Решение от 1 февраля 2017 г. по делу № А40-128313/2013

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

01.02.2017 г. Дело № А40-128313/13-112-1125

Резолютивная часть решения объявлена 24.01.2017 г.

Решение в полном объеме изготовлено 01.02.2017 г.

Арбитражный суд в составе: председательствующего судьи Ким Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповым А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ТСЖ «Первомайское-3» к 1. Департаменту городского имущества г. Москвы; 2. ОАО «МЖК ФАРМАГРУПП»; 3. Коротконожкиной Ирине Сергеевне; 4. Правительству г.Москвы; 5. Коровашковой Ольге Ивановне; 6. Управлению РОСРЕЕСТРА по г.Москве; 7. Клепиковой Елене Михайловне; 8. Крот Дмитрию Михайловичу о признании недействительной ничтожной сделки пп. 6,7 Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно контракту от 23.10.1997 № 7-Ж-97, в судебное заседание явились: от истца – Кан Е.В. (паспорт, доверенность № 1012 от 10.12.2016 г.), от ответчика ОАО «МЖК ФАРМАГРУПП» – Арабова Т.Ф. (паспорт, доверенность от 12.01.2015 г.), от ответчика Коротконожкиной И.С. – Васильева Н.А. (паспорт, доверенность от 25.06.2015 г.), от ответчика Правительства г. Москвы – Белова А.А. (удостоверение, доверенность № 4-14-963/6 от 01.09.2016 г.), от ответчика Департамент городского имущества г. Москвы – Белова А.А. (удостоверение, доверенность № 33-Д-1445/16 от 29.12.2016 г.), от Управления РОСРЕЕСТРА по г. Москве, Коровашковой О.И., Клепиковой Е.М.; Крот Д.М. – неявка, извещены

установил:

Товарищество собственников жилья "Первомайское-3" (далее - ТСЖ, истец) обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент), ОАО "МЖК ФАРМАГРУПП", ФИО2, Правительству Москвы, в котором просит признать недействительной ничтожную сделку - п. 6, п. 7 в части распределения полезной нежилой площади и не входящей в общую площадь Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту от 23.10.1997 г. N 7-Ж-97 (реестровый N 13-000001-5301-0013-00000-97) по строительству жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: Измайловский бульвар, д. 50 в части нежилой площади и площади подземной автостоянки от 16.10.2012 г.; применить последствия недействительной ничтожной сделки: признать недействительной (ничтожной) сделку по переходу права собственности на помещение технического этажа общей площадью 205,3 кв. м (технический этаж, помещение XVI - комнаты с 8 по 13, адрес: <...>) между ОАО Фармагрупп и ФИО3; признать недействительной (ничтожной) сделку по переходу права собственности на помещение технического этажа общей площадью 205,3 кв. м (технический этаж, помещение XVI - комнаты с 8 по 13, адрес: <...>) между ФИО3 и ФИО2, которая не является добросовестным приобретателем спорного имущества в виде помещений технического этажа, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, так как крайне малый срок между покупкой и последующей продажей давали основание усомниться в правомочиях продавца на отчуждение технического этажа; признать недействительной (ничтожной) сделку по переходу права собственности на нежилое помещение общей площадью 39,6 кв. м (помещение N II, этаж пэ 1, номер комнаты 53) ФИО4; признать недействительной (исключить) запись о приобретении права собственности на помещение нежилое ФИО2, общей площадью 205,3 кв. м (технический этаж, помещение XVI - комнаты с 8 по 13, адрес: <...>) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; признать недействительной (исключить) запись о приобретении права собственности на помещение нежилое ФИО4, общей площадью 39,6 кв. м (помещение N II, этаж пэ 1, номер комнаты 53) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; истребовать помещение технического этажа а именно: помещение нежилое, общей площадью 205,3 кв. м (технический этаж, помещение XVI -комнаты с 8 по 13, адрес: <...>) из чужого незаконного владения ФИО2; истребовать помещение нежилое общей площадью 39,6 кв. м (помещение N II, этаж пэ 1, номер комнаты 53) из чужого незаконного владения ФИО4, признать право общей долевой собственности за собственниками помещений в жилом многоквартирном доме, на следующие помещения: помещение N I, этаж пэ 2, номер комнаты 69, помещение техническое площадью 24,4 кв. м; помещение N II, этаж пэ 1, номер комнаты 53, помещение техническое площадью 39,6 кв. м; помещение нежилое, общей площадью 205,3 кв. м (технический этаж, помещение XVI - комнаты с 8 по 13, адрес: <...>); помещение нежилое, общей площадью 200,6 кв. м, (технический этаж, помещение XVI - комнаты с 1 по 6, адрес: <...>).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04 июля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2014 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.04.2015 г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.07.2014 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 г. по делу N А40-128313/13-112-1125 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 23.04.2015 г. указано, что при новом рассмотрении необходимо установить, соблюдались ли равные права сторон (пропорциональное соотношение) при распределении помещений с учетом того, что общая собственность так или иначе принадлежит собственникам без каких-либо соглашений, в связи с чем при распределении помещений стороны не должны были включать помещения, которые относятся к общей долевой собственности; определить момент ввода в эксплуатацию дома (спорных помещений): выяснить, были ли на момент распределения полезной нежилой площади и на момент ввода в эксплуатацию спорные помещения предназначены для самостоятельного использования либо они предназначались для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома; учесть, для каких целей первоначально предназначались спорные помещения и как они в связи с этим использовались; исследовать вопрос о том, как использовались спорные помещения после ввода в эксплуатацию дома; рассмотреть вопрос о назначении строительно-технической экспертизы.

