Решение от 9 августа 2024 г. по делу № А34-3670/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640021, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-3670/2024
г. Курган
09 августа 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2024 года.

В полном объёме решение изготовлено 09 августа 2024 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Тюриной И.Г., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания Горлиной К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО2, доверенность от 10.05.2023, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3, доверенность 45 АА 1414079 от 27.03.2024, паспорт, диплом;

установил:

Администрация города Кургана (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик) о расторжении договора № 54 от 19.03.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:090701:5 площадью 7400 кв.м., с разрешенным использованием: для размещения базы отдыха с кафе, расположенного по адресу: Курганская область, город Курган, пос. Увал.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивал.

Представитель ответчика против исковых требований возражал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

На основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в судебном заседании дополнительные документы приобщены к материалам дела.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, 19.03.2018 между Администрацией города Кургана (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор № 54 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает за плату в пользование на условиях аренды, а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:090701:5, площадью 7400 кв.м., адрес(описание местоположения) участка: Курганская область, г. Курган, п. Увал (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора разрешенное использование участка: для размещения базы отдыха с кафе.

Срок аренды участка устанавливается на 32 месяца с момента подписания акта приема-передачи участка (пункт 2.1 договора).

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 19.03.20218, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Соглашением от 19.11.2020 стороны продлили срок аренды участка на 32 месяца до 19.07.2023.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 11.05.2023 по делу № А34-19860/2022 суд обязал Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.03.2018 № 54 об увеличении срока действия договора на 3 года.

Соглашением от 19.06.2023 стороны продлили срок аренды участка на 3 года до 19.07.2026.

В соответствии с пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы составляет 132 770 руб.

Арендная плата за текущий год перечисляется ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 3.8 договора неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

В соответствии с пунктом 4.4.2 договора арендатор обязан использоватьучасток в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием и с Правилами землепользования и застройки города Кургана, согласно которым участок расположен в территориальной зоне РЗ 2 – зона учреждений отдыха, спорта и туризма.

Согласно градостроительным регламентам, установленным для территориальной зоны РЗ 2, строительство базы отдыха с кафе; ограничено этажностью - 5 (включая мансардный), максимальный процент застройки участка - 60, минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения места допустимого размещения объекта - 5 м.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды земельного участка арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора:

- при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением или разрешенным использованием;

- при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа;

- при использовании участка способами, приводящими к его порче;

- в иных случаях, установленных действующим законодательством.

Согласно пункту 4.4.7 договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающему к его территории, а также выполнить работы по благоустройству территории.

Согласно акту № 230 обследования земельного участка от 03.11.2023, проведенного специалистами Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города участок используется не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а именно: участок не огорожен, свободен от строений (сооружений), не осваивается. Участок и прилегающая территория заросли травой и кустарниками, высота которых достигает более полутора метров.

28.12.2023 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № 54 от 19.03.2018 с приложением проекта соглашения о расторжении договора № 54 аренды земельного участка от 19.03.2018. Факт направления уведомления о расторжении договора подтвержден материалами дела.

06.02.2024 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о нарушении условий договора аренды земельного участка с указанием в срок до 20.02.2024 получить разрешение на строительство объекта на участке. Факт направления уведомления подтвержден материалами дела.

Поскольку ответчик обязательства надлежащим образом не исполнил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим Федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 упомянутого кодекса:

1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:

- использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- порче земель;

- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 кодекса;

3) в иных предусмотренных кодексом, другими федеральными законами случаях.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судом установлено, что ответчиком осуществлены действия по погашению задолженности в полном объеме.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Расторжение договора аренды и понуждение возвратить арендованное имущество являются крайними мерами гражданско-правовой ответственности.

При этом вопрос о расторжении договора аренды решается судом при оценке всех доказательств.

В рассматриваемом случае ответчик фактически не уклоняется от исполнения договора и оплатил долг. Данное обстоятельство не исключает факт образования просрочки исполнения обязательств по вине самого ответчика, однако учитывается как смягчающее обстоятельство, характеризующее степень вины ответчика.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлен под размещение базы отдыха с кафе, освоение земельного участка - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство базы отдыха и кафе не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д.

В обоснование заявленных требований Администрация города Кургана ссылается на тот факт, что по состоянию на 16.07.2024 ФИО1 за получением разрешения на строительство объекта в Департамент не обращался и не приступил у его освоению, строительство объекта не осуществляется.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом.

