Постановление от 23 июля 2018 г. по делу № А41-23827/2011

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-23827/11
24 июля 2018 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 июля 2018 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Коновалова С.А.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО «Пи Пласт»: не явились, извещены;от АО «БТА Банк»: ФИО2, по доверенности от 28.12.2017; от ООО «Роданс»: не явились, извещены;от ООО «Сотто»: не явились, извещены;от ЗАО «Ани»: не явились, извещены;от ООО «Био Пласт-М»: не явились, извещены;от Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены;от ФИО3: ФИО4, по доверенности от 08.02.2017;от ФИО5: не явились, извещены;от ООО «Альтагрупп»: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Пи Пласт» на решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2018 года по делу №А41-23827/11, принятое судьей Гузеевой О.С., по исковому заявлению АО «БТА Банк» к ООО «Пи Пласт», ООО «Роданс», третьи лица: ООО «Сотто», ЗАО «Ани», ООО «Био Пласт-М», Управление Росреестра по Московской области, ФИО3, ФИО5, ООО «Альтагрупп», об обращении взыскания на недвижимое имущество, 



УСТАНОВИЛ:

АО «БТА Банк» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Пи Пласт» об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке N 07/216/Z от 12.04.2007 года недвижимое имущество: здание складов N 1, 2, 3 с кадастровым номером 50:16:03:01404:012, общей площадью 1227,30 кв. м, расположенное по адресу: <...>; здание - цех ткацкий новый, с кадастровым номером 50:16:03:01404:005, общей площадью 4 947 кв. м, расположенное по адресу: <...>; земельный участок под размещение производственно-складского назначения, категория земель: земли поселений, с кадастровым номером 50:16:05 01 004:0232, общей площадью 17 490 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

            Решением Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2018 года по делу № А41-23827/11 исковые требования в части обращения взыскания на предметы залога: земельный участок - площадью 2308 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Обухово, <...> назначение земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:16:0501004:311, земельный участок площадью 13 449 кв., расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Обухово, <...> (под размещение зданий производственно-складского назначения), назначение земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:16:0501004:2279, нежилое здание - часть здания цех ткацкий новый (часть лит Б), площадь 4 947 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Обухово, <...>, кадастровый номер 50:16:0501004:756 оставлены без рассмотрения. Остальные исковые требования удовлетворены в части. Суд решил: обратить взыскание на предмет залога – земельный участок, принадлежащий ООО «Роданс», площадью 1 733 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Обухово, <...> земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:16:0501004:312, установив начальную продажу стоимости предмета залога при его реализации путем публичных торгов в размере 1 737 600 (Одного миллиона семисот тридцати семи шестисот) рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

            Не согласившись с указанным решением в части удовлетворения требования об обращении взыскания на земельный участок с КН: 50:16:0501004:312, ООО «Пи Пласт» обжаловало его в апелляционном порядке.

            Истец и ФИО3 направили в судебное заседание своих представителей, которые возражали на доводы апелляционной жалобы.

Ответчик и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

      Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

В отсутствии возражений со стороны участвующих в деле лиц, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение подлежащим отмене, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и установлено судом при рассмотрении дела № А41- 25230/12, что переданный в залог Банку земельный участок под размещение зданий производственно-складского назначения, категория земель: земли поселений, с кадастровым номером 50:16:0501004:0232, общей площадью 17 490 кв. м., расположенный по адресу: <...> в результате ряда действия по разделению и объединению преобразован в три земельных участка.

По указанным обстоятельствам Росреестром даны разъяснения в письме от 11.07.2017 №40.1-890, что также подтверждено материалами представленных Росреестром регистрационных дел.

Из пояснений и регистрационных дел следует, что в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 50:16:05 01 004:0232, общей площадью 17 490 кв. м, расположенного по адресу: <...> являющегося объектом ипотеки, образовалось три земельных участка, права собственности на которые, зарегистрированы за следующими лицами:

- земельный участок площадью 1 733 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Обухово, <...> земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:16:0501004:312, собственник ООО «Роданс». - земельный участок площадью 2308 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Обухово, <...> назначение земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:16:0501004:311, собственник ФИО5

- земельный участок площадью 13 449 кв. расположенный по адресу: м., Московская область. Ногинский район, городское поселение Обухово, <...> (под размещение зданий производственно-складского назначения), назначение земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:16:0501004:2279, собственник ФИО6

Согласно представленным сведениям из Росреестра следует, что право собственности ООО «Роданс» на земельный участок, общей площадью 1 733 кв.м, зарегистрировано 30.12.2013, права собственности учредителей ООО «Роданс» - ФИО6 и ФИО5 на земельные участки зарегистрированы соответственно 18.02.2016 и 27.04.2016, т.е. в период рассмотрения указанных споров в суде.

В соответствии с пунктом 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации обременения (ограничения) прав сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах.

