Решение от 11 февраля 2021 г. по делу № А53-32516/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-32516/20
11 февраля 2021 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 09 февраля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Союз" ИНН <***> ОГРН <***>

к Комитету по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского

о признании незаконным решения, об обязании направить проект договора купли-продажи

при участии:

от заявителя – представитель ФИО2 по доверенности от 26.05.2020;

от заинтересованного лица – не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Союз" обратилось в суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского о признании незаконным бездействия, об обязании направить договор купли-продажи.

В судебном заседании представитель заявителя доложил основание и предмет заявления, заявленные требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо направило возражения на заявление и ходатайство об объединении настоящего дела с делами А53-32516/20, А53-32754/20.

Исследовав материалы дела, суд установил наличие в производстве арбитражного суда дел А53-32755/20, А53-32754/20 по заявлениям общества с ограниченной ответственностью "Союз" к Комитету по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского о признании незаконным бездействия, об обязании направить договор купли-продажи земельного участка.

В соответствии с частью 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.

Учитывая, что требования в рамках настоящего спора и указанного дела заявлены в отношении одного и того же имущества, но к разным ответчикам, суд усмотрел наличие единства доказательственной базы по поводу необходимости исследования обстоятельств пользования спорным земельным участком.

Таким образом, настоящее дело и дела № А53-32755/20, А53-32754/20 целесообразно рассматривать в одном производстве в целях процессуальной экономии, наличия условий для полного и объективного исследования фактических обстоятельств дела и исключения принятия противоречащих друг другу судебных актов.

Исходя из этого, суд объединил дело № А53-32516/20 с делами № А53-32755/20, А53-32754/20, присвоив объединенному производству номер А53-32516/20.

В процессе рассмотрения дела в связи с принятием заинтересованным лицом решения по заявлению общества требования уточнены.

ООО «Союз» просит признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского в продаже без проведения торгов земельных участков от 12.08.2020 № 56.06/318 и обязать Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского подготовить, подписать и направить в адрес ООО «Союз» проект договора купли-продажи земельных участков:

с кадастровым номером 61:52:0030079:3287, площадью 4481014 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, в юго-восточном направлении от территории КЗГО по ул. Морской, 96;

с кадастровым номером 61:52:0030079:1164, площадью 1939366,2 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область. г. Каменск-Шахтинский, южная часть городских земель по границу с Каменским районом;

с кадастровым номером 61:52:0030077:4016, площадью 4809334 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, в южном направлении от территории в/ч 48670.

Уточнения приняты к рассмотрению по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя заявителя, суд установил следующее.

Постановлением Администрации города Каменск-Шахтинский от 16.05.2011 № 569 обществу с ограниченной ответственностью «Джива-С» предоставлены в аренду сроком на 49 лет земельные участки

с кадастровым номером 61:52:0030079:3287, площадью 4481014 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, в юго-восточном направлении от территории КЗГО по ул. Морской, 96;

с кадастровым номером 61:52:0030079:1164, площадью 1939366,2 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область. г. Каменск-Шахтинский, южная часть городских земель по границу с Каменским районом;

с кадастровым номером 61:52:0030077:4016, площадью 4809334 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, в южном направлении от территории в/ч 48670.

На основании указанного постановления 18.05.2011 Комитетом по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский с ООО «Джива-С» заключены договоры аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 111-11, № 112-11, № 113-11. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Ростовской области.

На основании договора уступки прав аренды земельного участка от 25.04.2012. права и обязанности арендатора по договорам аренды были переданы от ООО «Джива-С» Крестьянскому фермерскому хозяйству ФИО3, впоследствии на основании договора уступки прав аренды от 19.12.2013 - от КФХ ФИО3 обществу с ограниченной ответственностью «Союз».

Договоры уступки прав аренды земельного участка также зарегистрированы в установленном законом порядке.

05.08.2020 ООО «Союз» в адрес Администрации г. Каменск-Шахтинский было направлено заявление о приобретении в собственность без проведения торгов арендуемого земельного участка на основании части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

12.08.2020 получен отказ Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского в продаже без проведения торгов земельных участков (решение № 56.06/318), который является предметом оспаривания в рамках данного дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Обязанность доказывать законность своих действий статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена на департамент.

Разрешая разногласия сторон, суд основывается на следующем.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим лицом при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести его в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока очередного договора аренды.

Это согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ N 302-ЭС18-22715 и нашедшей отражение в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019).

