Решение от 19 августа 2021 г. по делу № А03-5723/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Барнаул Дело А03-5723/2021

19 августа 2021 г.


Резолютивная часть решения оглашена 13 августа 2021 года.

Решение суда изготовлено в полном объёме 19 августа 2021 года.


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Боярковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула, г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), о взыскании 547 877 руб. 22 коп. из них 526 403 руб. 11 коп. долга за период с 20.05.2019 по 31.03.2021, 21 484 руб. 11 коп. пени за несвоевременную уплату арендной платы за период с 01.07.2019 по 12.04.2021,

с привлечением к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО3, по доверенности от 02.03.2021, диплом 102208 0017903,

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 01.12.2019, диплом ВСГ 2806351,

от третьего лица - не явился, извещен,



У С Т А Н О В И Л:

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула, г. Барнаул Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Барнаул Алтайского края о взыскании 547 877 руб. 22 коп. из них 526 403 руб. 11 коп. долга за период с 20.05.2019 по 31.03.2021 по договору аренды № 3511-з от 03.10.2012, 21 484 руб. 11 коп. пени за несвоевременную уплату арендной платы за период с 01.07.2019 по 12.04.2021.

К участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено, в порядке ч.6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд перешел к рассмотрению дела по существу в отсутствие третьего лица.

Ко дню судебного заседания от истца в порядке ч. 1 ст. 49 поступило уточненное исковое заявление с требованиями о взыскании с ответчика 711 272 руб. 32 коп., из них: 679 595 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате за период с 20.05.2019 по 30.06.2021, 31 676 руб. 57 коп. пени за период с 01.07.2019 по 01.08.2021.

Суд, руководствуясь ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимает к производству уточненное исковое заявление.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований. Пояснял, что в договоре с предыдущим собственником был определен коэффициент, установленный для земельных участков, предназначенных для размещения жилых домов и общежитий. Но так как ответчик осуществляет коммерческую деятельность по предоставлению мест в общежитии, то для него в договоре аренды земельного участка должен быть установлен коэффициент, применяемый для земельных участков, предназначенных для размещения объектов, не относящихся к жилому фонду.

Считал, что поскольку договор аренды земельного участка с ответчиком не был подписан, из-за разногласий в применении коэффициента. То при расчете арендной платы за пользование земельным участком, должны применяться условия договора, заключенного с предыдущим собственником нежилого помещения, в том числе и условия по начислению неустойки. Но коэффициент, должен быть установлен в размере 0,032.

В судебном заседании представитель ответчика представил в материалы дела альтернативный расчет исковых требований. Возражал относительно удовлетворения исковых требований в полном объеме, при этом пояснял, что ответчик признает задолженность в размере 38 794 руб. 66 коп. Настаивал, что поскольку нежилое помещение является общежитием и ответчик сдает койко-места в общежитии, то отсутствуют основания для применения коэффициента 0,032. Возражал относительно удовлетворения требований в части начислении ответчику неустойки, так как договор между сторонами о применении неустойки заключен не был. И следовательно, в нарушении статей 329-330 ГК РФ сторонами не согласовано условия о размере неустойки.

В отзыве на исковое заявление ответчик указывает, что истец при расчете арендной платы за земельный участок неверно определил дифференцированный коэффициент, устанавливаемый в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. По мнению ответчика, расчет арендной платы за земельный участок должен рассчитываться исходя из коэффициента 0,006, поскольку применяется для размещения среднеэтажных, многоэтажных жилых домов, общежитий, а не из коэффициента 0,032 исчисляемого для разрешенного вида использования земельного участка – комплексное освоение в целях жилищного строительства, размещение иных объектов, не относящихся к жилому фонду. Настаивает, что нежилое здание, находящееся в собственности у ответчика на земельном участке является общежитием квартирного типа и не является многоквартирным жилым домом. Считает, что в рамках дела № А03-20848/2019 рассматривался вопрос относительно определения категории земельного участка, под спорным зданием, вид разрешенного использования, а также целевое назначения спорного здания. Возражает относительно начисления ответчику пени, поскольку между истцом и ответчиком не оговаривались условия начисления пени в договоре, договор не подписан сторонами по делу (том 1, л.д. 83-86).

