Решение от 30 октября 2025 г. по делу № А03-11923/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: <***>

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

г. Барнаул Дело № А03-11923/2023

резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2025 года решение в полном объеме изготовлено 31 октября 2025 года

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Янушкевич С.В., при ведении протокола секретарем Осокиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Барнаул (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к Межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, г. Барнаул (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность, содержащегося в письме Межрегионального территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, об обязании Управления устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя при рассмотрении заявления от 04.04.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, и выполнить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, г. Барнаул, Комитета по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула, г. Барнаул,

при участии в судебном заседании представителей сторон: от заявителя: ФИО1, паспорт, от заинтересованного лица: не явился, извещен, от третьих лиц: не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее - МТУ Росимущества, Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в собственность, содержащегося в письме Управления от 02.05.2024 N ЕХ-4188; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя при рассмотрении заявления от 04.04.2023 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, и выполнить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Решением от 11.07.2024 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 02.10.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП ФИО1 обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просил решение и постановление отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.02.2025 решение от 11.07.2024 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 02.10.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

При этом кассационным судом указано на следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам публичного аукциона между предпринимателем и Управлением заключен договор от 05.04.2021 N 20-13 аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (лот N 4) (далее - договор).

Согласно разделу 1 договора и приложения N 1 к нему (акта приема-передачи) предметом аренды федерального имущества явилось нежилое здание общей площадью 26,5 кв. м, кадастровый номер 22:63:050810:95 (объект).

В соответствии с пунктом 1.1 договора целевое назначение нежилого здания"домик отдыха".

Кроме того, в пункте 1.3 сторонами согласовано, что передаваемый объект расположен на земельном участке общей площадью 1 116 кв. м, кадастровый номер 22:63:0508106190 (далее - участок:190), одновременно с объектом арендатору переходит право аренды земельным участком.

Из пункта 5.1 договора следует, что сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС составляет 2 141 руб. 99 коп. с учетом аренды земельного участка.

Как указано в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на основании запроса от 30.04.2021 в отношении спорного земельного участка, вид его разрешенного использования - "под многолетние насаждения".

04.04.2023 предприниматель обратился в Управление с заявлением о выкупе арендованного имущества в порядке реализации преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими имущества.

Письмами от 19.04.2023, от 15.06.2023, от 27.08.2023 предпринимателю в удовлетворении заявления отказано по различным основаниям. Так, в письме от 19.04.2023 Росимуществом указано на то, что предметом договора аренды является только нежилое здание площадью 26,5 кв. м, а вопрос о виде разрешенного использования земельного участка будет разрешен исходя из установления его территориальной зоны по Генплану г. Барнаула, а также фактическому (целевому) использованию.

Письмом от 02.05.2024 N ЕХ-4188 предпринимателю в удовлетворении заявления отказано, при этом в основание отказа указаны следующие причины: раздел земельного участка :190 не допускается в связи с нахождением на спорном участке (согласно Генплану г. Барнаула) муниципального дошкольного учреждения (решение Барнаульской городской Думы от 30.08.2019 N 144), нарушение земельного законодательства (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Таким образом, с учетом содержания указанных писем Росимущества, совокупными основаниями для отказ предпринимателю в реализации преимущественного права на выкуп двух объектов: нежилого строения площадью 26,5 кв. м и земельного участка: 190 площадью 1 116 кв. м в порядке реализации Закона N 159-ФЗ, стало: несоответствие площади земельного участка площади объекта недвижимости; вопрос о виде разрешенного использования земельного участка исходя из установления его