В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» судам при применении статьи 11.8 ЗК РФ, следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохранно в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

Указанные земельные участки составляли один земельный участок под размещение зданий производственно-складского назначения, категория земель: земли поселений, с кадастровым номером 50:16:05 01 004:0232, общей площадью 17 490 кв. м., расположенный по адресу: <...> переданный ООО «Пи Пласт» в ипотеку банку, что документально подтверждено, в том числе сведениями из Росреестра.

Поскольку в результате последовательного разделения и частичного объединения земельный участок, переданный банку в ипотеку разделен на три земельных участка, право собственности на которые зарегистрировано за ООО «Роданс» и учредителями ООО «Роданс», суд первой инстанции обоснованно признал доказанным наличие у Банка права требования обращения взыскания на земельные участки, составляющие в совокупности первоначальный земельный участок.

Из материалов дела следует и подтверждено судебными инстанциями по ранее рассмотренным делам, что между АО «БТА Банк» и ООО «Пи Пласт» заключен договор об ипотеке N 07/216/Z от 12.04.2007.

 Договор залога недвижимого имущества заключен сторонами в обеспечение исполнения обязательств ООО «Сотто», ЗАО «Ани», ООО «Био Пласт-М» (заемщики) по генеральному кредитному договору N 2000/07/31 от 10.04.2007, заключенному между истцом и заемщиками, а также по заключенным в рамках генерального кредитного договора следующим договорам: договор банковского займа N 2000/07/100/828 от 12.04.2007, заключенный между истцом и ООО «Сотто»; договор банковского займа N 2000/07/100/829 от 12.04.2007, заключенный между истцом и ЗАО «Ани»; договор банковского займа N 2000/07/100/826 от 12.04.2007, заключенный между истцом и ЗАО «Ани»; договор банковского займа N 2000/07/100/827 от 12.04.2007 года, заключенный между истцом и ООО «Био Пласт-М», договор банковского займа N 2000/07/100/830 от 12.04.2007, заключенный между истцом и ООО «Био Пласт-М».

В соответствии с п.1.1 договора об ипотеке ООО «Пи Пласт» передало в залог АО «БТА Банк» следующее недвижимое имущество:

- здание складов N 1, 2, 3 с кадастровым номером 50:16:03:01404:012, общей площадью 1227,30 кв. м, расположенное по адресу: <...>;

- здание - цех ткацкий новый, с кадастровым номером 50:16:03:01404:005, общей площадью 4 947 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

 - земельный участок под размещение производственно-складского назначения, категория земель: земли поселений, с кадастровым номером 50:16:05 01 004:0232, общей площадью 17 490 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

26.04.2007 договор об ипотеке зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области за номером государственной регистрации 50-50-98/011/2007-129.

23.12.2008 АО «БТА Банк» и ООО «Пи Пласт» подписано соглашение о расторжении договора об ипотеке N 07/216/Z от 12.04.2007, зарегистрированное Управлением Росреестра по Московской области за N 50-50-98/01012009-439 от 24.03.2009.

Полагая, что соглашение от 23.12.2008 о расторжении договора об ипотеке от 12.04.2007 подписано от имени банка неуполномоченным лицом, АО «БТА Банк» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском о признании указанного соглашения недействительным и восстановлении регистрационных записей об ипотеке.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Московской области от 25 октября 2016 года по делу № А41-25230/12, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, требования АО «БТА Банк» удовлетворены в части признания недействительным соглашения от 23.12.2008 о расторжении договора об ипотеке № 07/216/Z от 12.04.2007 и применения последствий недействительности сделки - восстановления права ипотеки (залога) на недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке № 07/216/Z от 12.04.2007.

Указанное решение суда Росреестром исполнены, записи об ипотеке восстановлены. При этом в период рассмотрения дела о признании соглашения о расторжении договора ипотеки недействительным и отсутствия записи в Росреестре об ипотеке указанного недвижимого имущества были совершены сделки по разделению земельного участка и продаже его по частям заемщикам.

Как указывалось выше, в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 50:16:0501004:0232, общей площадью 17 490 кв. м, расположенного по адресу: <...> являющегося объектом ипотеки, образовалось три земельных участка, права собственности на которые, зарегистрированы за ООО «Роданс» (земельный участок площадью 1 733 кв. м.), ФИО5 (земельный участок площадью 2308 кв. м.) и ФИО6  (земельный участок площадью 13 449 кв.м).

Оставляя без рассмотрения исковые заявление в части обращения взыскания на предметы залога: земельный участок - площадью 2308 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Обухово, <...> назначение земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:16:0501004:311, земельный участок площадью 13 449 кв., расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Обухово, <...> (под размещение зданий производственно-складского назначения), назначение земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:16:0501004:2279, нежилое здание - часть здания цех ткацкий новый (часть лит Б), площадь 4 947 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Обухово, <...>, кадастровый номер 50:16:0501004:756, суд первой инстанции указал, что в отношении обращения взыскания на указанные объекты имеются вступившие в законную силу решения Савеловского районного суда и Гагаринского районного суда.

Как указывалось выше, в указанной части решение суда по настоящему делу не обжалуется.

