Постановление от 21 августа 2024 г. по делу № А52-8068/2023

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-8068/2023
г. Вологда
21 августа 2024 года


Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2024 года.

В полном объёме постановление изготовлено 21 августа 2024 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Докшиной А.Ю., судей Болдыревой Е.Н. и Мурахиной Н.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Михайловой Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива «Учхоз» на решение Арбитражного суда Псковской области от 01 апреля 2024 года по делу № А52-8068/2023,

у с т а н о в и л:

жилищно-строительный кооператив «Учхоз» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 180024, <...>; далее – кооператив) обратился в Арбитражный суд Псковской области с заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 180007, <...>; далее – комитет) о признании незаконным приказа от 11.10.2023 № 5266 «Об отказе в предоставлении жилищно-строительному кооперативу «Учхоз» земельных участков с местоположением: <...> (район Учхоза)» и о возложении на ответчика обязанности в течение 5 дней с момента вступления в законную силу решения суда повторно рассмотреть и принять решение по заявлению кооператива от 30.05.2023 о предоставлении земельных участков с местоположением: <...> (район Учхоза)».

Решением Арбитражного суда Псковской области от 01 апреля 2024 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Кооператив с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, заявленные требования удовлетворить. В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела. Полагает, что кооператив имеет преимущественное право на получение вновь образованных спорных земельных участков в аренду без проведения торгов для индивидуального жилищного строительства на основании пункта 4 статьи Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Комитет в отзыве с доводами жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, комитетом (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.03.2017 № 36, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор – принял в пользование на условиях аренды сроком на 20 лет до 06.03.2037 земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 60:27:0200103:4 площадью 102 140 кв. м с местоположением: <...> (район Учхоза) с видом разрешенного использования: «Для строительства 2-ой очереди жилых домов для вынужденных переселенцев и беженцев».

Договор зарегистрирован в установленном порядке (запись регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости от 15.03.2017 № 60:27:0200103:4-60/001/2017-5).

Кооператив 09.03.2023 обратился в комитет с заявлением об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 60:27:0200103:4 с сохранением исходного в измененных границах, с целью использования образованных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.

Приказом комитета от 04.04.2023 № 1735 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 60:27:0200103:4 с сохранением исходного в измененных границах.

Кооператив обеспечил выполнение кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером 60:27:0200103:4 в соответствии со схемой раздела земельного участка на кадастровом плане территории, осуществил постановку образованных земельных участков на государственный кадастровый учет.

В отношении образованных земельных участков установлен вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Кооператив обратился в комитет с заявлением от 01.06.2023 (зарегистрированным в комитете 02.06.2023 за номером ИМ-01-15259), в котором просил заключить без проведения торгов договоры аренды на земельные участки, вновь образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 60:27:0200103:4, расположенного по адресу: <...> (район Учхоза).

В данном заявлении кооператив указал, что земельный участок с кадастровым номером 60:27:0200103:4 находится у него в аренде на основании договора от 06.03.2017 № 36, схема раздела данного земельного участка утверждена приказом комитета от 04.04.2023 № 1735, а также привел перечень вновь образованных земельных участков.

В ходе рассмотрения указанного заявления комитетом подготовлен запрос (исх. от 14.07.2023 № ИМ-04-19621) в адрес председателя правления кооператива о предоставлении информации об участии кооператива в государственных программах по оказанию содействия вынужденным переселенцам и беженцам и предоставлении списка членов кооператива, являющихся вынужденными переселенцами, беженцами.

Письмом от 04.08.2023 (зарегистрированным в комитете 04.08.2023 за номером ИМ-01-22373) кооператив сообщил, что в настоящее время не участвует в государственных программах по оказанию содействия вынужденным переселенцам и беженцам, члены кооператива не являются переселенцами (беженцами).

