Решение от 15 февраля 2021 г. по делу № А49-13651/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

город Пенза

«15» февраля 2021 года Дело № А49-13651/2018

Резолютивная часть решения объявлена 8 февраля 2021 г.

Решение изготовлено в полном объеме 15 февраля 2021 г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г. при ведении протокола до перерыва помощником судьи Колдомасовой К.В., после перерыва – секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества <...>, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (ул. Побочинская, д. 1А, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Автоматика-Сервис» (ул. Фабричная, 3, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, - о взыскании 1355580 руб. 79 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО26 (в судебном заседании 03.02.2021) – представителя по доверенности от 13.01.2021 № 6/47,



установил:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее также – Управление, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (далее также – ООО «Стройзаказчик», ответчик) о взыскании 2105862 руб. 28 коп., в том числе 1718107 руб. 41 коп. – задолженности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка № 002774 от 27.07.2001 за период с апреля 2017 года по июль 2018 года, 387754 руб. 87 коп. – договорной неустойки (пени), начисленной за период с 11.07.2015 по 09.07.2018.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ).

Определением от 26.11.2018 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пензенской области.

Определением от 02.10.2019 наименование истца на основании ст. 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) изменено с Управления муниципального имущества администрации города Пензы на Управление муниципального имущества города Пензы.

После неоднократного изменения исковых требований, принятых определениями от 20.11.2019 и 28.02.2020, иск считается заявленным о взыскании 1355580 руб. 79 коп., в том числе 1095229 руб. 41 коп. – задолженности за период с апреля 2017 года по июль 2018 года, 260351 руб. 38 коп. – неустойки (пени), начисленной за период с 11.07.2015 по 09.07.2018.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники парковочных мест -общество с ограниченной ответственностью «Автоматика-Сервис», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25.

Ответчик в отзыве на исковое заявление, дополнениях к нему (т. 1 л.д. 64, т. 5 л.д. 23, 53) против удовлетворения заявленных требований возражал. В обоснование своей позиции ответчик указал на то, что постановлением главы администрации от 01.06.2001 № 1172/1 арендатору был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 58:29:02009002:0111 (предыдущий номер 58:29:02009002:0004) площадью 25657 кв. м для поэтапной разработки проекта и завершения застройки квартала в границах улиц Тарханова, Парковая и реки Ст.Сура. Данный земельный участок стал объектом договора аренды № 002774 от 27.07.2001. Проектная документация была подготовлена ответчиком на застройку всего земельного участка. Однако строительство объектов велось поэтапно, с последующим вводом в эксплуатацию вновь возведенного объекта. 15.02.2016 на кадастровый учет были поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 58:29:2009002:2319 площадью 12662 кв. м и 58:29:2009002:2318 площадью 2344 кв. м, выделенные из земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009002:111. На земельном участке с кадастровым номером 58:29:2009002:2319 расположен многоквартирный жилой дом № 3 по ул. Фабричная в г. Пензе (секции №№ 6,5, 4, 3, 2, 1). 30 ноября 2015 года введена в эксплуатацию блок-секция № 2 (второй этап строительства) жилого дома переменной этажности, расположенная по адресу: <...>. 31 октября 2016 года введена в эксплуатацию блок-секция № 1 (первый этап строительства) жилого дома переменной этажности, расположенной по адресу: <...>. Первое право собственности физического лица на квартиру в многоэтажном жилом доме № 3 по ул. Фабричной в г. Пензе зарегистрировано 30.12.2015 (блок-секция № 2), 30.12.2016 (блок-секция № 1). На земельном участке с кадастровым номером 58:29:2009002:2318 расположен введенный в эксплуатацию 23.09.2015 объект капитального строительства (здание автостоянки (стр. № 1)) с кадастровым номером 58:29:2009002:1971 (адрес объекта: <...>). Первое право собственности физического лица на помещение (машино-место) в здании автостоянки № 5А по ул. Фабричной в г. Пензе зарегистрировано 19.11.2015. Как указывает ответчик, истец с 30.12.2015 утратил право распоряжения земельным участком площадью 510 кв. м (площадь застройки блок-секции № 2 в многоэтажном жилом доме № 3 по ул. Фабричная в г. Пензе), с 23.12.2016 – площадью 12662 кв. м.(площадь, указанная в кадастровом паспорте от 15.02.2016 многоэтажного жилого дома № 3 по ул. Фабричной в г. Пензе), с 19.11.2015 – площадью 2344 кв. м (площадь, указанная в кадастровом паспорте от 15.02.2016 здания автостоянки № 5А по ул. Фабричной в г. Пензе). В претензии, высланной в адрес ответчика 01.08.2017, истец отказался от договора аренды земельного участка № 002774 от 27.07.2001, указав, что считает его расторгнутым по истечении одного месяца с даты уведомления ответчика. 12 июля 2018 года между сторонами был заключен договор аренды земельного участка, предназначенный для строительства № 62/18, предметом которого выступает аренда земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009002:2322 площадью 2348 кв. м. Однако истец отказался от договора, а земельный участок был возвращен истцу по акту приема-передачи 06.09.2018. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-8112/2015 установлено наличие переплаты по договору аренды № 002774 от 27.07.2001 в размере 2276556 руб. 89 коп. С учетом изложенного ответчик просил отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Кроме того, ответчиком подано заявление о снижении суммы неустойки (т. 5 л.д. 54), в котором ответчик, не признавая взыскиваемую Управлением сумму основного долга, просил суд снизить предъявленную ко взысканию неустойку (пени) на основании ст. 333 ГК РФ до 5000 руб. 00 коп., ссылаясь на ее явную несоразмерность последствиям нарушения обязательств.

