Постановление от 28 января 2020 г. по делу № А07-15370/2019

225/2020-4676(1)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-19218/2019
г. Челябинск
28 января 2020 года
Дело № А07-15370/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2020 года. Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Аникина И.А., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с

ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» на решение Арбитражного

суда Республики Башкортостан от 30.10.2019 по делу № А07-15370/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

истца: общества с ограниченной ответственностью «Континент» - Засим

Мария Сергеевна (доверенность от 09.01.2020);

ответчика: общества с ограниченной ответственностью «Элемент - Трейд» -

ФИО2 (доверенность № 580-19 от 09.09.2019).

Общество с ограниченной ответственностью «Континент» (далее – истец, ООО «Континент») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее –ответчик, ООО «Элемент-Трейд») о взыскании 413 411 руб. 74 коп. суммы долга за период с 13.09.2018 по 08.11.2018, в том числе: 290 700 руб. задолженность по арендной плате, 122 711 руб. 74 коп. расходы на коммунальные услуги и уборку прилегающей территории, 62 291 руб. 40 коп. суммы неустойки, 22 000 руб. расходов по регистрации договора аренды.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.10.2019 (резолютивная часть решения объявлена 23.10.2019) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 413 411 руб. 74 коп. суммы долга, 62 291 руб. 40 коп. суммы неустойки, 12 381 руб. суммы расходов по оплате государственной пошлине. В остальной части иска отказано (т. 2 л.д.47-55).

ООО «Элемент-Трейд» (далее также – податель жалобы, апеллянт) не согласилось с вынесенным решением и обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда

отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что со стороны арендодателя в полном объеме исполнено обязательство для наступления со стороны арендатора обязанности для внесения арендной платы. Стороны в договоре предусмотрели условие о том, что объект передается в аренду по акту приема-передачи исключительно после исполнения арендодателем обязательств, предусмотренных в пункте 3.1.16 договора. Арендатор до момента исполнения со стороны арендодателя пункта 3.1.16 договора не имел возможности использовать объект по целевому назначению. Апеллянт ссылается на пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которому, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что акт от 13.09.2018 в совокупности с актом от 01.09.2018 являются доказательствами передачи объекта недвижимости в аренду и основанием для возникновения обязательства по оплате арендных платежей в заявленный истцом период с 13.09.2018 по 08.11.2018. Стороны утвердили форму акта приема-передачи недвижимого имущества в приложении № 2 к договору, которая не соответствует подписанному 13.09.2018 акту допуска. Таким образом, по мнению апеллянта, оснований для уплаты арендной платы и оплаты коммунальных услуг с момента подписания акта допуска от 13.09.2018у арендатора не имелось.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Континент» (арендодатель) и ООО «Элемент-Трейд» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № ЧВГ-61 от 01.09.2018, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество:

- часть нежилого помещения ориентировочной площадью 352,3 кв. м в строящемся здание магазина товаров первой необходимости на основании Разрешения на строительство № 02-1Ш03308000-1415П-2017 от 26.05.2017 г., выданного Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан,

общей ориентировочной площадью 487,8 кв. м, которое будет создано в границах земельного участка общей площадью 3030 +/- 18 кв. м, кадастровый номер 02:55:011107:631, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины товаров первой необходимости, универсамы, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Испытателей, д. 2/1 (далее по текст - объект)».

Срок действия договора составляет 10 лет с даты его подписания (пункт 6.1. договора).

01 сентября 2018 года сторонами договора подписан акт приема-передачи помещения (т. 1 л.д. 32-42).

12 сентября 2018 года здание поставлено на кадастровый учет и осуществлена государственная регистрация права собственности арендодателя на здание.

13 сентября 2018 года сторонами подписан акт допуска к проведению подготовительно-ремонтных работ, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение, расположенное по адресу: РБ, <...> (т. 1 л.д. 46).

Согласно пункту 5.1. договора арендатор обязуется арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, а также компенсировать стоимость коммунальных услуг, включающие электроэнергию, воды, водоотведения (канализации), теплоснабжения (электрическое), а также в пределах лимита согласованного в пункте 5.3.1. договора стоимость уборки прилегающей территории, в зимней и летний период, благоустройства прилегающей территории, вывоза снега.

Пунктом 5.2.1. договора аренды установлен размер арендной платы, который составляет с 1-го по 30-й день аренды 153 000 руб.; с 31-го по 60-й день аренды 153 000 руб.; с 61-го по 90-й день аренды 153 000 руб.; с 91-го дня аренды 306 000 руб. в месяц. Арендная плата начинает начисляться с даты подписания акта приема-передачи объекта.

Согласно пункту 5.2.2. условий договора, расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц с первого по последнее число включительно каждого месяца. Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта.

Договором установлено, что оплата арендной платы осуществляется ежемесячно не позднее до 15 числа месяца, за который осуществляется платеж. Оплата арендной платы за первый месяц аренды производится в течение 10 (десяти) календарных дней с даты подписания акта приема-передачи (пункт 5.2.7. договора).

В соответствии с пунктом 5.3.1. договора стоимость коммунальных услуг, включающие электроэнергию, воды, водоотведения (канализации), теплоснабжения (электрическое), а также стоимость уборки прилегающей территории, в зимней и летний период, благоустройства прилегающей территории, вывоза снега в зимний период не входит в арендую плату и компенсируется арендатором арендодателю сверх арендной платы.

Оплата стоимости компенсации коммунальных услуг производиться в течение 10 дней со дня подписания акта на компенсацию коммунальных услуг (пункт 5.3.4. договора).