Третье лицо в представленном отзыве на исковое заявление удовлетворение требований истца оставила на усмотрение суда (том 1, л.д. 75-76).

Истец по доводам, изложенным ответчиком в отзыве на исковое заявление, возражал. Настаивает, что при определении размера арендной платы подлежит применению коэффициент, равный 0,032, т.к. помещения, принадлежащие истцу являются нежилыми, что исключает их отнесение к жилищному фонду, законодательством исключается возможность применения одинакового коэффициента в отношении арендаторов, использующих земельный участок в личных целях и арендаторов, использующих земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности (том 1, л.д. 71-72).

Выслушав позицию истца, возражения ответчика, изучив отзыв на исковое заявление, исследовав письменные материалы по делу, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела:

Как следует из материалов дела, на земельный участок, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 22:63:010603:8 площадью 3769 кв.м (далее - земельный участок), государственная собственность не разграничена.

03.10.2012 между автономной некоммерческой организации высшего профессионального образования «Алтайская академия экономики и права (институт)» (арендатор) и Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 3511-з, по условиям которого, арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, имеющий кадастровый номер 22:63:010603:8, площадью 3769 кв.м, для эксплуатации здания общежития (п. 1.1-1.3 договора). Согласно Приложения к указанному договору, в расчете арендной платы применяется коэффициент 0,003, для земель, предназначенных для размещения среднеэтажных, многоэтажных жилых домов и общежитий

По договору перенайма от 16.09.2016 права арендатора перешли к ФИО5, а по договору перенайма от 26.04.2017 от последнего к ФИО6.

На земельном участке расположены:

- нежилое помещение с кадастровым номером 22:63:010603:653, право собственности на которое 20.05.2019 перешло от ФИО6 к ФИО2 (ответчику).

- нежилое здание общежития с кадастровым номером 22:63:010603:55, право собственности на которое перешло 19.06.2020 от ФИО5 к ответчику.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с 19.06.2020 ФИО2 является собственником здания общежития

Земельный участок, на котором расположено указанное здание был предоставлен в аренду ФИО7 по договору аренды от 03.10.2012 № 3511-з, договору перенайма от 16.09.2016, договору перенайма от 26.04.2017, для эксплуатации здания общежития, сроком на 10 лет с момента его подписания.

Приложением к договору стороны определили расчет арендной платы, согласно которого сумма годовой арендной платы за земельный участок равна:

6 901,63 (КС-удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв.м.)*0,003 (К-для размещения среднеэтажных, многоэтажных жилых домов, общежитий)*3 769 (площадь земельного участка, кв.м.)=78 036, 73 руб. (том 1, л.д. 13).

В силу ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 552, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации истец в силу закона является арендатором земельного участка и принимает права и обязанности по договору со дня регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Истец направил в адрес ответчика дополнительное соглашение, которым для истца как нового собственника определило размер, порядок и условия внесения арендной платы, которая для ФИО2 исчисляется с 20.05.2019 и сумма годовой арендной платы за земельный участок равна:

8 645 973 руб. (КS*S-удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв.м. *площадь земельного участка, кв.м.)*0,032 (К- ВРИ 1: земельные участки, предназначенные для размещения объектов, не относящихся к жилому фонду)= 276 671,14 руб.

Ответчик не подписала дополнительное соглашение, направив протокол разногласий и определив сумму годовой арендной платы за земельный участок: 8 645 973руб. (КS*S-удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв.м. *площадь земельного участка, кв.м.) * 0,006 (К- ВРИ 1: земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной, многоэтажной жилой застройки: размещение среднеэтажных, многоэтажных жилых домов, общежитий) = 51 875,83 руб.

Алтайкрайимущество письмом от 01.11.2019г. № 48/8970 не согласовало предоставленный протокол разногласий, следовательно, соглашение является незаключенным.

