Решение от 2 июня 2023 г. по делу № А40-2204/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-2204/22-61-13
г. Москва
02 июня 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 02 июня 2023 года


Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем ФИО1,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЕТРОВКА 20" (119048, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.03.2017, ИНН: <***>, КПП: 770401001,)

к 1) ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 770301001,)

2) ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ" (420030, РЕСПУБЛИКА ТАТАРСТАН, КАЗАНЬ ГОРОД, КЛАРЫ ЦЕТКИН <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.08.2005, ИНН: <***>, КПП: 165601001,)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости, указанной в отчете №А3182-20 от 21.12.2020 г., о признании отчета №А3182-20 от 21.12.2020 г. недействительным, о признании уведомления ДГИ от 11.01.2021 г. №33-6-749201/20-(0)-2 недействительным

В судебное заседание явились:

от истца – ФИО2 на основании Решения № 1

от ответчика ДГИ – ФИО3 по доверенности от 22.11.2022 г.

от ответчика ООО "ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ" – не явился, извещен.



УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЕТРОВКА 20" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ" о признании недостоверной величины рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда нежилым помещением, расположенным по адресу: <...> (помещение № 5, комнаты 1-2, 2-а, 3-4, 4а, 5-6, 6а, 6б, 7-15), указанной в Отчете № А3182-20 «Об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда общей площадью 127,9 кв.м, расположенному по адресу: <...>», заказчик: Департамент экономической политики и развития города Москвы, исполнитель: ООО «Оценка и Консалтинг», дата оценки: 17.12.2020 г., дата составления отчета: 21.12.2020 г., признании недействительным Отчета № А3182-20 «Об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда общей площадью 127,9 кв.м, расположенному по адресу: <...>», заказчик: Департамент экономической политики и развития города Москвы, исполнитель: ООО «Оценка и Консалтинг», дата оценки: 17.12.2020 г., дата составления отчета: 21.12.2020 г., признании недействительным уведомления ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ от 11.01.2021 г. № 33-6- 749201/20-(0)-2 о ставке арендной платы с 2021 года (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства.

Ответчик – Департамент городского имущества г. Москвы исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать по доводам письменного отзыва на иск, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Ответчик - ООО "ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ", извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направил, отзыв на иск не представил, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие ответчика на основании ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что между ЗАО «Петровка 20» (в настоящее время - ООО «Петровка 20», арендатор, истец), Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества г.Москвы, арендодатель, ответчик) и ДЕЗ ТУ «Тверское» (в настоящее время - ГБУ г.Москвы «Жилищник района Тверской», балансодержатель) заключен договор от 01.03.1999 № 1-237/99 аренды нежилых помещений общей площадью 127,9 кв.м., расположенных по адресу: <...> (помещение № 5, комнаты 1-2, 2-а, 3-4, 4а, 5-6, 6а, 66, 7-15).

Как указывает истец, арендованное помещение было перестроено с ведома и согласия Арендодателя, которое было согласовано в установленном законом порядке и в настоящее время предметом договора аренды (объектом аренды) является нежилое помещение №5, комнаты 1-12, общей площадью 131,4кв.м. Помещения общей площадью 127,9 кв.м, расположенного по адресу: <...> не существует.

Арендованное помещение учтено в Едином государственном реестре недвижимости под кадастровым номером 77:01:0004001:2633.

ООО «Петровка 20» является субъектом реестра малого предпринимательства с 02.04.1999 по настоящее время как образованное путем преобразования (реорганизации) из ЗАО, которое являлось субъектом реестра малого предпринимательства с 02.04.1999года.

Уведомлением Департамента городского имущества г. Москвы от 11.01.2021г. №33-6-749201/20-(0)-2 была установлена ставка арендной платы для арендованного помещения с учетом коэффициента-дефлятора в 2021 году (руб. за 1 кв.м. в год) в размере 14044 руб. 93 коп.