В судебном заседании истец заявил в порядке ст. 49 АПК РФ об изменении предмета иска, просит:

1. Изменить назначение помещений:

этаж 2 подземный, пом. I, № 69, S = 24.4 кв. м.,

этаж технический, пом. XVI, № 1, 3-6, общей S =: 200.6 кв м.,

этаж 1 подземный, пом. II, № 53, S = 39.6 кв. м,

этаж технический, пом. XVI, № с 8 по 13, общей S = 205.3 кв. м.,

признать переоборудование/перепланировку технического этажа незаконным, признать данные помещения техническими, признать недействительными технические и кадастровые паспорта на указанные помещения

2Признать право общей долевой собственности за собственниками МКД на следующие технические помещения

этаж 2 подземный, пом. I, № 69, S = 24.4 кв. м.,

этаж технический, пом. XVI, № 1, 3-6, общей S = 200.6 кв. м.,

этаж 1 подземный, пом. П. № 53, S = 39.6 кв. м,

этаж технический, пом. XVI, № с 8 по 13, общей S = 205.3 кв. м.,

3. Признать недействительной ничтожную сделку - п. 6, п. 7 в части распределения полезной нежилой площади и не входящей в общую площадь Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту от 23 10.1997 г. № 7-Ж-97 (реестровый № 13-000001 -5301 -0013-00000-97 строительству жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: Измайловский бульвар, д. 50 в части нежилой площади и площади подземной автостоянки от 16.10 2012 г.; признать недействительными сделки по переходу права собственности на указанные помещения к ФИО10, ФИО3, ФИО4, ФИО5

4.Истребовать помещение нежилое, общей площадью 205.3 кв. м, (технический этаж, помещение XVI - комнаты с 8 по 13, адрес: <...>), из чужого незаконного владения ФИО10

5.Исключить запись из ЕГРП о приобретении права собственности на помещение нежилое ФИО10, общей площадью 205,3 кв. м. (технический этаж, помещение XVI - комнаты с 8 по 13, адрес: <...>).

6.Истребовать помещение нежилое, общей площадью 39,6 кв. м этаж 1-ый подземный, помещение II - комната 53, адрес: <...>\ и чужого незаконного владения ФИО11

7. Исключить запись из ЕГРП о приобретении права собственности на помещение нежилое ФИО12, общей площадью 39,6 кв м, (этаж 1-ый подземный, помещение II -комната 53, адрес: <...>).

