Решение от 1 декабря 2024 г. по делу № А56-90470/2022

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-90470/2022
02 декабря 2024 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 02 декабря 2024 года.


Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Корчагиной Н.И.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Юламановым А.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Индивидуальный предприниматель ФИО1 (188300, <...>, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>)

третье лицо: Комитет по градостроительству и архитектуре (191023, город Санкт-Петербург, ФИО2 площадь, дом 2, ОГРН: <***>)

о признании недействительным решения № 05-26-21658/22-0-0 от 17.06.2022, обязании,


при участии

от заявителя: ФИО3, по доверенности от 01.07.2024

от заинтересованного лица: не явились, извещены

от третьего лица: не явились, извещены

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, ИП) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга № 05-26-21658/22-0-0 от 17.06.2022 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, площадью 23310 кв.м, кадастровый номер 78:38:0000000:4007; об обязании КИО СПб передать в собственность и заключить договор купли-продажи земельного участка по цене, установленной пунктом 5.1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге".

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2023 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2023 Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2023 изменено.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.05.2024 Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2023 и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 17.05.2024 судебное заседание по рассмотрению заявления назначено на 24.07.2024.

Определением суда от 24.07.2024 рассмотрение дела отложено на 28.08.2024.

Определением суда от 28.08.2024 рассмотрение дела отложено на 16.10.2024.

Определением суда от 16.10.2024 рассмотрение дела отложено на 20.11.2024.

Протокольным определением от 20.11.2024 объявлен перерыв в судебном заседании до 27.11.2024.

Судебное заседание продолжено после перерыва.

Представитель заявителя в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Заинтересованное лицо и третье лицо, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания не явились.

Изучив материалы дела, рассмотрев представленные доказательства, заслушав позиции сторон, суд установил следующее.

Заявитель является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных на Участке (кадастровый номер 78:38:0000000:4007) (далее - Объекты):

а) нежилое здание, дача № 52, площадью 84 кв. м, кадастровый номер 78:38:0022628:3014, по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А; б) нежилое здание, дача № 59, площадью 87.5 кв. м, кадастровый номер 78:38:0022628:3017, по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. Б;

в) нежилое здание, дача № 54, площадью 80 кв. м, кадастровый номер 78:38:0022628:3015, по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. В;

г) неживое здание, дача № 55, площадью 88.9 кв. м, кадастровый номер 78:38:0022628:3016, по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. Д;

д) нежилое здание, дача № 60, площадью 33.1 кв. м, кадастровый номер 78:38:0022628:3011, по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. Е.

Указанные объекты недвижимости принадлежат заявителю на праве собственности на основании договора купли-продажи объектов недвижимости № У/2021 от 12.11.2021 года, что подтверждается сведениями Единого государственного реестра недвижимости.

Руководствуясь положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) Заявитель обратился в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - КИО СПб) с заявлением (вх. КИО № 05-26-46943/22-0-0 от 18.05.2022) о передаче в собственность по договору купли-продажи Участка (приложение № 7).

Решением КИО СПб № 05-26-21658/22-0-0 от 17.06.2022 в предоставлении в собственность Участка отказано ввиду превышения площади Участка площади, необходимой для использования Объектов.

Заявитель считает решение КИО СПб № 05-26-21658/22-0-0 от 17.06.2022 об отказе в предоставлении в собственность Участка незаконным, что явилось основанием для обращения с настоящим заявлением в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

Из системного толкования части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) следует, что для признания ненормативного правового акта (решения) органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным (незаконным) необходимо наличие двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта (решения) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным ненормативным правовым актом (решением) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

В соответствии пп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего Кодекса.

Согласно п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Между тем, в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них осуществляется без торгов в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Участок используется Заявителем на основании Договора аренды земельного участка от 22.10.2018 № 22/ЗД-04564 и Договора переуступки прав и обязанностей арендатора от 12.11.2021 (далее - договор аренды Участка), о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись от 18.11.2021 № 78:38:0000000:4007-78/011/2021-6.

