Решение от 21 февраля 2024 г. по делу № А40-269750/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-269750/23-150-1836
г. Москва
21 февраля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2024 года

Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА ВЕГА" (123007, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ХОРОШЕВСКИЙ, 3-Й ХОРОШЁВСКИЙ ПР-Д, Д. 1, СТР. 1, ЭТАЖ 5, ОФИС 540, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.08.2014, ИНН: <***>)

к ответчика: 1) ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>); 2) ИП ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о признании помещений VI, H1, H общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома по адресу: <...>,

третьи лица: ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, Префектура ВАО г. Москвы, ГБУ ГОРОДА МОСКВЫ "ЖИЛИЩНИК РАЙОНА ПЕРОВО", ГБУ МОСГОРБТИ, Управление Росреестра по г. Москве,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ООО "НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА ВЕГА" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ИП ФИО2, ИП ФИО3, с привлечением в порядке ст. 51 АПК РФ Департамент городского имущества г. Москвы, Префектура ВАО г. Москвы, ГБУ города Москвы "ЖИЛИЩНИК РАЙОНА ПЕРОВО", ГБУ МОСГОРБТИ, Управление Росреестра по г. Москве, о признании помещений VI, H1, H общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома по адресу: <...>.

Представитель ответчиков в судебном заседании исковые требования не признали по доводам, изложенным в отзывах на исковое заявление.

Представители третьих лиц Департамент городского имущества г. Москвы, ГБУ МОСГОРБТИ в судебном заседании выступили с пояснениями по доводам письменных пояснений.

Представители истца и третьих лиц Префектура ВАО г. Москвы, ГБУ города Москвы "ЖИЛИЩНИК РАЙОНА ПЕРОВО", Управление Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явились, доказательства надлежащего извещения о времени, дате и месте судебного заседания в материалах дела имеются, в связи с чем дело рассмотрено без их участия в порядке ст. ст. 121, 123, 156 АПК РФ по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Учитывая отсутствие возражений сторон против продолжения рассмотрения дела в судебном разбирательстве арбитражного суда первой инстанции, суд в соответствии с п.4 ст.137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п.27 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 65 от 20.12.2006., завершил предварительное заседание и рассмотрел дело в судебном заседании в первой инстанции.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав доводы ответчика и третьих лиц, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование исковых требований, 06 декабря 2021 года между Департамент городского имущества города Москвы и ООО «Независимая экспертная оценка Вега» (далее – истец, арендатор), заключен договор аренды объекта жилого фонда находящегося в собственности города Москвы в электронной форме, по результатам аукциона) № ЭТ04-00417/21 от 06 декабря 2021 года (далее - договор), предметом которого является нежилое помещение общей площадью 118 кв. м. (подвал, пом. VII - комн. 1 - 5, 5а, 6 - 9; пом. VIII - комн. 1), расположенное по адресу: <...>, находящийся в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости № 77-77-12/046/2012-820 от 18.12.2012 года).

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора аренды устанавливается на 10 лет. По истечении срока действия договора при отсутствии возражения сторон договор считается продленным на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 ГК РФ.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется запись в выписке из ЕГРН № 77:03:0006008:3290-77/051/2021-1 от 22.12.2021 года.

В силу п.3.1 Договора передача объекта производится по акту приема-передачи, который подписывается арендодателем и арендатором не позднее 14 календарных дней с момента подписания договора аренды сторонами при условии исполнения арендатором п. 6.10 договора аренды.

Согласно п. 5.3.1 договора, арендатор имеет право пользоваться общим имуществом собственников помещений (имуществом, находящимся в общей долевой собственности) здания (сооружения) в соответствии со сложившимся порядком пользования.

В соответствии с п.5.3.4 договора, арендатор имеет право беспрепятственно использовать объект при условии соблюдения требований п. 13.5.2 договора аренды в случаях, предусмотренных законодательством.

Согласно п. 5.5.5. договора, арендатор обязан ежемесячно нести расходы на управление многоквартирным домом (за исключением самой управляющей организации, арендующей нежилые помещения для организации работ по управлению таким домом), по содержанию и ремонту общего имущества в доме в размере, пропорциональном доле арендуемой площади в общей площади здания (при аренде помещения в многоквартирном доме).

