Постановление от 28 декабря 2018 г. по делу № А56-27591/2014

1188/2018-682310(1)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65 http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-27591/2014
28 декабря 2018 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2018 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Полубехиной Н.С. судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А. при ведении протокола судебного заседания: Самарчук Ю.В. при участии: от истца: Чигина М.В. (доверенность от 04.05.2017), Филин Г.Г. (доверенность от 20.10.2017) от ответчиков: 1) Воронин Б.А. (доверенность от 28.12.2017), 2) Чудакова Н.Н.

(доверенность от 09.01.2018), Мороз Н.Г. (доверенность от 09.01.2018) от 3-го лица: не явился, извещено.

рассмотрев апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-26436/2018, 13АП-26439/2018, 13АП-26442/2018) Комитета имущественных отношений, ЗАО "Медико-биологический научно-производственный комплекс "Цитомед", СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2018 по делу № А56-27591/2014 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску закрытого акционерного общества "Медико-биологический научно производственный комплекс "Цитомед"

к 1. Комитету имущественных отношений;

2. СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» 3-е лицо: АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, признании распоряжения недействительным,

установил:

закрытое акционерное общество "Медико-биологический научнопроизводственный комплекс "Цитомед" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (далее – Комитет), с учетом принятых судом в соответствии со ст. 49


Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений, просило суд:

1. Признать величину рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв.м, в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей, установленную отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 № 31-8-08б8(037)-2013, выполненным Санкт- Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН), не соответствующей реальной величине рыночной стоимости Объекта, недостоверной;

2. Определить цену продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв.м, в размере 72 377 000 (Семьдесят два миллиона триста семьдесят семь тысяч) рублей;

3. Урегулировать разногласия, возникшие между ЗАО «МБНПК «Цитомед» и Комитетом по управлению городским имуществом (Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - Договор), путем изложения пункта 2.1. указанного Договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 72 377 000 (Семьдесят два миллиона триста семьдесят семь тысяч) рублей, НДС не облагается»; пункта 2.2. указанного Договора в следующей редакции: «2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем путем безналичного перечисления подлежащей оплате суммы на расчетный счет Продавца № 40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» кор. счет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001 в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет с момента подписания Договора». Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с ЗАО «МБНПК «Цитомед» Договор на указанных условиях;

4. Признать распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 27.12.2013 № 2289-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22- Н, 23-Н» в части установления цены продажи Объекта (пункт 1.1.2 распоряжениями в части установления формы платежа (п. 1.1.3 распоряжения) недействительным. Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга внести соответствующие изменения в распоряжение от 27.12.2013 № 2289-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н» в части установления цены продажи Объекта в размере 72 377 000 (Семьдесят два миллиона триста семьдесят семь тысяч) рублей (пункт 1.1.2 распоряжения) и формы платежа (порядка оплаты)


рассрочки посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет с момента подписания Договора (пункт 1.1.3 распоряжения).

Определением суда от 06.06.2014 ГУИОН привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 23.07.2014 ГУИОН привлечено к участию в деле в качестве соответчика с исключением его из числа третьих лиц.

25.06.2015 с учетом изменений, внесенных в ЕГРЮЛ, арбитражным судом в соответствии со ст. 48 АПК РФ произведена замена КУГИ на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее также – Комитет).

Определением суда от 26.05.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее – Фонд имущества).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2017

- величина рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23- Н, общей площадью 1249,3 кв.м, в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей, установленную отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.12.2013 № 31- 8-08б8(037)- 2013, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», не соответствующей реальной величине рыночной стоимости Объекта, признана недостоверной;

- определена цена продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литера Г, помещения 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв.м, в размере 72 377 000 рублей; - распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 27.12.2013 № 2289-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н» в части установления цены продажи Объекта (пункт 1.1.2 распоряжения) признано недействительным;

- урегулированы разногласия, возникшие между закрытым акционерным обществов "Медико-биологический научно-производственный комплекс "Цитомед" и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в редакции закрытого акционерного общества "Медико-биологический научно- производственный комплекс "Цитомед".

В остальной части в иске отказано.


Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 решение суда первой инстанции в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда в размере 150 000 000 руб. отменено и в указанной части производство по делу прекращено.

В остальной части апелляционный суд изменил решение суда от 01.08.2016: цена продажи определена судом на дату подачи Обществом заявки в Комитет о выкупе арендуемого помещения в размере 75 900 000 руб.; суд признал недействительным распоряжение Комитета от 27.12.2013 № 2289-рз в части установления цены продажи объекта (пункт 1.1.2 распоряжения); урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи, в редакции Общества с учетом выкупной цены объекта равной 75 900 000 руб.; в удовлетворении остальной части иска отказал.