В соответствии с Приложением №1 к Закону Санкт-Петербурга «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» от 19.12.2018 №763161 Земельный участок расположен в функциональной зоне с условным обозначение Р3 - зона объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

Территория земельного участка с кадастровым номером 78:38:0000000:4007 расположена в границах территориальной зоны ТР3-2. Реестровый номер: 78:38- 7.338. Вид: Зона рекреационного назначения. Территориальная зона «Зона рекреационного назначения - объектов туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, иных объектов для отдыха граждан с включением объектов инженерной инфраструктуры» (часть 124).

Разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 78:38:0000000:4007 - для размещения дач. По классификатору видов разрешенного использования, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412 вид относится к виду, ведение садоводства, код 13.2. Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд, в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2021 года приказом Росреестра от 30 июля 2021 года N П/0326.

 В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N° 217-ФЗ) было исключено понятие «дачный земельный участок», а также связанные с назначением дачного земельного участка такие организационно-правовые формы как дачные некоммерческие товарищества, партнерства и потребительские кооперативы, а также понятия «дачное хозяйство», «дачное строительство», «дачный дом», «дача». В связи с введением нового правового регулирования в сфере садоводства и огородничества Законом № 217-ФЗ установлены переходные положения, согласно которым такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками (часть 7 статьи 54 Закона № 217-ФЗ). Из чего следует, что виду разрешенного использования «для размещения дач» соответствует вид разрешенного использования, «ведение садоводства», относящийся к условно-разрешенным в соответствии с градостроительным регламентом, установленным для территориальной зоны ТР3-2.

На Земельном участке расположены объекты капитального строительства, представляющие собой дачные дома, приспособленные для проживания и осуществления рекреационной деятельности, прогулочные пешеходные дорожки, территории, занятые зелеными насаждениями и, в свою очередь, связанные между собой функциональным назначением. А именно, осуществление рекреационной деятельности, направленной на реализацию рекреационных потребностей человека, восстановление и развитие физических и духовных сил человека, его интеллектуальное совершенствование.

Согласно п. 1.2.1 раздела 1 приложения 7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» в границах одного земельного участка допускается с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов размещение двух и более объектов капитального строительства с основными, условно разрешенными и вспомогательными видами использования.

Исходя из положений п. 1.2.2, вышеуказанной нормы часть площади земельного участка, занимаемая объектами с условно разрешенными видами использования, с относящимся к ним озеленением, местами для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта, иными параметрами разрешенного строительства необходимыми в соответствии с действующим законодательством элементами инженерного обеспечения и благоустройства, не должна превышать 50% от общей площади соответствующего земельного участка, а также суммарная площадь частей земельных участков, занимаемых объектами с условно разрешенными видами использования, не должна превышать 50% от общей площади соответствующей территориальной зоны. Формирование земельного участка, занятого объектами недвижимости, должно осуществляться с учетом площади, занятой объектами недвижимости, а также площадью, необходимой для их использования в соответствии с разрешенным использованием.

С целью определения соразмерности истребуемого земельного участка по ходатайству истца была проведена судебная экспертиза в ООО «Гарант-Кадастр», из заключения эксперта ФИО4 следует, что площадь земельного участка с кадастровым номером 78:38:0000000:4007, площадью 23 310 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, исходя из требований градостроительного регламента, установленного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года N 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», является соразмерной для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости с кадастровыми номерами 78:38:0022628:3014, 78:38:0022628:3017, 78:38:0022628:3015, 78:38:0022628:3016, 78:38:0022628:3011.

По ходатайству Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга была проведена повторная судебная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «БалтКадастр» ФИО5 установлено следующее.

В соответствии с «СП 118.133330.2012*. Свод правил Общественные здания и сооружения.» Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 №635/10) площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал).