В суд для согласования условий договора стороны не обращались.

При этом, арендатор в силу закона принял земельный участок, осуществляет его использование, однако, за время пользования земельным участком не исполнял надлежащим обязанности по уплате арендных платежей, что привело к образованию задолженности по арендной плате за земельный участок, расположенный по адресу: <...>.

По мнению истца размер задолженности составляет 679 595 руб. 75 коп. за период с 20.05.2019 по 30.06.2021.

Ответчик не оспаривает сумму долга в размере 38 794 рубля 66 коп. за тот же период.

Истец направил ответчику требование № ПИ 1035/01-17/3 от 30.01.2020 о погашении образовавшейся задолженности, которое оставлено последним без удовлетворения.

Так как ответчик в добровольном порядке долг не погасил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в части, при этом исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (п. 2 ст. 65 ЗК РФ).

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок и сроки внесения которой определяются договором.

Подпунктом 2 пункта 3 ст. 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается - органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с ч. 2 ст. 215 ГК РФ от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в ст. 125 ГК РФ, а именно: от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно решению Барнаульской городской Думы от 28.04.2017 года № 792 «Об утверждении Порядка управления и распоряжения земельными участками в границах городского округа – города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничены, и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности» распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, в том числе незавершенные строительством, осуществляет Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула.

Из п. 3.17 решения Барнаульской городской Думы от 26.12.2008 года № 33 «Об утверждении Положения о Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула» следует, что Комитет выполняет функции администратора неналоговых доходов, поступающих в бюджет города от использования земельных участков в пределах компетенции.

Согласно п. 2 ст. 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула как администратор неналоговых доходов городского бюджета от арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Барнаула наделен бюджетными полномочиями по осуществлению взыскания задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

Порядок расчета и размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в границах городского округа - города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, на момент подачи иска истец определял на основании:

постановления Администрации Алтайского края от 16.06.2015 г. №231 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения»;

постановления Администрации Алтайского края от 23.11.2015 №472 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края».

Размер годовой арендной платы, определяемой на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитывается по формуле: АП = КС * S * К, где:

АН - сумма годовой арендной платы, руб.;

КС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с действующими результатами государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Администрации Алтайского края (указывается в кадастровом паспорте земельного участка либо в выписке из государственного кадастра недвижимости), руб./кв.м;

КС=8645973/3769=2293,97 руб./кв.м, (до 31.12.2020)

КС=21577252/3769=5725,00 руб./кв.м, (с 01.01.2021)

S - площадь земельного участка, кв.м;

В соответствии с п. 10 ст.39.20 ЗК РФ обязательства по оплате арендной платы исполняются участниками соразмерно долям в праве собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке S =3769 кв.м.

К - дифференцированный коэффициент, устанавливаемый в соответствии с приложениями 1, 2 к указанному Порядку.

К=0,032 (размещение объектов, не относящихся к жилому фонду).

АП=3769 кв.м.*0,032*2293,97 руб./кв.м.= 276671,13 руб. в год. (до 31.12.2020)

АП=3769 кв.м.*0,032*5725 руб./кв.м.= 690480,8 руб. в год. (с 01.01.2021).

В утоненных исковых требованиях истец просит взыскать с ответчика 679 595 руб. 75 коп. арендной платы из расчетов коэффициента равного 0,032.

Фактически между сторонами имеется спор по размеру коэффициента, применяемого при расчете арендной платы.

Истец настаивает, что изначально здание общежития общей площадью 2330,6 кв.м, с кадастровым номером 22:63:010603:55, расположенное по адресу: <...>, было поставлено на государственный кадастровый учет с назначением «Нежилое здание», что, подтверждается Кадастровым паспортом от 20.10.2016, так как согласно Письму Минэкономразвития России от 22.04.2016 г. № 14-исх/05565-ГЕ/16 определение назначения здания общежития, не являющегося многоквартирным домом, при осуществлении государственного кадастрового учета как «многоквартирный дом», «жилой дом» не соответствует действующему законодательству; назначение такого здания, как общежитие должно быть определено как «нежилое здание» (иметь при этом наименование - «общежитие», «общежитие квартирного типа»).