Также истец просит взыскать с ответчиков судебные издержки: с ОАО «МЖК ФАРМАГРУПП» 125 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя, с ФИО10 65 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя, с ответчиков судебные издержки, связанные с оплатой представителя в 150 000 рублей.

В порядке ст. 49 АПК РФ суд принял к рассмотрению исковые требования в указанной редакции.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчики против удовлетворения требований истца возражали по доводам, изложенным в письменных отзывах.

Суд, выслушав представителей лиц участвующих в деле, исследовав в совокупности все представленные по делу доказательства, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено, что между Правительством Москвы в лице префекта ВАО г. Москвы и ОАО «МЖК «Измайлово» (впоследствии наименование изменено на ОАО «МЖК «ФАРМАГРУПП») 23.10.1997 г. был подписан инвестиционный контракт № 7-Ж-97 (далее по тексту «Контракт»), согласно п. 1.1. которого предметом Контракта является строительство «стартового» жилого дома по адресу ул. Средняя Первомайская, вл. 15.

В соответствии с п. 1.2. Контракта Ответчик 2 (Заказчик-Инвестор) обязуется за свой счет произвести проектные, строительно-монтажные и пуско-наладочные работы в сроки, установленные в Контракте. В соответствии с п. 4.2.1. Контракта Ответчик 2 финансирует проектирование и строительство объекта в полном объеме, в соответствии с п. 4.2.2 Контракта Ответчик 2 выполняет функции заказчика-застройщика по проектным, строительно-монтажным и пуско-наладочным работам на объекте.

В разделе 6 Контракта стороны урегулировали имущественные права, в том числе порядок раздела долевой собственности в натуре, в частности нежилой фонд распределяется следующим образом: Администрации - 40% общей площади и Заказчику-Инвестору - 60% общей площади.

Дополнительным соглашением № 2 от 21.05.2001 г. к Контракту стороны изложили п. 4.2.1. Контракта в следующей редакции: «Заказчик-Инвестор обязуется обеспечить за счет собственных (заемных и (или) привлеченных) средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме»; п. 6.1. в следующей редакции в части распределения нежилой площади: «соотношение раздела имущества по итогам реализации Контракта устанавливается между Сторонами в пропорции (суммарно по всем объектам): 40% общей нежилой площади отходит Администрации. 60% - в собственность Заказчика-Инвестора».

Дополнительным соглашением № 3 от 18.06.2002 г. к Контракту Стороны изложили п. 2.1. Контракта в следующей редакции: предметом контракта является реализация инвестиционного проекта поэтапной комплексной реконструкции квартала 18 района Восточное Измайлово, включающей строительство жилых домов согласно Приложению 1 к Контракту. В соответствии с Приложением 1 к дополнительному соглашению № 3 к Контакту (п. 5 приложения № 1) в перечень строящихся домов включен также дом по адресу Измайловский б-р, вл. 50. Ориентировочный объем инвестиций необходимый для реализации данного проекта составляет 1 500 млн. рублей в ценах января 2002 года. В рамках реализации проекта Ответчик 2 обязался за счет собственных средств (заемных и (или) привлеченных) произвести строительство Объектов: жилых домов с нежилыми помещениями и подземными гаражами-стоянками.

Дополнительным соглашением № 3 в Контракт введена статья 3. «Имущественные права Сторон», предусматривающая распределение помещений в Объектах по итогам реализации Контракта следующим образом: 40% общей нежилой площади отходит Администрации, 60% - в собственность Заказчика-Инвестора.

В силу ст. 9.1. Контракта Контракт может быть изменен по соглашению сторон, если изменения не затрагивают вопроса распределения площади между Заказчиком-Инвестором и Администрацией (п. 3.1.).