На территории Земельного участка расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие ФИО1 на праве собственности: Дача № 52 с кадастровым номером 78:38:0022628:3014, площадь застройки - 107.7 кв.м (площадь 84 кв.м по выписке ЕГРН от 23.05.2022); Дача № 54 с кадастровым номером 78:38:0022628:3015, площадь застройки - 103.8 кв.м (площадь 80 кв.м по выписке ЕГРН от 23.05.2022);; Дача № 55 с кадастровым номером 78:38:0022628:3016, площадь застройки - 109.1 кв.м (площадь 88,9 кв.м по выписке ЕГРН от 23.05.2022);; Дача № 59 с кадастровым номером 78:38:0022628:3017, площадь застройки 109.4 кв.м (площадь 87,5 кв.м по выписке ЕГРН от 23.05.2022); Дача № 60 с кадастровым номером 78:38:0022628:3011, площадь застройки - 41.9 кв.м (площадь 33,1 кв.м по выписке ЕГРН от 23.05.2022).

Площадь застройки перечисленных объектов, содержащихся в Схеме расположения объектов капитального строительства на земельном участке, подготовленной на основании кадастровой съемки, проверена экспертом с использованием Региональной геоинформационной системы с подтверждением визуального осмотра. Таким образом, площадь застройки Земельного участка составляет 107.7+103.8+109.1+109.4+41.9= 471.9 м2.

К озеленению земельного участка относятся части земельного участка, которые не заняты тротуарами или проездами, не оборудованы георешетками и иными видами укрепления газонов, и при этом покрыты зелеными насаждениями (древесной, кустарниковой и травянистой растительностью), вне границ охранных зон объектов коммунального обслуживания, если иное не предусмотрено режимами использования земельных участков в границах указанных охранных зон (пункт 1.9.1 раздела 1 приложения №7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года N 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга»).

В соответствии с п.2.30.6.9. раздела 2 приложения №7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года N 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» минимальная площадь озеленения земельных участков определяется в соответствии с пунктами 1.9.1- 1.9.10 раздела 1 приложения №7 и установлена в таблицах 1 раздела 1 настоящего приложения.

Из содержания таблицы 1 раздела 1 приложения №7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года N 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» следует, что минимально допустимая площадь озеленения земельного участка ставится в зависимости от его вида разрешенного использования и от площади участка. Земельный участок имеет вид разрешенного использования: для размещения дач.

В связи с введением нового правового регулирования в сфере садоводства и огородничества Законом № 217-ФЗ установлены переходные положения, согласно которым такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками (часть 7 статьи 54 Закона № 217-ФЗ).

Из чего следует что виду разрешенного использования «для размещения дач» соответствует вид разрешенного использования, указанный в таблице 1 «ведение садоводства». В данном случае минимальная площадь озеленения Земельного участка должна составлять 40% площади участка. Минимально допустимая площадь озеленения земельного участка, исходя их требований п. 1.2.2 приложения 7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года N 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» составляет при площади земельного участка в 23 310 кв.м.: 23 310/100*40=9 324 кв.м.

В соответствии с пунктами 1.9.2, 1.9.3, 1.9.4 раздела 1 приложения №7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года N 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» озелененная часть земельного участка может быть оборудована: площадками для отдыха взрослых, детскими (игровыми) площадками, открытыми спортивными площадками, площадками для выгула собак, грунтовыми пешеходными дорожками, другими подобными объектами благоустройства. Площадь, занимаемая объектами, которыми может быть оборудована озелененная часть земельного участка, не должна превышать 50% площади озеленения. Существующая площадь озеленения создает обширную рекреационную зону.

В связи с чем, вся площадь озеленения Земельного участка необходима и достаточна для эксплуатации и обслуживания как Земельного участка, так и для эксплуатации и обслуживания расположенных на Земельном участке объектов недвижимости в соответствии с их функциональным назначением. Площадь озеленения земельного участка составляет 9 324 кв.м.

Согласно п.1.2 постановления Правительства РФ от 23.10.1993 № 1090 «О Правилах дорожного движения» (вместе с «Основными положениями по допуску транспортных средств к эксплуатации и обязанности должностных лиц по обеспечению безопасности дорожного движения») парковка (парковочное место) - специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий строений или сооружений и предназначенное для организации стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.

В соответствии с п. 2.30.6.10 раздела 2 приложения №7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года N 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» минимальное количество мест для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта в границах земельного участка устанавливается в соответствии с пунктами 1.10.1-1.10.9 настоящего приложения.