На основании указанного считает, что здание общежития и помещения, входящие в его состав, не могут быть поставлены на государственный кадастровый учет с назначением «Жилое».

Ответчик настаивает, что прежние арендаторы вышеуказанного земельного участка, ФИО5 и ФИО6, являясь собственниками помещений №1 и №2 в здании общежития, оплачивали арендную плату, рассчитанную исходя из дифференцированного коэффициента (К) 0,006 («для размещения среднеэтажных, многоэтажных жилых домов, общежитий»).

Судом установлено, что Арбитражный судом Алтайского края Алтайского края в рамках дела № А03-20848/2019 рассматривались исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 к Управлению имущественных отношений Алтайского края об обязании Управление имущественных отношений Алтайского края применять с 20.05.2019 в расчете арендной платы за земельный участок площадью 3 769 кв.м. с кадастровым номером 22:63:010603:8, расположенный по адресу: <...>, дифференцированный коэффициент (К) 0, 006, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка «для размещения среднеэтажных, многоэтажных жилых домов, общежитий» по договору аренды № 3511-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 03.10.2012.

Указанные исковые требования со ссылкой на ст. 22, 35, 39.7 ЗК РФ, ст. 432 ГК РФ мотивированы нарушением принципа запрета необоснованных предпочтений при расчете арендной платы за земельный участок, поскольку применение дифференцированного коэффициента (К) в размере 0,032 увеличило арендную плату в 6 раз, а следует применять дифференцированный коэффициент (К) 0, 006, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка «для размещения среднеэтажных, многоэтажных жилых домов, общежитий».

Арбитражный суд Алтайского края решением от 02.06.2020 отказал истцу в удовлетворении исковых требований. Основанием для отказа в иске явился ненадлежащий способ защиты своих прав истцом. Суд указал, что вопрос о применении коэффициента необходимо рассматривать в иске о согласовании условий договора аренды земельного участка.

Решение суда по делу № А03-20848/2019 сторонами не обжаловалось, вступило в законную силу.

При рассмотрении указанного дела, судом установлены следующие обстоятельства:

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером: 22:63:010603:8, расположенный по адресу: <...>, имеет следующие характеристики: наименование - землепользование, способ образования - не определен, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания общежития, площадь 3769 кв.м.

Согласно сведениям реестра объектов недвижимости ЕГРН на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 22:63:010603:55, 22:63:010603:650.

Здание с кадастровым номером 22:63:010603:55 имеет следующие характеристики: наименование - общежитие, литера А, назначение - нежилое здание, площадью 2330,6 кв.м. В здании расположены помещения с кадастровыми номерами 22:63:010603:652 (площадь - 2105 кв.м.) и 22:63:010603:653 (площадь - 225,6 кв.м.).

Сооружение с кадастровым номером 22:63:010603:650 имеет следующие характеристики: наименование - тепловая сеть, назначение – сооружения коммунального хозяйства, протяженность - 287 м.

Из материалов дела № А03-20848/2019 следует, что сведения об указанном здании внесены на основании Технического паспорта, подготовленного по состоянию на 28.05.2004.

20.10.2016 на основании заявления ФИО8 об исправлении технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости с 01.01.2017 –в Едином государственном реестре недвижимости было изменено назначение здания с «многоквартирный дом» на «нежилое здание».

В дальнейшем, 02.11.2016, на основании Технических планов помещений от 31.10.2016, далее Технического плана от 23.08.2019, подготовленных кадастровым инженером ФИО9 (ООО «Геострой»), были поставлены на государственный кадастровый учет помещения, образованные в указанном здании. В настоящее время, по сведениям ЕГРН, помещение с кадастровым номером: 22:63:010603:652 имеет следующие характеристики: наименование – помещение в здании общежития, назначение - нежилое, площадь — 2105 кв.м.

