Решение от 11 июля 2019 г. по делу № А14-18654/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж Дело № А14-18654/2018 « 11 » июля 2019г.

Резолютивная часть решения объявлена 4 июля 2019 года Решение в полном объеме изготовлено 11 июля 2019 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Спецтрансстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Россошь Россошанского района Воронежской области

к Администрации городского поселения город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Россошь Россошанского района Воронежской области

о расторжении договора аренды от 29.12.2010 № 106-2010 при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 19.07.2018 б/н, паспорт,

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности от 26.06.2019 № 24, паспорт,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Спецтрансстрой» (далее по тексту – ООО «Спецтрансстрой», истец по делу) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к администрации городского поселения город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области (далее по тексту –

Администрация, ответчик по делу) о расторжении договора аренды № 106-2010 от 29.12.2010 с 30.08.2017.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Возражения приобщены судом к материалам дела.

В судебном заседании 27.06.2019 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 04.07.2019.

Из материалов дела следует, что 29.12.2010 между Муниципальным образованием Россошанский муниципальный района Воронежской области в лице главы администрации Россошанского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ОАО «Спецтрансстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком до 29.12.2020 земельный участок, из категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 36:27:0010600:53, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры):<...>, в границах, указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 45289 кв.м. (пункты 1.1., 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 1.2. договора участок предоставляется для проектирования и строительства карьера по добыче строительного песка. Приведенное описание целей использования участка именуется в дельнейшем «разрешенным использованием».

Общая сумма годовой арендной платы установлена в размере 716 019 руб.

09 коп. Дополнительно арендатор оплачивает фактическое использование участка за период с 09.12.2010 по 28.12.2010 в сумме 39 234 руб. (пункт 3.1. договора).

Арендная плата вносится арендатором равными частями от указанной в пункте 3.1. годовой суммы арендной платы не позднее 25 числа первого месяца квартала (пункт 3.2. договора).

При этом размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в связи с решениями органов государственной власти Воронежской области, утверждающих результаты государственной кадастровой оценки земель различных категорий в Воронежской области, и решениями органов местного самоуправления, устанавливающих корректирующие коэффициенты для расчета ежегодной арендной платы за земельные участки в связи с изменением уровня

инфляции, определяемого федеральным законом «О федеральном бюджете на …. год».

В случае принятия органами местного самоуправления решения об изменении арендной платы за землю, а также в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации, арендатор обязан обратиться к арендодателю за перерасчетом размера платы в течение 3-х месяцев со дня опубликовании в печати арендодателем информации об изменении арендной платы (пункт 3.4. договора).

По акту приема-передачи от 29.12.2010 земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Дополнительным соглашением от 15.08.2014 изменен размер годовой арендной платы за пользование земельным участок (на 2014 год - 222 672 руб. 43 коп.).

Дополнительным соглашением от 26.12.2014 изменена организационно-правовая форма арендатора - ООО «Спецтрансстрой».

Дополнительные соглашения к договору также зарегистрированы в установленном порядке.

Как указывает истец, в 2017 году песок в карьере практически закончился. В связи с утратой интереса в использовании арендуемого земельного участка и исполнении обязательств по договору, ООО «Спецтрансстрой» обратилось в администрацию городского поселения город Россошь с заявлением о разделе переданного по вышеуказанному договору земельного участка, для того, чтобы выработать меньшую часть карьера, в которой остался песок.

16.02.2017 постановлением администрации городского поселения города Россошь № 150 земельный участок с кадастровым номером 36:27:0010600:53 по адресу: <...>, общей площадью 45289 кв.м. разделен на 2 земельных участка: ЗУ:1, площадью 15011 кв.м. (присвоен кадастровый номер 36:27:0010600:825, закреплен адрес: <...>) и ЗУ:2, площадью 30278 кв.м. (присвоен кадастровый номер 36:27:0010600:53, закреплен адрес: <...>).

30.08.2017 между Муниципальным образованием - городское поселение город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области в лице И.О. главы администрации городского поселения город Россошь (арендодатель) и ОАО «Спецтрансстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1192017, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду

сроком до 29.12.2020 земельный участок, из категории земель «земли населенных пунктов», государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 36:27:0010600:825 расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры):Воронежская область, г.Россошь, ул.Химзаводская, 2/13, в границах, указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 15011 кв.м. (пункты 1.1., 2.1. договора).

Разрешенное использование земельного участка – для проектирования и строительства карьера по добыче песка.

Условия пользования данным земельным участком аналогичны ранее заключенному договору аренды.

При этом размер годовой арендной платы за пользование им установлен пунктом 2.3. договора в размере 304 508 руб. 64 коп.

По акту приема-передачи от 20.08.2017 земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Арендная плата ООО «Спецтрансстрой» в 2017 - 2018 годах была начислена Администрацией по двум договорам.

В связи с выявлением данного обстоятельства ООО «Спецтрансстрой» обратилось в Администрацию городского поселения город Россошь с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010. Однако согласия о добровольном расторжении договора сторонами достигнуто не было, поскольку при подписании дополнительного соглашения от 18.04.2018 о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010 в части площади арендуемого участка, Администрация настаивала на том, чтобы ООО «Спецтрансстрой» подписало акт приема-возврата от 18.04.2018 земельного участка, площадью 30278 кв.м. и соглашения от 18.04.2018 о расторжении договора аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010, содержащих информацию о наличии у Общества задолженности по оплате арендных платежей в сумме 261 745 руб. 90 коп. и пеней за просрочку платежей в размере 543 545 руб. 64 коп.