Третьи лица письменный отзыв на иск не представили.

В судебное заседание 27 января 2021 года стороны и третьи лица не явились, извещены о начавшемся судебном процессе, а также времени и месте проведения настоящего судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьями 121-123 АПК РФ, что подтверждается, в т.ч. имеющимися в материалах дела уведомлениями о вручении почтовых отправлений, а также направлявшимися по адресу регистрации ответчика, третьих лиц и возвращенными за истечением срока хранения почтовыми отправлениями, содержащими судебные акты Арбитражного суда Пензенской области по настоящему делу (т. 1 л.д. 53-55, т. 6 л.д. 49, 50, т. 8 л.д. 15, 17, 48-55, 66-78).

В силу части 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Как разъяснено в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, либо по адресу, указанному самим юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что в материалах дела имеются процессуальные документы, подготовленные и представленные сторонами после возбуждения производства по настоящему делу, полномочные представители истца и ответчика участвовали в судебных заседаниях по настоящему делу, а каждый судебный акт по данному делу размещен в картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru), арбитражный суд признал извещение сторон и третьих лиц надлежащим.

Изучив материалы дела, арбитражный суд на основании ст. 163 АПК РФ объявил в судебном заседании перерыв до 3 февраля 2021 года до 17 часов 30 минут. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://www.penza.arbitr.ru).

Несмотря на надлежащее извещение, ответчик и третьи лица в судебное заседание после перерыва не явились.

Присутствующий в судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, арбитражный суд на основании ст. 163 АПК РФ объявил в судебном заседании перерыв до 8 февраля 2021 года до 12 часов 00 минут. О времени и месте проведения судебного заседания представитель истца извещен под роспись (извещение от 03.02.2021). Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://www.penza.arbitr.ru).

Несмотря на надлежащее извещение, стороны и третьи лица в судебное заседание после перерыва не явились.

Изучив материалы дела, арбитражный суд на основании ст. 163 АПК РФ объявил в судебном заседании перерыв в течение дня до 16 часов 30 минут. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://www.penza.arbitr.ru).

Надлежащим образом извещенные стороны и третьи лица в судебное заседание после перерыва не явились, каких-либо заявлений и/или ходатайств, в т.ч. о невозможности рассмотрения дела в их отсутствие, не подали.

В силу ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Учитывая изложенное, арбитражный суд, принимая во внимание надлежащее извещение сторон и третьих лиц о начавшемся судебном процессе, времени и месте настоящего судебного заседания, отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства на более поздний срок, в соответствии со ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть спор в отсутствие лиц, участвующих в деле, и их представителей по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (п. 2 ст. 307, 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что 27 июля 2001 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (Арендодателем) и ОАО «Маяк» (Арендатором) на основании постановления Главы администрации г. Пензы № 1127/1 от 01.06.2001 заключен договор аренды земельного участка № 002774 (далее также – Договор, т. 1 л.д. 14-19), по условиям которого Арендодатель принял на себя обязательство передать Арендатору в арендной пользование земельный участок с кадастровым номером 58:29:02009002:0004 площадью 25657 кв. м, расположенный по адресу: ул. Тарханова, Парковая,- для поэтапной разработки проекта и завершения застройки квартала (пункты 1.1 и 1.2 Договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.10.2001 за ГРН 58-01/29-14/2001-1058.