Истец полагает, что данное уведомление является незаконным по основаниям заведомо ложной оценки рыночной стоимости аренды помещения, в уведомлении не указаны данные о заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы на основании которого в данном уведомлении установлена ставка арендной платы для арендованного помещения в нарушение п.2.4 Постановления № 800-ПП

В ответ на возражения ООО от 14.02.2021г. Департамент письмом от 01.03.2021г. № ДГИ-1-13718/21-1 отказался предоставить истцу отчет об оценке рыночной величины годовой арендной платы по арендованному помещению, на основании которого была установлена с 01.01.2021г. рыночная ставка арендной платы в размере 14 044 руб. 93 коп. за кв. м. в год.

Истец полагает, что данный отказ незаконен и необоснован в соответствии с п. 2.4 Постановления № 800-ПП и статьи 8 Федерального закона об информации информационных технологиях и о защите информации от 27 июля 2006 года № 149-ФЗ, согласно которому граждане (физические лица) и организации (юридические лица) (далее - организации) вправе осуществлять поиск и получение любой информации в любых формах и из любых источников при условии соблюдения требований, установленных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами. Организация имеет право на получение от государственных органов, органов местного самоуправления информации, непосредственно касающейся прав и обязанностей этой организации, а также информации, необходимой в связи с взаимодействием с указанными органами при осуществлении этой организацией своей уставной деятельности.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27.08.2021 г. по делу № А40-103769/21-72-697 по иску истца к ответчику суд признал незаконным отказ Департамента городского имущества г. Москвы, оформленное письмом от 01.03.2021г. № ДГИ-1-13718/21-1 в части отказа предоставления ООО «Петровка 20» отчета об оценке рыночной величины годовой арендной платы по нежилому помещению общей площадью 127, 9 кв.м по адресу: <...>, на основании которого была установлена с 01.01.2021г. рыночная ставка арендной платы в размере 14 044 руб. 93 коп. за кв. м. в год по нежилому помещению общей площадью 127, 9 кв.м по адресу: <...>. Суд обязал Департамент городского имущества г. Москвы в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу предоставить ООО «Петровка 20» копию указанного отчета, на основании которого была установлена ставка арендной платы с 01.01.2021г. в отношении вышеуказанного нежилого помещения.

25.10.2021 г. истец получил от Департамента копию Отчета № A3182-20 Об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда общей площадью 127,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>. Заказчик: Департамент экономической политики и развития города Москвы. Исполнитель: ООО «Оценка и Консалтинг». Дата оценки: 17.2.2020 г. Дата составления отчета: 21.12.2020 г (далее - Отчет № A3182-20).

19.10.2021г. Департамент подтвердил, что именно на основании Отчета №А3182-20 для арендованного помещения была установлена указанная в Уведомлении от 11.01.2021г. рыночная ставка арендной платы в размере 14 044 руб. 93 коп. за 1 кв.м. в год без НДС с 01.01.2021г

Обязательность отчета независимого оценщика об оценке рыночной величины арендной платы по арендованному помещению для установления рыночной ставки арендной платы по арендованному помещению установлена:

- Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции";

- ч. 1 ст. 8 и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что проведение оценки объектов оценки является, в том числе, обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих субъектам РФ определений стоимости объектов оценки, принадлежащих субъектам РФ, в целях их передачи в аренду;

- Постановлениями Правительства Москвы:

- от 25 декабря 2012 года № 800-ПП О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы;

- от 25 декабря 2012 года № 809-ПП Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы; и факт установления рыночной ставки арендной платы по помещению в размере 14 044,93 руб. за 1 кв.м. в год без НДС с 01.01.2021г. на основании Отчета № A3182-20.

Как указывает истец, Отчет № А3182-20 имеет существенные нарушения, доказывающие его несоответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартами оценки (ФСО №1 — ФСО №13) утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 N297, от 20.05.2015 №298, от 20.05.2015 №299, от 22.10.2010 №508, от 04.07.2011 №328, от 25.09.2014 №611, от 01.06.2015 №326, от 01.06.2015 №327, от 01.06.2015№328, объект опенки в данном отчете не соответствует правоустанавливающим документам к договору аренды и договору аренды; в 2004-2007 годах Арбитражный суд отказывал ДГМИ в лице правопредшественника в изменении ставки арендной платы по арендованному помещению по основаниям, в том числе, несоответствия отчетов об оценке фактическим данным арендованного помещения (подвальность помещения) (Решения Арбитражного суда г.Москвы от 14.03.2007г. по делу №А40-65154/06-59-456, от 14.11.2005г. по делу № А40-49221/05-59-406, от 02.02.2004г. по делу №А40-53433/03-89-576).