территориальной зоны согласно Генплана г. Барнаула, а также фактическое (целевое) использование; раздел земельного участка не допускается в связи с нахождением на спорном участке (согласно Генплану г. Барнаула) муниципального дошкольного учреждения (решение Барнаульской городской Думы от 30.08.2019 N 144), нарушение земельного законодательства (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Указывая на незаконность отказа Управления, ссылаясь на то, что он имеет право на получение объекта недвижимости и земельного участка в том виде и размере, которые он получил по договору аренды, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Руководствуясь статьями 217, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 33, 35, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), статьей 3 Закона N 159-ФЗ, статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пунктах 11, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021 (далее - Обзор N 1), правовой позицией, содержащейся в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, от 26.04.2016 N 64-КГ16-2, от 14.12.2021 N 302-ЭС21-14414, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 19.03.2013 N 12668/12, исходя из того, что фактическое использование спорного участка не соответствует его правовому режиму - под многолетние насаждения, не соответствует целям использования земельного участка, предприниматель не согласен на проведение судебной экспертизы для целей определения площади участка, необходимого и достаточного для целей обслуживания и эксплуатации объекта недвижимости, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, признав правомерным отказ в реализации преимущественного права, заявленные в отношении как объекта недвижимости, так и земельного участка.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не установил оснований для его отмены или изменения, сославшись исключительно на то, что

предприниматель отказался от проведения судебной экспертизы на предмет определения соразмерной площади земельного участка, посчитав отказы Росимущества правомерными.

Кассационная инстанция указала, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а сделанные выводы - преждевременные исходя из следующего.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Законом N 178-ФЗ, согласно пункту 5 статьи 3 которого, если иное не определено данным Законом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом.

Соответствующие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, регулирующим основания и порядок выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства.

Как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2024 N 301-ЭС24-12888 по делу N А17-3262/2022, действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (абзац 5 части 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 134), в том числе при приобретении в собственность указанными субъектами арендованных отдельно стоящих зданий и сооружений в порядке Закона N 159-ФЗ одновременно с земельными участками, на которых такие объекты расположены.

Часть 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом N 178-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 178-ФЗ действие данного Закона распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости, в том числе имущественными комплексами, производится в соответствии со статьей 28 Закона N 178-ФЗ.

В силу пункта 7 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и статьи 28 Закона N 178-ФЗ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами.

Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка, принадлежащего продавцу, является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 23 марта 2010 г. N 14831/09 и от 03 апреля 2012 г. N 14556/11.

В силу пункта 3 Закона N 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Согласно пункту 4 Закона N 178-ФЗ при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Таким образом, из положений действующего законодательства следует: приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, по общему правилу не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами; собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, в любом случае обязаны оформить свои отношения в отношении земельного участка - либо выкупить его, либо взять в аренду (например, при неделимости участка и/или расположении на нем нескольких объектов).

В настоящем случае предметом заявленных в порядке главы 24 АПК РФ требований предпринимателя, с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, явилось признание незаконным отказа Росимущества в выкупе в порядке реализации преимущественного права совокупности арендованного имущества: объекта недвижимости и земельного участка, выраженного окончательно в письме от 02.05.2024, в котором речь идет о невозможности смены вида разрешенного использования участка "под многолетние насаждения" и раздела участка по причине нахождения на нем социального объекта (дошкольного учреждения).

Признавая такой отказ в отношении всех объектов - и земельного участка и объекта недвижимости - законным, суды, между тем, ограничились указанием исключительно на несоответствие предоставленной по договору аренды площади земельного участка - 1 116 кв. м - по отношению к площади выкупаемого объекта - 26,5 кв. м и отсутствия процессуального волеизъявления заявителя на проведение по делу судебной экспертизы на предмет определения площади, соразмерной, необходимой и достаточной для обслуживания и эксплуатации выкупаемого объекта аренды в порядке реализации преимущественного права субъектом малого и среднего предпринимательства в порядке Закона N 159-ФЗ.

Между тем судами не было учтено следующее.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле. Изменение правовой квалификации требования (например, со взыскания убытков на взыскание неосновательного обогащения) или правового обоснования требования (например, взыскания на основании норм о поставке на взыскание на основании норм об обязательствах вследствие причинения вреда) не является изменением предмета или основания иска, за исключением случаев, когда истец при изменении правовой квалификации изменяет также требование (предмет иска) и ссылается на иные фактические обстоятельства (основание иска) (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" (далее - Пленум N 46).