Согласно п.1.10.1 раздела 1 приложения 7 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года N 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» минимальное количество мест для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта в границах земельного участка (парковочным мест и(или) машино-мест) определяется в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков и их расположения согласно таблице 2 настоящего раздела и в составе градостроительных регламентов (таблица 2).

Из содержания таблицы 2 следует, что для земельного участка с видом разрешенного использования «ведения садоводства» установлено минимальное количество мест для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта 1 место на земельный участок. В соответствии с п.1.10.6 площади парковочных мест определяются из расчета не менее 25 кв.м. на автомобиль (с учетом проездов); при примыкании участков для стоянки к проезжей части улиц и проездов и продольном расположении автомобилей - не менее 18 кв.м. на автомобиль (без учета проездов). Минимально допустимые размеры машино-места составляют 5.3х2.5 м., максимально допустимы размеры машино-места 6.2х3.6 м.

Исходя из факта наличия на Земельном участке 5 объектов недвижимости и не установленного максимального количества мест для стоянки (размещения) индивидуального транспорта, эксперт пришел к выводу, что 5 мест, предназначенных для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта, являются необходимыми и достаточными для эксплуатации Земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, находящихся на праве собственности ФИО1 Таким образом, площадь для размещения машино-мест составляет 25*5= 125 кв.м. Также предусматривается площадка для стоянки гостевого автомобильного транспорта. Площадь стоянки для 10 машин составит 250 кв.м. Общая площадь мест для стоянки (размещения) индивидуального транспорта составит 375 кв.м.

В ходе осмотра экспертом установлено, что въезд и выезд на земельный участок осуществляется от п.Ушково по ФИО6 улице с запада. По всей территории Земельного участка проходит развитая пешеходно-транспортная сеть, включающая в себя пешеходные зоны и транспортные проезды. На территории Земельного участка должны располагаться пожарные и транспортные проезды, которые могут налагаться друг на друга.

При определении площади проездов, в том числе следует учитывать требования Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», согласно которым:

- к зданиям, сооружениям и строениям по всей их длине должен быть обеспечен подъезд пожарных автомобилей с одной стороны при ширине здания, сооружения или строения не более 18 метров и с двух сторон при ширине более 18 метров, а также при устройстве замкнутых и полузамкнутых дворов (п.4 ст.98).

- Здания, сооружения и строения, а также территории организаций и населенных пунктов должны иметь источники противопожарного водоснабжения для тушения пожаров (п.1 ст.62).

- Расстановка пожарных гидрантов на водопроводной сети должна обеспечивать пожаротушение любого обслуживаемого данной сетью здания, сооружения, строения или части зданий, сооружения, строения (п.1 ст.99).

- Пожарные гидранты надлежит располагать вдоль автомобильных дорог на расстоянии не более 2,5 метра от края проезжей части, но не менее 5 метров от стен здания (п.9 ст.98).

Таким образом, должен быть обеспечен доступ пожарных автомобилей, в зависимости от объемно-планировочных характеристик зданий по одной длинной дороге, либо по всем сторонам (ширина подъезда не менее 3,5 метров), и на участке должно быть наружное пожарное водоснабжение, расстояние между гидрантами и стеной здания не должно быть менее 5 метров.

Анализ конфигурации расположенных на земельном участке объектов недвижимости показал, что, исходя из требований обеспечения доступа пожарных автомобилей к не менее чем двум сторонам зданий и исходя из нормативно необходимой ширины пожарных проездов, для обеспечения доступа необходима вся незастроенная объектами недвижимости и незанятая территориями для размещения машино-мест и зелеными насаждениями (зелеными зонами) площадь земельных участков.

Кроме того, транспортно-пешеходная сеть (отведенная для организации транспортного и пешеходного потока), расположенная в границах территории земельного участка, обеспечивает функциональную и технологическую связь между всеми объектами недвижимости, расположенными на исследуемом земельном участке. Учитывая выше изложенные аргументы, при использовании программного обеспечения AutoCAD, экспертом были выполнены графические построения для определения площади, необходимой для проезда транспорта и прохода пешеходов.