Истец также ссылается на то, что в Отчете отсутствует корректировка на тип арендованного помещения (подвал); на высоту потолков арендованного помещения; на наличие вспомогательных помещений в арендованном помещении; на состояние арендованного помещения; что является недопустимым и влияет на величину рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды за 1 кв.м. арендованного помещения, в связи с чем, определенная в Отчете № А3182-20 рыночная стоимость права пользования помещением на условиях договора аренды не является достоверной и не может быть основанием для установления ставки арендной платы по арендованному помещению в 2021 году.

Поскольку по мнению истца, Отчет № A3182-20 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартами оценки (ФСО №1 - ФСО №13) утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, от 20.05.2015 №298, от 20.05.2015 №299, от 22.10.2010 №508, от 04.07.2011 №328, от 25.09.2014 №611, от 01.06.2015 №326, от 01.06.2015 №327, от 01.06.2015 №328, истец обратился с настоящим иском в суд.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, -достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Законодательством РФ и г. Москвы предусмотрена обязательность установления величины рыночной стоимости арендной платы путем определения ее независимым оценщиком для совершения односторонней сделки - установления ставки арендной платы по помещению в размере рыночной ставки арендной платы

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств".

Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе, когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, от 20.05.2015 №298, от 20.05.2015 №299, от 22.10.2010 №508, от 04.07.2011 №328, от 25.09.2014 №611, от 01.06.2015 №326, от 01.06.2015 №327, от 01.06.2015 №328 были утверждены Федеральные стандарты оценки (ФСО №1 - ФСО №13)

Пункт 3. Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» предусмотрены основные подходы, используемые при проведении оценки, которым относятся сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовым 4 включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В пункте 22 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. При применении указанных разъяснений судам необходимо при разрешении споров установить, как наличие права арендодателя изменять размер арендной платы, так и реализацию такого права на внесение изменений в договор аренды.

Необоснованно завышенная величина арендной платы нарушает права и законные интересы истца, влечет неблагоприятные для него последствия, поскольку (с учетом изложенного выше) лишает его возможности получать какую-либо прибыль от осуществления деятельности по использованию объекта аренды.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ стороны вправе изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы, при этом стороны могут предусмотреть изменение арендной платы в одностороннем порядке. Соглашение об изменении условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (в редакции, действовавшей на момент заключения договора).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п.2 ст. 424 ГК РФ).

Таким образом, в случае наличия между сторонами договорных отношений, они могут быть изменены только способом, установленным законом или договором. Размер арендной платы согласовывается сторонами при заключении договора аренды (ст. 421 ГК РФ), либо изменяется в ходе его исполнения согласно установленному договором либо законом порядку.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (статья 154 ГК РФ).

По смыслу статьи 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (статья 156 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Полученное истцом Уведомление от 11.01.2021 г. № 33-6- 749201/20-(0)-2 является юридически значимым сообщением об установлении нового размера арендной платы и направлено на изменение гражданских прав и обязанностей, вследствие чего в силу ст. 153, п. 2 ст. 154 Гражданского кодекса имеет характер односторонней сделки, направленной на изменение определенного договором аренды размера арендной платы.