Дополнительным соглашением № 4 от 25.08.2006 г. к Контракту предусмотрен Акт о результатах реализации инвестиционного проекта (п. 1.12), под которым понимается итоговый документ, подтверждающий исполнение сторонами обязательств по настоящему проекту. В указанном акте согласно п. 6.2. контракта в редакции дополнительного соглашения № 2, стороны определяют конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Заказчика-Инвестора (п. 3.3. контракта в редакции дополнительного соглашения № 3).

В материалы дела представлены акты о реализации инвестиционного проекта согласно контракту в части нежилой площади и площади подземной автостоянки (от 18.10.2006, от 07.11.2006, от 24.11.2006 г, 20.08.2008, 01.04.2010, 23.08.2010), согласно которым фактически нежилые помещения между сторонами контракта распределены в соотношении 40% Администрации и 60% Ответчику2.

В соответствии с Актом о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту от 23 10.1997 г. № 7-Ж-97 (реестровый № 13-000001 -5301 -0013-00000-97 строительству жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: Измайловский бульвар, д. 50 в части нежилой площади и площади подземной автостоянки от 16.10 2012 г. распределение нежилых помещений и машиномест, а также полезной нежилой площади между сторонами инвестконтракта произведено следующим образом:

П.6. В соответствии с условиями Контракта (п. 3.1) распределение нежилых помещений и машиномест в подземной автостоянке в жилом доме по строительному адресу: Измайловский бульвар, вл. 50 (далее - Объект), осуществляется в соотношении:

-40% полезной нежилой площади, что составляет 431,96 кв.м - в собственность Администрации, в лице Департамента имущества города Москвы;

-60% полезной нежилой площади, что составляет 647,94 кв.м - в собственность Заказчика-Инвестора.

-20% машиномест подземной автостоянки (20 машиномест площадью 238.72 кв.м) - в собственность Администрации, в лице Департамента имущества города Москвы;

-80% машиномест подземной автостоянки (79 машиномест площадью 954,88 кв.м) - в собственность Заказчика-Инвестора.

-100% общей площади помещений сервисных служб подземной автостоянки в соответствии с.МГСН 5.01.-01 «Стоянка легковых автомобилей» - в собственность Заказчика-Инвестора.

Согласно Акту о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 23.08.2010 № 13-000001-5301-0013-00000-97 по строительству объекта по адресу: Измайловский бульвар, <...>) задолженность Заказчика-Инвестора перед Администрацией составляет - 115,1 кв.м.

П.7. Согласно пунктам 5 и 6 настоящего Акта Стороны договорились о следующем распределении полезной нежилой площади Объекта, в размере - 1 079,9 кв.м, а именно:

№
Номер

Этаж

Номер

Характеристика комнат и

Площадь

Доля

Доля

п/п

помещения

комнаты

помещений

кв.м

Заказчика-Инвестора

Администрации

1
IV

1
1

тамбур

2,9

2,9

2
IV

1
2

лестница

17,9

17,9

3
V

1
1

тамбур

3,9

3,9

4
V

1
2

лестница

11,4

11.4

5
VII

1
1

тамбур

3,1

3,1

6
VII

1
2

офис

92.1

92.1

7
VII

I
3

уборная

1,6

1.6

8
VII

1
4

уборная

::8

1,8

9
VII

1
5

коридор

5,6

5.6

10

VII

1
6

тамбур

1,5


1,5

11

XIV

2
1

офис

45,5

45.5

12

XIV

2
2

коридор

25.1

25,1

13

XIV

2
3

лестница

13,6

13.6

14

XIV

2
4

офис

22,2

7? 7

15

XIV

2
5

умывальная

3,7

3,7

16

XIV

2
6

коридор

3,з

17

XIV

2
7

уборная

1Д

1,1

18

XIV

2
8

уборная

1Д

1,1

-
19

XIV

2
9

офис

54,5

54.5

-
20

XIV

2
10

коридор

25,3

-
25,3

21

XIV

2
11

офис

65,7

65,7

-
22

XIV

2
12

лестница

11,5

11.5

23

XIV

2
13

офис

64,8

64,8

24

XIV

2
14

помещение подсобное

1,8

-
1,8

25

XIV

2
15

уборная

1Д

-
1,1

26

XIV

2
16

уборная

1,1

-
1,1

27

XIV

2
17

умывальная

4,0

-
4,0

28

XIV

2
18

офис

94,2

-
94,2

29

XIV

2
19

коридор

9,4

9,4

-
30

XIV

2
20

прочее

10,2

10,2

-
31

XIV

2
21

коридор

9,0

9,0

-
32

I
пэ2

69

помещение техническое

24.4

-
24.4

33

II

пэ1

53

помещение техническое

39,6

39,6

-
34

не

входящие в общую площадь

т
XVI (1)

