Постановление от 19 июня 2025 г. по делу № А12-14775/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-3971/2025

Дело № А12-14775/2024
г. Казань
20 июня 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Хисамова А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции представителя Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области – ФИО1 (доверенность от 23.08.2024),

при участии в судебном заседании присутствующих в Арбитражном суде Поволжского округа представителей общества с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» – ФИО2 (доверенность от 27.06.2024), ФИО3 (паспорт),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.09.2024 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025

по делу № А12-14775/2024

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия», г. Таганрог (ОГРН <***>, ИНН <***>), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>), Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>), об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, о признании незаконным решений, о возложении обязанности заключить договоры аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройсимметрия» (далее – ООО «Стройсимметрия», общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:060035:4457, расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов (дело № А12-14775/2024).

В рамках дела № А12-15667/2024 общество обратилось с заявлением к Комитету, в котором просило:

– признать незаконным решение, выраженное в письме от 20.12.2023 № 21-04-02/23924 об одностороннем отказе от договора аренды от 08.08.2016 № 2040-В земельного участка, общей площадью 15 139 кв. м, кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...>;

– признать незаконным решение, выраженное в письме от 20.12.2023 № 21-04-02/23923 об одностороннем отказе от договора аренды от 08.08.2016 № 2041-В земельного участка, общей площадью 3162 кв. м, кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...>;

– признать незаконным отказ комитета, выраженный в письме от 04.06.2024 № 21-04-02/10249, в предоставлении в аренду ООО «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка, общей площадью 15 139 кв. м, кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...>;

– признать незаконным отказ комитета, выраженный в письме от 31.05.2024 № 21-04-02/9967, в предоставлении в аренду ООО «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка, общей площадью 3162 кв. м, кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...>;

– обязать Комитет устранить допущенные нарушения путем направления обществу проекта договора аренды земельного участка общей площадью 15 139 кв. м, кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...> на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу;

– обязать Комитет устранить допущенные нарушения путем направления обществу проекта договора аренды земельного участка общей площадью 3162 кв. м, кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением суда от 01.08.2024 дела № А12-14775/2024 и № А12-15667/2024 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер № А12-14775/2024.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.09.2024 в удовлетворении иска Комитета отказано.

Признан незаконным отказ Комитета, выраженный в письме от 04.06.2024 № 21-04-02/10249, в предоставлении в аренду ООО «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка общей площадью 15 139 кв. м, кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...>.

Признан незаконным отказ Комитета, выраженный в письме от 31.05.2024 № 21-04-02/9967, в предоставлении в аренду ООО «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка общей площадью 3162 кв. м, кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...>.

Суд обязал Комитет устранить допущенные нарушения путем направления ООО «Стройсимметрия» проекта договора аренды земельного участка общей площадью 15 139 кв. м, кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...> сроком на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Суд обязал Комитет устранить допущенные нарушения путем направления ООО «Стройсимметрия» проекта договора аренды земельного участка общей площадью 3162 кв. м, кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> сроком на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

В остальной части встречных требований общества отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.09.2024 по делу № А12-14775/2024 отменено в части признания незаконным отказа Комитета, выраженный в письме от 31.05.2024 № 21-04-02/9967, в предоставлении в аренду ООО «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка общей площадью 3162 кв. м, кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> и обязания Комитета устранить допущенные нарушения путем направления ООО «Стройсимметрия» проекта договора аренды земельного участка общей площадью 3162 кв. м, кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> сроком на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу, в части взыскания с Комитета в пользу ООО «Стройсимметрия» судебных расходов по оплате государственной пошлины. Принят в отмененной части по делу новый судебный акт. В удовлетворении требований ООО «Стройсимметрия» о признании незаконным отказа Комитета, выраженный в письме от 31.05.2024 № 21-04-02/9967, в предоставлении в аренду ООО «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка общей площадью 3162 кв. м, кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> и обязании Комитета устранить допущенные нарушения путем направления ООО «Стройсимметрия» проекта договора аренды земельного участка общей площадью 3162 кв. м, кадастровый номер 34:34:060035:2849, расположенного по адресу: <...> сроком на 3 года в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу, отказано. Взысканы с Комитета в пользу ООО «Стройсимметрия» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