Судом в рамках дела № А03-20848/2019 установлено наименование помещения было изменено с «нежилое помещение» на «помещение в здании общежития». Помещение с кадастровым номером 22:63:010603:653 имеет следующие характеристики: наименование - помещение в здании общежития, назначение- нежилое, площадь - 225,6 кв.м. Государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости был внесен в связи с изменением наименования Технического плана от 23.08.2019, наименование помещения было изменено с «нежилое помещение» на «помещение в здании общежития

Согласно письменного отзыва на иск ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю от 05.02. 2020 № 138/20 сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: 22:63:010603:8 вносились в ЕГРН в следующем порядке.

В результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов 01.01.2010 в ЕГРН были внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка согласно Постановлению администрации Алтайского края от 28.12.2009 №546 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края», которая составила 26 012 243,47 руб., удельный показатель кадастровой стоимости - 6901,63 руб. за кв.м. Указаннные результаты были внесены в ГКН (с 01.01.2017 — ЕГРН) с датой определения кадастровой стоимости - 01.01.2009.

В дальнейшем, по итогам проведения очередной ГКО земельных участков в составе земель населенных пунктов, 06.12.2015 в ЕГРН были внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с приложением № 1 Постановления Администрации Алтайского края от 23.11.2015 № 231 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края», поступивших в Филиал в порядке межведомственного информационного взаимодействия, согласно которого кадастровая стоимость земельного участка составила 20 729 763,83 руб., удельный показатель кадастровой стоимости - 5500,07 руб. Указанная стоимость была внесена Филиалом в ГКН (с 01.01.2017 — ЕГРН с датой определения кадастровой стоимости — 01.01.2015.

06.04.2017 решением Алтайского краевого суда установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:63:010603 по состоянию на 01.01.2015 в размере равном его рыночной стоимости 8 645 973 руб. На основании вступившего в законную силу решения суда, указанная стоимость была внесена Филиалом в ЕГРН 15.05.2017.

В рамках дела № А03-20848/2019 судом установлено, что спорный земельный участок, находящийся по адресу: <...> кадастровым номером: 22:63:010603:8 относится к 1 группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки). Для данной группы видов разрешенного использования постановлением Администрации Алтайского края от 16.06.2015 №231 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условия и сроков ее внесения» предусмотрены следующие коэффициенты:

1. К=0.006 (размещение среднеэтажных, многоэтажных жилых домов и общежитий)

2. К= (комплексное освоение в целях жилищного строительства)

3. К=0,032 (размещение иных объектов, не относящихся к жилому фонду),|

Судом по делу № А03-20848/2019 установлено, что помещения с кадастровыми номерами 22:63:010603:653 (площадь 226,6 кв.м.), 22:63:010603:652 (площадь 2105 кв.м.), принадлежащие истцу на праве собственности имеют назначение: нежилое помещение; расположены эти помещения в здании общежития с кадастровым номером 22:63:010603:55 (площадь 2 330,6 кв.м.), которое имеет назначение: нежилое здание, при указанных обстоятельствах не подлежит применению коэффициент №2 (комплексное освоение в целях жилищного строительства).

Коэффициент №1 (размещение среднеэтажных, многоэтажных жилых домов и общежитий) применяется в отношении собственников объектов, принадлежащих к жилищному фонду.

В рамках дела № А03-20848/2019 проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы «Алтай-Эксперт» ФИО10.

Согласно заключения эксперта №112С/20 от 25 марта 2020, подготовленного ЦНПЭ «Алтай-Эксперт» исследуемые помещения 1, площадью 2105кв.м (кадастровый номер 22:63:010603:652) и 2, площадью 225,6кв.м., (кадастровый номер 22:63:010603:653) входящие в состав здания «общежития» общественного назначения литера А (кадастровый номер 22:63:010603:55), расположенного по ул. Юрина, 174 по состоянию на дату осмотра, исходя из имеющегося в помещениях оборудования и набора мебели, эксплуатируются как жилые помещения 1,2 состоящие из жилых комнат (жилых помещений) и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным проживанием в нем в составе здания и по аналогии с жилым домом все здание общежития относится к жилому.