Площадь, необходимая для проезда транспорта и прохода пешеходов, а также площадь, необходимая для обеспечения доступа пожарных автомобилей к объектам недвижимости, расположенным на земельном участке, составляет: 1 722 кв.м.

Таким образом экспертом сделан вывод о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером 78:38:0000000:4007, площадью 23 310 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, исходя из требований градостроительного регламента, установленного постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года N 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», является соразмерной для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости с кадастровыми номерами 78:38:0022628:3014, 78:38:0022628:3017, 78:38:0022628:3015, 78:38:0022628:3016, 78:38:0022628:3011.

Заключение эксперта соответствует требованиям арбитражного процессуального кодекса РФ, содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные выводы являются мотивированными, ясными, полными, не содержат противоречий. Имеется подписка эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В материалы дела не представлены доказательства, опровергающие выводы эксперта.

Также в дополнение к письму № 05-26-21658/22-0-0 от 17.06.2022 Комитет направил письмо от 29.06.2022 N 05-26-21658/22-0-2 (т. 1 л.д. 101), в котором сообщил, что земельный участок как участок в составе земель общего пользования не подлежит отчуждению в соответствии с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ, пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), поскольку согласно заключению Комитета по благоустройству Санкт-Петербурга от 28.06.2022 N 01-17-2211/22-0-0 представляет территорию с древесно-кустарниковой растительностью, а также расположен в границах автомобильной дороги общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге - Соснового переулка (от ФИО7 ул. до ФИО6 ул.), включенной в Перечень автомобильных дорог общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге, утвержденный постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.03.2011 N 330 (далее - Постановление N 330).

В соответствии с требованиями статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - ФЗ-218) 28 сентября 2020 года подготовлен технический план сооружения «Сосновый переулок», расположенного по адресу: Российская Федерация, город Санкт-Петербург, <...> (от Советской ул. и ФИО7 ул. в направлении ФИО6 ул.), в изменённых границах.

Технический план подготовлен на основании технического паспорта (инв. № 08/02УШ-18), выполненного ГУП «ГУИОН» по состоянию на 2011 год (далее - Технический паспорт). Технический паспорт выполнен на «проезд» по адресу: <...> (от Советской ул. и ФИО7 ул. до ФИО6 ул.) протяженностью 722,24 м. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27.08.2013 № 610 Сосновый пер. (от Советской ул. и ФИО7 ул. до ФИО6 ул.), протяженностью 722,24 м включён в Перечень автомобильных дорог общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге (п. 3177-1 Приложения №1 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга № 300).

Топонимической комиссией Санкт-Петербурга, на основании обращения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 21.10.2010 №14126 принято решение об изменении границ проезда «Сосновый пер.» в пос. Ушково (приложение № 4). На основании указанного решения принято Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 01.06.2011 № 704 «Об изменении границ проездов в Курортном районе Санкт-Петербурга».

Пунктом 1.3 указанного постановления внесены изменения в приложение к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 06.02.2006 № 117 «О Реестре наименований элементов улично-дорожной сети (за исключением автомобильных дорог федерального значения), элементов планировочной структуры, расположенных на территории Санкт-Петербурга» (раздел "пос.Ушково" таблицы 4 приложения к постановлению), устанавливающие границы проезда «Сосновый пер.» (пос. Ушково) в редакции «от Советской ул. и ФИО7 ул. в направлении ФИО6 ул. Изменение границ Соснового переулка, принятое решением Топонимической комиссии от 10.12.2010 и утверждённое постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 01.06.2011 №704, не нашло отражение ни в техническом паспорте, выполненном ГУП «ГУИОН» по состоянию на 2011 год, ни в постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 27.08.2013 № 610, которым в Перечень автомобильных дорог общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге включён Сосновый пер. (от Советской ул. и ФИО7 ул. до ФИО6 ул.), протяженностью 722,24 м.

Фактически Сооружение (дорога) существует в границах от Советской ул. и ФИО7 ул. до пересечения с лесным ручьем около границы земельного участка с кадастровым номером 78:38:0000000:4007. Ввиду отсутствия переправы для автомобилей через ручей, а также в связи с тем, что территория далее по направлению дороги покрыта лесной растительностью, сквозной проезд от Советской ул. и ФИО7 ул. по земельному участку с кадастровым номером 78:38:0000000:4007 и далее до ФИО6 ул. невозможен.

