Решение от 29 марта 2024 г. по делу № А41-5054/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-5054/23
29 марта 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 29 марта 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

ООО «Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации городского округа Красногорск Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: ТУ Росимущества в Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

ООО «Центр» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Красногорск Московской области с требованиями об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.

В судебном заседании истец заявил ходатайство об уточнении требований, в соответствии с которыми просит:. признать незаконным решение администрации городского округа Красногорск Московской области от 25.08.2022 об отказе в первоочередном выкупе нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855, обязать администрацию городского округа Красногорск Московской области в течении девяти дней с момента вступления решения в законную силу подготовить и направить в адрес ООО «Центр» проект договора купли-продажи недвижимого имущества с кадастровым номером 50:11:0050609:5855.

Представитель истца поддержал уточненные требования, изложил позицию суду. Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-124, 156 АПК РФ, лица, участвующие в деле надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Администрацией городского округа Красногорск Московской области и ООО «Центр» заключен договор аренды нежилого помещения от 21.07.2020 № 70/20, по условиям которого ответчик передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение с кадастровым номером 50:11:0050609:5855, по адресу: Московская область, г.о. Красногорс, пос. Архангельское, в/г79/1а, общей площадью 523 кв.м. В соответствии с выпиской из ЕГРН наименование здания с кадастровым номером 50:11:0050609:5855 – магазин промтоварный.

В материалы дела представлены сведения о земельном участке с кадастровым номером 50:11:0050609:7531, в соответствии с которым вид разрешенного использования земельного участка – магазины.

На момент заключения договора объект аренды находится в муниципальной собственности, не заложен, под арестом не состоит, не является предметом исков третьих лиц (п. 1.2 договора).

В целях реализации права на приватизацию арендуемого объекта в соответствии ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец обратился в администрацию городского округа Красногорск Московской области с заявлением от 11.08.2022 о выкупе нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855 из аренды в собственность.

Письмом от 25.08.2022 администрация указала, что в соответствии с п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178- ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пунктом 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 –ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 273 ГК РФ, отчуждение зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается. Сотрудниками администрации 22.08.2022 осуществлен выезд и визуальный осмотр здания, по результатам которого установлено, что объект аренды не используется арендатором по целевому назначению. По указанным основаниям администрация отказала истцу в выкупе спорного помещения.

К письму администрации от 25.08.2022 приложен акт осмотра, из которого следует, что доступ в помещение отсутствует, окна и двери закрыты. На момент осмотра какая-либо деятельность в помещении не осуществлялась, строительные работы не велись. Представители ООО «Центр» на момент осмотра отсутствовали. Признаки использования объекта отсутствуют.

Таким образом, в целях реализации права на выкуп арендуемого помещения, общество обратилось в суд с требованиями об оспаривании отказа в выкупе нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855 от 25.08.2022, об обязании направить проект договора купли-продажи недвижимого нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855.

В материалы дела заявителем представлены письменные пояснения, в которых общество указывает, что срок на подачу искового заявления не пропущен, вместе с тем, просит суд разрешить вопрос о восстановлении пропущенного срока на обжалование ненормативного правового акта.

В обоснование ходатайства о восстановлении срока, общество указывает, что о принятии обжалуемого ненормативного акта ему стало известно в ноябре 2022 года.

Судом установлено, что истец обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого помещения 11.08.2022, что подтверждается штампом администрации. При этом оспариваемое уведомление от 25.08.2022 направлено администрацией 21.10.2022.

Таким образом, поскольку оспариваемый отказ от 25.08.2022 направлен истцу 21.10.2022, рассматриваемое заявлено направлено в Арбитражный суд Московской области заказным письмом от 31.12.2022, суд приходит к выводу, что трехмесячный срок на оспаривание ненормативного правового акта, установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ, не обществом не пропущен.

Право граждан, организаций и иных лиц на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закреплено частью 1 статьи 198 АПК РФ.

Статьей 197 АПК РФ определен порядок рассмотрения дел об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, исходя из части 2 указанной статьи, производство по делам данной категории возбуждается на основании заявления заинтересованного лица, обратившегося в арбитражный суд с требованием о признании незаконными решений и действий (бездействия) указанных органов и лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 3 статьи 198 АПК РФ заявления о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными рассматриваются в арбитражном суде, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом не отнесено к компетенции других судов.

Таким образом, названной нормой предусмотрено оспаривание не только ненормативных правовых актов, но и любых иных решений публичных органов, а также их действий (бездействия) не соответствующих закону или иному нормативному правовому акту и нарушающих их права заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обстоятельствами, подлежащими установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) государственных органов, являются проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В материалы дела представлены сведения из Единого государственного реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, в соответствии с которым ООО «Центр» в период с 01.08.2016 по 10.08.2020 и с 10.07.2021 имеет статус микропредприятия.

