Постановление от 10 сентября 2025 г. по делу № А66-14679/2024

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, <...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-14679/2024
г. Вологда
11 сентября 2025 года


Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2025 года.

В полном объёме постановление изготовлено 11 сентября 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Ралько О.Б. и Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ерофеевой Т.В.

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Альбион» ФИО1 по доверенности от 20.01.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лосева Андрея Евгеньевича на решение Арбитражного суда Тверской области от 27 мая 2025 года по делу № А66-14679/2024,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес: Тверская обл.; ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альбион» (адрес: 364059, Чеченская Респ., г. Грозный, р-н Висаитовский, ул. имени Исмаила Ибрагимовича Бисултанова, двлд. 175; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Общество, ООО «Альбион») о расторжении договора аренды нежилого здания от 01.07.2008.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Мир вкуса» (далее – ООО «Мир вкуса»).

Решением суда от 27 мая 2025 года в удовлетворении иска отказано.

Истец с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Обязательства арендодателя по передаче объекта аренды арендатору исполнены в полном объеме. Доказательств невозможности использования имущества по назначению не имеется. Действия истца по заключению нового договора аренды с другим арендатором направлены на сохранение своего имущества и не свидетельствуют о злоупотреблении правом.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и представитель в судебном заседании просят обжалуемое решение суда оставить без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «ПКФ АВТО» (арендодатель; далее – ООО «ПКФ АВТО») и общество с ограниченной ответственностью «ТОРОПА» (арендатор; далее – ООО «ТОРОПА») 01.07.2008 заключили договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование двухэтажное кирпичное здание гостиницы, общей площадью 1 025,8 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Срок аренды определен с момента государственной регистрации договора в течение 15 лет.

Впоследствии сторонами заключено дополнительное соглашение от 30.12.2014, согласно которому срок аренды установлен до 01.07.2050.

В соответствии с соглашением от 27.03.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенным ООО «ТОРОПА» и ООО «Альбион», права арендатора по договору аренды от 01.07.2008 перешли к ООО «Альбион».

На основании указанных актов в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права аренды в пользу ООО «Альбион» сроком по 01.07.2050 (запись о государственной регистрации № 69-69-26/002/2008-539).

По договору купли-продажи от 05.04.2021 № СОВ/2/Н ООО «ПКФ АВТО» (продавец) произвело отчуждение указанного объекта недвижимости предпринимателю ФИО3 (покупателю), за которым 18.05.2021 зарегистрировано право собственности на данный объект (запись о государственной регистрации № 69:34:0070452:87-69/083/2021-6).

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2022 ФИО3 (продавец) произвел отчуждение данного объекта недвижимости ФИО2 (покупателю), за которым 17.03.2022 зарегистрировано право собственности на здание гостиницы (запись о государственной регистрации № 69:34:0070452:87-69/085/2022-8).

Таким образом, с 17.03.2022 и по настоящее время собственником здания является ФИО2

Пунктом 3.1 договора арендная плата определена сторонами в размере 12 000 руб. в месяц без учета НДС.

Ссылаясь на невнесение Обществом арендных платежей новому собственнику объекта аренды – ФИО2, наличие задолженности за период с 17.03.2022 по настоящее время в размере 288 000 руб., истец направил в адрес Общества требование о необходимости исполнения обязательств по погашению задолженности и расторжении договора.

Поскольку в досудебном порядке спор не был урегулирован, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предметом договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 28 Информационного письма Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (пункт 29 названного Информационного письма).

Из пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

В рассматриваемом случае судом установлено, что истец, став собственником спорного здания гостиницы, заключил 17.03.2022 договор аренды спорного имущества с ООО «Мир вкуса» (арендатор) и прекратил допуск Общества в помещения, являющиеся предметом аренды.

Таким образом, в настоящее время здание гостиницы фактически арендует ООО «Мир вкуса» на основании договора аренды от 17.03.2022. Данный факт Предприниматель не отрицает.

Также судом установлено, что в рамках дела №А66-13583/2024 Предприниматель обращался в суд c иском о признании отсутствующим обременения в виде права аренды ООО «Альбион» на здание гостиницы общей площадью 1025,8 кв.м. с кадастровым номером 69:34:0070452:87, расположенное по адресу: <...>; признании недостоверной (отсутствующей) регистрационной записи в ЕГРН о наличии обременения здания в виде аренды в пользу ООО «Альбион».

Вступившим в законную силу решением суда по вышеназванному делу от 27.12.2024 установлено, что право аренды здания гостиницы принадлежит ООО «Альбион» на основании последовательно заключенных с управомоченными лицами сделок: договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2008, заключенного между ООО «ПКФ АВТО» и ООО «ТОРОПА» и дополнительного соглашения к нему от 30.12.2014; соглашения от 27.03.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между ООО «ТОРОПА» и ООО «Альбион». Право аренды ООО «Альбион» подтверждено регистрационной записью в ЕГРН. Право аренды ООО «Альбион» основано на юридически действительных, никем не оспоренных и не прекращенных сделках. Предыдущий собственник объекта недвижимости ФИО3 признавал наличие арендных отношений с ООО «Альбион», о чем, в частности, свидетельствует его обращение в арбитражный суд с иском о внесении изменений в договор аренды от 01.07.2008 в части увеличения размера арендной платы (дело № А66-11647/2022). Невнесение арендных платежей арендатором, равно как и передача имущества арендодателем в пользование иному лицу вопреки воле арендатора, при наличии действующего (с неистекшим сроком, не расторгнутого и не признанного недействительным) договора аренды не являются основанием для признания отсутствующим права аренды ООО «Альбион» на спорное имущество.

Кроме того, полагая, что по существу с 17.03.2022 произошел рейдерский захват здания, в результате которого Общество было лишено права аренды вопреки своей воле, последнее обратилось в суд с иском к Предпринимателю об устранении препятствий в пользовании арендованным объектом недвижимости - нежилым зданием, расположенным по адресу: 172840, <...>, общей площадью 1025,8 кв. м, с кадастровым номером 69:34:0070452:87, сроком аренды до 01.07.2050 (дело № А66-1504/2025).

Таким образом, материалами дела подтверждено, что у ответчика с 17.03.2022 отсутствует реальная возможность пользоваться объектом аренды, что освобождает его от обязанности по внесению арендной платы за спорный период.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Наличие оснований для расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, Предпринимателем не доказано.

По существу доводы подателя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 27 мая 2025 года по делу № А66-14679/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина


Судьи

О.Б. Ралько

Н.В. Чередина