24.04.2018 ФИО1 был выдан градостроительный план земельного участка, из которого следовало, что земельный участок частично расположен в зоне затопления, подтопления паводковыми водами р.Тобол. Необходимо было осуществить отсыпку земельного участка в целях поднятия уровня земельного участка. ФИО1 производил отсыпку земельного участка.

30.11.2018 ФИО1 обратился за выдачей актуализированной карты застроенной территории.

В декабре 2018 г. ФИО1 обратился за выдачей ситуационного плана территории. 20.12.2018 на обращение ФИО1 был выдан ответ о необходимости внесения оплаты за выдачу указанной информации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в субъектах РФ введен режим повышенной готовности.

В Курганской области данная ситуация признана обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором), издано Постановление Губернатора Курганской области № 12 от 16 марта 2020г. «О введений повышенной готовности».

При этом в 2020 г. по причине распространения КОВИД деятельность ИП ФИО1 не велась.

На основании п. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" между сторонами было заключено соглашение от 19.11.2020, в соответствии с которым срок аренды был увеличен до 19.11.2023.

18 января 2021г. ФИО1 был установлен факт того, что снег, вывозимый с территории города Кургана машинами завозится и вываливается на земельный участок ФИО1, о чем подана жалоба 18 января 2021 г. Факт получения 18.01.2021 жалобы истцом подтвержден отметкой на жалобе (штамп, содержащий дату и подпись).

22.08.2022 на основании п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03,2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ФИО1 обратился в Администрацию города Кургана с заявлением об увеличении срока договора аренды.

В заявлении ФИО1 было отказано.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 11.05.2023 по делу № А34-19860/2022 установлен факт отсутствия нарушений законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка, суд обязал Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.03.2018 № 54 об увеличении срока действия договора на 3 года.

На период рассмотрения судебных споров, ввиду неопределенности судьбы земельного участка с учетом окончания срока действия договора 19.07.2023, во избежание убытков в случае не продления срока договора, активные действия по строительству ответчиком не осуществлялись, ввиду наличия риска убытков от вложения денежных средств в освоение земельного участка.

Заявление о предоставлении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 45:25:090701:5 было получено Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана 19.08.2022.

07.09.2022 ФИО1 был выдан градостроительный план земельного участка.

25.11.2022 ФИО1 заключен договор № А-369 на подготовку проектной документации.

Ввиду ненадлежащего исполнения обязательств по договору на подготовку проектной документации 15 августа 2023г. ФИО1 отказался от договора.

05.04.2024 ответчиком получено извещение Департамента экономического развития, предпринимательства и торговли от 01.04.2024 № 136-00768/24 о том, что спорный земельный участок находится в зоне подтопления, в связи с чем, необходимо демонтировать нестационарные объекты, строения, сооружения, ограждения, вывезти материальные ценности из зоны подтопления.

В настоящее время ФИО1 продолжает производить отсыпку земельного участка, так как после наводнения в мае-июне 2024г. земельный участок весь находится в зоне затопления, был полностью скрыт водой. Начиная с середины апреля 2024г. и до настоящего времени строительные работы вести невозможно, так как земельный участок до настоящего времени не просох, ведется отсыпка. Ведется проектирование объекта.

Изложенное выше свидетельствует о том, что ФИО1 ведется освоение земельного участка, выполнены работы по подготовке земельного участка, разрабатывается проектная документация. Таким образом, ФИО1 подтверждено осуществление мероприятий, связанных с подготовкой к строительству.

Доводы истца о том, что ФИО1 нарушает требования ст. 12 Правил благоустройства города Кургана судом отклоняются, поскольку указанные правила не обязывают арендаторов земельных участков очищать территорию земельного участка от травы и кустарников. Кроме того, данные требования спорным договором не предусмотрены.

Иных доказательств нарушения ответчиком условий договора истцом не представлено.

Суд приходит к выводу, что истцом не доказано, что ответчик не использует арендуемый земельный участок по целевому назначению. Ответчиком, напротив, представлены доказательства, подтверждающие принятие им мер по освоению земельного участка, являющемуся обязательной стадией до начала строительства, задолженность по договору оплачена, иных нарушений обязательств по договору аренды ответчиком не допущено.

При данных обстоятельствах, договор аренды не подлежит расторжению по указанным истцом основаниям. Иных оснований к принудительному досрочному расторжению договора аренды истцом не представлено и судом не установлено.

Поскольку расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и отвечающих требованиям пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.

С учетом изложенного, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем, вопрос о взыскании государственной пошлины судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

И.Г. Тюрина