коридор

14,2

14,2

35

т
XVI (3)

помещение техническое

121,1

-
121,1

36

т
XVI (4)

помещение техническое

2,8

2.8

37

т
XVI (5)

помещение техническое

48,3

-
48,3

38

т
XVI "(6) '"

Помещение техническое

14,2

14,2

39

т
XVI (8)

помещение техническое

10,4

10,4

40

т
XVI (9)

помещение техническое

24,5

24,5

41

т
XVI (10)

помещение техническое

24,0

24,0

42

т
XVI (11)

помещение техническое

10,2

10,2

43

т
XVI (12)

помещение техническое

132,0

132.0

44

т
XVI (13)

помещение техническое

4,2

4,2

Итог

1 079,9

530,1

549,8

На основании договора купли-продажи от 06.06.2013 г., заключенного с ОАО МЖК ФАРМГРУПП в ЕГРП зарегистрировано право собственности ФИО3 на нежилое помещение площадью 205,3 кв.м.

(помещение XVI, комн. 8-13) по адресу: Москва, бульвар Измайловский, д. 50.

Указанное помещение отчуждено ФИО3 на основании договора купли-продажи с ФИО2 от 03.07.2013 г., о чем внесена запись в ЕГРП от 26.07.2013 г.

На основании договора купли-продажи от 27.01.2015 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности ФИО12 на нежилое помещение площадью 39,6 кв.м. (помещение II, комн. 53) по адресу: Москва, бульвар Измайловский, д. 50.

В обоснование исковых требований истец указал, что оспариваемый Акт частичной реализации инвестиционного проекта затрагивает имущественные права собственников помещений в МКД. При согласовании условий Акта о передачи в собственность вновь созданного объекта не были учтены права собственников квартир на общее имущество дома. Истец полагает, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в жилом доме, в связи с чем в силу ст. 37 ГК РФ не могли быть отчуждены. По мнению истца оспариваемый Акт частичной реализации инвестиционного проекта является ничтожной сделкой, поскольку противоречит ст. 37 ЖК РФ, 247 ГК РФ. Также истец указал, что содержание п.п.6,7 Акта противоречит п. 1 ст. 218 ГК РФ, поскольку спорные нежилые помещения были созданы исключительно для потребностей ТСЖ «Первомайское-3» за счет денежных средств внесенных лицами, ставших впоследствии членами ТСЖ «Первомайское-3».

Однако указанные доводы суд не может признать обоснованными.

Суд пришел к выводу, что истец не обладает правом на подачу настоящего иска, не является лицом, заинтересованным в подаче иска, поскольку собственники не наделяли его таким правом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 названного Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с названным Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В соответствии с пунктом 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, связанных с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09, при обращении товарищества собственников жилья в суд с иском о признании права общей долевой собственности на общее имущество, собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

Из представленного в материалы дела протокола № 8 общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома №50 по Измайловскому бульвару в форме заочного голосования, усматривается, что в голосовании приняли участие 58,45 % собственников помещений, из которых за наделение ТСЖ полномочиями на подачу иска о признании права общей долевой собственности на (технический этаж и нежилые помещения) проголосовало 87,26 %.

Спор между лицами, являющимися собственниками помещений в одном доме, должен рассматриваться с участием самих собственников (разъяснения, содержащиеся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.10.2009 N 7319/09).

Предъявляя в арбитражный суд настоящий иск, товарищество не может иметь самостоятельный экономический интерес (исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 15.12.2009 N 12537/09).

