Постановление от 12 марта 2019 г. по делу № А51-4293/2018

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-4293/2018
г. Владивосток
12 марта 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой,

судей С.Б. Култышева, А.С. Шевченко,

при ведении протокола помощником судьи Э.В. Гуляевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-755/2019

на решение от 26.12.2018

судьи Р.С. Скрягина

по делу № А51-4293/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «ЛЕВ-Информ»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока

(ИНН <***>, ОГРН <***>);

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>);

муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от истца: ФИО1, по доверенности от 18.06.2018, сроком действия на 1 год, паспорт;

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 10.01.2019, сроком действия по 31.12.2019, служебное удостоверение.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛЕВ-Информ» (далее – истец, ООО «ЛЕВ-Информ», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г.Владивостока, Управление), муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости») об урегулировании разногласий, возникших между ООО «ЛЕВ-Информ» и Управлением, при заключении договора № 301-ППВ купли-продажи нежилого помещения площадью 46,40 кв.м., расположенного по адресу: <...> (в здании (лит.А) номера на поэтажном плане 1-3 (IV), этаж подвал), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Цена продажи арендуемого имущества составляет 1 507 627 (один миллион пятьсот семь тысяч шестьсот двадцать семь) рублей (без учета НДС)»; об обязании УМС г.Владивостока в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес ООО «Лев-Информ» подписанные договоры купли-продажи помещения по цене, определенной судом (с учетом уточнений, принятых на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. (далее – АПК РФ)).

Определением суда от 24.05.2018 процессуальный статус МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» изменен на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.12.2018 заявленные требования удовлетворены частично, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора № 301-ППВ купли-продажи нежилого помещения площадью 46,40 кв.м., расположенного по адресу: <...> (в здании (лит.А) номера на поэтажном плане 1-3 (IV), этаж подвал), пункт 3.1 договора утвержден в следующей редакции: «3.1. Цена продажи арендуемого имущества составляет 1 507 627 (один миллион пятьсот семь тысяч шестьсот двадцать семь) рублей (без учета НДС)»; в удовлетворении требования об обязании УМС г.Владивостока в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес ООО «Лев-Информ» подписанные договоры купли-продажи помещения по цене, определенной судом, отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с настоящей апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки № 0276/18 от 10.09.2018, выполненный ООО «НЭОС «Гарант-Эксперт», необоснованно принят судом в качестве надлежащего доказательства по настоящему делу, поскольку в рамках проведения судебной оценочной экспертизы оценщик, определяя рыночную стоимость спорного нежилого помещения, применил сравнительный метод оценки, приводя аналоги помещений, часть из которых не соответствуют спорному нежилому помещению не только по техническим характеристикам и территориальному месторасположению, но и по целевому использованию, которое бы согласовывалось с назначением объекта недвижимости, указанного в договоре аренды, что привело к занижению рыночной стоимости спорного муниципального имущества.

От истца в материалы дела поступил письменный отзыв на жалобу, в котором истец выразил несогласие с доводами жалобы.

В заседании суда апелляционной инстанции заявитель жалобы и истец поддержали свои доводы и возражения. Истец пояснил, что судом первой инстанции был опрошен эксперт, проводивший судебную экспертизу, который объяснил выбор объектов-аналогов отсутствием с учетом даты оценки в общедоступных источниках достаточно большого количества объявлений, позволяющего выбрать объекты с полностью идентичными характеристиками.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что 01.03.2012 между Управлением (арендатор) и ООО «Лев-Информ» (арендодатель) заключен договор № 01-02278-001-Н-АР-6691-00 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, помещение, строение), общей площадью 46,40 кв.м., расположенное по адресу: <...> (в здании лит.А, номера на поэтажном плане 1-3 (IV), этаж подвал), для использования в целях «офис» сроком с 01.03.2012 по 28.02.2017 (пункты 1.1, 1.3 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

07.08.2015 ООО «Лев-Информ» обратилось в адрес УМС г.Владивостока с заявлением на приобретение вышеуказанного объекта в собственность в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закона № 159-ФЗ) (л.д. 129, т.3).

Впоследствии истец 16.05.2016 представил ответчику заявление аналогичного содержания.

Письмом от 14.06.2016 № 5232сп Управление отказало заявителю в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений в связи с имеющейся задолженностью по уплате арендных платежей.

Вступившим в законную силу решением суда от 25.10.2016 по делу № А51-14614/2016 решение УМС г.Владивостока об отказе в реализации преимущественного права ООО «Лев-Информ» на приобретение арендуемого имущества, оформленное письмами от 25.04.2016 № 2306сп и от 14.06.2016 № 5232сп, признано незаконным.

Суд возложил на Управление обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в отношении спорного нежилого помещения.

Уведомлением от 15.12.2017 МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» предложило ООО «Лев-Информ» заключить договор купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 46,40 кв.м., расположенного по адресу: <...> (в здании лит.А, номера на поэтажном плане 1-3 (IV), этаж подвал), переданного ему в пользование по договору аренды.