В остальной обжалуемой части решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.09.2024 по делу № А12-14775/2024 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит решение Арбитражного суда Волгоградской области и постановление апелляционной инстанции отменить, требования Комитета удовлетворить, отказать в удовлетворении встречных требований, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ в части доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, 08.08.2016 на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) без торгов между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Родниковая Долина» (арендатор) заключен договор № 2040-В аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2848, площадью 15 139 кв. м, с разрешенным использованием: торгово-развлекательный центр, местоположением: <...> для строительства торгово-развлекательного центра.

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком до 25.05.2021.

На основании дополнительного соглашения от 25.12.2018 № 1 произведена замена арендатора на ООО «Стройсимметрия».

06 ноября 2020 года на основании частей 6 - 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» между сторонами заключено дополнительное соглашение № 2, в соответствии с которым, срок действия арендных отношений продлен до 25.05.2024.

08 августа 2016 года между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Родниковая Долина» (арендатор) заключен договор № 2041-В аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2849, площадью 3162 кв. м, с разрешенным использованием: коммунальное обслуживание, местоположением: <...> для коммунального обслуживания.

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком до 25.05.2021.

На основании дополнительного соглашения от 06.11.2020 № 1 произведена замена арендатора по договору № 2041-В на ООО «Стройсимметрия», продлен срок действия договора до 25.05.2024.

25 апреля 2022 года обществу выдано разрешение на строительство № 34-RU 34301000-6223-2022, которым предусмотрено возведение торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. Родниковая, 2 этап, общей площадью 11 953,66 кв. м Срок действия разрешения – до 13.11.2024.

22 июля 2022 года за ООО «Стройсимметрия» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:060035:4457, степенью готовности 27%, площадью застройки 6250,7 кв. м, проектируемое назначение: торгово-развлекательный центр, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060035:2848.

22 декабря 2023 года Комитет направил в адрес общества письмо № 21-04-02/23924, в котором уполномоченный орган уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды № 2040-В с 25.05.2024.

22 декабря 2023 года Комитет направил в адрес общества письмо № 21-04-02/23923, в котором уполномоченный орган уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды № 2041-В с 25.05.2024.

23 мая 2024 года общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2848 на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, для завершения строительства объекта.

23 мая 2024 года общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2849 на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), для размещения объектов коммунального обслуживания для обеспечения работы торгово-развлекательного центра.

Письмом от 31.05.2024 № 21-04-02/9967 Комитет возвратил заявление ООО «Стройсимметрия», указав, что обществом не указано основание предоставления земельного участка без торгов, документы не приложены.

Письмом от 04.06.2024 № 21-04-02/10249 Комитет отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2848 в аренду, указав, что 03.06.2024 Комитетом в суд направлено исковое заявление об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Оснований для предоставления в аренду земельного участка без торгов, не имеется.

Комитет, полагая, что действие договора аренды № 2040-В прекращено, 03.06.2024 обратился в суд с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства на основании статьи 239.1 ГК РФ.

Общество обратилось в суд с требованиями о признании незаконными отказов от договоров, отказов в предоставлении земельных участков в аренду на новый срок и обязании заключить договоры аренды спорных земельных участков.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованное постановление апелляционной инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно пункту 3, пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Суды, отказывая в удовлетворении требований Комитета об изъятии объекта незавершенного строительства, исходили из того, что устанавливая срок действия разрешения на строительство до 13.11.2024, публичное образование фактически выразило согласие на осуществление строительства объекта до указанной даты.

Судами принято во внимание, что права и обязанности по договору аренды № 2040-В перешли к ООО «Стройсимметрия» в соответствии с дополнительным соглашением от 25.12.2018 № 1; положительные заключения экспертиз проектной документации были выданы 30.06.2021 и 04.10.2021; разрешение на строительство выдано уполномоченным органом 25.04.2022; право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано 22.07.2022; планируемый к возведению объект капитального строительства площадью застройки 6250,7 кв. м относится к категории высокой сложности, предусматривающей повышенные требования к проектированию и строительству.