Согласно пункту 8.1 Договора участок сдается в аренду на срок два года, с 01 июня 2001 года по 01 июня 2003 года.

Арендованный земельный участок передан ОАО «Маяк» и принят последним без замечаний по акту приема-передачи от 27.07.2001 (т. 1 л.д. 19).

Поскольку по истечении срока аренды, установленного Договором, Арендатор продолжил пользоваться земельным участком, постольку на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ Договор продлил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.

10 июня 2008 г. между ОАО «Маяк» (арендатором) и ООО «Стройзаказчик» (новым арендатором) заключен договор уступки прав и обязанностей (т. 1 л.д. 20-21), в соответствии с условиями которого арендатор уступил, а новый арендатор принял в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по Договору. Арендованный по Договору земельный участок передан арендатором новому арендатору по акту приема-передачи от 10.06.2018.

Договор уступки от 10.06.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке, что следует из уведомления о проведенной регистрации ограничений (обременения) права от 16.07.2008 (т. 1 л.д. 22).

В дополнительном соглашении от 06.02.2009 (т. 1 л.д. 23-25) стороны согласовали новую редакцию Договора, установив, что по Договору Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:02:009002:0111 площадью 25578 кв. м, находящийся по адресу: г. Пенза, в границах улиц Тарханова-Парковая и реки ст. Суры,- для поэтапной разработки проекта и завершения застройки квартала в границах ул. Тарханова-Парковая и реки ст. Сура (пункты 1.1 и 1.2 Договора в редакции дополнительного соглашения от 06.02.2009).

Согласно пункту 3.1 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.02.2009) Договор продлен до 6 февраля 2010 года.

Арендная плата за пользование земельным участком установлена с 01.07.2008 в размере 1444389 руб. 66 коп. в год (120365 руб. 81 коп. в месяц) и подлежит внесению Арендатором ежемесячно в сумме не менее месячного арендного платежа, не позднее 5 числа месяца, за который производится платеж (пункты 3.3, 3.6 Договора в редакции дополнительного соглашения от 06.02.2009).

Пунктом 3.5 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.02.2009) предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, вида деятельности арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор, либо с момента опубликования в СМИ соответствующих изменений в нормативных правовых актах.

19.10.2009 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы прекратил свою деятельность в качестве юридического лица, о чем в ЕГРЮЛ сделана соответствующая запись. Все права и обязанности Комитета как Арендодателя по Договору перешли к Управлению (Решение Пензенской городской Думы от 29.05.2009 № 55-6/5 «О создании Управления муниципального имущества города Пензы»).

11 января 2013 года стороны подписали дополнительное соглашение (т. 1 л.д. 26-27), которым изменили размер арендной платы и сроки ее внесения.

Согласно данному дополнительному соглашению арендная плата за пользование земельным участком по Договору с 17.12.2012 составляет 1363977 руб. 54 коп. в год (113664 руб. 80 коп.) и подлежит внесению Арендатором ежемесячно в сумме не менее месячного арендного платежа не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж.

Кроме того, дополнительным соглашением от 11.01.2013 срок действия Договора продлен до 25.01.2016 (п. 8 дополнительного соглашения от 11.01.2013).

При этом, согласно расчету арендной платы, содержащемуся в приложении к дополнительному соглашению от 11.01.2013, стороны согласовали изменение методики определения размера арендной платы, применив порядок определения размера арендной платы, установленный постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940 – пП «Об утверждении Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена», исходя из кадастровой стоимости, а не с применением базовой ставки.

Расчет размера арендной платы с 17.12.2012 произведен истцом по формуле: А=Ксзу*НСт*Квд*Кка, где А – величина арендной платы, Ксзу – кадастровая стоимость земельного участка – 90931836,24 руб., Нст - ставка земельного налога – 0,3%, Квд – коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора – 5, Кка – коэффициент категории арендатора (т 1 л.д. 27).

