Решение от 16 ноября 2017 г. по делу № А28-7899/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А28-7899/2017
г. Киров
16 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 ноября 2017 года

В полном объеме решение изготовлено 16 ноября 2017 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Андриянова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>, место нахождения: 610008, Россия, Кировская область, г. Киров, Нововятский район)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, место нахождения: 610000, Россия, <...>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 (адрес: Кировская область, г. Киров),

о внесении изменений в условия договора от 09.08.2016 № 69192,

при участии в судебном заседании представителей:

от Истца, Третьего лица – ФИО4, по доверенности от 25.01.2017 б/н (сроком действия до 25.01.2018), по доверенности от 08.11.2017 № 43ФФ0998718 (сроком действия полномочий пять лет),

от Ответчика – ФИО5, по доверенности от 10.01.2017 № 74-01-05ДМС (сроком действия до 31.12.2017),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее ответчик, Департамент, ДМС) о внесении изменений в условия договора аренды земельного участка от 09.08.2016 № 69192.

В обоснование заявленного требования истец ссылается на то, что является собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, при этом вид разрешенного использования земельного участка - размещение здания торгового центра непродовольственных товаров, не совпадает с видом разрешенного использования здания – социальное обслуживание.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в заявлении, просит удовлетворить требования.

Ответчик с требованием не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на заявление от 25.07.2017. Ответчик полагает, что отсутствуют основания для внесения изменений в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка. Ответчик указывает, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду ООО «Спорт-микс» для завершения строительства здания торгового центра непродовольственных товаров. По мнению Департамента, принимая на себя права по указанному договору, ИП ФИО2, выразила свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования. Кроме того, ответчик указал, что в соответствии с положениями статьи 37 Градостроительного кодекса изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при соблюдении требований технических регламентов, соблюдение которых заявителем не подтверждено.

Представитель ответчика в судебном заседании возражает против удовлетворения требования.

Представитель третьего лица поддержал доводы истца.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

09.08.2016 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Спорт-микс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 69192 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 43:40:000727:54, площадью 9818,0 кв. м, расположенный по адресу: Кировская область, г. Киров. Договор аренды заключен на срок с 01.08.2016 по 31.07.2019, государственная регистрация сделки произведена 25.08.2016.

На названном земельном участке расположен объект недвижимости – нежилое здание площадью 1 468,2 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка – размещение здания торгового центра непродовольственных товаров. В соответствии с условиями договора аренды земельного участка № 69192, в редакции дополнительного соглашения от 06.10.2016, земельный участок предоставлен для эксплуатации нежилого здания.

На момент заключения договора аренды земельного участка ООО «Спорт-микс» являлось собственником расположенного на нем объекта недвижимости.

На основании договора купли-продажи от 01.08.2017 право собственности на указанный объект недвижимости перешло к ИП ФИО2

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо о внесении изменений в договор аренды земельного участка, в части изменения сведений об арендаторе, а также виде разрешенного использования земельного участка.

24.05.2017 представителем ФИО2 было получено дополнительное соглашение, подготовленное ДМС, в котором ответчик предлагает внести в договор аренды только в части наименования арендатора. Остальные условия договора ДМС оставлены без изменения.

02.06.2017 ФИО2 обратилась к ответчику с заявлением от 02.06.2017, в котором просила устранить недостатки земельного участка, которые препятствуют пользованию им, так как вид разрешенного использования земельного участка не соответствует разрешенному использованию здания (цели использования земельного участка), то есть предоставления земельного участка, приспособленного для использования под эксплуатацию здания социального обслуживания. Кроме того, в связи с несоответствием договора аренды целям использования земельного участка, предприниматель также просила внести следующие изменения в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000727:54 (договор аренды № 69192): - из пункта 1.3. договора исключить указание на вид разрешенного использования «размещение здания торгового центра непродовольственных товаров»; дополнить Договор пунктом следующего содержания: п.3.1.2. «Арендодатель обязан: в случае изменения разрешенного использования здания (цели использования здания), для эксплуатации которого предоставлен земельный участок, в течении 30 дней с момента получения от Арендатора письменного требования, совершить действия направленные на внесение в ЕГРН сведений о выбранном Арендатором виде разрешенного использования земельного участка (в случае если данный вид соответствует градостроительному регламенту). Арендодатель обязан оказывать Арендатору содействие в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

К указанному письму был приложен разработанный истцом проект дополнительного соглашения к договору.

В ответ на данное обращение Департамент, письмом от 22.06.2017 № 3984-01-05ДМС, отказался вносить изменения в договор аренды.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о понуждении ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору аренды №69272 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000727:54, а именно внести в договор аренды следующие изменения:

- из пункта 1.3. Договора исключить указание на вид разрешенного использования «размещение здания торгового центра непродовольственных товаров»;

- дополнить Договор пунктом следующего содержания: п.3.1.2. «Арендодатель обязан: в случае изменения разрешенного использования здания (цели использования здания), для эксплуатации которого предоставлен земельный участок, в течении 30 дней с момента получения от Арендатора письменного требования, совершить действия направленные на внесение в ЕГРН сведений о выбранном Арендатором виде разрешенного использования земельного участка (в случае если данный вид соответствует градостроительному регламенту). Арендодатель обязан оказывать Арендатору содействие в изменении вида разрешенного использования земельного участка;

- пункт 1.4. Договора изменить, изложив в следующей редакции: «Земельный участок предоставляется для размещения нежилого здания, с видом разрешенного использования «Социальное обслуживание».