Стоимость указанного имущества определена в размере 2 398 305 рублей (без учета НДС) на основании произведенной ООО «Аналитик – Центр» по заказу ответчика оценки рыночной стоимости спорного имущества, результаты которой представлены в отчете от 16.08.2017 №1538/17.

Не согласившись с ценой выкупаемого имущества, общество в протоколе разногласий от 30.01.2018 к проекту договора купли-продажи изложило пункт 3.1 сделки в следующей редакции: цена продажи арендуемого имущества составляет 1 720 000 рублей (без учета НДС). Указанная стоимость определена в соответствии с отчетом от 28.09.2016 №16-01.1129/2, изготовленным ООО «Центр развития инвестиций».

Письмом от 22.02.2018 МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» отказалось от заключения договора на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 30.01.2018.

Поскольку стороны не пришли к соглашению по вопросу цены спорного договора купли-продажи недвижимого имущества, ООО «Лев-Информ» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с настоящим исковым заявлением (с учетом уточнений по результатам судебной оценочной экспертизы).

Удовлетворяя исковое требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Закона № 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Закона.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку ООО «Лев-Информ» является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного недвижимого имущества в силу Закона № 159-ФЗ, не имеется, истец имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи по цене, равной рыночной стоимости недвижимого имущества.

При этом достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Из материалов дела следует, что на стадии заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, касающиеся рыночной стоимости имущества, арендуемого обществом как субъектом малого и среднего предпринимательства и приобретаемого им в порядке, предусмотренном положениями статей 3, 9 Закона № 159-ФЗ.

При этом выкупная цена спорного объекта определена продавцом на основании отчета об оценке от 16.08.2017 № 1538/17, подготовленного ООО «Аналитик – Центр» по состоянию на 15.08.2017, в размере 2 398 305 рублей (без учета НДС), покупателем – на основании отчета об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения от 28.09.2016 № 16-01.1129/2, составленным ООО «Центр развития инвестиций» по состоянию на 21.09.2016, в размере 1 720 000 рублей (без учета НДС).

Положениями статьи 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимися в материалах дела доказательствами.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Учитывая, что отчеты об оценке рыночной стоимости спорного имущества, представленные истцом и ответчиком, не являются надлежащими доказательствами по настоящему делу, поскольку составлены на иные даты, чем дата получения заявления о выкупе спорного имущества, с целью устранения возникших у сторон разногласий относительно рыночной стоимости арендуемого имущества судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику ООО «НЭОС «Гарант-Эксперт» ФИО3.

По результатам проведения судебной оценочной экспертизы изготовлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки № 0276/18 от 10.09.2018, в соответствии с выводами которого действительная рыночная стоимость объекта оценки – нежилого помещения общей площадью 46,40 кв.м., расположенного по адресу: <...> (в здании лит.А, номера на поэтажном плане 1-3 (IV), этаж подвал), на дату обращения общества с заявлением о выкупе спорного имущества (07.08.2015), составляет 1 507 627 рублей без учета НДС.

Судебная коллегия, установив, что при изготовлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки № 0276/18 от 10.09.2018 оценщиком проведен анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным подходом, который подлежит применению при наличии достоверной и доступной информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, приходит к выводу о том, что указанный отчет соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки. При этом доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, в установленном законом порядке не оспорена.

В связи с вышеизложенным размер выкупной цены, указанный истцом в уточненных исковых требованиях в соответствии с отчетом об оценке № 0276/18 от 10.09.2018, изготовленным ООО «НЭОС «Гарант-Эксперт» в рамках судебной экспертизы, и составляющий 1 507 627 рублей, подлежит включению в проект договора купли-продажи в качестве цены продажи арендуемого имущества.

Довод апеллянта о том, что оценщиком при использовании сравнительного подхода некорректно применены объекты-аналоги, несостоятелен, поскольку, как следует из заключения № 0276/18 от 10.09.2018, оценщиком при применении метода сравнительных продаж выбраны объекты-аналоги, наиболее близкие по характеристикам к спорным помещениям с точки зрения места нахождения, площади, назначения (офисные помещения в жилом доме), транспортной доступности, технического состояния объекта и т.п. При этом оценщиком применены корректировки, рекомендуемые Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». В жалобе ответчиком не мотивированы утверждения о том, что взятые оценщиком в качестве аналогов объекты не могут быть использованы в качестве таковых в данном случае.

В удовлетворении требования истца об обязании Управления в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес ООО «Лев-Информ» подписанные договоры купли-продажи помещения по цене, определенной судом, судом первой инстанции обоснованно отказано, поскольку решение арбитражного суда об урегулировании разногласий по условию о цене договора купли-продажи фактически заменяет собой данное условие договора, которое сторонами согласовано не было, в связи с чем отсутствуют основания для подготовки нового проекта договора и направления его истцу.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.12.2018 по делу №А51-4293/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

С.Б. Култышев

А.С. Шевченко