Товарищество собственников жилья, обязанное в силу закона представлять интересы всех собственников, от своего имени требовать признания незаконными рассматриваемых действий другого собственника не имеет полномочий.

Товарищество собственников жилья уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. При этом собственники помещений в доме должны предоставлять товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

Выражение общей воли собственников на предъявление заявленных требований к другому собственнику должно быть отражено в решении общего собрания всех собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Данное обстоятельство истцом документально не подтверждено. Представленный протокол подтверждает выражение согласия на наделение ТСЖ соответствующими полномочиями только 51 % собственников.

Кроме того суд пришел к выводу, что истцом не доказано, что спорные нежилые помещения являются объектами общедолевой собственности.

Как это следует из содержания договоров участия в долевом строительстве (копии имеются в материалах дела), каждый договор, заключаемый с физическим лицом, содержит указание на конкретный объект долевого строительства -квартиру с указанием ее номера, этажа расположения и номера дома (п. 1.1 договора). Цена договора определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства (т.е. конкретной квартиры с указанием ее номера - п. 3.1 договора) и денежных средств на оплату услуг Застройщика.

Таким образом, привлекаемые на основании договоров долевого участия денежные средства жильцов дома N 54 могли быть направлены и были направлены только на строительство конкретных квартир, расположенных к доме N 54. Никакого ни фактического, ни правового отношения к спорным помещениям, расположенным в доме N 50, жильцы дома N 54 не имеют и иметь не могут. Обратного Истцом не доказано.

Привлекаемые на основании договоров долевого участия денежные средства жильцов дома N 50, как это следует из буквального смысла содержания договоров участия в долевом строительстве (п. 3.1 каждого договора), были определены исключительно исходя из стоимости строительства конкретных объектов долевого строительства - то есть только квартир с конкретными номерами. Договоры долевого участия не содержат положений о том, что на привлекаемые с физических лиц денежные средства Застройщик осуществляет строительство иных помещений в доме N 50, включая помещения технического этажа и подвала.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу абз. 2 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 (далее -Постановление № 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 2 Постановления № 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых

имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б)крыши;

в)ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включаяфундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущиеколонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г)ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающиеболее одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещенийобщего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д)механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений иобслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е)земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границыкоторого определены на основании данных государственного кадастрового учета, сэлементами озеленения и благоустройства;

ж)иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации иблагоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции,тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома,коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные вграницах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Представленная в материалы дела проектная документация на строительство дома N 50 подтверждает, что на 25 этаже были изначально спроектированы перегородки, которые обособили инженерное оборудование и создали конфигурацию нежилых помещений для использования их в административных целях, а также были спроектированы санузлы.

При определении правового режима отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме необходимо, в том числе, исходить из того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. Представленная Ответчиком 2 выдержка из проектной документации подтверждает, что спорные помещения 25 этажа изначально при проектировании здания были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. Данные помещения никогда не использовались в качестве общего имущества домовладельцами.

Доводы истца о принадлежности спорных помещений к общему имуществу жилого дома опровергаются также заключением судебной строительно-технической экспертизы.

Определением суда от 04.02.2016 г. по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение поручено ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1)Предназначены или нет нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: Москва, Измайловский бульвар, д. 50:

с кадастровым (условным) номером 77:03:0005016:6490, комната 8-13, помещение XVI на техническом этаже, общей площадью 205, 3 кв.м.;

комнаты с 1 по 6, помещение XVI на техническом этаже, общей площадью 200, 6 кв.м.;

комната 69, помещение I на подвальном этаже 2, общей площадью 24, 4 кв.м.,

комната 53, помещение II на подвальном этаже 1, общей площадью 39, 6 кв.м., для обслуживания более одного помещения в указанном здании?