19 октября 2018 года сторонами договора подписано дополнительное соглашение и пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции:

- часть нежилого здания (помещение № 2 на поэтажном плане) общей площадью 352,3 кв. м расположенное на первом этаже нежилого здания - магазин товаров первой необходимости общей площадью 485,2 кв. м, количество этажей:1, кадастровый номер: 02:55:011107:4006, находящемся по адресу: <...>.

С 08 ноября 2018 года на основании договора купли-продажи б/н от 08.11.2018 произошла смена собственника на ООО «Рента», о чем арендатор был уведомлен 19.11.2018 о смене собственника.

В подтверждение несения коммунальных расходов истец представил договоры с исполнителями услуг, счета на оплату, акт об оказании услуг, в подтверждении расходов на регистрацию договора аренды платежное поручение № 133 от 04.10.2018 на сумму 22 000 руб. (т. 1, л.д. 58-100).

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 08.11.2018 с требованием оплатить задолженность по арендной плате в период с 13.09.2018 по 08.11.2018 и компенсировать коммунальные услуги, а также затраты на регистрацию договора аренды, которое не было исполнено ответчиком.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, наличие непогашенной задолженности по арендной плате и коммунальными расходам послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя требования истца частично, суд первой инстанции исходил из доказанности факта задолженности арендатора по уплате арендных платежей, отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о погашении ответчиком задолженности перед истцом. При этом, судом первой инстанции отказано в удовлетворении требования о взыскании расходов по государственной регистрации договора аренды в размере 22 000 руб., поскольку возможность отнесения расходов по государственной регистрации договора аренды на арендатора предусмотрена по соглашению сторон.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель

(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив договор аренды недвижимого имущества и дополнительные соглашения к нему на предмет их заключенности на основании пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», суд первой инстанции пришел к верному выводу о согласованности существенных условий договора, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как следует из искового заявления, истец основывает свои требования на том, что основанием для уплаты арендной платы по договору № ЧВГ-61 от 01.09.2018 является акт допуска, ввиду чего у ответчика образовалась задолженность по оплате арендной платы в период с 13.09.2018 по 08.11.2018

Ответчик в свою очередь полагает, что основанием для уплаты арендной платы является акт приема-передачи от 09.11.2018, при этом, акт допуска от 13.09.2018 не является передаточным актом, что так же подтверждается пунктом 4.2. договора.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что 01.09.2018 сторонами договора подписан акт приема-передачи помещения (т. 1 л.д. 45), между тем, фактическая передача помещения состоялась 13.09.2018 подписанием сторонами акта допуска к проведению подготовительно- ремонтных работ, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, <...> общей площадью 352,3 кв. м. С указанной даты арендатор беспрепятственно пользовался помещением, в помещении производился ремонт.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости объект принадлежал истцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.08.2018 № 02-RU03308000-1415-2017, запись о регистрации права № 02:55:011107:4006-02//101/2018 от 12.09.2018.

Отклоняя довод ответчика о несоответствии акта приема-передачи имущества по форме, установленной в приложении к договору аренды, суд первой инстанции исходил из того, что объект аренды был фактически передан во временное владение и пользование 13.09.2018.

При этом довод ответчика о возникновении обязательств по уплате аренды с момента подписания акта приема-передачи от 09.11.2018 судом правомерно отклонен, поскольку указанный документ фиксирует отношения ответчика с новым собственником ООО «Рента» и не опровергает наличие арендных отношений с истцом в период с 13.09.2018 по 08.11.2018.

Таким образом, акт от 13.09.2018 в совокупности с актом от 01.09.2018 является доказательством передачи объекта недвижимости в аренду и основанием для возникновения обязательства по оплате арендных платежей в заявленный истцом период с 13.09.2018 по 08.11.2018.

По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 13.09.2018 по 08.11.2018 составила 290 700 руб., по коммунальным платежам - 122 711 руб. 74 коп.

Расчет судом проверен и признан верным. Оснований для его переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доказательств полного погашения предъявленной ко взысканию задолженности по арендной плате по состоянию на дату судебного разбирательства в материалах дела не имеется.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об

удовлетворении исковых требований ООО «Континент» в части взыскания основного долга в сумме 413 411 руб. 74 коп.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки в размере 62 291 руб. 40 коп. за период с 13.09.2018 по 08.11.2018.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 8.2 договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Согласно представленному истцом расчету, сумма неустойки за период с 13.09.2018. по 08.11.2018 составила 62 291 руб. 40 коп.

Поскольку оплата аренды ответчиком в установленные договором сроки не произведена, требования истца о взыскании финансовой санкции являются обоснованными.

Доводы апеллянта о ненадлежащем исполнении арендодателем обязательств по договору, в связи с чем, арендатор до момента исполнения со стороны арендодателя пункта 3.1.16 договора не имел возможности использовать объект по целевому назначению со ссылкой на пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», отклоняются судебной коллегией, поскольку отсутствуют основания для оценки фактических обстоятельств как свидетельствующих о невозможности использования арендуемого недвижимого имущества.

Довод апеллянта о том, что акт от 13.09.2018 не является передаточным актом, был предметом рассмотрения суда первой инстанции, ему дана надлежащая оценка, подробно отраженная в обжалуемом судебном акте, с которой суд апелляционной инстанции соглашается.

Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отнесению на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2019 по делу № А07-15370/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья М.И. Карпачева

Судьи: И.А. Аникин

О.Б. Тимохин