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховный Суд РФ указал, что добросовестный арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными подп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка не требуется.

Как следует из пунктов 1, 2 части 1 статьи 1, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, такой (специальный) механизм приобретения права собственности установлен законодателем для тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки.

В данном случае общество использует спорные земельные участки с 2013 года по договорам аренды, заключаемым для ведения сельскохозяйственной деятельности.

В соответствии с ч.2 ст.39.3 Земельного Кодекса РФ, одним из оснований продажи земельных участков без проведения торгов является продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу.

При этом закон в качестве условий продажи называет:

отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка;

подача заявления о продаже земельного участка должна быть осуществлена арендатором до истечения срока договора аренды.

В соответствии со статьями 78, 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства, могут входить как в состав земель сельскохозяйственного назначения, так н в состав земель населенных пунктов.

Таким образом, закон допускает продажу без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельхозпроизводства и отнесенных к указанным категориям земель.

Учитывая, что заявление о продаже земельного участка подано ООО «Союз» по истечении трехлетнего срока с момента заключения договора аренды и до истечения срока действия договора; в период действия договора аренды ООО «Союз» не допускались нарушения земельного законодательства; земельный участок имеет вид разрешенного использования - «для сельскохозяйственного использования», что соответствует основным видам разрешенного использования, установленным Правилами землепользования и застройки г. Каменск-Шахтинского, ООО «Союз» имеет законные основания для приобретения в собственность земельного участка без проведения торгов.

Оспариваемый отказ в продаже участков мотивирован тем, что они расположены в границах города и относятся к землям населенного пункта.

Однако в материалы дела представлены исходящие от службы Главного архитектора города Каменск-Шахтинского выписки из Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Каменск-Шахтинский» (в ред. от 29.01.2020 № 437), согласно которым спорные земельные участки находятся в территориальной зоне СХ-1- зоне сельскохозяйственных угодий. В отношении них установлены лишь основные виды разрешенного использования – растениеводство, сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных и земли общего пользования.

Вопреки требованиям суда, изложенным в определении об отложении судебного разбирательства сведения генерального плана города, которые могли бы дать информацию о перспективном планировании использования спорных участков, заинтересованным лицом в материалы дела не представлены.

Вместе с тем, суд соглашается с доводом заявителя о том, что при разрешении вопроса о возможности выкупа участка должна приниматься во внимание только актуальная информация о его правовом режиме и разрешенном использовании.

В пункте 8 "Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) приведены следующие правовые позиции.

Земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, не может быть выкуплен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ после изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки.

По смыслу положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, предоставлено арендатору, который в течение трех лет использует участок по целевому назначению без нарушений земельного законодательства, в целях дальнейшего использования для сельскохозяйственного производства. Невозможность осуществления сельскохозяйственного производства на участке исключает предоставление участка в собственность на основании указанной нормы.

Следовательно, отказ в выкупе возможен только в случае невозможности осуществления сельскохозяйственного производства на участке.

В данном случае заинтересованное лицо подтверждает сохранение разрешенного вида использования участков как земель сельскохозяйственного назначения.

Следовательно, налицо не только возможность использования их в таком качестве, но и прямой запрет в силу закона на иное их использование.

При описанных обстоятельствах оспариваемое решение противоречит закону и препятствует реализации прав в сфере предпринимательской деятельности, потому оно должно быть признано недействительным.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие), сведения о действиях (бездействии), название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В данном случае надлежащим способом защиты права является обязание органа местного самоуправления заключить с заявителем договор купли-продажи спорных земельных участков. Разумным для этого арбитражный суд считает срок 10 дней с даты вступления решения в законную силу.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на заинтересованное лицо относятся понесенные заявителем судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь главой 24, статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным как несоответствующее нормам Земельного кодекса Российской Федерации решение Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского от 12.08.2020 №56.06/318

Обязать Комитет по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского втечение 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда заключить с ООО«Союз» договор купли-продажи земельных участков с кадастровым номером 61:52:0030079:3287, кадастровым номером 61:52:0030079:1164, с кадастровым номером 61:52:0030077:4016.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского в пользу общества с ограниченной ответственностью "Союз" ИНН <***> ОГРН <***> судебных расходов 3 000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Союз" ИНН <***> ОГРН <***> из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 3 000 рублей по платежному поручению № 1756 от 22.09.2020 и в сумме 12 000 рублей по платежным поручениям № 1755 и № 1757 от 22.09.2020.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяПипник Т. Д.