2)Имеется ли изолированный вход в помещения, расположенные в здании по адресу: Москва, Измайловский бульвар, д. 50:

-с кадастровым (условным) номером 77:03:0005016:6490, комната 8-13, помещение XVI на техническом этаже, общей площадью 205, 3 кв.м.;

комнаты с 1 по 6, помещение XVI на техническом этаже, общей площадью 200, 6 кв.м.;

комната 69, помещение I на подвальном этаже 2, общей площадью 24, 4 кв.м.,

комната 53, помещение II на подвальном этаже 1, общей площадью 39, 6 кв.м.?

3)Имеются ли в помещениях, расположенных в здании по адресу: Москва, Измайловский бульвар, д. 50:

-с кадастровым (условным) номером 77:03:0005016:6490, комната 8-13, помещение XVI на техническом этаже, общей площадью 205, 3 кв.м.;

- комнаты с 1 по 6, помещение XVI на техническом этаже, общей площадью 200,6 кв.м.;

- комната 69, помещение I на подвальном этаже 2, общей площадью 24, 4 кв.м.,

- комната 53, помещение II на подвальном этаже 1, общей площадью 39, 6 кв.м., инженерные коммуникации и/или иное обслуживающее более одного помещения в указанном здании оборудование?

4) Первоначальное назначение помещений, согласно утвержденной проектной документации многоквартирного дома, расположенных на техническом этаже и на подземных этажах.

Согласно заключению № 464/19-3 от 06.06.2016 года эксперт пришел к следующим выводам:

По первому вопросу: Предназначены или нет нежилые помещения, расположенные в здании по адресу Москва, Измайловский бульвар, д. 50:

- комнаты 8-13 помещения XVI на техническом этаже, общей площадью 205,3 кв.м.;

- комнаты 1-6 помещения XVI на техническом этаже, обшей площадью 200,6 кв.м.;

- комната 69 помещения I на 2-м подвальном этаже, общей площадью 24,4 кв.м.:

-комната 53 помещения II на 1-м подвальном этаже, общей площадью 39,6 кв.м. для обслуживания более одного помещения в указанном здании?

Нижеперечисленные помещения не предназначены для обслуживания более одного помещения в указанном здании:

- комнаты №№ 8-13 помещения XVI на техническом этаже;

- комнаты №№ 1, 3-6 помещения XVI на техническом этаже;

- комната № 69 помещения I на 2 подвальном этаже;

- комната № 53 помещения II на 1Ш подвальном этаже.

По второму вопросу: Имеется ли изолированный вход в помещения, расположенные в здании по адресу Москва, Измайловский бульвар, д. 50:

- комнаты 8-13 помещения XVI на техническом этаже, общей площадью 205,3 кв.м.;

- комнаты 1-6 помещения XVI на техническом этаже, обшей площадью 200,6 кв.м.;

- комната 69 помещения I на 2-м подвальном этаже, общей площадью 24,4 кв.м.;

- комната 53 помещения II на 1-м подвальном этаже, общей площадью 39,6 кв.м..'

В ниже перечисленные помещения имеется изолированный вход:

-комнаты №№ 8-13 помещения XVI на техническом этаже;

- комнаты №№ 1, 3-6 помещения XVI на техническом этаже;

- комната № 69 помещения I на 2-м подвальном этаже;

- комната № 53 помещения II на 1-м подвальном этаже.

Данные помещения не являются элементами системы экстренной организованной эвакуации людей из здания (более подробно - см. исследовательскую часть по данному вопросу).

По третьему вопросу: Имеются ли в помещениях, расположенных в здании по адресу Москва, Измайловский бульвар, д. 50:

- комнаты 8-13 помещения XVI на техническом этаже, общей площадью 205,3 кв.м.;

- комнаты 1-6 помещения XVI на техническом этаже, обшей площадью 200,6 кв.м.;

- комната 69 помещения I на 2-м подвальном этаже, общей площадью 24,4 кв.м.;

-комната 53 помещения II на 1т подвальном этаже, общей площадью 39,6 кв.м. инженерные коммуникации и/или иное обслуживающее более одного помещения в указанном здании оборудование?