С учетом изложенного, Сооружение сформировано как линейный объект (по оси) в изменённых, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 01.06.2011 № 704, границах (от Советской ул. и ФИО7 ул. в направлении ФИО6 ул.).

По результатам кадастровых работ фактическая протяженность Сооружения (в изменённых границах) составляет 475 м.

Местоположение сооружения установлено посредством определения координат характерных точек контура сооружения на земельном участке (часть 5 статьи 24 ФЗ-218).

23 октября 2020 года осуществлён государственный кадастровый учет и государственная регистрация права Санкт-Петербурга (регистрационная запись № 78:38:0000000:4479-78/011/2020-1 от 23.10.2020) ранее учтённого сооружения с инвентарным номером 08/02УШ-18. Сооружению присвоен кадастровый номер 78:38:0000000:4479 по адресу: Российская Федерация, город Санкт-Петербург, <...> (от Советской ул. и ФИО7 ул. в направлении ФИО6 ул.), протяжённость 475 м, год завершения строительства 1990.

Таким образом, осуществление государственного кадастрового учёта и государственная регистрация прав на уточнённые характеристики (местоположение и протяженность) Сооружения автомобильной дороги, подтверждает достоверность сведений о недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с ФЗ-218 сведений (статья 1 ФЗ-218).

Сведение о сооружении автомобильной дороги, включая его характеристики, внесенные в ЕГРН в судебном порядке не оспорены, являются действительными для всех третьих лиц, в том числе для арендатора Земельного участка и органов государственной   власти   Санкт-Петербурга.

Согласно техническому паспорту от 2020 года, выполненного ГУП «ГУИОН» (приложение № 7), ширина проезжей части составляет 2,67 м. По СНиП 2.07.01-89 дорога относится к категории: Улицы и дороги местного значения - улицы в общественно-деловых и торговых зонах. В соответствии с классификацией автомобильных дорог, предусмотренной статьёй 5 Федерального закона от 08.11.2007 года № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об автомобильных дорогах) и Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.09.2009 года № 767 «О классификации автомобильных дорог в Российской Федерации» (далее - Постановление № 767) дорога отнесена к классу Обычная автомобильная дорога (нескоростная автомобильная дорога).

Согласно части 13 статьи 5 Закона об автомобильных дорогах автомобильные дороги общего пользования в зависимости от условий проезда по ним и доступа на них транспортных средств подразделяются на автомагистрали, скоростные автомобильные дороги и обычные автомобильные дороги.

В соответствии с частью 18 статьи 5 Закона об автомобильных дорогах классификация автомобильных дорог и их отнесение к категориям автомобильных дорог (первой, второй, третьей, четвертой, пятой категориям) осуществляются в зависимости от транспортно-эксплуатационных характеристик и потребительских свойств автомобильных дорог в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Правила классификации автомобильных дорог в Российской Федерации и их отнесения к категориям автомобильных дорог (далее - Правила) утверждены Постановлением № 767.

В соответствии с Основными показателями транспортно-эксплуатационных характеристик и потребительских свойств автомобильных дорог (Приложение к Правилам) минимальная ширина обычной автомобильной дороги (нескоростной автомобильной дороги), к которой относится Сосновый переулок, должна составлять не менее 3 м при наличии двух полос движения и не менее 3,5 м при наличии одной полосы движения.

Кроме того, в соответствии с Таблицей 11.2а Основных требований к планировке и застройке городских и сельских муниципальных образований на территории Российской Федерации содержатся в СП 42.13330.2016 Градостроительство (приложение № 8). Планировка и застройка городских и сельских поселений (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*) ширина полосы движения улицы в общественно-деловых и торговых зонах для средних и малых городов, к категории которых в соответствии с информации из СКДФ отнесен Сосновый переулок, должна составлять 3,0-3,5 м и число полос движения (суммарно в двух направлениях) должно быть не менее 2, а также в составе улицы данной категории должен быть тротуар в ширины не менее 1,5 м.