В ответ на запрос ООО «Центр» от 19.09.2022 ИФНС № 1 по г. Краснодару сообщила, что согласно сайту rmsp.nalog.ru, дата исключения из Единого государственного реестра субъектов малого и среднего предпринимательства с 10.07.2021 отсутствует.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент обращения с заявлением о выкупе арендуемого помещения от 11.08.2022 ООО «Центр» имел статут микропредприятия.

Доказательств несоответствия истца требованиям закона для реализации преимущественного права на приобретение объекта в собственность на момент подачи заявления, исходя из статуса объекта, давности пользования по договору аренды, статуса арендатора, в материалы дела не представлено.

Судом отклоняются доводы ответчика о неиспользовании нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855. В обоснование довода администрация указывает, что актом осмотра от 22.08.2022 установлено, что доступ в помещение отсутствует, окна и двери закрыты. На момент осмотра какая-либо деятельность в помещении не осуществлялась, строительные работы не велись. Представители ООО «Центр» на момент осмотра отсутствовали. Признаки использования объекта отсутствуют.

Суд не может принять указанный акт в качестве надлежащего доказательства, поскольку, как следует из акта, при проведении осмотра использованы средства фотофиксации, вместе с тем, фотоматериалы к акту осмотра не приложены, доказательств уведомления истца о проведении осмотра в материалы дела также не представлено.

Таким образом, в материалы дела не представлено достаточных и неопровержимых доказательств, подтверждающих неиспользование нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855.

Использование здания в целях размещения медицинского центра также подтверждается актом осмотра от 16.03.2023.

Доводы администрации о том, что отчуждение зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается судом отклоняются по следующим основаниям.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 подпункта 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2022 № 305-ЭС22-6663.

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ не основан на нормах действующего законодательства, нарушает предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ право ООО «Центр» на выкуп арендуемого помещения, в связи с чем признается судом незаконным.

В целях определения рыночной стоимости спорного помещения, а также с учетом того, что имеются разночтения в дате заявления о выкупе (согласно отметке о регистрации заявления – 11.08.2022, в оспариваемом решении – 09.08.2022), определением Арбитражного суда Московской области от 12 сентября 2023 года судом назначена экспертиза для определения стоимости помещения по состоянию на 09.08.2022 и по состоянию на 11.08.2022, проведение которой поручено ООО «Экспертный центр «Базис», эксперту ФИО2 Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855 площадью 523 кв.м, расположенного по адресу: Московская обл., Красногорский р-н., пос. Архангельское, в/г 79/1а по состоянию на 09.08.2022 и по состоянию на 11.08.2022.

В материалы дела поступило заключение эксперта от 18.12.2023 № 0818/09/2023-Б. В рамках проведенного исследования, эксперт указал, что определение рыночной стоимости объекта исследования должно быть проведено по состоянию на 09.08.2022 и по состоянию на 11.08.2022. Эксперт уточняет тот факт, что между вышеуказанными датами определения рыночной стоимости разница во временном интервале незначительна, таким образом, в рамках настоящего заключения рыночная стоимость исследуемого Объекта недвижимости определена с учетом допущения об отсутствии изменений в рыночной ситуации на рынке недвижимости, а также отсутствии изменений количественных и качественных характеристик исследуемого Объекта недвижимости за период между датами определения рыночной стоимости (значение рыночной стоимости по состоянию на 09.08.2022 и по состоянию на 11.08.2022 идентично между собой).

Таким образом, при ответе на поставленный вопрос эксперт приходит к выводу, что рыночная стоимость помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855 площадью 523 кв.м, расположенного по адресу: Московская обл., Красногорский р-н., пос. Архангельское, в/г 79/1а по состоянию на 09.08.2022 и по состоянию на 11.08.2022 составляет 26140833 руб.

Суд полагает, что исследование экспертом проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности: научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, суд полагает, что содержание Заключения соответствует положениям статьи 86 АПК РФ и с очевидностью позволяет установить выводы экспертов и то, какие именно исследования ими проведены, и что положено в основу тех или иных выводов.

Выводы судебной экспертизы принимаются судом в качестве надлежащих доказательств.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Положения пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ предусматривают обязанность арбитражного суда указать на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц совершить определенные действия, направленные на устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Поскольку действия органа местного самоуправления признаны судом незаконным, в качестве способа восстановления нарушенного права подлежит удовлетворению требование общества об обязании администрации в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855 в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд




РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить в следующем порядке.

Признать незаконным решение администрации городского округа Красногорск Московской области от 25.08.2022 об отказе в первоочередном выкупе нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0050609:5855 общей площадью 523 кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, пос. Архангельское, в/г779/1а.

Обязать администрацию городского округа Красногорск Московской области в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу подготовить и направить в адрес в адрес ООО «Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) проект договора купли-продажи недвижимого имущества с кадастровым номером 50:11:0050609:5855 общей площадью 523 кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Московская область, г.о. Красногорск, пос. Архангельское, в/г779/1а по цене 26140833 руб.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленный законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец