Постановление от 15 апреля 2021 г. по делу № А32-18702/2020

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: i№fo@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-18702/2020
город Ростов-на-Дону
15 апреля 2021 года
15АП-4193/2021


Резолютивная часть объявлена 09.04.2021

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представителя ФИО2 по доверенности от 13.07.2020;

от ООО «СОЭЛКОМ-2004»: представителя ФИО3 по доверенности от 01.01.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, Департамент имущественных отношений администрации города Сочина решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 09.02.2021 по делу № А32-18702/2020 по иску ИП Пушкарева Сергея Юрьевичак администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края; к департаменту имущественных отношений администрации города Сочипри участии третьих лиц: ООО «СОЭЛКОМ-2004»;

ООО «Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству»о признании недействительными пунктов дополнительного соглашения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 АПК РФ:

- пункт 3.2. договора "О предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства" от 28.02.2008 № 4900004510 в редакции дополнительного соглашения от 12.05.2017 - признать недействительным;

- пункт 1.1. "в части исчисления срока действия настоящего договора с 25.12.2016 года", пункт 1.2 "в части установления периода исчисления арендной платы с 25.12.2016 года по 25.12.2025 года" и пункт 1.3. "в части установления годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:63 в соответствии с отчетом "Об определении величины (размера) годовой арендной платы" от 10.05.2017 № 3-П/16-3 в размере 2 416 459 рублей" дополнительного соглашения от 12.05.2017 к договору аренды от 28.02.2008 № 4900004510 - признать недействительными;

- установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:63, площадью 7 000 кв. м, видом разрешенного использования "для строительства многоквартирного жилого дома", расположенного по адресу: город Сочи, район Центральный, улица Красноармейская по состоянию на 01.01.2017, согласно заключению судебного эксперта № 2087-3/2020 от 29.07.2020 в размере 32 471 000 рублей;

- установить размер годовой арендной платы за пользование земельным участком участка с кадастровым номером 23:49:0203017:63, площадью 7 000 кв. м, видом разрешенного использования "для строительства многоквартирного жилого дома", расположенного по адресу: город Сочи, район Центральный, улица Красноармейская с 10.05.2017 в размере - 487 065 рублей".

Решением суда от 09.02.2021 исковые требования удовлетворены частично. Пункт 3.2. договора "О предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства" от 28.02.2008 №4900004510 в редакции дополнительного соглашения от 12.05.2017 - признан недействительным. Пункт 1.3. "в части установления годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:63 в соответствии с отчетом "Об определении величины (размера) годовой арендной платы" от 10.05.2017 № 3-П/16-3 в размере 2 416 459 рублей" дополнительного соглашения от 12.05.2017 к договору аренды от 28.02.2008 № 4900004510 - признан недействительными. Суд установил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:63, площадью 7 000 кв. м, видом разрешенного использования "для строительства многоквартирного жилого дома", расположенного по адресу: город Сочи, район Центральный, улица Красноармейская по состоянию на 01.01.2017, согласно заключению судебного эксперта № 2087-3/2020 от 29.07.2020 в размере 32 471 000 рублей, суд установил размер платы за пользование земельным участком участка с кадастровым номером 23:49:0203017:63, площадью 7 000 кв. м, видом разрешенного использования "для строительства многоквартирного жилого дома", расположенного по адресу: город Сочи, район Центральный, улица Красноармейская с 10.05.2017 в размере 487 065,00 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.

С принятым судебным актом не согласились соответчики, обжаловали его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просили решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что размер годовой арендной платы за земельный участок в сумме 2 416 459 руб. установлен на основании вступившего в законную силу решения Центрального районного суда города Сочи от 13.12.2016 по гражданскому делу №2-7212/2016, в связи с чем, признавая недействительным пункт 3.2. договора (в редакции дополнительного соглашения от 12.05.2017) которым предусмотрен данный размер арендной платы и устанавливая новую арендную плату (по итогам судебной экспертизы) суд первой инстанции фактически пересмотрел выводы вступившего в законную силу упомянутого решения суда общей юрисдикции.

В отзыве предприниматель указал на несостоятельность доводов жалобы.

Представитель ИП ФИО4 против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель ООО «СОЭЛКОМ-2004» против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи извещенными о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляицонной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу № А32-34712/2014 установлено, что в августе 2005 года между администрацией города Сочи и ООО "СОЭЛКОМ-2004" подписан договор инвестирования строительство 2 многоквартирного жилого дома по ул. Красноармейской города Сочи, договор зарегистрирован 05.08.2005 за № 03.1/4.

В соответствии с пунктом 2.3 договора инвестирования от 05.08.2005 № 03.1/4 администрация города Сочи обязалась предоставить инвестору, ООО "СОЭЛКОМ-2004", земельный участок из земель поселений, по генплану - зона жилой застройки, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, ул. Красноармейская Центрального района города Сочи площадью 7 000 кв. м.

Инвестор обязался произвести новое строительство на земельном участке (пункт 2.1 Договора инвестирования от 05.08.2005 № 03.1/4).

Договором от 05.08.2005 № 03.1/4 на инвестора были возложены обязательства по разработке, согласованию и утверждению в установленном порядке проектно-сметной документации (пункт 4.2.1 Договора от 05.08.2005 № 03.1/4), а также по производству всех необходимых экспертиз проектной документации.

Земельному участку присвоен индивидуальный кадастровый номер 23:49:0203017:0063, что подтверждается выпиской из государственного земельного кадастра от 25.01.2006 № 49/06-03-0391.

Постановлением главы города Сочи от 29.09.2005 № 2854 "О предварительном согласовании ООО "СОЭЛКОМ-2004" места для размещения многоквартирного жилого дома по ул. Красноармейской Центрального района города Сочи" было отмечено, что ООО "СОЭЛКОМ-2004": - выполнен проект границ земельного участка для размещения многоквартирного жилого дома; - проект границ земельного участка согласован с МУП "Теплоэнерго", Главным архитектором Центрального района города Сочи; Комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи; Главой администрации Центрального района города Сочи; МУП "Водоканал".

В предварительном согласовании ООО "СОЭЛКОМ-2004" места для размещения многоквартирного жилого дома по ул. Красноармейской Центрального района города Сочи" утвержден акт выбора и проект границ земельного участка для размещения многоквартирного жилого дома по ул. Красноармейской Центрального района города Сочи.

Пунктом 2 постановления главы города Сочи от 29.09.2005 № 2854 обществу было согласовано место размещения многоквартирного жилого дома на земельном участке площадью 7 000 кв. м из городских земель, необходимого для строительства многоквартирного жилого дома в зоне жилой застройки, категория земель - земли поселений.

Ввиду фактического отказа Администрации в предоставлении участка в аренду, ООО "СОЭЛКОМ 2004" обратилось с соответствующим требование в суд.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 ноября 2007 года по делу № А32-15850/2007 были удовлетворены требования ООО "СОЭЛКОМ-2004" о понуждении Администрации г. Сочи к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 03 017:0063.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 21 ноября 2007 года по делу № А32-15850/2007 между администрацией города Сочи и ООО "СОЭЛКОМ-2004" заключен договор от 28.02.2008 № 4900004510 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:0063 общей площадью 7 000 кв. м, расположенного по ул. Красноармейской в Центральном районе города Сочи и предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома.

29 апреля 2016 года между ООО "СОЭЛКОМ-2004" и ФИО4 заключен договор о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.02.2008 № 4900004510.

По условиям названного договора (пункты 1.1., 1.2, 1.3.) ООО "СОЭЛКОМ-2004" передало свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка 28.02.2008 № 4900004510 ФИО4

Вступившим в законную силу решением Центрального районного города Сочи от 13.12.2016 по гражданскому делу № 2-7212/2016 на администрацию в лице департамент возложена обязанность заключить с ФИО4 дополнительное соглашение к договору аренды от 28.02.2008 № 4900004510 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:63, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, ул. Красноармейская Центрального района города Сочи, дополнительного соглашения, установив новый срок договора аренды - 9 лет.

