Решение от 26 ноября 2020 г. по делу № А65-10389/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-10389/2020

Дата принятия решения – 26 ноября 2020 года

Дата объявления резолютивной части – 25 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Пармёновой А. С.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРНИП 306165534200013, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) об определении достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки»,

с участием:

от истца – ФИО3, доверенность от 24.11.2020, диплом,

от ответчика - не явился, извещен,

от третьего лица – не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее – ответчик) об определении достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 102,2кв.м (помещения № 1, 1а,2,2а.3,3а,3б,5-8 совокупности которых присвоен № 1000), кадастровый номер 16:50:060504:328, изложив п. 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 5 432 000 рублей».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.08.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке ст. 51 АПК РФ, привлечено ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

В судебном заседании 13.08.2020 истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта. Ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по определению несоответствии отчета ответчика стандартам оценки.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.09.2020 производство по делу было приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилых помещений, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью обществу с ограниченной ответственностью «Стройтехэксперт» эксперту ФИО4; ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы по определению несоответствии отчета ответчика стандартам оценки судом отклонено.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.10.2020 дело передано на рассмотрение судье Пармёновой А. С.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.11.2020 производство по делу возобновлено в виду поступления экспертного заключения № 129-А65-10389/2020, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Стройтехэксперт». В определении суд предложил сторонам ознакомиться с заключением экспертизы.

Истец представил заявление об уточнении исковых требований, согласно которому просил суд: определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 102,2кв.м (помещения № 1, 1а,2,2а.3,3а,3б,5-8 совокупности которых присвоен № 1000), кадастровый номер 16:50:060504:328, изложив п. 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «цена объекта по настоящему договору составляет 6 279 000 рублей».

Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец ходатайствовал об отнесении судебных расходов на ответчика.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен, заявлений, ходатайств не направил.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено, заявлений ходатайств не направило.

Арбитражный суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.

Как следует из материалов настоящего дела, Индивидуальный предприниматель ФИО2 с 01.12.2016 являлся арендатором нежилых помещений первого этажа здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 102,2кв.м (помещения № 1, 1а,2,2а.3,3а,3б,5-8 совокупности которых присвоен № 1000), используемых под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, офис, склад.

01 января 2016 года между заявителем и Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани был заключен договор аренды №8742-95 сроком на 3 года (по 30.11.2019). Помещения были переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи от 01.12.2016.

Истец обратился к ответчику 06.08.2018 с заявлением о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (т. 1 л.д.9).

Ответчик в письме от 24.08.2018 сообщил истцу о то, что в его адрес будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений и проект договора купли-продажи после определения рыночной стоимости объектов на основании муниципального контракта на оказание услуг по проведению оценки.

После оспаривания в рамках дела № А65-1827/2019 результатов торгов по выбору оценочной организации, проведения оценки, ответчик 23.03.2020 направил в адрес истца предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества: нежилых помещений нежилых помещений первого этажа здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 102,2кв.м (помещения № 1, 1а,2,2а.3,3а,3б,5-8 совокупности которых присвоен № 1000), кадастровый номер 16:50:060504:328 и проект договора, указав в п. 2.1 цену объекта - 7 143 800 рублей.

Истец, не согласившись с ценой выкупа данных помещений, на основании Отчета об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений № 19-08/п-19 (т. 1 л.д. 22-74), направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи с установлением цены спорных нежилых помещений в размере 5 239 000 рублей.

Ответчиком протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества не подписан, как и не направлен отказ от подписания договора купли-продажи в редакции протокола разногласий.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Ответчик отзыв на иск не направил, представил в материалы дела отчет № 013-20-ОТ от 17.03.2020, выполненный ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 7 143 800 рублей без учета НДС (т. 1 л.д. 111-199).

Поскольку в материалы дела стороны представили два отчета по рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определением суда по ходатайству истца в рамках дела назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений нежилых помещений первого этажа здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 102,2кв.м (помещения № 1, 1а,2,2а.3,3а,3б,5-8 совокупности которых присвоен № 1000), кадастровый номер 16:50:060504:328, на дату подачи заявления о выкупе – 06.08.2018, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Стройтехэксперт» эксперту ФИО4.

В материалы дела 30.10.2020 поступило заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость спорных нежилых помещений, определенная по состоянию на 06.08.2018, составляет 6 279 000 рублей.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, арбитражный суд находит правовые основания для удовлетворения уточненных исковых требований в силу следующего.

Согласно положениям статьи 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 6 279 000 рублей.

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 6 279 000 рублей.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу ст.110 АПК РФ судебные расходы по оплате 6 000 руб. государственной пошлины, 25 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 102,2кв.м (помещения № 1, 1а,2,2а.3,3а,3б,5-8 совокупности которых присвоен № 1000), кадастровый номер 16:50:060504:328, изложив п. 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «цена объекта по настоящему договору составляет 6 279 000 рублей».

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРНИП 306165534200013, ИНН <***>) 6000 рублей расходов по госпошлине, 25000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА. ФИО5