Признавая обоснованными требования об обращении взыскания на земельный участок площадью 1 733 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Обухово, <...> земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:16:0501004:312, собственником которого в период рассмотрения настоящего спора и отсутствия в Росреестре записи об ипотеке, стало ООО «Роданс», суд первой инстанции указал следующее.

 В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, - имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя - преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.

Согласно ст. 50 названного Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 5.1. договора об ипотеке № 07/2016/7 от 12 апреля 2007 года обращение взыскание на предмет залога наступает в том случае, если какие-либо суммы, подлежащие выплате по условиям кредитного договора, не были уплачены Заемщиками.

В связи с наличием непогашенной задолженности по всем перечисленным договорам займа и договорам банковского счета, истец вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество.

То обстоятельство, что на момент рассмотрения вопроса об обращении взыскания на земельный участок, площадью 1 733 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Обухово, <...> земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:16:0501004:312, участок принадлежит на праве собственности ООО «Роданс» не имеет правового значения для удовлетворения требований об обращении взыскания на указанный земельный участок, поскольку в силу п. 1 ст. 353 ГК РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.             Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» изменена редакция ст. 352 ГК РФ.

 В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

 Согласно п. 1 ст. 3 Закона N 367-ФЗ этот Закон вступил в силу с 1 июля 2014 года.

 В соответствии с п. 3 ст. 3 Закона N 367-ФЗ положения ГК РФ (в редакции данного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления его в силу.

Поскольку правоотношения, регулируемые подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 1 июля 2014 года. К сделкам, совершенным до указанной даты, применяется ранее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

Между тем, из материалов дела следует, что первоначальным приобретателем разделенного земельного участка являлся ООО «Роданс».

Согласно представленным сведениям из Росреестра следует, что право собственности ООО «Роданс» на земельный участок, общей площадью 1 733 кв.м, зарегистрировано 30.12.2013, в период рассмотрения указанных споров в суде.

 При этом по делу № А41-25230/12 о признании недействительным соглашения о расторжении договора об ипотеке ООО «Роданс» было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

В своей апелляционной жалобе ответчик указывает, что отсутствие в ЕГРП регистрационных записей о наличии обременения в виде залога в пользу АО «БТА Банк» не позволяет залогодержателю ссылаться на существование ипотеки.

Между тем, соглашение о расторжении договора об ипотеке является ничтожной сделкой, ввиду подложности подписи на соглашении.

Действия ООО «Роданс», как первоначального владельца двух земельных участков, по дальнейшему их разделению и новому соединению направлены на изменения предмета залога путем присвоения новых кадастровых номеров с целью исключить земельный участок из залогового имущества, на которое может быть обращено взыскание.

Учитывая указанные обстоятельства, руководствуясь названными нормами права, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца об обращении взыскания на земельный участок площадью 1 733 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Обухово, <...> земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:16:0501004:312, принадлежащий на праве собственности ООО «Роданс».

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного кодекса (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке № 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

 Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, согласно указанной норме Федерального закона начальная продажная цена устанавливается в соответствии с рыночной ценой заложенного имущества.

 В п. 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013), Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 N 5-В11-31 указано, что если при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества прошел значительный промежуток времени с момента заключения договора об ипотеке до момента обращения на него взыскания, то суд при установлении начальной продажной стоимости предмета залога не может исходить только из цены, согласованной сторонами в договоре об ипотеке.

Из материалов дела следует, что сторонами в дополнительном соглашении №1 к договору об ипотеке №07/216/Z от 12.04.2007 была определена общая залоговая стоимость предмета залога в сумме 3 532 391 (Три миллиона пятьсот тридцать две тысячи триста девяносто один) доллар США, в т. ч.: - земельного участка под размещение зданий производственно-складского назначения, категория земель: земли населенных пунктов, (кадастровый или условный номер) 50:16:05 01 004:0232, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Обухово, <...> общей площадью 17 490 кв. м. – сумма эквивалентная 460 000 (Четыреста шестьдесят тысяч) долларов США.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что с момента заключения договора об ипотеке (2007 год) до момента обращения на него взыскания (2018 год) прошел значительный промежуток времени, земельный участок преобразован, что свидетельствует о необходимости проведения оценки земельного участка на момент рассмотрения спора.

Определение начальной продажной цены на основании независимого заключения оценщика не противоречит положениям подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и соответствует п. 4.4 договора залога, согласно которому, если к моменту обращения взыскания на залог стороны не придут к соглашению об ином, начальная продажная цена будет определяться исходя из рыночной стоимости предмета залога.

Согласно представленному истцом оценочному заключению, выполненному оценщиком ИП ФИО7, чьи полномочия на занятие оценочной деятельностью документально подтверждены, рыночная стоимость земельного участка площадью 1 733 кв. м., находящегося в собственности ООО «Роданс», расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Обухово, <...> земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:16:0501004:312 по состоянию на 02.10.2017 составляет 2 172 000 руб.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно установил начальную продажную цену в указанной сумме.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2018 года по делу №А41-23827/11 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Пи Пласт» (ИНН <***>) 3 000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.



Председательствующий


С.А. Коновалов


Судьи


С.В. Боровикова


 В.Н. Семушкина