Помещения 1, площадью 2105 кв.м и 2, площадью 225,6кв.м., образующие здание литера А эксплуатируются совместно как единый объект недвижимого имущества с жилыми помещениями - здание общежития. Нахождение в здании каких-либо помещений, не предназначенных для удовлетворения граждан, проживающих в жилых комнатах, своих нужд, либо иных помещений, не предусмотренных нормативными требованиями к размещению в здании общежития, экспертом не установлено. Указанные помещения эксплуатируются как жилищный фонд коммерческого использования - «совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение (или) в пользование и имеет статус общежития».

Кроме того, суд в решении по делу № А03-20848/2019 указал, что исходя из обстоятельств настоящего спора, суд приходит к выводу о том, что Предпринимателем избран неверный способ защиты, т.к. истец и ответчик не урегулировали существенные условия дополнительного соглашения, с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 9 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 года № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", Дополнительное соглашение к Договору № 3511-3от 03.10.2012г. считается незаключенным. Изменения в действующий Договор вносятся в порядке, установленном ст. 450 ГК РФ.

Виду ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд считает, что решением Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-20848/2019 было установлено обстоятельство, что земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания общежития, площадью 3769 кв.м., расположенный по адресу: <...>, используется ответчиком по целевому назначению, а именно - для эксплуатации здания общежития.

Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 03.10.2012 № 3511-з считается незаключенным, ответчик в силу ст. 35 ЗК РФ является арендатором вышеуказанного земельного участка и принимает права и обязанности по Договору аренды с 20.05.2019, в том числе и обязанность уплачивать арендную плату в размере и порядке, определенным договором, а именно исходя из коэффициента (К) 0,006, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка «для размещения среднеэтажных, многоэтажных жилых домов, общежитий».

Именно исходя из такого коэффициента рассчитывалась арендная плата за землю для предыдущих собственников здания.

Суд считает, что дифференцированный коэффициент (К) 0,006 должен применяться к земельным участкам, на которых размещаются любые общежития, и не важно, с каким назначением «Жилое», «Нежилое» они были поставлены на государственный кадастровый учет.

На основании вышеизложенного, суд считает представленный в материалы дела истцом расчет исковых требований с учетом дифференцированного коэффициента (К) 0,032 неверным и не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с расчетом ответчика, представленном в судебном заседании с учетом дифференцированного коэффициента (К) 0,006, задолженность ответчика по договору составляет 38 794 руб. 66 коп. за период с 2 квартала 2019 года по 2 квартал 2021 года.

Поскольку ответчик доказательств оплаты за пользование земельным участком в указанный истцом период в полном объеме не представил, при этом не оспаривает наличие задолженности по договору аренды в размере 38 794 руб. 66 коп., суд считает подлежащими удовлетворению требований истца частично на сумму 38 794 руб. 66 коп.

В удовлетворении остальной части требований по взысканию арендной платы суд отказывает.

Истцом также заявлено требование о взыскании 31 676 руб. 57 коп. пени за период с 01.07.2019 по 01.08.2021.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренным законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с отзывом ответчика, ответчик возражает относительно удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки, указывает, что между истцом и ответчиком не заключен договор об аренде земельного участка, в связи с чем, размер применения неустойки сторонами не определен.

Суд поддерживает позицию ответчика по делу в части не урегулирования сторонами применения неустойки в связи с чем, начисление ответчику неустойки суд считает необоснованным.

В связи с чем, суд не находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании неустойки.

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет исковые требования в части.

При принятии искового заявления к производству истцом государственная пошлина не оплачивалась, так как он в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты. Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оплату госпошлины суд относит на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Барнаул Алтайского края в пользу Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула, г. Барнаул Алтайского края 38 794 руб. 66 коп. долга.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Барнаул Алтайского края 939 руб. 67 коп. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Т.В. Бояркова