На основании вступившего в законную силу решения Центрального районного города Сочи от 13.12.2016 по гражданскому делу № 2-7212/2016 между ФИО4 и департаментом заключено дополнительное соглашение от 12.05.2017, которым внесены изменения в договор аренды земельного участка от 28.02.2008 № 4900004510.

Пунктом 1.1. дополнительного соглашения, срок действия договора установлен с 25.12.2016 на 9 лет.

Пунктом 1.2. дополнительного соглашения, исчисление арендной платы, по договору установлено с 25.12.2016 года.

Пунктом 1.3. дополнительного соглашения, внесены изменения в пункт 3.2 договора и указанный пункт изложен в следующей редакции:

"3.2. размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:63 устанавливается в соответствии с отчетом об определении величины годовой арендной платы от 10.05.2017 № 3-П/16-3 и составляет 2 416 459 рублей".

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 19.11.2018 по гражданскому делу № 2-4875/2018 договор аренды от 28.02.2008 № 490004510 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:63 плоащдью 7 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская расторгнут.

Указывая на то, что пунктом 7 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка, истец обратился в суд с иском.

Судом первой инстанции верно квалифицированы спорные правоотношения сторон, определен предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст.424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

При этом в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку договор от 28.02.2008 № 4900004510 земельного участка, относящегося к публичной собственности, заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, постольку арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету (взысканию судом) исходя из нормативно установленных методики и ставок.

Так, 02 августа 2016 года вступило в законную силу постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление № 1699).

Согласно пункту 2 постановления № 1699 размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 Постановления № 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Судом установлено, что договор аренды от 28.02.2008 №4900004510 спорного земельного участка, относящегося к публичной собственности, заключен сторонами уже после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету (взысканию судом) исходя из нормативно установленных методики и ставок.

К моменту заключения дополнительного соглашения от 12.05.2017, которым в договор аренды от 28.02.2008 №4900004510 были внесены ряд изменений, в том числе кающихся и установления оспариваемого размере годовой арендной платы вступило в законную силу (02.08.2016) и действовало постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление № 1699).

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита осуществляется способами, прямо предусмотренными законом, то есть способ защиты не может быть произвольным.

Соответственно арендатору, который не согласен с размером арендной платы, доступны следующие способы юридического реагирования:

- арендатор может не платить арендную плату в размере необоснованного (по его мнению) превышения и впоследствии возражать против иска администрации о взыскании задолженности доводом о неправильном определении размера арендной платы арендодателем;

- арендатор может заявить кондикционный иск, указав, что неверное определение арендодателем размера арендной платы привело к неосновательному обогащению муниципального образования в части уже уплаченного истцом;

- арендатор может заявить о недействительности договорного условия о размере арендной платы;

- арендатор может заявить иск об изменении договора в целях обеспечения правовой определенности.

Как указано выше, способы защиты не могут использоваться истцом произвольно.

Применительно к обязательственным правоотношениям истцу доступны отрицательные (негативные, негационные) иски о признании договора недействительным полностью либо в части, иски из ненадлежащего исполнения обязательства (о взыскании долга, убытков, штрафных санкций, присуждении к исполнению в натуре, кондикционном взыскании (пп. 3 ст. 1103 ГК РФ)) либо преобразовательные иски (в частности, иск об изменении договора).

В рамках настоящего дела истец в числе прочего несогласен с размером арендной платы.

В Определении от 14.11.2019 №305-ЭС19-13353 Верховный суд Российской Федерации высказал следующую позицию, что в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка.