Поскольку по истечении срока аренды, установленного Договором, Арендатор продолжил пользоваться земельным участком, постольку на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ Договор продлил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО «Стройзаказчик» своей обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы по Договору, Управление обратилось с настоящим иском в суд.

По расчету истца задолженность ответчика за период с апреля 2017 года по июль 2018 года составляет 1095229 руб. 41 коп.

Расчет задолженности по внесению арендной платы по Договору за период с апреля 2017 года по март 2017 года выполнен исходя из ставки ежемесячной арендной платы, равной 107822,66 руб., за период с апреля 2017 года по июнь 2018 года – исходя из ставки ежемесячной арендной платы, равной 71787,44 руб. Задолженность за июль 2018 года составляет 25472 руб. 96 коп.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела (в т.ч. выписки из ЕГРН – т. 1 л.д. 28-29) и не оспаривается лицами, участвующими в деле, переданный в аренду земельный участок, относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то, согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Спорный Договор заключен 27.07.2001, т.е. до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001). Между тем, как указано выше, дополнительным соглашением от 06.02.2009 стороны согласовали новую редакцию Договора, в пункте 3.5 которого предусмотрели право Арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности арендатора. Таким образом, по волеизъявлению сторон к Договору подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (регулируемая арендная плата).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 19 вышеназванного постановления Пленума ВАС РФ, следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что после заключения Договора из переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009002:111 площадью 25578 кв. м было выделено 8 земельных участков:

- с кадастровым номером 58:29:2009002:2322 площадью 2348 кв. м, разрешенное использование – магазины (местоположение: Пензенская обл., г. Пенза, в районе ул. Тарханова, д. 15);

- с кадастровым номером 58:29:2009002:2321 площадью 2434 кв. м, разрешенное использование – автомобильный транспорт (местоположение: Пензенская обл., г. Пенза, в районе ул. Фабричная, д. 2);

- с кадастровым номером 58:29:2009002:2315 площадью 4308 кв. м, разрешенное использование – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (местоположение: Пензенская обл., г. Пенза, в районе ул. Тарханова, д. 7);

- с кадастровым номером 58:29:2009002:2317 площадью 469 кв. м, разрешенное использование – коммунальное обслуживание (местоположение: Пензенская обл., г. Пенза, в районе ул. Фабричная, д. 7);

- с кадастровым номером 58:29:2009002:2316 площадью 73 кв. м, разрешенное использование – коммунальное обслуживание (местоположение: Пензенская обл., г. Пенза, в районе ул. Тарханова, д. 7);

- с кадастровым номером 58:29:2009002:2320 площадью 146 кв. м, разрешенное использование – коммунальное обслуживание (местоположение: Пензенская обл., г. Пенза, в районе ул. Фабричная, д. 2);

- с кадастровым номером 58:29:2009002:2318 площадью 2344 кв. м, разрешенное использование – автомобильный транспорт (местоположение: Пензенская обл., г. Пенза, в районе ул. Фабричная, д. 7);

- с кадастровым номером 58:29:2009002:2319 площадью 12662 кв. м, разрешенное использование – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (местоположение: Пензенская обл., г. Пенза, в районе ул. Фабричная, д. 7) (кадастровый паспорт земельного участка – т. 1 л.д. 79-117).

Таким образом, арендовавшийся по Договору земельный участок в состав образованных восьми земельных участков в полном объеме не вошел (остаточная площадь 794 кв. м).

В соответствии с п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Федеральным законом от 03.08.2018 № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» данная норма права дополнена указанием на сохранение за лицом, осуществляющим использование земельного участка, из которого образуются новые участки, на праве аренды или безвозмездного пользования, данного права в отношении образуемых земельных участков.

По своей сути данная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обязательства.

При этом данная норма права не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела, перераспределения земельных участков.

Не содержит подобных положений и Гражданский кодекс Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 36-КГ15-8301.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» были даны разъяснения по применению статьи 11.8 ЗК РФ в случае обременения такого земельного участка ипотекой.

Согласно пункту 10 вышеназванного постановления Пленума ВАС РФ ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка был установлен п. 5 ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей до 01.01.2017).