Рассмотрев заявление от 01.06.2023 и указанный ответ кооператива, комитет, сославшись на подпункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ, часть 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), вынес приказ от 11.10.2023 № 5266 об отказе в предоставлении кооперативу земельных участков из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 60:27:0200103:189, 60:27:0200103:190, 60:27:0200103:191, 60:27:0200103:192, 60:27:0200103:193, 60:27:0200103:194, 60:27:0200103:195, 60:27:0200103:196, 60:27:0200103:197, 60:27:0200103:198, 60:27:0200103:199, 60:27:0200103:200, 60:27:0200103:201, 60:27:0200103:202, 60:27:0200103:203, 60:27:0200103:204, 60:27:0200103:205, 60:27:0200103:206, 60:27:0200103:207, 60:27:0200103:208, 60:27:0200103:209, 60:27:0200103:210, 60:27:0200103:211, 60:27:0200103:212, 60:27:0200103:213, 60:27:0200103:214, 60:27:0200103:215, 60:27:0200103:216, 60:27:0200103:217, 60:27:0200103:218, 60:27:0200103:219, 60:27:0200103:220, 60:27:0200103:221, 60:27:0200103:222, 60:27:0200103:223, 60:27:0200103:224, 60:27:0200103:225, 60:27:0200103:226, 60:27:0200103:227, 60:27:0200103:228, 60:27:0200103:229, 60:27:0200103:230, 60:27:0200103:231, 60:27:0200103:232, 60:27:0200103:233, 60:27:0200103:234, 60:27:0200103:235, 60:27:0200103:236, 60:27:0200103:237, 60:27:0200103:238, 60:27:0200103:239, 60:27:0200103:240, 60:27:0200103:241, 60:27:0200103:242, 60:27:0200103:243, 60:27:0200103:244, 60:27:0200103:245, 60:27:0200103:246, 60:27:0200103:247, 60:27:0200103:248, 60:27:0200103:249, 60:27:0200103:250, 60:27:0200103:251, 60:27:0200103:252, 60:27:0200103:253, 60:27:0200103:254, 60:27:0200103:255, 60:27:0200103:256, 60:27:0200103:257, 60:27:0200103:258, 60:27:0200103:259 60:27:0200103:263 60:27:0200103:264, с местоположением: <...> (район Учхоза)», для индивидуального жилищного строительства.

Письмом от 12.10.2023 № ИМ-04-29890 комитет разъяснил, что у кооператива отсутствует право на приобретение для индивидуального жилищного строительства земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 60:27:0200103:4, без проведения торгов, кроме того, указал на наличие задолженности по внесению арендной платы, в связи с этим предложил устранить выявленные нарушения, а также предложил расторгнуть договор аренды, направив в адрес кооператива проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2017 № 36.

Не согласившись с приказом комитета, кооператив обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены решения суда.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Исходя из части 2 статьи 201 названного Кодекса обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативного акта недействительным (решения, действий, бездействия незаконными) является установление судом совокупности юридических фактов: во-первых, несоответствия таких актов (решения, действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а во-вторых, нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

К правообладателям земельных участков ЗК РФ относит собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов и обладателей сервитута.

Таким образом, к числу имущественных прав относится право аренды земельного участка, реализуемое на основании договора аренды (субаренды) и включающее в себя полномочия по владению и пользованию этим участком (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзац пятый пункта 3 статьи 5 ЗК РФ).

При этом ЗК РФ, определяя понятие «правообладатели земельных участков», включает в него не только собственников земельных участков, но и иных лиц, в том числе арендаторов земельных участков.

Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 7 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень случаев заключения договоров аренды земельных участков без проведения торгов.

При этом, как верно отмечено судом, предоставление юридическим лицам земельных участков для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов указанной нормой не предусмотрено.

В пункте 1 статьи 11.2 ЗК РФ закреплено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (пункт 5 статьи 11.4 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Упомянутая норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301).

Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции, из положений пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ следует, что арендатор исходного земельного участка имеет право на заключение без проведения торгов договоров аренды в отношении вновь образованных земельных участков исключительно на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон.

При этом в силу абзаца пятого пункта 3 статьи 5 ЗК РФ арендаторы земельных участков – это лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

По смыслу абзаца пятого пункта 3 статьи 5 настоящего Кодекса арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды, тогда как истцом не представлено безусловных, надлежащих доказательств того, что именно он фактически владеет и использует спорный земельный участок и является его законным арендатором.

