Решение от 25 октября 2024 г. по делу № А40-306238/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-306238/23-180-2434
25 октября 2024 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 25 октября 2024 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Рощин А.Ю.

рассматривает в судебном заседании дело по иску

истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОЛО БИС" (117535, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.10.2002, ИНН: <***>)

ответчик:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «СОЛО БИС» (ИНН <***> КПП 772401001 ОГРН <***>), возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 140,5 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0008005:8626

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1 дов. от 06.12.2023 г.

От ответчика – ФИО2 дов. №ДГИ-Д-1706/23 от 14.12.2023 г., ФИО3 дов. №ДГИ-Д-1886/23 от 25.12.2023 г.



УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований об урегулировании разногласий между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «СОЛО БИС» (ИНН <***> КПП 772401001 ОГРН <***>), возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>/1, площадью 140,5 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0008005:8626

Пункт 3.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

Цена Объекта с кадастровым номером 77:05:0008005:8626, площадью 140,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, составляет 15 782 487 руб. 00 коп. без учета НДС.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4 Договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 187 886 руб. 75 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

Определением от 15.05.2024г. по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой»), экспертам ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и поставить перед экспертами следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером: 77:05:0008005:8626, общей площадью 140,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 24.10.2023 без НДС?».

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

08.10.2024 в суд поступило заключение эксперта.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу, что разногласия подлежат урегулированию по цене судебной экспертизы по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что у Общества с ограниченной ответственностью «СОЛО БИС» находится во владении и пользовании (аренде) нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>/1, общей площадью 140,5 кв. м с кадастровым номером 77:05:0008005:8626, на основании Договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы № 06-01009/2007 от 15.08.2007 г. и дополнительного Соглашения к договору № 06-01009/2007 от 15.08.2007 г. от 10 ноября 2014г. зарегистрированного в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре аренды.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы» утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. № 99-ПП, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом.

Истец ссылается на то, что имеет преимущественное право на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которому субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при следующих условиях:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Истец владеет указанным помещением непрерывно с 15.01.2018г., то есть арендуемое помещение находится в аренде ~ 14 лет.

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам(штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

У Истца отсутствует задолженность по арендной плате за арендуемое имущество.

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец находится в перечне реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (согласно выписке из Реестра МСП).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что арендуемое помещение может быть приобретено в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при одновременном соблюдении всех четырех вышеуказанных условий.

Таким образом, ООО «СОЛО БИС» полностью соответствует всем критериям, установленным ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» и имеет право выкупа арендуемого помещения на вышеуказанных условиях.

28.11.2023 было получено заказное письмо от ДГИ по почте РФ. В заказном письме от ДГИ была ссылка для скачивания документов. Истец неоднократно пытался пройти по ссылке, полученной ДГИ, однако ссылка не работала. Истец запросил онлайн консультацию через личный кабинет.

05.12.2023 проведена онлайн - консультация с представителями ДГИ после которой был получен пакет документов на выкуп помещения, в том числе отчет составленный ООО «Центр оценки «Аверс» и проект Договора Купли-Продажи Недвижимости №59-8868.


Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, Ответчиком направлен в адрес Истца проект Договора купли-продажи № 59-8868 от 25.10.2023 г., согласно которому установленная цена Объекта составляет 22 525 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 14.09.2023 № М903-2932-П/2023, (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс».

Истец считает, что в представленном ДГИ отчете стоимость выкупаемого помещения завышена, в связи с чем обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Центр экспертиз и оценки "Капитал". В соответствии с подготовленным заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений «Отчет №0712/23 от 18 августа 2023 г об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 179,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:05:0008005:8626, общей площадью 140,5 кв. м., рыночная цена объекта составила 13 188 000 руб. 00 коп.

Таким образом, не согласившись с условиями в части стоимости выкупаемого помещения, Истцом был отправлен протокол разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена выкупаемого помещения определена в размере 13 188 000 руб. 00 коп. (без учета НДС) в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 179,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0008004:11790.

Департаментом городского имущества г. Москвы посредством электронной связи было направлено в личный кабинет Истца обращение от 05.12.2022 г. № 33-5-91449/22-(0)-8 об отказе в подписании Договора купли-продажи с учетом редакции, указанной в протоколе разногласий.

Соответственно, при заключении договора между сторонами возникли разногласия.

В соответствии с абз. 2 п. 2. ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пп. 2 п. 8 ст. 4 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку между сторонами не достигнуто соглашение в части стоимости объекта недвижимости, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82 - 87 АПК РФ).

Определением от 15.05.2024г. по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой»), экспертам ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и поставить перед экспертами следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером: 77:05:0008005:8626, общей площадью 140,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 24.10.2023 без НДС?».

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

08.10.2024 в суд поступило заключение эксперта, согласно которого рыночная стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером: 77:05:0008005:8626, общей площадью 140,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 24.10.2023 без НДС, составляет: 15 782 487 (Пятнадцать миллионов семьсот восемьдесят две тысячи четыреста восемьдесят семь) рублей. Без учета НДС.

Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертами были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении экспертов сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертами ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой») ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

Иные доводы ответчика отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств и проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий, возникших между сторонами по цене судебной экспертизы.

Расходы по экспертизе и расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «СОЛО БИС» (ИНН <***> КПП 772401001 ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>/1, площадью 140,5 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0008005:8626

Пункт 3.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

Цена Объекта с кадастровым номером 77:05:0008005:8626, площадью 140,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, составляет 15 782 487 руб. 00 коп. без учета НДС.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4 Договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 187 886 руб. 75 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОЛО БИС" (117535, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.10.2002, ИНН: <***>) 40 000 руб. расходов по судебной экспертизе и 6 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.


Судья Т.А.Ламонова