Решение от 31 марта 2022 г. по делу № А46-11874/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул.Учебная,51,г.Омск,644024,тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05,http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-11874/2021
31 марта 2022 года
город Омск




Резолютивная часть решения изготовлена 24 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 31 марта 2022 года.


Арбитражный суд Омской области в составе председательствующего Арбитражный суд Омской области в составе председательствующего судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: <...>, дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Геоторг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности в размере 5 684 910 руб. 32 коп, при участии представителей согласно протоколу судебного заседания

У С Т А Н О В И Л:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Геоторг» (далее – ООО «Геоторг», ответчик) о взыскании задолженности в размере 5 684 910 руб. 32 коп. Определением Арбитражного суда Омской области от 14.07.2021 исковое заявление назначено к рассмотрению.

Стороны, извещённые надлежащим образом о времени и месте разбирательства дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечили, вследствие чего дело было рассмотрено в его отсутствие на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и обществом с ограниченной ответственностью «Геоторг» 18.03.2016 заключен договор аренды земельного участка № Д-Ц-31-11214 (далее - Договор аренды) с кадастровым номером 55:36:090104:3540, площадью 16986 кв.м (далее - Участок), государственная собственность на который не разграничена, сроком до 27.01.2018. Цель использования земельного участка: для строительства торгово-развлекательных комплексов.

В соответствии с пунктом 7.4 Договора аренды по окончанию срока действия данного договора обязательства сторон прекращаются, договор считается расторгнутым.

Начисления арендной платы по Договору аренды прекращены с 27.01.2018, Договор аренды исключен из реестра договоров пользования имуществом. Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска обеспечена государственная регистрация прекращения права аренды Участка. Участок по акту приема-передачи департаменту не передан. На участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090104:4135 (далее - Объект) степенью готовности 5%, принадлежащий на праве собственности ООО «Геоторг» до 28.07.2020 (регистрационная запись от 22.11.2017 №55:36:090104:4135- 55/001/2017-1).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости по Омской области с 28.07.2020 на Объект зарегистрировано право собственности Общества с ограниченной ответственностью «ЭЛИТСТРОЙ-НЕДВИЖИМОСТЬ» (ИНН: <***>) (регистрационная запись №55:36:090104:4135-55/092Y2020-21).

По утверждению Департамента, с 27.01.2018 по 27.07.2020 Участок фактически использовался ООО «Геоторг» без правовых оснований.

В связи с указанными обстоятельствами, департаментом имущественных отношений было направлено письмо № Исх-ДИО/5744 от 08.04.2021 с требованием об уплате денежных средств за фактическое использование земельного участка за период с 27.01.2018 по 30.09.2019 в размере 3 145 146,85 руб. А также письмо № Исх-ДИО/8907 от 10.09.2020 с требованием об уплате денежных средств за фактическое использование земельного участка за период с 01.10.2019 по 27.07.2020 в размере 2 539 763,47 руб.

До настоящего времени вышеуказанные требования не были исполнены.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требования истца подлежащими удовлетворению в части, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 ГК РФ.

В соответствии с Земельным кодексом РФ одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п.7 ч.1 ст.1). Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1 ст. 65).

На земельном участке с кадастровым номером 55:36:090104:3540 площадью 16986 кв. м, ранее переданному по договору аренды ООО «Геоторг» расположен объект незавершённого строительства: торгово-развлекательный комплекс, кадастровый номер 55:36:090104:4135, площадь застройки 514,5 кв.м., степень готовности: 5%, адрес: РФ. <...> (разрешение на строительство от 05 сентября 2017 года № 55-ш55301000-190-2017).

Исходя из этого, существенным для дела обстоятельством в настоящем деле, подлежащим установлению, является установление факта продолжения (завершения) строительства объекта незавершённого строительства, включая получение разрешение на строительство и совершение иных действий направленных на достижение целей завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Таким образом, объект незавершённого строительства является самостоятельным объектом, обладающим специальным правовым режимом, отличным от здания, строения, сооружений. Указанный вывод так же подтверждается сложившейся судебной практикой, в частности Постановлениями Президиума ВАС от 23.12.2008 N 8985/08 но делу N А55-16774/2007 и от 01.03.2011 N 14880/10 по делу N А65-36364/2009. Указанными судебными актами в частности разъяснено, что объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Таким образом, в части отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного права являются специальными по отношению к нормам гражданским.

В силу пункта 2 части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, правила, предусмотренные статьёй 622 ГК РФ к правоотношениям, связанным с безусловным возвратом по истечении срока действия договора аренды ранее переданного земельного участка на котором расположен объект, строительство которого не завершено, не применяются, земельный участок подлежит либо новому предоставлении) для завершения строительства, либо принудительному изъятию путем продажи с публичных торгов вместе с объектом незавершённого строительства в установленный законом срок.

Согласно частям 1 и 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий,

В силу статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 возможно, как Департаментом (собственник), так и ООО «Геоторг» (арендатор) только по его целевому назначению с соблюдением требований градостроительных регламентов о разрешённом использовании земельного участка.

Правовой режим земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540, его разрешённое использование, в силу пункта 2 части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ после 27 января 2018 года (истечения срока действия договора аренды № Д-Ц-31-11214 от 18.03.2016 года) изменилось на следующее - для достройки объекта незавершённого строительства, и в иных целях указанный участок использоваться не мог.