Как указано в пункте 17 Постановления N 21, осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ, статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) применяется термин "территории общего пользования", под которым понимается возможность для неограниченного круга лиц беспрепятственного пользования ими (пункт 12 статьи 1), в неисчерпывающий перечень которых включаются площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары. При этом Градостроительный кодекс в пункте 2 части 4 статьи 36 особо оговаривает, что действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования.

В связи с тем, что земельные участки общего пользования представляют собой как незастроенные, так и застроенные территории, то на земельных участках общего пользования могут располагаться объекты незавершенного строительства или уже введенные в эксплуатацию здания, строения и сооружения, отчужденные в частную собственность в процессе приватизации.

В настоящее время пунктом 1 статьи 28 Закона N 178-ФЗ установлена общая норма, согласно которой приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 8 статьи 28 Закона N 178-ФЗ отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие). Согласно указанному пункту парки также входят в перечень объектов, расположенных на земельных участках в составе земель общего пользования.

В то же время пункт 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ обязывает собственников объектов недвижимости, расположенных на земельных участках общего пользования, переоформить данные земельные участки в аренду.

По общему правилу, владение и пользование или временное пользование имуществом, переданным в аренду, осуществляется исключительно арендатором (статья

606 ГК РФ). Между тем указанное положение не должно затруднять реализацию положения статьи 262 ГК РФ о праве граждан свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Суть настоящего спора, заявленного в порядке главы 24 АПК РФ, предъявленных в его обоснование требований и возражений Росимущества (о несоответствии территориальной зоне, невозможности раздела земельного участка с учетом возможного расположения на нем объекта дошкольного учреждения), не сводилась исключительно к вопросу определения правомерности заявленной к выкупу площади земельного участка.

С учетом содержания всех писем Росимущества, высылаемых в адрес предпринимателя по вопросу рассмотрения требования о реализации преимущественного права, совокупными основаниями для отказа в реализации такого права на выкуп двух объектов явилось: несоответствие площади выкупаемого земельного участка площади объекта недвижимости; вопрос о виде разрешенного использования земельного участка исходя из установления его территориальной зоны согласно Генплана г. Барнаула, а также фактическое (целевое) использование; не допустимость раздела земельного участка в связи с нахождением на спорном участке (согласно Генплану г. Барнаула) муниципального дошкольного учреждения (решение Барнаульской городской Думы от 30.08.2019 N 144), нарушение земельного законодательства (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

За пределами рассмотрения судами остались такие вопросы как: предмет проведенного федерального аукциона в порядке Закона N 159-ФЗ - только нежилое здание площадью 26,5 кв. м или объект недвижимости и земельный участок (аукционная документация не исследовалась и не изучалась); почему стороны в договоре изначально предусмотрели только "переход права аренды" на земельный участок:190; не выяснен вопрос о действительном виде разрешенного использования земельного участка в настоящее время в соответствии с территориальной зоной согласно Генплана г. Барнаула (данные о территориальной и функциональных зон исходя из Генплана г. Барнаула в материалы дела не предоставлены), в деле имеется только выписка из реестра на земельный участок по состоянию на 30.01.2021, когда как данные в отношении участка на момент рассмотрения спора - 2024 год не предоставлялись и судами не исследовались; судами не устанавливалось, относится ли спорный участок к территории городских парков и (или) лесопарковых зон (исходя из общедоступных данных на территории участка имеются множественные многолетние насаждения - деревья), как и не разрешался вопрос об отнесении такого участка к территории общего пользования и, как следствие, к решению вопроса о невозможности его выкупа в порядке приватизации и возможности

предоставления исключительно в аренду (пункт 8 статьи 28 Закона N 178-ФЗ); не устанавливалось фактическое использование участка предпринимателем; не исследовался вопрос о нахождении на участке:190 иного объекта недвижимости - социального дошкольного учреждения, и, как следствие, правомерности передачи его в аренду предпринимателю, возможности и правомерности раздела участка в настоящее время и формирования под спорным объектом недвижимости (с учетом нормативно обоснованной площади), решения вопроса о предоставлении участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора (при нахождении на нем нескольких объектов и невозможности раздела/неделимости, либо отнесения к участкам, выкуп которых не допускается законом).