Дополнительным постановлением от 03.07.2017 суд апелляционной инстанции взыскал с Общества в пользу ГУИОН расходы на проведение судебной экспертизы в размере 45 000 руб. и расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.09.2017 решение суда от 01.08.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 и дополнительное постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал, заявил ходатайство в порядке ст.ст. 84, 87 АПК РФ о назначении повторной комиссионной экспертизы, предложив поставить перед экспертом следующий вопрос: Какова рыночная стоимость объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, литер. Г, пом. 22-Н, 23- Н, в целях выкупа у Комитета в порядке реализации преимущественного права приобретения арендованного объекта нежилого фонда, по состоянию на 28.08.2013?

Определением суда от 02.03.2018 удовлетворено ходатайство истца, назначена комиссионная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 28.08.2013, которая поручена эксперту ООО «Северо-Западное проектно-экспертное бюро +» Рудичу В.П. и эксперту ООО «ЛабриумКонсалтинг» Васильевой Т.Ю.; производство по делу приостановлено, назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу.

25.05.2018 в арбитражный суд сопроводительным письмом от 23.05.2018 № 05/18- 485 поступило Заключение комиссии экспертов от 18.05.2018 № А56- 27591/2014. Протокольным определением от 31.05.2018 производство по делу возобновлено.


Решением от 07.08.2018 производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости прекращено.

Разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт- Петербурга и закрытым акционерным обществом "Медикобиологический научно- производственный комплекс "Цитомед" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, литера Г, пом. 22-Н, 23-Н, общей площадью 1249,3 кв. м, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, урегулированы путем изложения пункта 2.1. указанного Договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 79 500 000 рублей, НДС не облагается»; пункта 2.2. указанного договора в следующей редакции: «2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем путем безналичного перечисления подлежащей оплате суммы на расчетный счет продавца в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет с момента подписания Договора».

В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с решением истец, Комитет, ГУИОН и Общество обратились с апелляционными жалобами.

Комитет и ГУИОН полагают, что экспертное заключение от 18.05.2018 № А56- 27591/2014 является необоснованным и противоречивым, выполнено с нарушениями ст. ст. 5, 8 Федерального закона № 73-ФЗ, п. 3 ст. 71 АПК РФ, а также с нарушениями законодательства в области оценочной деятельности.

Общество полагает, что судебные расходы подлежат взысканию с ответчиков, поскольку решение принято в пользу истца.

В судебном заседании представители Комитета и ГУИОН поддержали доводы своих жалоб, возражали против удовлетворения жалобы Общества. Представитель Общества доводы своей жалобы поддержал, возражал против удовлетворения жалоб ответчиков по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо, извещенное о месте и времени судебного разбирательства, явку представителя не обеспечило. Апелляционный суд рассмотрел жалобы по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 25.04.1994 № 00-А002159 (10) аренды нежилого помещения 22-Н, 23-Н общей площадью 1249,3 кв.м с кадастровым номером 78:31:1143:2:1:29, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д. 2, лит. Г, для использования под нежилые цели (в редакции дополнительного соглашения к договору от 16.04.2010 № 7). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 06.01.1995, а дополнительное соглашение к нему – 25.10.2012.


Общество обратилось в Комитет с заявлением от 28.08.2013 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

На основании задания Комитета ГУИОН подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 19.12.2013 № 31-8-08б8 (037)-2013 по состоянию на 10.10.2013 (далее - отчет ГУИОН от 19.12.2013), согласно которому рыночная стоимость испрашиваемого Обществом помещения определена в размере 150 000 000 руб.

Комитет издал распоряжение от 27.12.2013 № 2289-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 2, лит. Г, пом. 22-Н, 23-Н» (далее - Распоряжение № 2289-рз), в котором указан способ приватизации спорного помещения в виде продажи его Обществу по преимущественному праву приобретения (пункт 1.1.1 распоряжения); цена продажи установлена в размере 150 000 000 руб., определенной в отчете ГУИОН от 19.12.2013 (пункт 1.1.2 распоряжения); форма оплаты платежа - единовременно (пункт 1.1.3 распоряжения).

Фонд направил в адрес Общества проект договора купли-продажи помещения с ценой продажи в размере 150 000 000 руб., который был получен Обществом 29.01.2014.

Общество, посчитав указанную цену завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «ЛЭЙК», которое подготовило консультативное заключение от 17.02.2014, согласно которому доказуемая верхняя граница рыночной стоимости объекта составляет 54 000 000 руб.