В соответствии с указанной нормой права регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что само по себе выделение земельных участков из состава арендованного земельного участка не является основанием для прекращения арендных отношений по Договору (в т.ч. для прекращения обязанности ответчика по внесению арендной платы), в т.ч. в отношении части земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009002:111 площадью 794 кв. м, не вошедшей в состав образованных земельных участков.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность земли). Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей в спорный период; далее также – Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок сформирован после введения в действие названного Кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также – ЖК РФ) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Исходя из положений пунктов 3 - 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1721/11 разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом положений статьи 36 ЖК РФ, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, пунктов 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.01.2012 № 11642/11 указал, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

В пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу пунктов 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Отсутствие у арендодателя права распоряжения частью земельного участка, ранее сданного им в аренду, прекращает исполнение сторонами договора в связи с невозможностью его исполнения в этой части.

В силу пункта 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

На основании пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество. Такой специальной нормой является вышеназванная статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 05.09.2016 по делу № А49-8112/2015 по спору между теми же сторонами (далее также – Решение), установлено, что проектная документация подготовлена ответчиком на застройку всего земельного участка с кадастровым номером 58:29:02009002:0111 (предыдущий номер 58:29:02009002:0004), разрешения на строительство ответчиком также получены. Однако, строительство объектов ведется поэтапно, с последующим вводом в эксплуатацию вновь возведенного объекта.

29 октября 2010 г. ООО «Стройзаказчик» на данном земельном участке в эксплуатацию введен 10-этажный жилой дом со встроенно-пристроенным магазином, расположенный по адресу: <...>, о чем администрацией г. Пензы выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU58304000-049.

Первая регистрация права собственности физических лиц на жилое помещение осуществлена регистрирующим органом 24.12.2010.

На земельном участке с кадастровым номером 58:29:2009002:2315 площадью 4308 кв. м. расположен многоквартирный жилой дом № 5 ул. Фабричная в г. Пензе.

25 декабря 2012 г. администрацией г. Пензы выдано разрешение № RU58304000-074 на ввод в эксплуатацию блок-секции № 6, № 5 (первый этап строительства) жилого дома переменной этажности, расположенной по адресу: <...>. Площадь застройки данных блок – секций 861,77 кв. м.

30 сентября 2013 г. введена в эксплуатацию блок-секция №4 (второй этап строительства) жилого дома переменной этажности, расположенной по адресу: <...>. Площадь застройки блок-секции № 4 – 498,27 кв. м.

30 июня 2014 г. введена в эксплуатацию блок-секция №3 (третий этап строительства) жилого дома переменной этажности, расположенной по адресу: <...>. Площадь застройки блок-секции № 3 – 510,5 кв. м.

Первое право собственности физического лица на квартиру в многоэтажном жилом доме № 3 по ул. Фабричная в г. Пензе зарегистрировано 27 марта 2013 г. (блок-секции №№ 6,5), 16 октября 2013 г. (блок-секция № 4) и 21 августа 2014 г. (блок-секция № 3).

На земельном участке с кадастровым номером 58:29:2009002:2319 площадью 12662 кв. м расположен многоквартирный жилой дом № 3 ул. Фабричная в г. Пензе (секции №№ 6, 5, 4, 3).

В рамках дела № А49-8112/2015 арбитражный суд, принимая во внимание даты первой регистрации права собственности на квартиру в многоквартирных домах № 5 и № 3 по ул. Фабричной, а также то, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009002:111 общей площадью 25578 кв. м был предоставлен ответчику под застройку жилого квартала, т.е. не только под застройку многоквартирными домами, а ответчиком запланировано строительство на земельном участке иных объектов (магазины, парковки, объекты коммунально-бытового обслуживания), пришел к выводу, что истец с 24.12.2010 утратил право распоряжения земельным участком площадью 4308 кв. м, с 27.03.2013 – площадью 861,77 кв. м, с 16 октября 2013 г. – площадью 498,27 кв. м и с 21 августа 2014 г. – площадью 510,5 кв. м.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016 по делу № А65-10653/2016). Анализ документов, уже оцененных арбитражным судом при рассмотрении другого дела, является нарушением требований ст. 69 АПК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.2008 № 12664/07 по делу № А29-2753/06-1э).

