Решение от 17 января 2020 г. по делу № А41-83784/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-83784/19
17 января 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 14 января 2020 года

Полный текст решения изготовлен 17 января 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Раужевой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к АО "Синтема" (ИНН 3710006316, ОГРН 1063703007940)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 04.06.2013 № 598-АФ/13,

и встречному исковому заявлению

АО "Синтема" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 04.06.2013 № 598-АФ/13, о взыскании 2427,48 руб.

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО "Синтема" о расторжении договора аренды земельного участка от 04.06.2013 № 598-АФ/13 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:607.

К производству Арбитражного суда Московской области принято встречное исковое заявление АО "Синтема" к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области о расторжении договора аренды земельного участка от 04.06.2013 № 598-АФ/13, о взыскании 2427,48 руб.

В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области поддержал исковые требования в полном объеме, по встречному иску возражал, изложил позицию суду. Представитель АО "Синтема" поддержал встречный иск, по первоначальным требованиям возражал. Суд в соответствии со статьей 51 АПК РФ отказал в удовлетворении ходатайства АО "Синтема" о привлечении ООО «Газпром трансгаз Москва» в качестве третьего лица, не заяляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку не представлено доказательств, что судебный акт по настоящему делу повлияет на права и обязанности данного лица, о чем вынесено и оглашено протокольное определение.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 04.06.2013 № 598-АФ/13, заключенному с Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области, и на основании договора перенайма от 17.11.2015 для ведения личного подсобного хозяйства АО "Синтема" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:607. Постановлением Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 27.05.2016 № 1480 вид разрешенного использования земельного участка изменен на «склады», соответствующие сведения внесены в ЕГРН. Участок передан арендатору по передаточному акту.

При этом актом обследования от 18.02.2019 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:607 не огорожен, на территории участка имеется кустарниковая растительность, признаки освоения участка и объекты недвижимого имущества отсутствуют.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 2 статьи 452 ГК РФ).

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Претензией от 22.02.2019 Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области уведомил АО "Синтема" о выявленном факте не использовании земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060202:607 для целей строительства, предложил представить доказательства освоения земельного участка или досрочно расторгнуть договор.

При этом данная претензия направлена ответчику по адресу регистрации и получена обществом, что подтверждается уведомлением о вручении заказной корреспонденции.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:607 в течение более трех лет не освоен арендатором в целях строительства, и договор аренды не расторгнут сторонами, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, АО "Синтема" ссылается не невозможность использования земельного участка для целей строительства. В обоснование доводов общество представило в материалы дела градостроительную проработку инвестиционного проекта, градостроительный план земельного участка от 30.05.2016, письмо ООО «Газпром трансгаз Москва» от 10.06.2019, из которых следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:618 полностью расположен в пределах охранной зоны газопровода – минимальных расстояний от газопроводов-отводов, в границах которой строительство запрещено.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Вместе с тем, по договору аренды от 04.06.2013 № 598-АФ/13 ответчику предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:607, который является самостоятельным объектом недвижимости. Доказательств, что на момент рассмотрения настоящего спора, земельные участки с кадастровыми номерами 50:09:0060202:607 и 50:09:0060202:618 каким-либо образом преобразованы в единый объект, в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены. Из выписки из ЕГРН также не усматривается, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060202:607 установлены зоны с особыми условиями использования.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельные участки предоставлены под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Материалами дела, в том числе актом обследования от 18.02.2019, подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:607 для целей строительства не используется более трех лет. В судебном заседании 14.01.2020 представитель АО "Синтема" также не опроверг факт, что действия по освоению данного земельного участка арендатором не предпринимались.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

Таким образом, поскольку материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:607 не используется для целей строительства более трех лет, при отсутствии освоения земельного участка, суд приходит к выводу, что требования Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области о расторжении договора аренды от 04.06.2013 № 598-АФ/13 и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Требования АО "Синтема" о расторжении договора аренды и о взыскании уплаченной арендной платы по договору подлежат оставлению без рассмотрения ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ требования о расторжении договора и о взыскании денежных средств по договору могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию.

В материалы дела АО "Синтема" представило письмо от 18.03.2019 в адрес Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области, в котором указывает на недостатки переданного в аренду имущества в виде установления охранных зон газопровода и просит оказать содействие в использовании такого участка по целевому назначению. Требований о расторжении договора аренды и о возврате перечисленной арендной платы данное письмо не содержит.

В судебном заседании 14.01.2020 представитель АО "Синтема" также подтвердил, что требования о расторжении договора и о возврате арендной платы в адрес арендодателя не направлялись.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что обществом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем требования подлежат оставлению без рассмотрения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (часть 1).

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3).

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае прекращения производства по делу (административному делу) или оставления заявления (административного искового заявления) без рассмотрения Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции или арбитражными судами.

При заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца (административного истца) от иска (административного иска), признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции - 50 процентов, на стадии рассмотрения дела судом кассационной инстанции, пересмотра судебных актов в порядке надзора - 30 процентов.

В силу пункта 6 статьи 333.40 НК РФ плательщик государственной пошлины имеет право на зачет излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины в счет суммы государственной пошлины, подлежащей уплате за совершение аналогичного действия.

Поскольку первоначальные требования удовлетворены в полном объеме, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с оставлением встречного иска без рассмотрения, уплатой АО "Синтема" государственной пошлины за подачу встречного иска в размере 5000 руб., суд приходит к выводу, что судебные расходы по уплате государственной пошлины в результате зачета подлежат отнесению на ответчика в сумме 1000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. 104, 110, 148, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 04.06.2013 № 598-АФ/13.

Обязать АО "Синтема" (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области земельный участок площадью 600 кв.м с кадастровым номером 50:09:0060202:607, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.п. Пешковское, д. Дурыкино, участок 80/4 с видом разрешенного использования – склады, путем подписания акта приема-передачи в течение десятидневного срока с момента вступления судебного акта в законную силу.

Встречные требования АО "Синтема" (ИНН <***>, ОГРН <***>) оставить без рассмотрения.

Взыскать с АО "Синтема" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.С. Таранец