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора сохранилась правовая неопределенность в вопросах о возможности реализации предпринимателем его преимущественного права на выкуп только в отношении арендованного объекта недвижимости в порядке закона N 159-ФЗ (не проверены критерии и их соблюдение как условия для выкупа), а также о статусе (категории) предоставленного в аренду земельного участка - возможности его выдела в натуре под объект недвижимости с учетом всех обстоятельств или предоставления исключительно в аренду заинтересованному лицу.

Приведенные в судебных актах выводы судов о том, что бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2), являются верными, однако они должны быть учтены после выяснения обозначенных судом округа вопросов.

Суд округа указал, что при повторном рассмотрении дела Росимуществу должно быть предложено раскрыть следующие обстоятельства: что явилось предметом лота, вставленного на торги, согласно условиям аукциона, - объект "домик отдыха" или объект совместно с земельным участком; какова была цель аренды; в какой территориальной зоне согласно генплана г. Барнаула расположен в настоящее время спорный земельный участок с кадастровым номером:190; какие виды разрешенного использования исходя из территориальной и функциональных зон предусмотрены для спорного земельного участка (с подтверждающими документами); относится ли спорный земельный участок к зоне городских лесов и (или) лесопарков, землям общего пользования; документально подтвердить или опровергнуть нахождение на спорном участке (согласно Генплану г. Барнаула) муниципального дошкольного учреждения и соответственно правовые основания для распоряжения таким участком путем передачи его в аренду предпринимателю под "домик отдыха" (при нахождении на нем социального объекта -

пояснить, в каких документах это отражено); пояснить вопрос о делимости /неделимости земельного участка со ссылкой на конкретные (объективные) обстоятельства; возможность приобретения (выкупа) предпринимателем в собственность только объекта недвижимости с сохранением за ним права аренды на земельный участок. При необходимости судам следует решить процессуальный вопрос о привлечении к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, уполномоченного органа, осуществляющего контроль и надзор в сфере соблюдения земельного законодательства на территории соответствующего муниципального образования.

В пункте 1 Информационного письма N 134 разъяснено, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Закон N 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке. Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора. Это гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П "По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в связи с жалобой Администрации города Благовещенска").

В то же время, как указал суд округа, в соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

При новом рассмотрении дела суду предписано устранить отмеченные недостатки, установив следующие обстоятельства: что явилось предметом лота, вставленного на торги, согласно условиям аукциона, - объект "домик отдыха" или объект совместно с земельным участком; какова была цель аренды; в какой территориальной зоне согласно генплана г. Барнаула расположен в настоящее время спорный земельный участок с кадастровым номером:190; какие виды разрешенного использования исходя из территориальной и функциональных зон предусмотрены для спорного земельного участка (с подтверждающими документами); относится ли спорный земельный участок к зоне городских лесов и (или) лесопарков, землям общего пользования; документально подтвердить или опровергнуть нахождение на спорном участке (согласно Генплану г. Барнаула) муниципального дошкольного учреждения и соответственно правовые основания для распоряжения таким участком путем передачи его в аренду предпринимателю под "домик отдыха" (при нахождении на нем социального объекта - пояснить, в каких документах это отражено); выяснить вопрос о делимости /неделимости земельного участка со ссылкой на конкретные (объективные) обстоятельства; возможность приобретения (выкупа) предпринимателем в собственность только объекта недвижимости с сохранением за ним права аренды на земельный участок (предложить скорректировать предмет требований); определить возможность реализации предпринимателем его преимущественного права на выкуп только в отношении арендованного объекта недвижимости в порядке закона N 159-ФЗ (проверить соблюдение соответствующих критериев как условий для выкупа), определить категорию предоставленного в аренду земельного участка, возможность его выдела в натуре под объект недвижимости (с определением необходимой и достаточной площади для обслуживания и эксплуатации) или предоставления исключительно в аренду заинтересованному лицу; при необходимости - решить процессуальный вопрос о привлечении к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, уполномоченного органа, осуществляющего контроль и надзор в сфере соблюдения земельного законодательства на территории соответствующего муниципального образования (с учетом проверки доводов о размещении на участке дошкольного муниципального объекта), с учетом положений, установленных статьей 71 АПК РФ, разрешить спор в соответствии с требованиями

