Решение от 28 октября 2021 г. по делу № А45-22246/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-22246/2021
г. Новосибирск
28 октября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2021 года

Решение в полном объёме изготовлено 28 октября 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Производство товаров и инвестиции» (ИНН <***>), г. Новосибирск к Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), о признании недействительным ненормативного правого акта - уведомления об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:417 (№ 31/19/11279 от 23.07.2021), об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:417,

При участии в судебном заседании представителей

заявителя: ФИО2 по доверенности от 12.08.2021, паспорт, диплом,

заинтересованных лиц: ФИО3 по доверенностям от 14.08.2020 и 24.08.2020, служебное удостоверение, диплом

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Производство товаров и инвестиции» (далее – заявитель, ООО «ПТИ») обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточнённым в порядке ст. 49 АПК РФ, к мэрии города Новосибирска, Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска о признании недействительным ненормативного правого акта - уведомления об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:417 (№ 31/19/11279 от 23.07.2021), об обязании осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:417 и направить подписанный проект договора в трех экземплярах для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Производство товаров и инвестиции» (ИНН <***>).

Основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду без торгов послужил вывод мэрии г. Новосибирска о не завершении строительства всех пяти этапов строительства, из которых построено лишь три, со ссылкой на выданные заявителю разрешения на строительство. В отзыве, наряду с основанием, изложенном в отказе, мэрия ссылается на несоответствие процента застройки земельного участка Правилам землепользования и застройки города Новосибирска; на расположение на испрашиваемом земельном участке в части нежилого помещения (склад № 2), принадлежащего мэрии города Новосибирска.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объёме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованных лиц против удовлетворения заявленных требований возражает по основаниям, изложенным в оспариваемом отказе, отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Производство товаров и инвестиции», как собственник объектов недвижимости (зданий), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:417 обратилось с заявлением о предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка, для эксплуатации находящихся на нем зданий в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска (далее - Департамент).

30 июля 2021 года из Департамента получено Уведомление об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:417 (исх. №31/19/11279 от 23.07.2021(далее Уведомление об отказе)).

Основанием для отказа в Уведомлении Департамента указано постройка трех этапов строительства из пяти, со ссылкой на разрешение на строительство: №Ru54303000-448 от 16.12.2014, №54-Ru54303000-448n-2019 от 15.03.2019, с изменениями №54-Ru54303000-448n1-2020 от 06.10.2020г., срок действия которого истек.

Не согласившись с уведомлением об отказе заявитель обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав доказательства по делу, заслушав пояснения сторон, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований исходя из следующего.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания отказа мэрии города Новосибирска в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:417 в аренду без торгов незаконным необходимо установить наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого отказа закону и нарушение этим отказом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из материалов дела следует, что 10.07.2013 между обществом с ограниченной ответственностью «Производство товаров и инвестиции» и мэрией города Новосибирска был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 115803р.

По условиям договора арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду для строительства зданий складов по ул. Большой земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:061490:417 площадью 16237кв. метров.

Разрешённое использование земельного участка: склады (6.9), срок действия договора: с 10.07.201 по 10.07.2016 (пункт 1.4 договора).

Дополнительным соглашением № 1 от 10.05.2019 срок действия договора продлён до 10.07.2019.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

По смыслу статьи 11.9, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение или аренду земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 названной выше статьи закреплена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Основанием для отказа в Уведомлении Департамента указано постройка трех этапов строительства из пяти, со ссылкой на разрешение на строительство: №Ru54303000-448 от 16.12.2014г., №54-Ru54303000-448n-2019 от 15.03.2019г., с изменениями №54-Ru54303000-448n1-2020 от 06.10.2020г., срок действия которого истек.

Таким образом, Департаментом на момент рассмотрения заявления ООО «ПТИ» о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:417 не учтено, что срок действия разрешения на строительство: №Ru54303000-448 от 16.12.2014, №54-Ru54303000-448n-2019 от 15.03.2019, с изменениями №54-Ru54303000-448n1-2020 от 06.10.2020 истек 06 июня 2021 года, заявитель не планирует дальнейшего строительства, а испрашиваемый земельный участок необходим заявителю исключительно для эксплуатации объектов недвижимости заявителя на нем расположенных.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации такого основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, как постройка трех этапов строительства из пяти со ссылкой на разрешение на строительство, срок действия которого истек - не содержит.