В целях установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 22.07.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО5 эксперту ООО "Институт оценки и управления собственностью", г. Краснодар.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Соответствуют ли отчет № 3-П/16-3 "Об оценке величины годовой рыночной арендной платы за земельный участок, являющийся собственностью Муниципального образования город-курорт Сочи с кадастровым номером 23:49:0203017:63, площадью 7 000 кв. м" выполненный оценочной компанией - ООО "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки №№ 1, 2 3, 7 и иным нормативным правовым актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности в Российской Федерации.

2) В случае выявления несоответствия отчета № 3-П/16-3 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки №№ 1, 2 3, 7 и иным нормативным правовым актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности в Российской Федерации, определить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:63, площадью 7 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, район Центральный, улица Красноармейская по состоянию на 01.01.2017.

По итогам судебной экспертизы эксперт представил в материалы дела заключение эксперта № 2087-Э/2020.

Эксперт указал, что отчет № З-П/16-3 "Об оценке величины годовой рыночной арендной платы за земельный участок, являющийся собственностью муниципального образования город-курорт Сочи с кадастровым номером 23:49:0203017:63, площадью 7 000 кв. м", выполненный оценочной компанией - ООО "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству" не соответствует в полной мере требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; не соответствует в полной мере федеральным стандартам оценки, а именно: п. 5. п. 21б ФСО № 1; п. 8б, п. 8з и п. 8и ФСО№ 3; п. 5. п. 11б, п. 11в, п. 11 г, п. 11д, п. 15, п. 16, п. 22б, п. 22в, п. 22е ФСО № 7. Выявленные в отчете № 3-П/16-3 нарушения влияют на величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:63.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым 23:49:0203017:63 по состоянию на 01.01.2017 определена экспертом в размере 32 471 000,00 рублей.

Надлежащим опровержением указанного доказательства является своевременное (в суде первой инстанции) заявление ходатайства о проведении по делу повторной либо дополнительной экспертизы.

Вместе с тем, соответчики экспертное заключение не оспорили.

Изучив представленное в материалы дела экспертное заключение, по результатам назначенной апелляционным судом экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения по делу повторной экспертизы, поскольку не имеется оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства о проведении судебной экспертизы, при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, действовавших на момент проведения экспертизы.

Составленное экспертом заключение является ясным и полным, содержит понятный и обоснованный ответ на поставленный судом вопрос; дополнительных вопросов выяснить по делу не требуется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, экспертиза проведена экспертным учреждением, отвечающим предъявляемым к ним требованиям. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются, и ответчиком, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, истцом не представлено, а само по себе несогласие с изложенными в заключении выводами эксперта не является основанием для назначения повторной экспертизы.

При таких обстоятельствах, экспертное заключение обоснованно принято судом.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая выводы эксперта, отраженные в заключении экспертизы № 2087-Э/2020, арбитражный суд сделал обоснованный вывод о несоответствии требованиям законодательства пункта 3.2. договора от 28.02.2008 №4900004510 в редакции дополнительного соглашения от 12.05.2017 и пункт 1.3. дополнительного соглашения от 12.05.2017 в части установления годовой арендной платы за земельный участок в соответствии с отчетом "Об определении величины (размера) годовой арендной платы" от 10.05.2017 №3-П/16-3 в размере 2 416 459 рублей, поскольку указанная величина арендной платы была определена на основании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Делая вывод о наличии оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительными соответствующих пунктов договора аренды от 28.02.2008 №4900004510 и дополнительного соглашения от 12.05.2017 в условиях расторжения указанного договора вступившим в силу решением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 19.11.2018 по гражданскому делу №2-4875/2018 суд правильно учитывал следующие обстоятельства дела.

В соответствии с правовыми подходами, выработанными в судебной практике Верховным судом Российской Федерации (определения от 21.06.2018 № 303-ЭС14-4717 (4); от 04.12.2018 №305-ЭС18-12573) факт расторжения оспариваемого договора не свидетельствует о невозможности признания такого договора недействительным, поскольку расторжение договора и проверка законности этой сделки имеют разные правовые последствия, которые заключаются в том, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются на будущее время, а отдельные его условия еще могут сохранять свою силу, в то время как недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 20.11.2017 по делу №А32-41460/2016 указал на то, что наличие факта расторжения договора не препятствует признанию его недействительным, поскольку у истца сохраняется материально-правовой интерес в признании сделки недействительной в виду получения муниципальным образованием денежных средств за период действия недействительного договора.