Согласно п. 5.5.7. договора арендатор обязан нести бремя содержания общего имущества пропорционально арендуемой площади здания/строения/сооружения, а также оплачивать коммунальные расходы на общедомовые нужды.

Размер платы за коммунальные расходы определяется в соответствии с действующим законодательством. В случае если объект аренды расположен в многоквартирном доме, размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Акт № 03-35/21/АР1172 приема-передачи объекта нежилого имущества, находящегося в собственности города Москвы (аренда, передача) был подписан сторонами 14.12.2021 года.

Согласно техническим характеристикам и иным сведениям об объекте аренды, указанных в кадастровом паспорте БТИ N 1777/18 по состоянию на 23.08.2018 года неотъемлемой частью договора аренды, являются выписка из кадастрового паспорта БТИ, экспликация и поэтажный план.

Согласно справке БТИ о состоянии здания, в котором расположен объект аренды, объект аренды (встроенное нежилое помещение в жилом доме) имеет отопление -центральное от ТЭЦ, горячее водоснабжение -централизованное, газоснабжение -централизованное, электроснабжение - 220В (скрытая проводка), напольные электроплиты - нет, грузовые лифты - нет, лифты пассажирские - 16 шт.

Согласно исковому заявлению, ООО «НЭО Вега» принимая нежилое помещение в пользование в день проведения аукциона и заключения договора аренды, предполагал, что приобретаемое в аренду помещение технически обустроено должным образом и имеет все необходимые коммуникации и беспрепятственный доступ для его нормальной эксплуатации.

ФИО2 и ФИО3 (далее - ответчики) принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, стр. 1, номера на поэтажном плане: этаж 1 - комнаты HI, Н; помещение VI- комнаты с 1 по 4, 4А, с 5 по 13, с кадастровым номер 77:03:0006008:3218.

Общая долевая собственность на нежилое помещение принадлежит и распределена следующим образом:

1. ФИО3 - принадлежит доля в праве на квартиру 1/2 (одна вторая), на основании Свидетельства о государственной регистрации права серия 77-АР № 394421 от 22.08.2014 года.

2. ФИО2 - принадлежит доля в праве на квартиру 1/2 (одна вторая), на основании Свидетельства о государственной регистрации права серия 77-АР № 394420 от 22.08.2014 года.

Истец указывает, что в доме имеются нежилые помещения функционально связанные с обслуживанием дома и нежилые помещения предназначенные для обслуживания дома и нужд жильцов, в связи с тем, ответчики незаконно приобрели право собственности на указанные нежилые помещения.

Согласно техническому паспорту здания, расположенного по адресу: <...>, в состав собственности ответчиков вошло имущество, являющееся общедомовым имуществом, а именно входная группа и часть лестничной площадки в нежилых помещениях VI, HI, Н что является нарушением норм жилищного законодательства.

Входная группа - часть здания «на входе», разделяющая улицу и магазин (офис, подъезд) и являющаяся «лицом объекта», поскольку именно через входную группу посетители проникают в здание.

В спорных нежилых помещениях расположено следующее технологическое оборудование: управление системой отопления, в помещениях проходят трубы ХВС, ГВС, отводы ГВС, ХВС, стояки отопления.

Истец указывает, что данное обстоятельство нарушает права иных собственников на право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также нарушает права арендаторов помещений.

Согласно исковому заявлению, ответчики ограничили доступ к общедомовому имуществу истцу, что нарушает его права пользование общедомовым имуществом, истец как арендатор нежилого помещения в многоквартирном доме, в следствие незаконны действий ответчиков лишен права владения общедомовым имуществом.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с данным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующего.

В силу ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (ст. 4 АПК РФ).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме – помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленныхнастоящимКодексомигражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ).

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.

Согласно п. 45 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22), иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Суд пришел к выводу о том, что истцом не доказаны как факт совершения ответчиками действий, нарушающих права истца (препятствование в праве пользования арендованным нежилым помещением), так и право на обращение в суд с данным иском.