Из материалов настоящего дела следует, что 30 ноября 2015 года введена в эксплуатацию блок-секция № 2 (второй этап строительства) жилого дома переменной этажности, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 58:29:2009002:2319 по адресу: <...> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.11.2015 № 58-29-087-20 – т. 1 л.д. 72-74).

Первое право собственности физического лица на квартиру в многоэтажном жилом доме № 3 по ул. Фабричной в г. Пензе (блок-секция № 2) зарегистрировано 30.12.2015 (выписки из ЕГРН – т. 3 л.д. 114, 127).

Согласно представленной в материалы дела копии технического паспорта на здание многоквартирный дом площадь застройки земельного участка данного блока-секции дома составляет 510 кв. м. (т. 5 л.д. 14-18).

Данных об иной площади, в том числе необходимой для обслуживания данной части МКД, ответчик в материалы дела не представил.

31 октября 2016 года введена в эксплуатацию блок-секция № 1 (первый этап строительства) жилого дома переменной этажности, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 58:29:2009002:2319 по адресу: <...> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.10.2016 № 58-29-065-2016 – т. 1 л.д. 69-71).

Первое право собственности физического лица на квартиру в данной блок-секции зарегистрировано 23.12.2016, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 31.01.2019 № КУВИ-001/2019-2078612 (т. 4 л.д. 62).

Данные сведения истцом не опровергнуты.

При таких обстоятельствах с даты первой регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме № 3 по ул. Фабричной (30.12.2015 – блок-секция № 2, 23.12.2016 – блок-секция № 1 соответственно), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009002:111 общей площадью 25657 кв. м, в силу действующих норм права не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята возведенным многоквартирным домом, и как следствие не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка (занятого многоквартирным домом и необходимую для его обслуживания) застройщику в аренду и получать за это арендую плату.

Принимая во внимание изложенное, установленные Решением обстоятельства, цель предоставления земельного участка в аренду, арбитражный суд приходит к выводу, что истец с 24.12.2010 утратил право распоряжения земельным участком площадью 4308 кв. м (земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009002:2315), с 27.03.2013 – площадью 861,77 кв. м, с 16.10.2013 – площадью 498,27 кв. м, с 21.08.2017 – площадью 510,5 кв. м, с 30.12.2015 – площадью 510 кв. м, с 23.12.2016 – в связи с возведением последнего из 6 блоков-секций (№ 1) в отношении всей площади земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009002:2319, на котором расположен многоквартирный жилой дом 12662 кв. м.

Кроме того, как установлено судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле, 12 июля 2018 года между Управлением (Арендодателем) и ООО «Стройзаказчик» (Арендатор) заключен новый договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009002:2322 площадью 2348 кв. м, предусматривающий, в т.ч. срок аренды, размер арендной платы и порядок ее внесения (договор аренды земельного участка, предназначенный для строительства № 62/18 от 12.07.2018 – т. 1 л.д. 119-123, т. 5 л.д. 3-7).

В силу пункта 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

С учетом изложенного, положений ст. 414 ГК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что обязательство по внесению арендной платы по Договору за пользование частью арендованного земельного участка площадью 2348 кв. м (земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009002:2322) прекратилось 12.07.2018 в связи с заключением сторонами нового договора аренды.

В остальной части земельный участок в спорный период во владение и пользование собственников многоквартирных домов не перешел, а остался в фактическом владении и пользовании у застройщика для достижения целей, предусмотренных договором аренды.

При этом суд отклоняет как не основанные на нормах права доводы ответчика о прекращении аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009002:2318 площадью 2344 кв. м, по адресу: Пензенская обл., г. Пенза, в районе ул. Фабричная, д. 7,- в связи с возведением на нем объекта капитального строительства – здания автостоянки (стр. № 1)) с кадастровым номером 58:29:2009002:1971 (адрес объекта: <...>),- и введением его в эксплуатацию, а также регистрацией первого права собственности физического лица на помещение (машино-место) 19.11.2015.

В частности, в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Аналогичная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016.

Таким образом, введение в эксплуатацию здания автостоянки, как и регистрация первого права собственности на помещение (машино-место) не прекращают обязательства по договору аренды земельного участка, на котором оно расположено, а лишь влечет возникновение множественности лиц в арендных правоотношениях по Договору.

