Решение от 10 июля 2025 г. по делу № А04-1270/2025

Арбитражный суд Амурской области

675023, <...>

тел. <***>, факс <***>

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-1270/2025
г. Благовещенск
11 июля 2025 года
решение изготовлено в полном объеме


02 июля 2025 года                       резолютивная часть решения объявлена

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Ивановой Е.В.,

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Карповой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Легион» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий по договору,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Методический центр» (ОГРН <***>,                  ИНН <***>),

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, руководитель, паспорт;

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 09.01.2025, диплом о высшем образовании, паспорт;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Легион» (далее – истец,                           ООО «Легион») обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (далее – ответчик, Управление) об урегулировании разногласий по договору от 01.01.2025 № 2 посредством изложения пункта 3 в следующей редакции: «Указанное имущество продается по цене 6 368 000 руб. с учетом НДС (20%), согласно отчета об оценке № 07/25 от 15.01.2025, которые перечисляются покупателю согласно графику рассрочки платежей (Приложение № 1) по следующим реквизитам: финуправление г. Свободного (УИМИЗ Администрации г. Свободного), ИНН <***>, КПП 280701001, номер счета <***> в Отделение Благовещенск город Благовещенск, БИК 011012100, ОКТМО 10 730 000, код 008 114 02043 04 0000 410. До полной оплаты покупателем, имущество находится в залоге у продавца».

Также истец просил обязать ответчика в графике платежей к договору купли- продажи от 01.01.2025 № 2 нежилого помещения общей площадью 79,9 кв.м, расположенного на 1-м этаже по адресу: <...> Октября, д. 18, изменить сумму кредита с 8 789 000  руб. без учета НДС на 6 368 000 руб. с учетом НДС (20%).

Определением от 18.03.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (далее – ООО «ЗСКЦ»), общество с ограниченной ответственностью «Методический центр» (далее – ООО «Методический центр»).

18.03.2025 от ООО «Легион» поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения стоимости объекта недвижимости по состоянию на 26.09.2024 с учетом НДС и без учета НДС.

Проведение экспертизы истец просил поручить обществу с ограниченной ответственностью «Оценка-СВ» (далее – ООО «Оценка-СВ»).

В отзыве от 31.10.2024 ответчик требования не признал, заявил, что истцом не подтверждена незаконность и недостоверность отчета от 02.12.2024 № 134/10; 309/06/01.

От третьего лица – ООО «Методический центр» поступили пояснения по порядку определения рыночной стоимости выкупаемого объекта, а именно, что определение рыночной стоимости было осуществлено двумя подходами: сравнительным и доходным. В отношении затратного подхода на стр. 46-47 Отчета представлен мотивированный отказ от его использования. В рамках доходного подхода Оценщиком было принято решение применить метод прямой капитализации. Расчеты по методу прямой капитализации включают определение: 1. потенциального валового дохода; 2. действительного (эффективного) валового дохода; 3. операционных расходов и чистого операционного дохода; 4. ставки капитализации; 5. текущей стоимости объекта недвижимости. Величина рыночной арендной ставки для расчета потенциального валового дохода составила 15 121,05 руб./кв.м. в год (расчет представлен на стр. 48-50 Отчета).

Определением от 09.04.2025 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценка-СВ» - ФИО3 (далее – эксперт, ФИО3).

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость объекта недвижимости –  нежилого помещения общей площадью 79,9 кв.м, расположенного на 1-м этаже по адресу: <...> Октября, д. 18, по состоянию на 26.09.2024.

Производство по делу № А04-1270/2025 приостановлено до окончания экспертизы и предоставления в суд экспертного заключения.

07.05.2025 в материалы дела поступило экспертное заключение.

Определением от 12.05.2025 производство по делу возобновлено, судебное разбирательство по делу назначено на 02.07.2025.

Представитель истца ходатайствовал об уточнении исковых требований в части установления выкупной цены в размере 5 802 072 руб. с рассрочкой на 5 лет. От пункта 2 искового заявления в части обязания предоставления ответчиком графика оплаты истец отказался.

Представитель ответчика дал пояснения по обстоятельствам спора.

В порядке статьи 49 АПК РФ уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению.

Представитель истца на исковых требованиях настаивал, дал пояснения по обстоятельствам спора.

Представитель ответчика возражал в части исковых требований о выкупной сумме недвижимого имущества, дал пояснения по обстоятельствам спора.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе в материалах электронного дела в Картотеке арбитражных дел сервиса «Электронное правосудие», суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.12.2021 между Управлением (арендодатель) и ООО «Легион» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 8 (далее – договор аренды № 8), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить по настоящему договору арендатору имущество: нежилое помещение общей площадью 79,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> Октября, д. 18, кадастровый номер 28:05:010640:62, для использования его в качестве офисного, административного (пункт 1.1. договора аренды № 8).

Согласно пункту 3.1. договора аренды № 8 арендатор своевременно производит арендные платежи согласно приложению № 2 к настоящему договору. Размер арендной платы может изменяться в большую или меньшую сторону в случае изменения соответствующих составляющих, учитываемых при расчете арендной платы, определяемой нормативными документами. Арендодатель письменно извещает об этом арендатора.