В данном случае Департаментом не учтено, что на испрашиваемом в аренду для эксплуатации зданий земельном участке, расположены здания, принадлежащие заявителю, при этом, строительство объектов недвижимости не ведется, объекты незавершенного строительства также отсутствуют.

То есть, заявителем соблюдены два обязательных условия, являющихся в соответствии с пп. 9 пункта 2 статьи 39.6 и п. 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для предоставления в аренду земельного участка без торгов:

1)Заявитель является собственником, расположенных на испрашиваемом в аренду земельном участке зданий, которые введены в эксплуатацию в порядке, установленном законом;

2)Испрашиваемый земельный участок находится в аренде у заявителя.

Согласно п. 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Данное право является исключительным, т.е. никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию или выкуп земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

Таким образом, оспариваемый ненормативный акт противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, законных оснований для отказа ООО «ПТИ» в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:417 для эксплуатации зданий у Департамента не имелось.

Испрашиваемый земельный участок необходим заявителю для эксплуатации зданий на нем расположенных, при этом, осуществлять строительство на данном земельном участке Заявитель не планирует, в связи с чем, пользование данным земельным участком по договору аренды, для осуществления строительства не соответствует фактическому использованию земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, в соответствии со статьей 11.9, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ заявитель (ООО «ПТИ») как собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на аренду испрашиваемого земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования.

Суд соглашается с доводами заявителя о том, что им соблюдены градостроительные регламенты, установленные на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:417.

Статьей 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно части 2 статьи 85 Земельного кодекса правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс, ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки.

Из систематического анализа положений пункта 1 статьи 11.9 Земельного кодекса, подпункта 9 статьи 1 и статей 37 и 38 ГрК РФ следует, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, установленные в градостроительном регламенте, должны соотноситься с видами разрешенного использования земельных участков, поскольку виды разрешенного использования являются, по сути, видами деятельности, осуществлять которую возможно при обязательном соблюдении требований, установленных градостроительным регламентом.

Подобная регламентация градостроительной деятельности необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения комфортных и благоприятных условий проживания, комплексного учета потребностей населения и устойчивого развития территорий.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если, в том числе, с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

Данная статья не предусматривает таких оснований для отказа, как постройка трех этапов строительства из пяти со ссылкой на разрешение на строительство срок действия которого истек или о несоответствии площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимого имущества, не предусмотрена и необходимость предоставления документа, обосновывающего такое соответствие, в целях предоставления земельного участка.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.08.2015 N 305-КГ15-9974).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:417 площадью 16237 кв. м расположен в Ленинском районе города Новосибирска в территориальной зоне производственной деятельности (П-1), имеет вид разрешенного использования «склады».

На земельном участке расположен складской комплекс из четырех зданий - складов (собственник заявитель - ООО «ПТИ»). Заинтересованными лицами факт нахождения вышеуказанных объектов недвижимости заявителя и законность их возведения на испрашиваемом земельном участке не оспаривается.

Согласно Правилам землепользования и застройки города Новосибирска (утв. решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288) на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:417 площадью 16237,00 кв.м. установлены следующие градостроительные регламенты для объектов капитального строительства с разрешенным видом использования «склады»:

- минимальный процент застройки в границах земельного участка - 20%;

- максимальный процент застройки в границах земельного участка - 80%.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО4 от 06.09.2021 «О проценте застройки земельного участка и его соответствии требованиям Правил землепользования и застройки», Правила землепользования и застройки города Новосибирска (утв. Решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288) - это главный и основной документ, определяющий градостроительную деятельность.

Правила включают в себя карту градостроительного зонирования, на которой установлены границы территориальных зон, для каждой из которых установлены градостроительные регламенты: каким образом ее использовать (виды разрешенного использования), какими объектами застраивать, а также предельные параметры для возводимых объектов, в том числе, минимальный и максимальный процент застройки в границах земельного участка.