Апелляционная коллегия отмечает, что расторжение договора аренды в судебном порядке не препятствует признанию его недействительным, поскольку у истца сохранится право заявить требование о возврате неосновательного обогащения.

Учитывая вышеизложенное, сам по себе факт расторжения договора аренды правового значения не имеет, в условиях наличия у истца материально-правового интереса в оспаривании его отдельных положений (в части условия об установлении размера арендной платы) сохраняющих свою юридическую силу применительно к обязанности предпринимателя оплачивать арендную плату на основании оспариваемых условий договора за период существования у него статуса арендатора, т.е. за период с 04,07.2017 (дата гос. регистрации соглашения) по 21.02.2019 (дата вступления в силу решения суда о расторжении договора 490004510).

Суд первой инстанции при оценке названных обстоятельств обоснованно исходил из того, что истец, частично оспаривая арендную сделку, по существу просит признать недействительными те условия договора и дополнительного соглашения к нему, которыми существенно увеличен размер арендной платы.

В рассматриваемом случае, расторжение договора повлекло лишь прекращение фактических арендных правоотношений только на будущее время, но при этом размер арендной платы за пользование земельным участком, подлежащий уплате предпринимателем за период до момента расторжения договора, определяется конкретными пунктами договора аренды и дополнительного соглашения оспоренными предпринимателем в настоящем деле.

Иной подход к решению данного вопроса, основанный на невозможности оспаривания договора прекратившего свое действие к моменту обращения в суд, приведет по существу к ограничению доступа к правосудию и к утрате фактической важности восстановлениях нарушенных прав, что несовместимо с фундаментальными задачами судопроизводства.

Учитывая вышеизложенное, расторжение договора аренды к моменту обращения истца в суд с заявленным иском не препятствовало разрешению возникшего спор по существу.

В этой связи, суд первой инстанции обоснованно признал недействительными пункт 3.2. договора от 28.02.2008 №4900004510 в редакции дополнительного соглашения от 12.05.2017 и пункт 1.3. дополнительного соглашения от 12.05.2017 "в части установления годовой арендной платы за земельный участок в соответствии с отчетом "Об определении величины (размера) годовой арендной платы" от 10.05.2017 №3-11/16-3 в размере 2 416 459 рублей".

Удовлетворяя заявленные требования как в части установления рыночной стоимости земельного участка для целей исчисления арендной платы, так и в части установления конкретного размера арендной платы арбитражный суд правильно исходил из следующего.

Констатация в судебном акте недействительности пункта 3.2. договора от 28.02.2008 №4900004510 в редакции дополнительного соглашения от 12.05.2017 и пункта 1.3. дополнительного соглашения от 12.05.2017, которыми установлен размер годовой арендной платы, базирующийся на недостоверной рыночной стоимости сама по себе не восстановит права истца в полном объеме, поскольку окончательно не разрешит вопрос о точном размере арендной платы, подлежащей уплате истцом за период существования арендных отношений, т.е. цель, которую преследовал предприниматель при обращении в суд не будет достигнута.

При недействительности (ничтожности) договора, так и при его досрочном расторжении законный размер платы за пользование земельным участком устанавливается по тем же правилам, как если бы договор аренды являлся действующим, то есть с применением тех же правовых норм, что и при определении арендной платы по легитимному и сохранившему свою юридическую силу договору аренды.

В тоже время, в случае отсутствия договора аренды или прекращения его действия, у пользователей земельного участка за определенный период времени еще сохраняется обязанность по внесению платы за пользование за землей, которая по существу является эквивалентной арендной плате и рассчитывается по этим же правилам, но при этом возможность внесения (в том числе в судебном порядке) в таком случае, в договор аренды изменений, устанавливающих законный размер арендной платы у таких лиц будет отсутствовать по независящим от них причинам, ввиду отсутствия самого договора аренды, независимо от оснований его отсутствия (недействительность договора, расторжение, фактическое пользование, иное).

