1 статей 39.3, 39.6). Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков при соблюдении условий, предусмотренных подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из приведенных положений трехлетний срок добросовестного надлежащего использования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства предоставляет право арендатору такого участка обратиться за его приобретением в собственность.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен обществу в пользование на основании договора аренды от 22.06.2020 № 59. Ранее непрерывное пользование спорным земельным участком осуществлялось на основании договора от 23.06.2014, права и обязанности по которому приобретены обществом на основании соглашения от 06.07.2016.

Как установлено судом по окончании срока действия договора от 23.06.2014 аренда земельного участка не прекращалась и продолжена на основании договора от 22.06.2020.

Поскольку общий срок договорного использования участка одним правообладателем (обществом) на момент обращения в уполномоченный орган составил более трех лет, то в данной части отказ в выкупе участка, является незаконным.

Оценивая доводы Комитета о расположении испрашиваемого земельного участка частично в береговой полосе, а также о том, что земельный участок включает водный объект, суд исходит из следующего.

В соответствии с части 1 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации (далее -ВК РФ), водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Согласно части 1 статьи 6 ВК РФ, поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров (ч. 6 ст. 6 ВК РФ).

Согласно пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (ч. 12 ст. 85 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, законом установлен прямой запрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы, а также занятыми водными объектами.

В целях выяснения обстоятельств, имеющих существенное значение по делу и требующих специальных познаний, в частности о нахождении в пределах земельного участка водного объекта и береговой полосы, судом по ходатайству заявителя назначена землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Новая экспертиза», экспертам ФИО3, ФИО4, ФИО5.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1)Имеется ли на территории земельного участка с КН 61:02:0600012:288, (местоположение: Ростовская область, Аксайский район, х. Большой Лог, пойма реки Дон) водный объект? Определить площадь наложения водного объекта на земельный участок с КН 61:02:0600012:288.

2)Установить располагается ли земельный участок с КН 61:02:0600012:288 или его часть в береговой полосе водного объекта? При положительном ответе на поставленный вопрос, определить площадь такого расположения, отразить на схеме расположение земельного участка или его части в береговой полосе водного объекта.

При ответе на первый вопрос эксперт указал, что на территории земельного участка с КН 61:02:0600012:288, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, х. Большой Лог, пойма реки Дон, водный объект отсутствует. По результатам экспертного инженерно-геодезического изыскания установлено, что минимальное расстояние от уреза воды реки Дон до земельного участка с КН 61:02:0600012:288 составляет 20,19 м.

При этом, экспертами отмечается, что по данным публичной кадастровой карты часть земельного участка с КН 61:02:0600012:288 визуально налегает на водный объект – р. Дон,. Данный аспект может являться следствием ряда причин. Одной из наиболее вероятных и превалирующих над другими выступает вероятность искажения данных, получаемых посредством спутниковой съемки и проекции объемных объектов на горизонтальную плоскость. Иными словами, наложение земельного участка с КН 61:02:0600012:288 на водный объект – р. Дон является фиктивным (визуально мнимым). По фактическим данным, полученным по результатам инженерно-геодезического изыскания, наложение отсутствует.

Отвечая на второй вопрос, эксперт указал, что земельный участок с КН 61:02:0600012:288 не располагается в береговой полосе водного объекта – р. Дон, так как минимальное расстояние от уреза реки Дон до земельного участка с КН 61:02:0600012:288 составляет 20,19 м.

Выводы экспертного заключения подписаны компетентным экспертом, непротиворечивы, эксперт ответил на все поставленные на разрешение судом вопросы, экспертное заключения основано на материалах дела. Экспертное заключение является ясным и полным, дана расписка эксперта о предупреждении его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключении эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами. Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу, что в силу статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации означает исследование доказательств с соблюдением принципа непосредственности.

Оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством у суда не имеется.

С учетом проведенной по делу судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что доводы Комитета о расположении испрашиваемого земельного участка частично в береговой полосе, а также о том, что земельный участок включает водный объект, подлежат отклонению.

В возражениях на заявление Комитет указал, что земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600012:288 в соответствии с правилами землепользования и застройки Большелогского сельского поселения расположен в территориальной зоне: Р-1/3 - «Зона рекреационно-природных территорий», которая не предназначена для ведения сельскохозяйственного производства.

Между тем, согласно выписке из ЕГРН и данным публичной кадастровой карты земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600012:288 относится к категории земель "Земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования «Для сенокошения и выпаса скота».

Кроме того, пунктом 4 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на использование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, расположенных на расстоянии не более тридцати километров от границ сельских населенных пунктов.

В соответствии с п. 1 ст.77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В силу статьи Земельного кодекса Российской Федерации, сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Согласно данным публичной кадастровой карты, земельный участок с КН 61:02:0600012:288, находится на расстоянии не более 7 км от границ населенного пункта хутор Большой Лог.

Таким образом, включение указанного земельного участка в территориальную зону Р-1/3 «Зона рекреационно-природных территорий» не соответствует установленным законом правилам оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Указанные обстоятельства установлены, в том числе, решением арбитражного суда от 05.03.2020 по делу №А53-44906/19.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения. В качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам. К числу оснований для такого пересмотра относится установление приговором суда преступлений против правосудия (включая фальсификацию доказательств), совершенных при рассмотрении ранее оконченного дела".

Данная позиция также изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 N 305-ЭС19-24795 по делу N А40-195946/2016.

Следовательно, решение арбитражного суда от 05.03.2020 по делу №А53-44906/19 является преюдициальным для рассмотрения настоящего дела в соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, принимая решение, исходит из того, что при разрешении вопроса о возможности выкупа участка должна приниматься во внимание только актуальная информация о его правовом режиме и разрешенном использовании.

В пункте 8 "Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) приведены следующие правовые позиции.

Земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, не может быть выкуплен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ после изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки.

По смыслу положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, предоставлено арендатору, который в течение трех лет использует участок по целевому назначению без нарушений земельного законодательства, в целях дальнейшего использования для сельскохозяйственного производства. Невозможность осуществления сельскохозяйственного производства на участке исключает предоставление участка в собственность на основании указанной нормы.

Следовательно, отказ в выкупе возможен только в случае невозможности осуществления сельскохозяйственного производства на участке.

В данном случае заинтересованное лицо подтверждает сохранение разрешенного вида использования участка как земель сельскохозяйственного назначения.

Следовательно, налицо не только возможность использования их в таком качестве, но и прямой запрет в силу закона на иное их использование.

При описанных обстоятельствах оспариваемое решение противоречит закону и препятствует реализации прав в сфере предпринимательской деятельности, потому оно должно быть признано недействительным.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие), сведения о действиях (бездействии), название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В данном случае надлежащим способом защиты права является обязание органа местного самоуправления заключить с заявителем договор купли-продажи спорного земельного участка. Разумным для этого арбитражный суд считает срок 10 дней с даты вступления решения в законную силу.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, а также связанные с проведением судебной экспертизы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заинтересованное лицо как проигравшую сторону.

Руководствуясь главой 24, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации решение Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района от 17.11.2020 № 63.10/7269.

Обязать Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу направить обществу с ограниченной ответственностью «Партнер» (ИНН <***>, ОГРН <***>) проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600012:288.

Взыскать с Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района в пользу общества с ограниченной ответственностью «Партнер» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы в размере 23 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяФаргиева А. И.

.