В соответствии с п. 2. ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

При этом согласно статье 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Совершенная ответчиком сделка направлена на одностороннее изменение условий договора в порядке, договором не установленным, и в силу ст. 168 ГК РФ является оспоримой сделкой.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Следовательно, уведомление об одностороннем изменении условий договора возможно оценивать с точки зрения соответствия закону или действительности.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 15.12.2022г. была назначена судебная экспертиза по делу № А40-2204/22-61-13 проведение которой поручено эксперту ООО "МОК "АРКОН" ФИО4. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы:

1) Соответствуют ли характеристики нежилого помещения, арендованного по договору от 01.03.1999 № 1-237/99 и расположенного по адресу: <...>, учтенные в Отчете № А3182-20 об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда общей площадью 127,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Заказчик: Департамент экономической политики и развития города Москвы. Исполнитель: ООО «Оценка и Консалтинг». Дата оценки: 17.12.2020 г. Дата составления отчета: 21.12.2020 г., фактическим характеристикам данного арендованного помещения: - тип помещения (подвал, цоколь, первый этаж); - наличие вспомогательных помещений и отношение полезной площади помещения к общей площади помещения; - высота потолков помещения; - состояние помещения; - тип и год постройки здания, в котором расположено арендованное помещение?

2) Соответствуют ли характеристики объектов-аналогов, представленных в отчете № А3182-20, указанным выше в вопросе 1 фактическим характеристикам нежилого помещения, арендованного по договору от 01.03.1999 №1-237/99 и расположенного по адресу: <...>?

3) Учтено ли различие в характеристиках нежилого помещения, арендованного по договору от 01.03.1999 № 1-237/99 и расположенного по адресу: <...>, и объектов-аналогов, представленных в Отчете № A3182-20, если такое различие есть, в расчете рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда общей площадью 127,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> в Отчете № A3182-20?

4) Выполнено ли в Отчете № A3182-20 требование Федерального стандарта опенки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость?

5) Соответствует ли Отчет № A3182-20 об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда общей площадью 127,9 кв.м., расположенным по адресу: <...>. Заказчик: Департамент экономической политики и развития города Москвы. Исполнитель: ООО «Оценка и Консалтинг». Дата оценки: 17.12.2020 г. Дата составления отчета: 21.12.2020 г. требованиям: Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральных стандартов оценки, утвержденным Приказами Минэкономразвития России?

Согласно заключению эксперта №А-01-М/01-23 характеристики нежилого помещения, арендованного по договору от 01.03.1999 № 1-237/99 и расположенного по адресу: <...>, учтенные в Отчете № A3182-20 об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда общей площадью 127,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Заказчик: Департамент экономической политики и развития города Москвы. Исполнитель: ООО «Оценка и Консалтинг». Дата оценки: 17.12.2020 г. Дата составления отчета: 21.12.2020 г.,

- не соответствуют фактическим характеристикам данного арендованного помещения: -тип помещения (подвал, цоколь, первый этаж);

- наличие вспомогательных помещений и отношение полезной площади помещения к общей площади помещения; -высота потолков помещения; -состояние помещения;

- тип и год постройки здания, в котором расположено арендованное помещение;

Характеристики объектов-аналогов, представленных в отчете № A3182-20, не соответствуют указанным выше в вопросе 1 фактическим характеристикам нежилого помещения, арендованного по договору от 01.03.1999 №1-237/99 и расположенного по адресу: <...>.

Различие в характеристиках нежилого помещения, арендованного по договору от I 01.03.1999 № 1-237/99 и расположенного по адресу: <...>, и объектов-аналогов, представленных в Отчете № A3182-20, не учтено в расчете рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда общей площадью 127,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> в Отчете I № A3182-20.

В Отчете № A3182-20 не выполнено требование Федерального стандарта опенки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, что объектом- аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Отчет № A3182-20 об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда общей площадью 127,9 кв.м., расположенным по адресу: <...>. Заказчик: Департамент экономической политики и развития города Москвы. Исполнитель: ООО «Оценка и Консалтинг». Дата оценки: 17.12.2020 г, Дата составления отчета: 21.12.2020 г. не соответствует требованиям: Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральных стандартов оценки, утвержденным Приказами Минэкономразвития России.

Суд, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ экспертное заключение ООО "МОК "АРКОН", приходит к выводу о том, что указанное заключение отвечает всем необходимым требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством, все выводы эксперта научно обоснованы, логичны, не содержат противоречий, в связи с чем оно является надлежащим, достоверным и допустимым доказательством по делу.