действующего законодательства; распределить между сторонами судебные расходы, в том числе связанные с подачей настоящей кассационной жалобы в порядке статьи 110 АПК РФ.

В ходе нового рассмотрения дела в соответствии с указаниями суда округа определением от 09 апреля 2025 года привлечены к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, Комитет по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула.

На Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай возложена обязанность раскрыть следующие обстоятельства: что явилось предметом лота, вставленного на торги, согласно условиям аукциона, - объект "домик отдыха" или объект совместно с земельным участком.

В соответствии с представленными управлением в материалы дела доказательствами заключенный между предпринимателем и управлением договор от 05.04.2021 N 20-13 аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, заключен по результатам публичного аукциона (лот N 4). Предметом лота, выставленного на торги, согласно условиям аукциона, явилось: нежилое здание с кадастровым номером 22:63:050810;95 общей площадью 26,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 22:63:050810:190 площадью 1116 кв.м. (лист 88 том 2), то есть объект, расположенный на земельном участке. Необходимо отметить, что в документации об открытом аукционе указаны следующие характеристики объекта: стены – деревянные, перекрытия – деревянные. Коммуникации – электроосвещение. Состояние – неудовлетворительное. Стены с присутствием сырости и гнили, без отделки, внутренняя отделка отсутствует. Дверь деревянная поведенная.

Как следует из условий Договора (пункт 1.1. договора – лот 4), арендодатель передал арендатору объект для использования в соответствии с его целевым назначением (домик для отдыха). На вопрос суда, как использовался в предпринимательской деятельности спорный объект, истец дал ответ о том, что он сдавался в аренду. Однако на предложение представить суду доказательства данных утверждений истец пояснил, что в настоящее время таких доказательств он суду предоставить не может, иные пояснения суду не даны.

Суд обязал участников спора предоставить сведения о том, в какой

территориальной зоне согласно генплана г. Барнаула расположен в настоящее время

спорный земельный участок с кадастровым номером:190.

Как следует из представленной в суд информации Комитета по строительству,

архитектуре и развития города Барнаула (л.д. 146-147 том 2), в соответствии с Правилами

землепользования и застройки городского округа – города Барнаула Алтайского края,

утвержденными Решением Барнаульской городской Думы от 25.12.2019 № 447,

земельный участок по адресу: <...>, с кадастровым

номером 22:63:050810:190, расположен в территориальной зоне специализированной

общественной застройки в области социального и культурно-бытового обслуживания

(ОД-2).

Суд обязал также предоставить сведения о том, какие виды разрешенного

использования исходя из территориальной и функциональных зон предусмотрены для

спорного земельного участка.

Как следует из представленной в суд информации Комитета по строительству,

архитектуре и развития города Барнаула (л.д. 146-147 том 2), основные виды

разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства,

установленные в градостроительных регламентах применительно к территориальной зоне

(ОД-2): - хранение автотранспорта – код 2.7.1; - коммунальное обслуживание – код 3.1; - социальное обслуживание – код 3.2; - здравоохранение – код 3.4; - медицинские организации особого назначения – код 3.4.3; - образование и просвещение – код 3.5;

- объекты культурно-досуговой деятельности – код 3.6.1; - магазины – код 4.4;

- служебные гаражи – код 4.9; - обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий – код 5.1.1;

- обеспечение занятий спортом в помещениях – код 5.1.2; - площадки для занятий спортом – код 5.1.3;

- водный спорт – код 5.1.5; - обеспечение обороны и безопасности – код 8.0; - обеспечение внутреннего правопорядка – код 8.3; - санаторная деятельность – код 9.2.1;

- историко-культурная деятельность – код 9.3;

- общее пользование водными объектами – код 11.1;

- социальное пользование водными объектами – код 11.2; - земельные участки (территории) общего пользования – код 12.0;

- деловое управление – код 4.1;

- размещение гаражей для собственных нужд – код 2.7.2.

Условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов

капитального строительства, установленные в градостроительных регламентах

применительно к территориальной зоне (ОД-2): - бытовое обслуживание– код 3.3; - религиозное использование – код 3.7; - общественное питание – код 4.6; - связь – код 6.8.

Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и

объектов капитального строительства, установленные в градостроительных регламентах

применительно к территориальной зоне (ОД-2): - благоустройство территории – код 12.0.2.

Таким образом, установлено, что спорный земельный участок к зоне городских

лесов и (или) лесопарков, землям общего пользования не относится.

Нахождение на спорном участке (согласно Генплану г. Барнаула) муниципального

дошкольного учреждения не установлено.

При таких обстоятельствах выделение земельного участка под объектом истцу

возможно.

Однако, как и при первоначальном рассмотрении дела, истец категорически

возражает против приобретения (выкупа) предпринимателем в собственность только

объекта недвижимости с сохранением за ним права аренды на земельный участок, он по-прежнему настаивает на единственном варианте разрешения его заявления - на передаче в

собственность и объекта, и всего земельного участка, приобрести только объект не

согласен, как и категорически не согласен на приобретение объекта с участком меньшей

площади.

Между тем, как указано в постановлении суда кассационной инстанции, изложенные

ранее в судебных актах выводы судов о том, что бремя доказывания необходимого

размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его

выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2), являются верными.

Суд неоднократно ставил на обсуждение вопрос о назначении судебной экспертизы, от экспертизы истец отказался, считая данный вывод судов, в том числе кассационной инстанции, ошибочным.

При таких обстоятельствах, и по результатам нового рассмотрения дела суд приходит к заключению об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

У суда имеются основания полагать, что находящийся в неудовлетворительном состоянии домик отдыха фактически не использовался в предпринимательской деятельности, что у предпринимателя не было намерения использовать объект в предпринимательской деятельности, рассматриваемый лот вызвал интерес предпринимателя исключительно из-за значительной площади и выгодного местонахождения земельного участка под объектом (престижный район г. Барнаула), главной целью заключения договора явилось дальнейшее приобретение земельного участка на льготных условиях.

В то же время, как указано судом округа, в соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка не могут выступать доказательствами размера земли, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования

земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

При этом бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Судом установлено, что заявителем фактически испрашивается земельный участок площадью 1116 кв. м при нахождении на нем объекта общей площадью 26,5 кв. м, при этом площадь испрашиваемого земельного участка многократно (более чем в 42 раза) превышает площадь объекта, расположенного на нем.

Судом неоднократно заявителю предлагалось определить по результатам судебной экспертизы площадь участка, которая необходима для использования находящегося на нем объекта недвижимости. Заявитель категорически возражает против проведения такой экспертизы, поясняя, что он настаивает на передаче ему в собственность всего земельного участка, не дает согласие на раздел арендованного земельного участка, что его обращение в суд с заявлением по настоящему делу имеет целью реализацию прав на приобретение в собственность всего арендованного имущества, а не какой-либо его части.

Как указано ранее, исходя из системного толкования положений подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого непосредственно объектом недвижимости и необходимого для использования данного объекта.

При этом собственник не освобождается от обязанности предоставить обоснование размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости (п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 01.03.2011 по делу N 13535/10 и используемой в дальнейшем в судебной практике (определения Верховного Суда

постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.06.2021 N Ф01-2468/2021, от 19.08.2021 N Ф01-3803/2021) собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. Условием приобретения права на земельный участок, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Указанные нормы в настоящем деле предпринимателем не соблюдены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения.

Судья С.В. Янушкевич