В связи с этим Общество 24.02.2014 направило в Фонд и Комитет подписанный им договор купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложило установить цену продажи объекта в размере 60 000 000 руб., а срок оплаты - 90 дней с момента подписания договора тремя равными платежами либо единовременно.

Ссылаясь на возникшие между ним и Комитетом разногласия относительно цены выкупаемого имущества, на уклонение Комитета от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи и на недостоверность определенной как в отчете ГУИОН от 19.12.2013 рыночной стоимости подлежащего продаже объекта, так и в Распоряжении № 2289-рз, Общество обратилось в суд с настоящими требованиями.


Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между Комитетом и Обществом возник спор относительно цены помещения и условий ее уплаты.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В ходе судебного разбирательства назначена комиссионная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 28.08.2013, которая поручена эксперту ООО «СевероЗападное проектно-экспертное бюро +» Рудичу В.П. и эксперту ООО «ЛабриумКонсалтинг» Васильевой Т.Ю.

25.05.2018 в арбитражный суд сопроводительным письмом от 23.05.2018

№ 05/18- 485 поступило Заключение комиссии экспертов от 18.05.2018 № А56- 27591/2014.

Согласно заключению эксперта ООО «Северо-Западное проектно-экспертное бюро +» Рудича В.П. и эксперта ООО «Лабриум-Консалтинг» Васильевой Т.Ю. от 18.05.2018 № А56-27591/2014 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию и в ценах на 28.08.2013 составляет 79 500 000 руб. 00 коп.

Учитывая, что судебной экспертизой установлена рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения Истца с заявлением о предоставлении ему спорного помещения, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 79 500 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

Исследовав в соответствии со ст. 71 АПК РФ заключение комиссии экспертов от 18.05.2018 № А56-27591/2014, суд пришел к правильному выводу, признав, что данное заключение отвечает критерию достоверности доказательства, не содержит неясности.

Явных нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Нарушений законодательства о судебноэкспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Доказательств наличия арифметических ошибок в расчетах эксперта материалы дела не содержат.

Из содержания экспертного заключения следует, что в отношении объектов, использованных экспертами в качестве объектов-аналогов, выполнялись корректировки. Само по себе различие объектов-аналогов по площади и расположению входов от Объекта о невозможности их использования в качестве аналогов не свидетельствует. В отношении всех объектов-аналогов, исходя из содержания экспертного заключения и устных объяснений эксперта, экспертом были применены корректировки показателей объекта оценки и объектов-аналогов в рамках сравнительного метода оценки. Согласно заключению эксперты пришли к


выводу о наиболее эффективном использовании Объекта под офисную и производственно-складскую функцию. Доказательства того, что использование Объекта под соответствующие цели является недопустимым, ГУИОН не представлены. При этом экспертами подробно описано и обосновано, на основании чего эксперты пришли к соответствующему выводу, а именно, при определении наиболее эффективного использования Объекта экспертами были учтены все особенности Объекта: местонахождение, неудобная планировка, витринные окна, отсутствие самостоятельного входа, этажность 1-2-3, а также то, что объект является объектом культурного наследия.

Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу, признав, что договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 79 500 000 руб.

Доводы жалоб Комитета и ГУИОН направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств и выражают несогласие с представленным экспертным заключением и выводами суда, основанных на правильном толковании норм материального и процессуального права, примененных к установленным обстоятельствам дела.

Документально обоснованных возражений относительно данного экспертного заключения участвующие в деле лица не представили, по результатам исследования данного документа апелляционный суд признал экспертное заключение от 18.05.2018 № А56-27591/2014 надлежащим доказательством, подтверждающим цену продажи спорного объекта.

Доводы жалобы истца о неправомерном распределении судебных расходов отклонены апелляционным судом как основанные на неправильном толкование норм материального права.

Статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с решением суда договор купли-продажи государственного имущества подлежит заключению сторонами с определением спорных условий в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения в размере, установленном судебной экспертизой; при этом установление в договоре купли- продажи выкупной цены приобретаемого имущества было невозможно без ее определения независимым оценщиком в ходе судебной экспертизы.

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора купли- продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не влияет на порядок распределения понесенных истцом расходов по оплате стоимости экспертизы, установленный статьи 110 АПК РФ.

При этом правовая природа преддоговорного спора предполагает установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу.

Данный факт подтверждается положениями статьи 173 АПК РФ, согласно которым по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части


решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Таким образом, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.

С учетом изложенного судебные расходы по делу подлежат отнесению на Общество.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2018 по делу № А56-27591/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо- Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.С. Полубехина Судьи

Е.В. Жиляева

И.А. Тимухина