Для подобных случаев в судебной практике выработан правовой подход в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.02.2020 по делу №А32-12605/2019, от 20.03.2019 по делу А32-55023/2017, согласно которому при отсутствии действующего договора аренды стороны в целях правовой определённости не лишены права требовать в судебном порядке установления рыночной стоимости земельного участка (для случаев определения арендной платы исходя из рыночной стоимости) и установления годового размера арендной платы.

Наличие такого способа защиты как установление в резолютивной части судебного акта конкретного размера рыночной стоимости земельного участка, являющегося расчетной величиной для целей исчисления арендной платы и установление конкретного размера арендной платы направлено по существу на установление максимальной правовой определённости фактических отношений сторон арендной сделки, в условиях отсутствия возможности внесения изменений в договор аренды, и кроме прочего, преследует цель исключения возможных споров по поводу применения формулы расчета арендной платы и её точного размера (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2018 по делу №А32-28/2016, от 29.01.2021 по делу №а32-34773/2018).

Доводы соответчиков о том, что размер годовой арендной платы за земельный участок в сумме 2 416 459 рублей установлен на основании вступившего в законную силу решения Центрального районного суда города Сочи от 13.12.2016 по гражданскому делу №2-7212/2016, в связи с чем, признавая недействительным пункт 3.2. договора (в редакции дополнительного соглашения от 12.05.2017) которым предусмотрен данный размер арендной платы и устанавливая новую арендную плату (по итогам судебной экспертизы) суд первой инстанции фактически пересмотрел выводы вступившего в законную силу упомянутого решения суда общей юрисдикции, подлежит отклонению как несоответствующие фактическим обстоятельствам спора.

Из резолютивной части решения суда от 13.12.2016 по гражданскому делу №2-7212/2016 видно, что суд общей юрисдикции обязал на администрацию города Сочи в лице департамент имущественных отношений заключить с ФИО4 дополнительное соглашение к договору аренды от 28.02.2008 № 4900004510 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:63, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, ул. Красноармейская Центрального района города Сочи, дополнительного соглашения, установив новый срок договора аренды - 9 лет.

Вопрос о том, какой размер арендной платы должен быть установлен в указанном дополнительном соглашении к договору аренды от 28.02.2008 № 4900004510 предметом исковых требований ФИО4 в гражданском деле №2-7212/2016 не являлся, судом не рассматривался и в тексте названного решения какие-либо выводы о величине арендной, отсутствуют.

Названное решение суда было направлено на установление в судебном порядке обязанности администрации по заключению с истцом дополнительного соглашения к договору аренды.

Отчет оценщика от 10.05.2017 №3-11716-3 положенный в основу годового размера арендной платы при подписании дополнительного соглашения, был составлен после вступления в силу решения суда по гражданскому делу №2-7212/2016 в связи с чем он не мог быть обстоятельством, установленным в этом деле судом общей юрисдикции.

В рамках рассмотренного судом общей юрисдикции гражданского дела №2-7212/2016 в круг обстоятельств, подлежащих судебному исследованию не вошел вопрос о величине арендной платы, который при подписании оспариваемого дополнительного соглашения был решен во внесудебном порядке (т.е. на основании отчета оценщика, а не судебной экспертизы по гражданскому делу), величина годовой арендной платы при подписании дополнительного соглашения определена не по решению суда, а на основании отчета об оценке от 10.05.2017 №3-П/16-3, что прямо следует из оспариваемых истцом пункта 3.2. договора от 28.02.2008 №4900004510 в редакции дополнительного соглашения от 12.05.2017 и пункта. 1.3. дополнительного соглашения от 12.05.2017.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.02.2021 по делу № А32-18702/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий Т.Р. Фахретдинов


Судьи И.Н. Глазунова


Н.Н. Мисник