В соответствии с пунктом 3.3. договора аренды № 8 сумма платежа за аренду в месяц составляет 57 914,40 руб.

Нежилое помещение передано арендатору на основании акта приема-передачи от 01.12.2021 (приложение № 1 к договору аренды № 8).

26.09.2024 в адрес администрации поступило заявление ООО «Легион» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: <...> Октября, д. 18, кадастровый номер 28:05:010640:62.

Письмом от 23.12.2024 (исх. № 1415) Управление направило в адрес ООО «Легион» проект договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 28:05:010640:62 в следующей редакции пункта 3 договора: «Указанное имущество продается по цене 8 789 000 руб. без учета НДС (20%) согласно отчету об оценке  (приложение 2 к договору (1,3 листы оценок), выполненному ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ООО «ЗСКЦ»), которые перечисляются покупателем согласно графику рассрочки платежей».

Письмом от 22.01.2025 (исх. № 10) ООО «Легион» направило в адрес Управления договор купли-продажи от 01.01.2025 № 2, подписанный с протоколом разногласий пункта 3 в следующей редакции: «Указанное имущество продается по цене 6 368 000 руб. с учетом НДС (20%) согласно отчету об оценке  (приложение 2 к договору, выполненному ООО «Методический центр», которые перечисляются покупателем согласно графику рассрочки платежей».

От подписания договора купли-продажи от 01.01.2025 № 2 в редакции                        ООО «Легион» Управление отказалось ввиду значительной разницы в стоимостных оценках выкупаемого объекта (письмо от 03.02.2025 № 165).

Недостижение сторонами существенных условий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 28:05:010640:62 послужило основанием для обращения истца в суд с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 АПК РФ в процессе рассмотрения спора.

Так, исковые требования в первоначальном варианте содержали условие об обязании ответчика в графике платежей к договору купли-продажи от 01.01.2025 № 2 нежилого помещения общей площадью 79,9 кв.м, расположенного на 1-м этаже по адресу: <...> Октября, д. 18, изменить сумму кредита с 8 789 000  руб. без учета НДС на 6 368 000 руб. с учетом НДС (20%).

02.07.2025 истцом заявлено ходатайство об отказе от иска в части пункта требований об обязании ответчика в графике платежей к договору купли- продажи от 01.01.2025 № 2 нежилого помещения общей площадью 79,9 кв.м, расположенного на 1-м этаже по адресу: <...> Октября, д. 18, изменить сумму кредита с 8 789 000  руб. без учета НДС на 6 368 000 руб. с учетом НДС (20%).

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 АПК РФ).

В силу пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Под противоречием закону понимается нарушение императивных норм материально-правового законодательства. Если к спорным правоотношениям подлежат применению императивные нормы материального права и истцом заявлен отказ от иска, суду необходимо проверить на соответствие отказа упомянутым нормам.

Под другими лицами, права которых могут нарушаться в результате отказа истца от иска, понимаются любые субъекты, права которых нарушаются либо могут быть нарушены при условии принятия арбитражным судом распорядительных действий стороны.

Рассмотрев ходатайство истца об отказе от исковых требований в части обязания ответчика в графике платежей к договору купли- продажи от 01.01.2025 № 2 нежилого помещения общей площадью 79,9 кв.м, расположенного на 1-м этаже по адресу: <...> Октября, д. 18, изменить сумму кредита с 8 789 000  руб. без учета НДС на 6 368 000 руб. с учетом НДС (20%), подписанное генеральным директором  ООО «Легион» ФИО1, суд пришел к выводу о том, что отказ от иска в указанной части не противоречит закону, иным нормативным правовым актам, не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Рассматривая уточненные исковые требования об урегулировании разногласий в части пункта 3 договора о выкупной цене недвижимого имущества, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -  Закон № 159-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года                № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Нахождение муниципального имущества в аренде у истца и наличие у него преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность на момент принятия решения об условиях приватизации помещения подтверждаются материалами дела и лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Из системного толкования приведенных положений ГК РФ и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда в целях их устранения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.05.2016 № 305-ЭС15-19695).

В данном случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора купли-продажи и части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности определено, что рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ покупателю как субъекту как субъекту малого предпринимательства предоставлено право обжалования в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что ООО «Легион» является арендатором муниципального недвижимого имущества с кадастровым номером 28:05:010640:62, расположенного по адресу: <...> Октября, д. 18, что подтверждается договорами аренды № 8, что предоставляет истцу возможность реализовать право на преимущественное приобретение объекта в собственность.

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Заявление о намерении заключить договор купли-продажи получено ответчиком 26.09.2024.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что ответчик признал истца отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, в связи с чем направил в его адрес проект договора купли-продажи.

Однако, как указано выше, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12), то есть на 26.09.2024.