В комнатах №№ 1, 3-6, 8-13 помещения XVI на техническом этаже отсутствуют какие-либо инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающих более одного помещения в здании;

В комнате № 69 помещения I на 2-м подвальном этаже и в комнате № 53 помещения II на 1Ш подвальном этаже отсутствует какое-либо инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения в жилом доме;

В комнате № 69 помещения I на 2-м подвальном этаже проложен трубопровод ливневой канализации, обслуживающий более одного помещения в здании;

В комнате № 53 помещения II на 1-м подвальном этаже проложен трубопровод бытовой канализации, обслуживающий более одного помещения в здании.

В отношении комнаты № 69 помещения I на 2-м подвальном этаже (проложен трубопровод ливневой канализации) и комнаты № 53 помещения II на 1Ш подвальном этаже (проложен трубопровод бытовой канализации) отмечается следующее:

в соответствии с положениями, отраженными в Приложении 5 ВСН 58-88. периодичность проведения осмотров системы канализации (бытовой, ливневой) - не реже раза в 3-6 месяцев;

- возможность неисправности аварийного характера безнапорных трубопроводов бытовой и ливневой канализации практически равна нулю;

- на практике ремонт (замена) трубопроводов бытовой и ливневой канализации проводится в процессе капитального ремонта здания.

Соответственно, постоянный, открытый доступ обслуживающего инженерно-технического персонала в данные помещения не требуется.

По четвертому вопросу: Первоначальное назначение помещений, согласно утвержденной проектной документации многоквартирного дома, расположенных на техническом этаже и на подземных этажах?

Согласно данным, отраженным в утвержденной проектной документации многоквартирного жилого дома, ниже приводится первоначальное назначение помещений, расположенных на техническом этаже и на подземных этажах дома:

комната № 9 помещения XVI на техническом этаже - мастерская художника 2;

комната № 10 помещения XVI на техническом этаже - мастерская художника 2;

комната № 11 помещения XVI на техническом этаже - санузел;

комната № 12 помещения XVI на техническом этаже - мастерская художника 2;

комната № 13 помещения XVI на техническом этаже - санузел;

комната № 1 помещения XVI на техническом этаже - тамбур;

комната № 3 помещения XVI на техническом этаже - мастерская художника 1:

комната № 4 помещения XVI на техническом этаже - санузел;

комната № 5 помещения XVI на техническом этаже - мастерская художника 1:

комната № 6 помещения XVI на техническом этаже - санузел;

комната № 69 помещения I на 2т подвальном этаже - подсобное помещение;

комната № 53 помещения II на 1— подвальном этаже - подсобное помещение.

Таким образом, спорные помещения не могут быть признаны общей долевой собственностью, поскольку не обладают признаками, установленными частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, не обладают признаками, характерными для технического подвала, имеют самостоятельное функциональное назначение и не предназначены для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома.

Кроме того истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Заявляя требования об изменении назначения помещений, признании переоборудования незаконным, технических и кадастровых паспортов недействительными, исключении записи о праве собственности ответчиков на спорные помещения из ЕГРП, истец не указывает на нормы права, предусматривающие данные способы защиты нарушенного права.

Кроме того, по мнению суда, Акт частичной реализации инвестиционного контракта, являясь документом, подтверждающим исполнение обязательств сторонами договора, не подлежит оспариванию в порядке ст. ст. 166-168 ГК РФ.

Согласно ст.ст.12, 209, 223, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, иск о признании права не может быть заявлен лицом, не владеющим имуществом. В этом случае спор о праве подлежит разрешению в рамках виндикационного иска.

Однако основания для удовлетворения заявленного иска в части требования о виндикации суд не усматривает, поскольку факт возникновения права собственности на спорное имущество у собственников квартир как на общее имущество жилого дома материалами дела также не подтвержден.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ судебные расходы, в том числе госпошлина и судебные издержки по иску относится на истца.

На основании, ст.ст. 218, 244, 247, 249, 289, 290 ГК РФ, Жилищного кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 4, 49, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 123, 150, 151, 156, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья Е.А. Ким