О проведении повторной судебной экспертизы в порядке ст. 87 АПК РФ сторонами не заявлено.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.07.2022 г. по делу № А40-129531/21-125-881 установлено, что на основании Распоряжения ЦТАДГМИ№ 302-р/01 от 23.10.1998г., Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду имущество, нежилые помещения общей площадью 131,3 кв.м., расположенные по адресу: <...> (помещение № 5, комнаты № 1,2,3 - помещения цокольного этажа, комнаты №4-12- помещения подвального этажа) для использования под офис.

Заключением эксперта судебной строительно-технической экспертизы в рамках дела № А40-129531/21-125-881 установлено, что помещения в нежилом помещении с кадастровым номером 77:01:0004001:2633 по адресу: <...> относятся к смешанному типу категории помещений: Помещения №1, 2, 3 - помещения цокольного этажа. Помещения №4-12 - помещения подвального этажа. Площадь нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004001:2633, расположенного по адресу: <...> составляет 131,3 квадратных метра.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, и которые должны быть подтверждены определенными доказательствами.

Лица, участвующие в деле, в силу ст. 9 АПК РФ несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

На основании изложенного, с учетом результатов экспертизы, суд считает, что размер арендной платы нежилых помещений общей площадью 127,9 кв.м., расположенных по адресу: <...>, на основании отчета ООО «Оценка и Консалтинг» № A3182-20 является явно завышенным.

Ответчиками объективных доказательств размера арендной платы нежилых помещений общей площадью 127,9 кв.м., расположенных по адресу: <...>, установленных на основании отчета ООО «Оценка и Консалтинг» № A3182-20, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о недействительности Отчета № А3182-20 «Об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда общей площадью 127,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>», а следовательно, недостоверности величины рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда нежилым помещением, расположенным по адресу: <...> (помещение № 5, комнаты 1-2, 2-а, 3-4, 4а, 5-6, 6а, 6б, 7-15), указанной в Отчете № А3182-20 «Об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда общей площадью 127,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>», а также недействительности уведомления от 11.01.2021 г. № 33-6- 749201/20-(0)-2 о ставке арендной платы с 2021 года, направленного на основании Отчета № А3182-20.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности отклоняется судом в связи со следующим.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года.

В соответствии со статьей 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно статье 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Уведомление Департамента городского имущества г. Москвы от 11.01.2021 г №33-6-749201/20-(0)-2 о ставке арендной платы с 2021 года было получено истцом 12.02.2021 г.

Настоящий иск был подан в Арбитражный суд города Москвы 10.01.2022, что подтверждается штампом почтового отделения на конверте, то есть на момент обращения истца с настоящим иском в суд срок исковой давности не истек.

С учетом изложенного, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

Признать недостоверной величину рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда нежилым помещением, расположенным по адресу: <...> (помещение № 5, комнаты 1-2, 2-а, 3-4, 4а, 5-6, 6а, 6б, 7-15), указанной в Отчете № А3182-20 «Об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда общей площадью 127,9 кв.м, расположенному по адресу: <...>», заказчик: Департамент экономической политики и развития города Москвы, исполнитель: ООО «Оценка и Консалтинг», дата оценки: 17.12.2020 г., дата составления отчета: 21.12.2020 г.

Признать недействительным Отчет № А3182-20 «Об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда общей площадью 127,9 кв.м, расположенному по адресу: <...>», заказчик: Департамент экономической политики и развития города Москвы, исполнитель: ООО «Оценка и Консалтинг», дата оценки: 17.12.2020 г., дата составления отчета: 21.12.2020 г.

Признать недействительным уведомление ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ от 11.01.2021 г. № 33-6-749201/20-(0)-2 о ставке арендной платы с 2021 года.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЕТРОВКА 20" судебные расходы на проведение экспертизы в размере 15 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЕТРОВКА 20" судебные расходы на проведение экспертизы в размере 15 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья Н.В. Орлова