ООО «НЭО Вега» не является собственником помещений VI, HI, Н, расположенных на первом этаже объекта по адресу: <...>, но владеет и пользуется иным нежилым помещением, площадью 118,0 кв.м. в данном строении на основании договора аренды, заключенного с Департаментом городского имущества города Москввы, в одну из комнат которого осуществляется вход через помещение Н1, Н.

Нежилое помещение, площадью 118,0 кв.м., по указанному адресу находится в собственности города Москвы, полномочия собственника осуществляет Департамент.

Документы, подтверждающие право истца на заявление исковых требований в отношении спорного объекта (доверенность от Департамента на представление его прав и законных интересов в судебных органах) в материалы дела не представлены.

Кроме того, при заявлении требования об обязании восстановить нарушенное право путем включения помещений в состав общего имущества многоквартирного дома по адресу: <...>, истцом не учтено, что в рамках установленной сферы деятельности и компетенции, определенной распоряжением Правительства Москвы от 27.05.2015 № 304-РП «О реорганизации Государственного унитарного предприятия города Москвы Московского городского бюро технической инвентаризации», ГБУ МосгорБТИ не наделено отдельными полномочиями по определению и изменению состава общего имущества в многоквартирном доме.

Учитывая, что ГБУ МосгорБТИ не уполномочено действующим законодательством на принятие соответствующего решения в отношении состава общего имущества многоквартирного дома, требование к ГБУ МосгорБТИ необоснованно так же, как и привлечение к участию в деле в качестве третьего лица, ведь Истцом сформулировано отдельное исковое требование к ГБУ МосгорБТИ.

ГБУ МосгорБТИ осуществляет технический учет, техническую инвентаризацию объектов капитального строительства, а также производит подготовку и выдачу заявителям документов об объектах технического учета.

При осуществлении указанных мероприятий ГБУ МосгорБТИ руководствуется Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 (далее - Инструкция № 37), и Порядком организации технического учета в городе Москве (далее - Порядок), утвержденным постановлением Правительства Москвы от 17.03.2017 № 106-ПП «О Порядке организации технического учета в городе Москве, внесении изменений в правовые акты города Москвы и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы» (далее - постановление Правительства Москвы от 17.03.2017 № 106-ПП).

Описание характеристик объекта при проведении технической инвентаризации осуществляется ГБУ МосгорБТИ на основании разрешительной и проектной документации, которая представляется в БТИ, а также данных фактического обследования объекта (п.п. 2.3, 2.5. Порядка, п. 3.1. Инструкции № 37).

Техническая документация отражает сведения о характеристиках объекта учета на конкретную дату проведения обследования, указываемую в данной документации.

Внесение же изменений в учетно-техническую документацию в части изменения характеристик объектов осуществляется Учреждением в соответствии с нормами действующего законодательства на основании разрешительной и проектной документации, которая представляется в БТИ, а также данных фактического обследования объекта.

Полномочиями по инициативному и самовольному внесению изменений в сведения технического учета, исключению сведений о техническому учете, без соответствующей разрешительной документации ГБУ МосгорБТИ не наделено.

Документация, определяющая в установленном законом порядке отнесение указанных помещений к общему имуществу в многоквартирном доме по адресу: <...>, в адрес ГБУ МосгорБТИ не поступала, со стороны истца в материалы дела не представлена.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Состав общего имущества многоквартирного жилого дома подлежит определению в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Правила).

Согласно п. 1 Правил, состав общего имущества многоквартирного жилого определяется:

-собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

-органами государственной власти в целях контроля за содержанием общего имущества;

-органами местного самоуправления в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Таким образом, нормами действующего законодательства установлен конкретный перечень лиц, правомочных на определение состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и соответственно, включение в состав общего имущества указанного дома помещения HI, Н, дома по адресу: <...> возможно только в установленном законом порядке.

Собственники помещений дома по адресу: <...> не привлечены в порядке ст.ст. 50, 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, либо не заявляющих таковых.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, сложившуюся судебную практику по рассматриваемому вопросу суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку пришел к выводу об отсутствии совокупности условий, необходимых для признания помещений VI, H1, H общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома по адресу: <...>,

При указанных обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ и относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 307 – 310, ГК РФ, ст.ст. 4, 27, 67, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167 – 171, 176, 180, 181 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья А.Э. Михайлова