Следовательно, в силу совокупного толкования вышеназванных норм Кодекса право претендовать на основании пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ на заключение без проведения торгов договоров аренды в отношении вновь образованных земельных участков имеет только то лицо, которое не утратило статус арендатора, то есть на момент реализации такого права с этим лицом имеется действующий (не расторгнутый) договор аренды первоначально земельного участка.

Вместе с тем, как установлено судом апелляционной инстанции, на момент рассмотрения апелляционной жалобы кооператива по настоящему делу, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Псковской области от 03 мая 2024 года по делу № А52-33/2024, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2024 года, договор аренды земельного участка от 06.03.2017 № 36, заключенный комитетом и кооперативом, расторгнут, на кооператив возложена обязанность в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу передать комитету земельный участок с кадастровым номером 60:27:0200103:4 по акту приема-передачи.

Таким образом, заявитель утратил статус арендатора ранее переданного ему по договору от 06.03.2017 № 36 земельного участка с кадастровым номером 60:27:0200103:4, из которого образованы истребуемые заявителем у комитета для индивидуального жилищного строительства земельные участки с вышеперечисленными кадастровыми номерами, а следовательно, не относится к лицам, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, поскольку его право аренды на земельный участок с кадастровым номером 60:27:0200103:4 прекращено вступившим в законную силу судебным актом, то есть объект, подлежащий судебной защите, перестал существовать.

Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что приведенные выше положения закона о необходимости соблюдения публичной процедуры при предоставлении земельного участка в аренду для строительства имеют приоритет перед положениями пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ.

Так, в подпункте 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определено, что деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Следовательно, как верно указал суд, цель использования участка является существенным условием договора его аренды.

В рассматриваемом случае из материалов дела видно, что исходный земельный участок с кадастровым номером 60:27:0200103:4 по условиям договора аренды предоставлен с видом разрешенного использования «Для строительства 2-ой очереди жилых домов для вынужденных переселенцев и беженцев».

Таким образом, судом обоснованно указано, что условие договора аренды о целевом использовании земельного участка («для строительства 2-ой очереди жилых домов для вынужденных переселенцев и беженцев») являлось и остается существенным условием договора аренды земельного участка от 06.03.2017 № 36.

Вместе с тем доказательств кооперативом не представлено доказательств участия его в государственных программах по оказанию содействия вынужденным переселенцам и беженцам, а также доказательств того, что члены кооператива являются вынужденными переселенцами, беженцами.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции справедливо отмечено, что обращение кооператива в комитет не связано с изменением предмета договора аренды, а направлено, по сути, на получение в аренду без проведения торгов земельных участков, образованных из предоставленного ранее без конкурсных процедур земельного участка на прежних условиях.

Однако из материалов дела следует, что вновь образованные земельные участки имеют иной вид разрешенного использования («для индивидуального жилищного строительства»), отличный от вида разрешенного использования земельного участка, установленного в договоре аренды от 06.03.2017 № 36.

Таким образом, является верным вывод суда о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка означает изменение предмета ранее заключенного договора аренды, в результате чего у сторон, по сути, возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть статье 39.6 ЗК РФ.

В силу статьи 3 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» подпункт 6 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, касающийся предоставления участков для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, признан утратившим силу с 30.12.2020.

Довод кооператива о применении к спорным правоотношениям пункта 5 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ правомерно отклонен судом как необоснованный, поскольку договор аренды земельного участка для комплексного развития территории с кооперативом не заключался.

Таким образом, является верным вывод суда о том, что, поскольку исходный земельный участок был предоставлен кооперативу для определенных целей без проведения аукциона, а производные участки имеют иной по сравнению с исходным участком вид разрешенного использования, изменение существующего вида разрешенного использования образованных земельных участков на вид «индивидуальное жилищное строительство» влечет изменение существующих правоотношений между сторонами, в связи с этим предоставление кооперативу образованных земельных участков без проведения торгов недопустимо.

Исходя из фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый приказ комитета является законным, изданным в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В связи с этим суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, поэтому не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

С учетом изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 500 руб. относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Псковской области от 01 апреля 2024 года по делу № А52-8068/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива «Учхоз» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий А.Ю. Докшина

Судьи Е.Н. Болдырева

Н.В. Мурахина