Постановление от 27 февраля 2023 г. по делу № А40-2637/2022

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-2637/22
27 февраля 2023 года
город Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2023 года


Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Беловой А.Р.,

судей Аталиковой З.А., Красновой С.В.,

при участии в заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО1, по доверенности от 10.11.2022 № 33-Д-919/22

от ООО «Центр+»: ФИО2, по доверенности от 05.10.2021, ФИО3, по доверенности от 05.10.2021

при рассмотрении 21 февраля 2023 года в судебном заседании кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 10 октября 2022 года

Арбитражного суда города Москвы,

на постановление от 13 декабря 2022 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску ООО «Центр+» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЦЕНТР+» (далее – ООО «ЦЕНТР+», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учётом заявления об уточнении исковых требований, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик), в котором просит урегулировать разногласия с Департаментом возникшие при заключении договора купли-продажи № 59-7109 от 07.07.2021 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> общей площадью 238,2 кв. м в редакции протокола разногласий, а именно: с изменением пунктов 2.1.6.1, 3.2, 3.4, 5.3, 5.5, 5.7, 7.3, и исключением пунктов 3.8, 4.7, 5.4, 5.8, 5.9, 7.4, 7.5, 7.6, 7.10, 8.2 по цене 19 085 000 руб. 00 коп. условиях прилагаемого проекта договора с рассрочкой платежа в течение 5 (пяти) лет; договора купли-продажи № 59-7115 от 09.07.2021 на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Мясницкая д.22, стр.1 общей площадью 148,3 кв. м в редакции протокола разногласий, а именно: с изменением пунктов 2.1.6.1.,3.1.,3.2 ,3.4.,5.3.,5.5.,5.7.,7.3, и исключением пунктов 3.8., 4.7, 5.4.,5.8.,5.9.,7.4., 7.5., 7.6., 7.10., 8.2. по цене 25 219 000 руб. 00 коп., руб. 00 коп. на условиях прилагаемого проекта Договора с рассрочкой платежа в течение 5 (пяти) лет; договора купли-продажи № 59-7101 от 07.07.2021 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> общей площадью 271,2 кв. м, в редакции протокола разногласий, а именно: с изменением пунктов 2.1., 6.1., 3.2., 3.4., 5.3, 5.5., 5.7, 7.3., и исключением пунктов 3.8., 4.7., 5.4., 5.8., 5.9., 7.4., 7.5., 7.6., 7.10., 8.2. по цене 19 104 000 руб. 00 коп. на условиях прилагаемого проекта Договора с рассрочкой платежа в течение 5 (пяти) лет.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 октября 2022 года исковые требования удовлетворены частично. Суд урегулировал разногласия, возникшие между Департаментом и ООО «ЦЕНТР+»: при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> общей площадью 238,2 кв. м с кадастровым номером 77:04:0002009:7550, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта 19 085 000 рублей в соответствии с Заключением эксперта №060/ЗЭ/2022 от 16.09.2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Современные технологии оценки и консалтинга»; изложив пункт 3.2. договора в следующей редакции: «Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения. Срок рассрочки изменению не подлежит»; изложив пункт 3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора (пункт 1.7). Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 681 607 рублей 14 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»; при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> общей площадью 148,3 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001033:2757, изложив пункт 3.1 Договора в следующей редакции: «Цена Объекта 25 219 000 рублей в соответствии с Заключением эксперта №060/ЗЭ/2022 от 16.09.2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Современные технологии оценки и консалтинга»; изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: «Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения. Срок рассрочки изменению не подлежит; изложив пункт 3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора (пункт 1.7)». Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 900 678 рублей 57 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»; при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> общей площадью 271,2 кв. м с кадастровым номером 77:01:0006041:4383, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта 19 104 000 рублей в соответствии с заключением эксперта №060/ЗЭ/2022 от 16.09.2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Современные технологии оценки и консалтинга»; изложив пункт 3.2. договора в следующей редакции: «Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения. Срок рассрочки изменению не подлежит; изложив пункт 3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора (пункт 1.7)». Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 682 285 рублей 71 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга». В части требования об изменении пунктов 2.1.6.1, 5.3, 5.5, 5.7, 7.3. и исключением пунктов 3.8, 4.7, 5.4, 5.8, 5.9, 7.4., 7.5., 7.6., 7.10., 8.2. договоров суд отказал.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2022 года решение Арбитражного суда города Москвы от 10 октября 2022 года оставлено без изменения.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента, который просит вышеуказанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, установленной Департаментом. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Департамент указывает, что истцу не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, считает, что при проведении экспертизы экспертом нарушены требования нормативно-правовых актов.

До судебного заседания от истца поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судом к материалам дела.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы. Представитель ООО «ЦЕНТР+» по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей Департамента и ООО «ЦЕНТР+», изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что ООО «ЦЕНТР +» (истец) на основании договора аренды № 05-00353/02 от 16.10.2002 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> общей площадью 238,2 кв. м; договора аренды № 01-01049/04 от 10.12.2004 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> общей площадью 148,3 кв. м; договора аренды № 05-00063/06 от 24.04.2006 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> общей площадью 271,2 кв. м.

Арендодатель по вышеуказанным договорам аренды является Департамент.