Кроме того, истец просит возложить на ответчика обязанность устранить недостатки земельного участка с кадастровым номером 43:40:000727:54, препятствующие пользованию им, а именно изменить разрешенное использование земельного участка на «социальное обслуживание».

Изложенные обстоятельства дела позволяют суду прийти к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на ряд категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с видами разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Следовательно, арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Как следует из материалов дела, 09.08.2016 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Спорт-микс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 69192 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 43:40:000727:54, площадью 9818,0 кв. м, расположенный по адресу: Кировская область, г. Киров. Договор аренды заключен на срок с 01.08.2016 по 31.07.2019, государственная регистрация сделки произведена 25.08.2016.

На названном земельном участке расположен объект недвижимости – нежилое здание площадью 1468,2 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка – размещение здания торгового центра непродовольственных товаров. В соответствии с условиями договора аренды земельного участка № 69192, в редакции дополнительного соглашения от 06.10.2016, земельный участок предоставлен для эксплуатации нежилого здания.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Таким образом, сведения о внесенных в Единый государственный реестр недвижимости объектах недвижимости должны быть достоверны.

В силу части 1 статьи 8 указанного закона в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения на основании пункта 4 части 5 этой же статьи отнесены к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества, подлежащим внесению в кадастр недвижимости.

Согласно подпункту 6 пункта 5 статьи 14 названного закона государственный кадастровый учет осуществляется, в том числе, в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

Из представленных в дело документов, в частности выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.10.2016 следует, что земельный участок с кадастровым номером 43:40:000727:54 имеет вид разрешенного использования - размещение здания торгового центра непродовольственных товаров.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи расположенного на нем объекта недвижимости вид разрешенного использования названного земельного участка был указан в государственном кадастре недвижимости, то есть данный земельный участок как объект гражданских прав характеризовался, в числе прочих, и видом разрешенного использования - размещение здания торгового центра непродовольственных товаров. В этом качестве земельный участок и стал объектом прав аренды истца при приобретении расположенного на нем здания, данный признак истца устраивал и не препятствовал приобретению здания.

При этом с заявлением о внесении изменений в сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости в отношении названного земельного участка, удовлетворенном в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 218 – ФЗ, стороны не обращались.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, а также произвольное изменение назначения этого здания собственником не может служить основанием для внесения ответчиком изменений о виде разрешенного использования данного земельного участка в рассматриваемый договор аренды, поскольку в силу Закона такие сведения формировались на основании сведений государственного кадастра недвижимости, не измененных уполномоченными на то лицами ни ранее, ни к настоящему моменту.

Само по себе пожелание истца изменить вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с измененным им же назначением объекта недвижимости противоречит сведениям о признаках (характеристиках) земельного участка, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Таким образом, до изменения названных сведений основания к изменению условий договора аренды данного земельного участка в этой части отсутствуют.

Исходя из положений статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) отношения между сторонами, основанные на договоре, регулируются гражданским законодательством и являются гражданско-правовыми.

Согласно частям 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соглашение об изменении условий договора в силу части 1 статьи 452 ГК РФ совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу положений статей 450, 452 ГК РФ в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно изменения его условий этот вопрос разрешается по соглашению сторон либо не согласная сторона обращается в суд.

Следовательно, в случае наличия между сторонами договорных отношений, они могут быть изменены только способом, установленным законом или договором.

Спор, возникший в связи с изменением или расторжением договора, подлежит разрешению в порядке искового производства.

В обоснование права аренды в отношении спорного земельного участка истец ссылается на приобретение в собственность объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке.

Статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пунктах 1, 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между Департаментом и ООО «Спорт-микс» 09.08.2016 был заключен договор аренды земельного участка № 69192, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 43:40:000727:54, площадью 9818,0 кв. м, расположенный по адресу: Кировская область, г. Киров. Договор аренды заключен на срок с 01.08.2016 по 31.07.2019, государственная регистрация сделки произведена 25.08.2016.

В пункте 6.3 указанного договора предусмотрено, что при отчуждении арендатором объекта недвижимости в собственность третьих лиц договор аренды считается расторгнутым с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект. При этом дополнительного соглашения о расторжении договора не требуется.

Таким образом, переход права собственности на объект недвижимости сам по себе, в рассматриваемом случае, не является достаточным основанием для безусловной перемены лиц в договоре аренды.

Таким образом, истец, несмотря на то, что ему в силу закона перешло право пользования спорным земельным участком на тех же условиях, какими обладал продавец здания, не доказал наличие у него статуса арендатора указанного земельного участка в рамках условий рассматриваемого договора, следовательно, суд находит недоказанным наличие у истца правовых оснований для понуждения ответчика вносить изменения в договор аренды, в том числе и в части вида разрешенного использования земельного участка.

В связи с изложенным, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца.

При обращении в арбитражный суд истцом уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 рублей.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>, место нахождения: 610008, Россия, Кировская область, г. Киров, Нововятский район) к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, место нахождения: 610000, Россия, <...>) о внесении изменений в условия договора от 09.08.2016 № 69192 отказать.

Решение по делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья А.А. Андриянов