Согласно вышеуказанному заключению кадастрового инженера ФИО4 от 06.09.2021 фактический процент застройки земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:417, выполненный в соответствии с Приложением А «Правила подсчета коэффициента застройки земельного участка» СП 18.13330.2019 - Свода правил «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка» составляет 44%, что соответствует требованиям Правил землепользования и застройки города Новосибирска в зоне производственной деятельности (П-1).

Таким образом, площадь земельного участка для эксплуатации, расположенного на нем складского комплекса обоснована схемой планировочной организации земельного участка и является необходимой для полноценной эксплуатации складского комплекса, а также для соответствия техническим регламентам о безопасности зданий и сооружений и требованиям пожарной безопасности.

Учитывая вышеизложенное, построенные заявителем объекты соответствуют основному виду разрешенного использования испрашиваемого земельного участка, не нарушают предельно допустимые параметры строительства, соответствуют градостроительным регламентам, установленным к объектам капитального строительства на испрашиваемом земельном участке.

Между тем в обжалуемом Уведомлении об отказе в предоставлении в аренду земельного участка не содержится указания о несоответствии испрашиваемой площади земельного участка проценту застройки земельного участка установленного Правилами землепользования и застройки города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, при этом, в силу части 5 статьи 39.17 ЗК РФ в решении об отказе должны быть указаны все основания отказа.

Суд признаёт ошибочными доводы заявителя о том, что такое основание, как несоответствие испрашиваемой площади земельного участка проценту застройки земельного участка статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит, поскольку размеры образуемых земельных участков определяются в соответствии с правилами землепользования и застройки и документами по планировке территории, в том числе в отношении застроенных земельных участков.

Между тем, как указано выше согласно заключению кадастрового инженера ФИО4 от 06.09.2021 фактический процент застройки земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:417, составляет 44%, что полностью соответствует требованиям Правил землепользования и застройки города Новосибирска в зоне производственной деятельности (П-1).\, тем более, что постановлением мэрии города Новосибирска № 3743 от 10.10.2019 заявителю было предоставлено разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства с 40 % до 22 % в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:417.

Таким образом, испрашиваемый обществом с ограниченной ответственностью «Производство товаров и инвестиции» земельный участок площадью 16237 кв. м в целях эксплуатации расположенных на нём объектов недвижимости заявителя отвечает требованиям Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утверждённым решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288.

Учитывая вышеизложенное, судом установлено, что оспариваемый ненормативный акт противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, законных оснований для отказа ООО «ПТИ» в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:417 для эксплуатации зданий у заинтересованных лиц не имелось. Указанный акт нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, так как, размер арендной платы вносимой заявителем за указанный земельный участок, по договору аренды №115803 от 10.07.2013г. значительно превышает размер арендной платы, которую вносил бы заявитель в случае предоставления данного земельного участка в аренду для эксплуатации, находящихся на нем зданий.

Заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

При определении порядка и способа устранения допущенных нарушений прав и законных интересов ООО «ПТИ», судом не установлено иных препятствий в предоставлении в аренду спорного земельного участка, в связи с чем, суд полагает, что такой способ, как подготовка проекта договора и направление его в подписанном виде для подписания заявителю, соответствует интересам заявителя, не противоречит действующему законодательству и подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по делу в виде уплаченной обществом с ограниченной ответственностью «Производство товаров и инвестиции» в федеральный бюджет государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на мэрию города Новосибирска.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным ненормативный правовой акт мэрии города Новосибирска - Уведомление № 31/19/11279 от 23.07.2021 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:417 обществу с ограниченной ответственностью «Производство товаров и инвестиции» (ИНН <***>).

Обязать мэрию города Новосибирска в течение 30 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу, осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:417 и направить подписанный проект договора в трех экземплярах для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Производство товаров и инвестиции» (ИНН <***>).

Взыскать с мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Производство товаров и инвестиции» (ИНН <***>) расходы по госпошлине в сумме 3000 рублей.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционных жалоб через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Е.И. Булахова