ООО «ЦЕНТР+» является субъектом малого и среднего предпринимательства города Москвы, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра СМП, и выступает арендатором вышеуказанного объекта недвижимости более 3-х лет; у него отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

Таким образом, истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 26.05.2021 он обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения по договору аренды № 05-00353/02 от 16.10.2002 расположенного по адресу: <...> общей площадью 238,2 кв. м; арендуемого помещения по договору аренды № 01-01049/04 от 10.12.2004, расположенного по адресу: <...> общей площадью 148,3 кв. м; 30.04.2021 истец обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения по договору аренды № 05-00063/06 от 24.04.2006, расположенного по адресу: <...> общей площадью 271, 2 кв. м.

Департамент рассмотрел запрос и 08.07.2021 направил в адрес ООО «ЦЕНТР +» проект договора купли – продажи от 07.07.2021 №59-7109 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> общей площадью 238,2 кв. м, цена объекта составила по оценке Ответчика 46 951 000 руб.

05.08.2021 ООО «ЦЕНТР +» направил в адрес Департамента протокол разногласий с изменением пунктов 2.1, 6.1, 3.2, 3.4, 5.3, 5.5, 5.7, 7.3, и исключением пунктов 3.8, 4.7, 5.4, 5.8, 5.9, 7.4, 7.5, 7.6, 7.10, 8.2. В протоколе разногласий цена нежилого помещения указана исходя из проведённой оценки рыночной стоимости помещения и составляет 15 061 017 руб.

09.08.2021 Департамент отклонил протокол разногласий, представленный ООО «ЦЕНТР +».

12.07.2021 Департамент рассмотрел запрос и направил в адрес ООО «ЦЕНТР +» проект договора купли - продажи № 59-7110 от 09.07.2021 на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Мясницкая д. 22, стр.1 общей площадью 148,3 кв. м, цена объекта составила по оценки Ответчика 95 873 000 руб.

05.08.2021 ООО «ЦЕНТР +» направил в адрес Департамента протокол разногласий с изменением пунктов 2.1.6.1.,3.1.,3.2.,3.4.,5.3.,5.5.,5.7.,7.3., и исключением пунктов 3.8., 4.7, 5.4.,5.8.,5.9.,7.4., 7.5., 7.6., 7.10., 8.2. В протоколе разногласий цена нежилого помещения указана исходя из проведённой оценки рыночной стоимости помещения и составляет 21 854 237 руб.

09.08.2021 Департамент отклонил протокол разногласий, представленный ООО «ЦЕНТР +».

08.07.2021 Департамент рассмотрел запрос и направил в адрес ООО «ЦЕНТР +» проект договора купли - продажи №59-7107 от 07.07.2021 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> обшей площадью 271,2 кв. м, цена объекта составила по оценки Ответчика 42 450 000 руб.

ООО «ЦЕНТР +» 05.08.2021 направил в адрес Департамента протокол разногласий с изменением пунктов 2.1., 6.1., 3.2., 3.4., 5.3, 5.5., 5.7., 7.3., и исключением пунктов 3.8., 4.7.,5.4., 5.8., 5.9., 7.4., 7.5., 7.6., 7.10., 8.2. В протоколе разногласий цена нежилого помещения указана исходя из проведённой оценки рыночной стоимости помещения и составляет 16 852 542 руб.

06.08.2021 Департамент отклонил протокол разногласий, представленный ООО «ЦЕНТР +».

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 28.04.2022 назначил судебную строительно-техническую экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. Определением суда от 25.08.2022 удовлетворено ходатайство истца о назначении повторной строительно-технической экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно экспертному заключению № 060/ЗЭ/2022, выполненному по результатам проведения повторной экспертизы, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0001033:2757, расположенного по адресу: <...> общей площадью 148,3 кв. м по состоянию на 26.05.2021 без учета НДС, составляла 25 219 000 руб.; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: 77:04:0002009:7550, расположенного по адресу: <...> общей площадью 238, 2 кв. м по состоянию на 26.05.2021 без учета НДС, составляла 19 085 000 руб.; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0006041:4383, расположенного по адресу: г. Москва проспект Волгоградский дом 142 общей площадью 271,2 кв. м по состоянию на 30.04.2021 без учета НДС, составляла 19 104 000 руб.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

Стороны заключение № 060/ЗЭ/2022 не оспорили, возражений не представили.

Суды первой и апелляционной инстанции, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, проанализировав условия заключенного договора с позиции статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3-5, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь положениями статей 309, 310, 346, 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой, исходя из того, что рыночная стоимость выкупаемого имущества определена в результате проведения судебной экспертизы, при этом, оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда не имелось; иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы; учитывая, что рыночная стоимость определена на основании заключения эксперта, сомнений в обоснованности результатов которого или наличия противоречий в выводах у суда не имелось, пришли к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по цене определенной экспертным заключением

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Довод кассационной жалобы Департамента, указывающий на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и отклонен с указанием в судебном акте соответствующих мотивов.

Судебная коллегия отмечает, что иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Изложенные Департаментом в кассационной жалобе доводы, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, основаны на ошибочном толковании закона, и фактически повторяют доводы, изложенные Департаментом в апелляционной жалобе, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Несогласие Департамента с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10 октября 2022 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2022 года по делу № А40-2637/22 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.


Председательствующий-судья А.Р. Белова


Судьи: З.А. Аталикова


С. В. Краснова