Не является подобным основанием и односторонний отказ арендодателя от Договора.

Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Из содержания пункта 3 статьи 453 ГК РФ следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 Постановления от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее также – Постановление № 35) обратил внимание судов на то, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон (абзац 2 пункта 3 Постановления № 35).

В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ) (п. 8 Постановления № 35).

Доказательства возврата Управлению в спорный период арендованного по Договору земельного участка не представлены.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы за период с апреля 2017 года по июль 2018 года по Договору за ту часть земельного участка, которой ответчик продолжает пользоваться.

При таких обстоятельствах, а также с учетом установленного Решением размера арендной платы арендная плата должна составлять:

- за период с 01.07.2015 по 30.11.2015: 539113 руб. 30 коп. (107822 руб. 66 коп. в месяц), с 01.12.2015 по 29.12.2015 – 100866 руб. 36 коп.;

- за период с 30.12.2015 по 31.12.2015: 6773 руб. 42 коп. (96679468 руб. 62 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) ? 0,3% (ставка земельного налога) ? 5,9 (коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора) ?25657 кв. м ? 18889,46 кв. м (19399,46 кв. м. – 510 кв. м) = 104988 руб. 07 коп. ? 31 день ? 2 дня);

- за период с 01.01.2016 по 22.12.2016: 1229376 руб. 43 коп. (104988 руб. 07 коп.? 11 месяцев + 104988 руб.07 коп.? 31 день ? 22 дня);

- за период с 23.12.2016 по 31.12.2016: 13890 руб. 04 коп.(96679468 руб. 62 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) ? 0,3% (ставка земельного налога) ? 5,9 (коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора) ?25657 кв. м ? 8608 кв. м (18889,46 кв. м – 10281,46 кв. м) = 574121 руб. 62 коп. (годовая арендная плата) ? 12 месяцев ? 31 день ? 9 дней);

- за период с 01.01.2017 по 31.03.2017: 143530 руб. 41 коп. (574121 руб. 62 коп. (годовая арендная плата) ? 12 месяцев ? 3 месяца);

- за период с 01.04.2017 по 30.06.2018: 717652 руб. 05 коп. (574121 руб. 62 коп. (годовая арендная плата) ? 12 месяцев ? 15 месяцев);

- за период с 01.07.2018 по 11.07.2018: 16976 руб. 72 коп. (574121 руб. 62 коп. (годовая арендная плата) ? 12 месяцев ? 31 день ? 11 дней);

- за период с 12.07.2018 по 31.07.2018: 22447 руб. 25 коп. (96679468 руб. 62 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) ? 0,3% (ставка земельного налога) ? 5,9 (коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора) ?25657 кв. м ? 6260 кв. м (8608 кв. м – 2348 кв. м) = 417518 руб. 75 коп. (годовая арендная плата) ? 12 месяцев ? 31 день ? 20 дней).

Решением по делу № А49-8112/2015 установлено наличие переплаты по Договору за период с августа 2012 г. по июнь 2015 г. в размере 2276556 руб. 89 коп. (5559563 руб. 76 коп. (сумма уплаченных ответчиком денежных средств) – 3283006 руб. 87 коп. (размер арендной платы, подлежащей уплате за спорный период).

Доказательства возврата излишне уплаченных денежных сумм в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах задолженность ответчика за период с сентября 2017 года по июль 2018 года составляет 514069 руб. 09 коп.

Доказательства осуществления ООО «Стройзаказчик» дополнительных платежей в счет оплаты арендной платы по Договору в материалы дела не представлены.

Принимая во внимание, что материалами дела наличие задолженности по Договору подтверждается, доказательств оплаты долга ответчиком не представлено, арбитражный суд, учитывая положения ст.ст. 307, 309, 614 ГК РФ и ст.ст. 22, 65 ЗК РФ, признает исковые требования Управления к ООО «Стройзаказчик» о взыскании задолженности по внесению арендной платы по Договору подлежащими частичному удовлетворению в сумме 514069 руб. 09 коп. – задолженности за период с сентября 2017 года по июль 2018 года. В остальной части указанное требование истца удовлетворению не подлежит.