Департаментом не представлено доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:090104:3540 после истечения срока действия договора аренды № Д-Ц-31-11214 от 18.03.2016 г. использовался ООО «Геоторг» как целиком, так и в части не по его целевому назначению - не для достройки объекта, а в иных целях. Доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:090104:3540 был передан ООО «Геоторг» Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска после истечения срока действия договора аренды № Д-Ц-31-11214 от 18.03.2016г. для достройки объекта незавершённого строительства, а так же доказательств того что указанный участок использовался ООО «Геоторг» для достройки объекта без получения соответствующих документов, в том числе разрешительных, Департаментом в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Материалами арбитражных дел № А46-2888/2018, № А46-16398/2018 и № А46-12377/2020 установлен факт неправомерной непередачи всего земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 площадью 16986 кв. м. в пользование ООО «Геоторг»¸что в свою очередь исключало использование земельного участка в соответствии с его целью - для достройки объекта и фактическое пользование участком в полном объёме, а не только под размещённым объектом незавершённым строительством.

Также, фактом имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора является то, что ООО «Геоторг» обратилось в Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска с заявлением о заключении нового договора аренды, сроком на три года, земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 площадью 16986 кв.м, с местоположением, установленным в 168 метрах по направлению на северо-восток относительно жилого дома имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, ЦАО. ул. Омская, 10 «Б» для достройки объекта незавершённого строительством (исх. № 65) 28 декабря 2018 года, то есть за месяц до истечения срока действия договора аренды № Д-Ц-31-11214 от 18.03.2016г.

Согласно части 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Таким образом, ООО «Геоторг» действуя разумно и осмотрительно в установленные законом сроки обратилось за заключением договора аренды для достройки объекта, но в силу действий арендодателя, признанных судом неправомерными, было лишено возможности пользоваться всем земельным участком с кадастровым номером 55:36:090104:3540 площадью 16986 кв.м., что исключает возможность привлечения ООО «Геогорг» к ответственности за фактическое пользование всем земельным участком.

С учетом всего вышеизложенного земельный участок с кадастровым номером 55:36:090104:3540 мог использоваться ООО «Геоторг» только частично, под размещение объекта незавершённого строительства.

Согласно части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу части 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то. что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, в силу вышеназванных статей неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком подлежит возмещению только в случае, если лицо фактически пользуясь этим участком, не имела намерения его приобрести на каком либо праве.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Департаментом не представлено доказательств того, что ООО «Геоторг» не имел намерения приобрести земельный участок с кадастровым номером 55:36:090104:3540. Согласно разрешению на строительство от 05 сентября 2017 года № 55-ш55301000-190-2017, выданному ООО «Геотрог» Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, а так же выпиской из ЕГРН площадь застройки торгово-развлекательного комплекса, кадастровый номер 55:36:090104:4135 диагностического центра составила 514,5 кв.м.

По этой причине только часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 площадью 514,5 могла фактически использоваться ООО «Геоторг». Вследствие этого, плата за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:090104:3540 подлежит перерасчёту исходя из размера используемого имущества и периода его использования.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 площадью 16986 кв.м, до 1 января 2021 года определялась Приложением № 1 к приказу Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 г. № 50-п и составляла 51 261 000 рублей.

Соответственно кадастровая стоимость фактически используемого ООО «Геоторг» земельного участка площадью 514.5 кв.м на которой расположен объект незавершённого строительства составляла 1 552 678 (один миллион пятьсот пятьдесят две тысячи шестьсот семьдесят восемь) рублей 68 копеек.

Расчёт арендной платы до 01 января 2019 года осуществлялся в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске» по формуле: арендная плата в месяц = кадастровая стоимость Х 00,05 / 12, где 0,05 - коэффициент предусмотренный Приложением № 1 к Постановлению (пункт 6 Приложения № 1).

Вследствие этого задолженность за фактическое пользование частью земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 площадью 514, 5 кв.м на которой расположен объект незавершённого строительства за период с 27 января 2018 года по 01 января 2019 года (11 месяцев 5 дней) составила (6469, 49x11+6469,49/31x5) 72 207 (семьдесят две тысячи двести семь) рубля 86 копеек.

После 01 января 2019 года в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» по формуле: арендная плата в месяц = кадастровая стоимость Х 5,9% / 12, где 5,9% - коэффициент предусмотренный Приложением к Порядку (пункт 5 Приложения).

Вследствие этого задолженность за фактическое пользование частью земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:3540 площадью 514, 5 кв.м, на которой расположен объект незавершённого строительства за период с 01 января 2019 года по 27 июля 2020 года (18 месяцев 26 дней) составила (7634 х 18+7634/30x26) 144 028 (сто сорок четыре тысячи двадцать восемь) рублей 13 коп.

Таким образом, общая сумма задолженности за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 55:36:090104:3540 за расположенный на нём объект незавершённого строительства составила 216 236 руб.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобождён от уплаты государственной пошлины по настоящему делу. В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с частичным удовлетворением иска государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Геоторг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) денежные средства за фактическое использование земельного участка в размере 216 236 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Геоторг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7 325 руб.

В удовлетворении иска в остальной части требований - отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»



Судья С.В. Ярковой