При этом, дополнительное соглашение от 06.11.2020 № 2 о продлении срока договора аренды № 2040-В до 25.05.2024 не является продлением договора по смыслу положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а заключено в соответствии с положениями закона, введенного в связи с появлением новой короновирусной инфекцией COVID-19.

С учетом указанных обстоятельств суды пришли правомерно к выводу об обоснованности требований общества в части признания незаконными отказа комитета, выраженном в письме от 04.06.2024 № 21-04-02/10249, а также возложении обязанности на Комитет по заключению нового договора аренды в отношении спорного земельного участка.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

При этом, в отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой.

Соответствующий правовой подход изложен в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

С учетом установленных судами обстоятельств, отказ Комитета, выраженный в письме от 04.06.2024 № 21-04-02/10249, в предоставлении в аренду ООО «Стройсимметрия» на новый срок земельного участка, общей площадью 15 139 кв. м, кадастровый номер 34:34:060035:2848, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства объекта, является незаконным, так как нарушает права ООО «Стройсимметрия», ограничивая общество в его праве на однократное продление договора аренды для завершения строительства.

Комитет в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, обратился в суд с иском об изъятии объекта.

Однако в рассматриваемой ситуации, Комитет, получив до истечения срока аренды, заявление общества о предоставлении однократно в аренду земельного участка для завершения строительства объекта, не рассмотрев заявление в соответствии с нормами земельного законодательства, обращается в суд с иском об изъятии указанного объекта незавершенного строительства, и указывает обществу на это в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду.

В рассматриваемом случае, действия Комитета по обращению в суд с иском об изъятии объекта, при наличии заявления общества, имеющего право на заключение договора аренды земельного участка в целях завершения строительства этого объекта, судами расценены как не добросовестные. Комитет своими действиями давал обществу полагать на возможность осуществления хозяйственной деятельности по строительству, вкладывать значительные средства, однако действует не последовательно в отношениях к обществу, отказываясь от арендных отношений письмом от 22.12.2023, хотя заключил дополнительное соглашение от 25.12.2018 № 1 о передачи прав по договору аренды земельного участка для строительства торгового центра, обществу выдано разрешение на строительство торгового центра от 25.04.2022, заключил дополнительное соглашение от 06.11.2020 № 2 на основании частей 6-8 статьи 19 Федерального закона Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» продлил срок действия арендных отношений до 25.05.2024. При этом проведены общественные слушания на основании постановления № 247-п главы Волгограда от 02.10.2023, решением Волгоградской городской Думы от 24.05.2023 № 88/1220 в связи с обращением ООО «Стройсимметрия» (от 28.07.2022) были внесены изменения в Правила землепользования и застройки городского округа Волгограда в части изменения территориальной зоны в которой стало предусмотрено размещение объектов торгово-развлекательных центров, разработан и утвержден проект планировки и межевания включающий земельный участок с кадастровым номером 34:34:060035:2848, заключено соглашение от 09.02.2024 № 2с о благоустройстве территории общего пользования.

Комитет, не рассмотрев в установленном порядке заявление общества о предоставлении однократно в аренду земельного участка для завершения строительства, 03.06.2024 направил в Арбитражный суд Волгоградской области иск об изъятии спорного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, что является преждевременным, и не может быть расценено как добросовестное поведение уполномоченного органа.

Исходя из презумпции добросовестности сторон правоотношений, не предполагается, что конституционная защита может распространяться на ожидания, связанные со стремлением одной стороны правоотношения нарушить права и законные интересы другой стороны (Постановление КС РФ от 20.07.2011 № 20-П).

Процессуальное (процедурное) поведение как частного, так и публичного субъекта также может оцениваться на предмет его добросовестности. Конституция РФ, закрепляя самостоятельность в осуществлении своих функций и полномочий (статья 10), презюмирует добросовестное выполнение органами государственной власти возлагаемых на них Конституцией и федеральными законами обязанностей. Применительно к презумпции добросовестности публичных субъектов предусмотрена презумпция законности действий государства и должностных лиц. Соответственно, в российском праве действует законная презумпция добросовестности государственных органов. Условием для презумпции законности деятельности государственных органов является требование поддержания доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства (постановления КС РФ от 24.05.2001 № 8-П, от 19.06.2002 № 11-П, от 29.01.2004 № 2-П, от 15.02.2019 № 10-П и др.).