Кроме того, в связи с просрочкой оплаты истцом заявлено к ответчику требование о взыскании с ответчика договорной неустойки (пени), начисленной за период с 11.07.2015 по 09.07.2018 в соответствии с пунктом 5.1 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 11.01.2013)..

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По смыслу статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ). При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 5.1 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 11.01.2013) стороны предусмотрели обязанность Арендатора уплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1 процента невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

За период с 11.07.2015 по 09.07.2018 истец, руководствуясь пунктом 5.1 Договора, начислил ответчику неустойку (пени) в общей сумме 260351 руб. 38 коп.

Расчет неустойки (пени) производился истцом исходя из предъявленной ко взысканию суммы задолженности, а также без учета установленной Решением переплаты.

Неустойка (пени), начисленная за период с 12.09.2017 по 09.07.2018 исходя из верного размера арендной платы (задолженности по внесению арендной платы), а также с учетом наличия переплаты по Договору за предыдущий период составляет 77570 руб. 26 коп.

В рамках настоящего дела ответчик, возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, заявил также ходатайство об уменьшении неустойки (пени) на основании ст. 333 ГК РФ в связи с явной несоразмерностью предъявленной истцом ко взысканию неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Соразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) основаниями для уменьшения неустойки по ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации быть не могут (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11680/10 от 13.01.2011).

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

При оценке последствий для применения ст. 333 ГК РФ судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.). Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам статьи 71 АПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения.

Сопоставив размер неустойки за неисполнение денежного обязательства со ставкой рефинансирования Центрального Банка РФ, суд полагает размер неустойки, установленный пунктом 5.1 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 11.01.2013), чрезмерным, поскольку при таком проценте годовая ставка составила бы 36,5 % годовых, в то время как в период просрочки ответчика ставка рефинансирования ЦБ РФ не превышала 9,75 % годовых (максимальное значение).

Исходя из сведений о процентных ставках, предоставляемых кредитными организациями юридическим лицам на пополнение оборотных средств, средняя ставка по таким кредитам в спорный период составляла 10,29 % годовых.

На день принятия решения значение двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ составляет 8,5 % годовых.

Принимая во внимание заявление ответчика об уменьшении суммы пени, а также учитывая чрезмерно высокий процент установленной неустойки, превышающий максимальную ставку рефинансирования ЦБ РФ, среднюю процентную ставку по кредитам, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения статьи 333 ГК РФ.

Кроме того, суд учитывает отсутствие доказательств неблагоприятных имущественных последствий нарушения ответчиком обязательств по Договору.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям неисполнения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суд с учетом конкретных обстоятельств дела на основании разъяснений, изложенных в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации» считает необходимым исходить из значений двукратной ставки рефинансирования (ключевой ставки) ЦБ РФ, действующей на момент вынесения решения судом.

Исключительных обстоятельств для уменьшения размера неустойки до однократной ставки рефинансирования судом не установлено.

Исходя из этого суд уменьшает неустойку (пени) до 15515 руб. 58 коп.

На основании изложенного, а также в силу статей 330, 333 ГК РФ исковые требования Управления о взыскании с ООО «Стройзаказчик» неустойки (пени) подлежат частичному удовлетворению – в размере 15515 руб. 58 коп. В остальной части указанное требование истца удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 112 и частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы распределения судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» обратил внимание судов на то, что при отказе истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины, от иска в связи с добровольным удовлетворением его требований после обращения в арбитражный суд производство по делу прекращается и решение не в пользу ответчика не принимается, в силу чего в этом случае государственная пошлина в бюджет с ответчика не взыскивается.

Из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ», следует, что рассматривая вопросы о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины в случаях уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки, арбитражным судам необходимо учитывать, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса РФ в цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты. При этом в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Ввиду вышеизложенного, частичного удовлетворения исковых требований, а также поскольку истец в соответствии со ст. 333.37 НК РФ освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина в сумме 10374 руб. 63 коп. (пропорционально удовлетворенным требованиям) на основании ч. 3 ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в бюджет муниципального образования «город Пенза» сумму 529584 руб. 67 коп., в том числе основной долг в размере 514069 руб. 09 коп., неустойку (пени) в размере 15515 руб. 58 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 10374 руб. 63 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья Е.Г. Каденкова