Вместе с тем рыночная стоимость выкупаемого имущества, принятая уполномоченным органом в качестве выкупной цены,  определена по состоянию на 02.12.2024, что следует из отчета ООО «ЗСКЦ» от 02.12.2024 № 309/06/01, следовательно, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Рассматривая возникшие между сторонами разногласия относительно условий договора, суд установил, что как истец, так и ответчик предлагают собственные редакции договора в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В статье 8 Закона об оценочной деятельности установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В материалы дела истцом представлены отчеты об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 28:05:010640:62 от 02.12.2024 № 309/06/01 (дата оценки -  02.12.2024), выполненного ООО «ЗСКЦ», а также от 15.01.2025 № 07/25, выполненного ООО «Методический центр».

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценка-СВ» - ФИО3

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость объекта недвижимости –  нежилого помещения общей площадью 79,9 кв.м, расположенного на 1-м этаже по адресу: <...> Октября, д. 18, по состоянию на 26.09.2024.

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 07.05.2025 № 054Э, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 79,9 кв.м., расположенного на 1-м этаже по адресу: <...> Октября, д. 18, по состоянию на 26.09.2024 составляет 6 962 486 руб. с учетом НДС или 5 802 072  руб. без учета НДС.

Экспертное заключение сторонами не оспорено, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для критической оценки представленного в материалы настоящего дела экспертного заключения от 07.05.2025             № 054Э.

В силу статьи 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения НДС операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Согласно разъяснениям Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенным в письме от 27.10.2011 № Д05-3241, с 01.04.2011 при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС.

Закон № 159-ФЗ не наделяет органы государственной власти и органы местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Рыночная стоимость не включает в себя НДС, является величиной, формируемой рынком и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником объекта оценки или его покупателем. В случае, если собственник или покупатель объекта оценки является плательщиком НДС, предполагается, что данный налог входит в определенную величину стоимости, приобретаемого покупателем имущества.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не признаются объектами налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, государственного и муниципального имущества, не закрепленного за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего казну федеральной территории «Сириус», выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, с учетом выводов эксперта, разногласия сторон при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с кадастровым номером28:05:010640:62, расположенного по адресу: <...> Октября, д. 18, в части стоимости выкупа недвижимого имущества подлежит урегулированию с учетом выводов экспертного заключения от 07.05.2025 № 054Э согласно которому по состоянию на 26.09.2024 рыночная стоимость объекта без учета НДС составляет 5 802 072  руб.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

Таким образом, поскольку заявленное истцом содержание договора не противоречит нормам действующего законодательства, пункт 3 договора следует изложить в следующей редакции: «Указанное имущество продается по цене: 5 802 072 (пять миллионов восемьсот две тысячи семьдесят два рубля) 00 копеек, без учета НДС (20%), согласно отчета об оценке от 07.05.2025 № 054Э по делу № А04-1270/2025, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-СВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 675000, <...>), которые перечисляются покупателем с рассрочкой на пять лет согласно графику рассрочки платежей по следующим реквизитам: Финуправление г. Свободного (УИМИЗ Администрации г.Свободного), р/с <***> в отделение Благовещенск Банка России//УФК по Амурской области г. Благовещенск, к/с 401028102453700,00015, БИК 011012100, ОКТМО 10 730 000, код 008 1 14 02043 04 0000 410».

Все иные доводы и доказательства, приведенные и представленные лицами, участвующими в деле, суд исследовал, оценил и не принимает ко вниманию в силу их малозначительности и/или безосновательности, а также в связи с тем, что по мнению суда, они отношения к рассматриваемому делу не имеют и (или) не могут повлиять на результат его рассмотрения.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Как указано в статье 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судом установлено, что истцом в ходе судебного разбирательства заявлено ходатайство о проведении экспертизы, на депозитный счет суда внесены денежные средства в размере 30 000 руб. (платежное поручение № 879 от 17.03.2025).

Поскольку в основу принимаемого судебного акта положено экспертное заключение от 07.05.2025 № 054Э, признанное допустимым доказательством, расходы по уплате данных судебных расходов подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Кроме того, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 50 000 руб.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

решил:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Легион» (ОГРН <***>, ИНН <***>) от исковых требований к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>)  об обязании ответчика в графике платежей к договору купли- продажи от 01.01.2025 № 2 нежилого помещения общей площадью 79,9 кв.м, расположенного на 1-м этаже по адресу: <...> Октября, д. 18, изменить сумму кредита с 8 789 000  руб. без учета НДС на 6 368 000 руб. с учетом НДС (20%).

Производство по делу в указанной части прекратить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Легион» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, определив его спорные условия в следующей редакции:

- абзац 1 пункт 3: «Указанное имущество продается по цене: 5 802 072 (пять миллионов восемьсот две тысячи семьдесят два рубля) 00 копеек, без учета НДС (20%), согласно отчета об оценке от 07.05.2025 № 054Э по делу № А04-1270/2025, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-СВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 675000, <...>), которые перечисляются покупателем с рассрочкой на пять лет согласно графику рассрочки платежей по следующим реквизитам: Финуправление г. Свободного (УИМИЗ Администрации г.Свободного), р/с <***> в отделение Благовещенск Банка России//УФК по Амурской области г. Благовещенск, к/с 401028102453700,00015, БИК 011012100, ОКТМО 10 730 000, код 008 1 14 02043 04 0000 410».

Взыскать с Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Легион» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. и по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 руб., всего 80 000 руб.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                                  Е.В.Иванова