Выдача обществу разрешения на строительство на срок до 13.11.2024 свидетельствует о заинтересованности уполномоченного органа в окончании строительства объекта и ввода объекта в эксплуатацию. В сложившейся ситуации формальный отказ в продлении договора аренды для завершения строительства объекта не может быть признан обоснованным.

При этом существенным обстоятельством в споре является соблюдение реального баланса интересов сторон, поскольку заявитель утрачивает право пользования на законном основании земельным участком и находящимся на нем построенным объектом по причине, не зависящей от заявителя, в отсутствие договора аренды земельного участка лишен права достроить объект и ввести построенный объект в эксплуатацию.

В этой связи, отказ в продлении арендных отношений для завершения строительства объекта направлен не на восстановление права владения земельным участком, а на прекращение правовых оснований использования земельного участка арендатором, ввиду чего такой отказ свидетельствует о злоупотреблении правом и влечет правовую неопределенность.

В силу пункта 21 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017 (Определение Верховного Суда Российской Федерации № 304-ЭС16-20773), в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды; согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора; схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Обществом представлены документы, подтверждающие принятие всех необходимых мер по освоению и использованию земельного участка в целях продолжения строительства объекта на данном земельном участке ( т.3, л.д.57 с приложением).

Обществом представлена проектная документация, получившая положительное заключение экспертизы. Общая площадь 4-х этажного здания торгово-развлекательного центра – 19 761,69 кв. м, имеет сложную конфигурацию, строительство предполагает 2 этапа строительства. Обществом выполнен 1 этап строительства - демонтаж существующих конструкций сборных бетонных ленточных фундаментов ранее существовавшего строения и 2-х ж/б фундаментов стаканного типа, подготовка к строительству.

Обществом выполнена первая часть 2 этапа (подвал, первый этаж и инженерное оборудование).

Согласно заключению кадастрового инженера от 04.02.2025 степень готовности торгово-развлекательного центра составляет 38%, что свидетельствует об увеличении процента застройки с момента государственной регистрации права на объект незавершенного строительства.

На дату выдачи разрешения на строительство действовала редакция Правил, согласно которой в территориальной зоне смешанной застройки жилыми домами (Ж-4) - основными видами разрешенного использования и условно-разрешенными видами использования, не предусмотрено размещение объектов торговли (торговых центров, торгово-развлекательных центров).

В связи с обращением общества от 28.07.2022 решением Волгоградской городской Думы от 24.05.2023 № 88/1220 в ПЗЗ внесены изменения в части изменения территориальной зоны (Ж-4) зоны смешанной застройки жилыми домами на зону объектов общественно-делового и жилого назначения на территориях, планируемых к реорганизации (Д2-2), основными видами разрешенного использования в которой по делу № А12-14775/2024 предусмотрено размещение «объектов торговли (торговых центров, торгово-развлекательных центров (комплексов)».

Уполномоченным органом утвержден проект планировки и межевания территории, включающий территорию земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:2848 и предусматривающий размещение на нем торгово-развлекательного центра.

Таким образом, оформление документации, заключение договоров с РСО, проведение экспертиз, вынесение постановлений административными органами, проведение общественных слушаний и т.д., свидетельствует о непрерывной деятельности общества, направленной на продолжение строительства объекта со значительными временными затратами.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 по делу № 305-ЭС16-2309 указано, что отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), – оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции РФ принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

С учетом вышеизложенного, выводы суда апелляционной инстанции обоснованы, мотивированы, судебный акт принят с соблюдением баланса интересов сторон, в соответствии со сложившейся судебной практикой по данной категории дел.

К установленным обстоятельствам нормы права судами применены правильно.

Иное толкование заявителем кассационной жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права, выводы суда соответствуют представленным в материалы дела надлежащим доказательствам.

В силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятого по делу постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 по делу № А12-14775/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяВ.А. Карпова

СудьиР.В. Ананьев

А.Х. Хисамов