Как следует из положений Закона об автомобильных дорогах и Основных показателей транспортно-эксплуатационных характеристик и потребительских свойств автомобильных дорог (Приложение к Правилам), несоответствие дороги требованиям, предъявляемым к обычным автомобильным дорогам (нескоростным автомобильным дорогам), означает, что данная дорога не может считаться автомобильной.

Таким образом, Сосновый переулок по своим транспортно-эксплуатационным характеристикам и потребительским свойствам не может быть отнесен к автомобильным дорогам, а, соответственно, не может входить в Перечень автомобильных дорог общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге.

Согласно пункту 11 статьи 1 и пункту 2 части 5 статьи 43 ГрК РФ красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы как территорий общего пользования, так и земельных участков, на которых, в частности, расположены автомобильные дороги, и устанавливаются в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений.

Согласно письму Комитета по градостроительству и архитектуре № 01-47-11-14920/22 от 05.05.2022 (Приложение № 1) красные линии, которые обозначают границу, в частности, вышеуказанной автомобильной дороги, расположенные в границах Участка признаны не актуальными, зона градостроительных ограничений отсутствует в границах Участка. Указанное письмо получено КИО одновременно с заявлением (вх. КИО № 05-26-46943/22-0-0 от 18.05.2022).

Таким образом Сооружение – дорога, кадастровый номер 78:38:0000000:4479 по адресу: Российская Федерация, город Санкт-Петербург, <...> (от Советской ул. и ФИО7 ул. в направлении ФИО6 ул.), протяжённость 475 м, год завершения строительства 1990, существует в границах от Советской ул. и ФИО7 ул. до пересечения с лесным ручьем около границы земельного участка с кадастровым номером 78:38:0000000:4007, то есть спорный земельный участок не расположен в границах автомобильной дороги общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге - Соснового переулка (от ФИО7 ул. в направлении ФИО6 ул.), ссылка КИО на данное обстоятельство несостоятельна.

Следует учесть и тот факт, что границы земельного участка, предоставленного по договору аренды, сформированы в 2013 году и по настоящее время не изменены, какие-либо обращения от заинтересованного лица относительно площади или нецелевого использования Участка в адрес арендатора на протяжении его использования не поступали. Именно в указанных границах, и именно для целей эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на Земельном участке, собственником при передаче земельного участка по договору аренды уже было принято решение о границах земельного участка. С момента передачи в испрашиваемых границах Земельного участка в аренду, законодательство о земле в этой части не изменялось,  следовательно, оснований для изменения ранее принятого решения уполномоченного органа по распоряжению земельными участками не имеется. Действия уполномоченного органа в этой части, противоречащие ранее принятому им же решению, в отсутствие изменившихся оснований и нормативного регулирования, являются недобросовестными, нарушающими права и интересы заинтересованного лица.

При таких обстоятельствах решение Комитета от 17.06.2022 № 05-26-21658/22-0-0, нарушает права и законные интересы Предпринимателя, в силу чего является незаконным.

Также необходимо уточнить, что в рассматриваемом споре при рассмотрении вопроса об установлении цены договора необходимо учитывать положения п.5-5.1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 (ред. от 20.12.2018) "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге"(принят ЗС СПб 10.02.2010), в соответствии с которыми корректирующий коэффициент устанавливается в размере, равном 0,05:

5.1. При продаже земельных участков гражданам, являющимся собственниками расположенных на них индивидуальных жилых и садовых домов, в случаях, предусмотренных в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, установленных в пункте 7-1 настоящей статьи.

Кроме того, в порядке восстановления нарушенных прав и законных интересов Предпринимателя суд считает необходимым обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 проект договора купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 78:38:0000000:4007, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, площадью 23310 кв.м., в установленный законом срок в порядке пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Признать недействительным решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга № 05-26-21658/22-0-0 от 17.06.2022 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, площадью 23310 кв.м, кадастровый номер 78:38:0000000:4007.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 проект договора купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 78:38:0000000:4007, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, площадью 23310 кв.м., в установленный законом срок в порядке пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                                           Корчагина Н.И.