Полагая такое требование необоснованным и незаконными действия Администрации по нерасторжению договора аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010, ООО «Спецтрансстрой» обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные

требования подлежащими удовлетворению в части исходя из следующего.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданского кодекса РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу пункта 3.1 статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В обоснование исковых требований ООО «Спецтрансстрой» указывает на неправомерность действий администрации городского поселения город Россошь.

Возражая против удовлетворения исковых требований Администрация городского поселения город Россошь ссылается на то, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 36:27:0010600:53, из которого сформированы 2 новых земельных участка продолжает существование в измененных границах, обязательства по договору аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010 должны исполняться арендатором в полном объеме, в том числе обязательства по внесению арендной платы.

Таким образом, фактические действия по заключению арендатором договора

аренды земельного участка № 119-2017 от 30.08.2017 на вновь образованный земельный участок не является основанием для прекращения договора аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010.

Кроме того, арендатором не возвращен арендодателю земельный участок, переданный по договору аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – Земельный кодекс РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Пунктом 6 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ установлено, что при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах, в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.

С учетом указанной правовой нормы и постановления администрации городского поселения города Россошь № 150 от 16.02.2017 земельный участок с кадастровым номером 36:27:0010600:53 правомерно продолжил свое существование в измененных границах, площадью 30 278 кв.м. Одновременно возник новый земельный участок с кадастровым номером 36:27:0010600:825, площадью 15011 кв.м., выделенный из площади земельного участка с кадастровым номером 36:27:0010600:53.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент раздела земельных участков) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

На основании указанной правовой нормы с ООО «Спецтрансстрой» правомерно был заключен договор аренды земельного участка № 119-2017 от 30.08.2017.

Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 № 222 (действовал до 24.09.2018) утверждены Методтические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.

Пунктом 2.1.18 данных Методических указаний предусмотрено, что в случае образования новых земельных участков или земельного участка путем выдела из существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образованных земельных участков и преобразуемого земельного участка определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка до его преобразования.

При этом в случае изменения площади земельного участка кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади земельного участка (пункт 2.2. Методических указаний).

Следствием изменения кадастровой стоимости пропорционально площади земельного участка будет являться пропорциональное изменение арендной платы, рассчитанной от кадастровой стоимости участка.

Изложенное не влечет автоматического прекращения действия первоначального договора аренды, но должно было послужить основанием для внесения в договор аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010 изменений в части оставшейся в пользовании арендатора по данному договору площади участка, и, как следствие – в части размера арендной платы, однако документальное подтверждение такой инициативы с какой-либо стороны договора до 2018 года отсутствует.

И поскольку доказательства возврата арендатором земельного участка с кадастровым номером 36:27:0010600:53 в первоначально предоставленной площади, а также в площади, измененной в результате раздела участка, либо совершения арендатором активных действий, направленных на такой возврат, также отсутствуют, в силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ администрация городского поселения город Россошь в 2017 – 2018 годах начисляла истцу арендную плату, как по договору аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010, так и по договору аренды земельного участка № 119-2017 от 30.08.2017.

Расторжение гражданско-правового договора возможно по тем основаниям,

которые установлены условиями договора или гражданским законодательством, с учетом специальных норм, регулирующих возникшие спорные отношения.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу норм статьи 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.

Основания возникновения права на одностороннее досрочное расторжение договора во внесудебном порядке у договором аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010 не предусмотрено.

Пунктом 4.3. договора согласовано, что арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора исключительно в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В иске ООО «Спецтрансстрой» ссылается на наличие в рассматриваемой

ситуации основания для расторжения договора в судебном порядке, предусмотренного пунктом 4 статьи 620 Гражданского кодекса РФ.

В определении экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Учитывая баланс интересов сторон арендных правоотношений, юридически значимым фактом для расторжения договора по пункту 4 статьи 620 Гражданского кодекса РФ является отсутствие вины арендатора в наступлении (выявлении) такого обстоятельства.

С учетом того, что спорный земельный участок был предоставлен ООО «Спецтрансстрой» для проектирования и строительства карьера по добыче строительного песка и часть карьера (земельный участок площадью 30278 кв.м. с кадастровым номером 36:27:0010600:53) полностью выработана, что не оспаривается Администрацией городского поселения город Россошь, суд полагает ссылку истца на пункт 4 статьи 620 Гражданского кодекса РФ правомерной и усматривает основания для расторжения договора аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010 на основании указанной нормы права.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Досудебный порядок расторжения договора аренды истцом соблюден.

Однако, суд не может согласиться с требуемой ООО «Спецтрансстрой» датой расторжения договора (30.08.2017) ввиду следующего.

Исходя из положений пунктов 1,6 статьи 11.4, пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения действия первоначального договора аренды (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 23.03.2018 по делу № Ф09- 8998/2017, постановлениях Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от

27.10.2017 по делу № А67-4295/2016, от 16.06.2017 по делу № А46-15599/2016, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.01.2017 по делу № А32-9921/2016 и др.).

В соответствии с пунктом 4.4.5. договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.

ООО «Спецтрансстрой» обратилось в администрацию городского поселения город Россошь с заявлением расторжении договора аренды земельного участка № 1062010 от 29.12.2010 только 27.03.2018 (л.д.65).

Доказательства обратного суду не представлены.

В любом случае право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке для арендатора договором аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010 не предусмотрено.

Как уже указывалось ранее, доказательства возврата арендатором земельного участка с кадастровым номером 36:27:0010600:53 в первоначально предоставленной площади, а также в площади, измененной в результате раздела участка либо совершения арендатором до 27.03.2018 активных действий, направленных на такой возврат, суду не представлены.

Более того, ООО «Спецтрансстрой» 10.11.2017 обращалось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:27:0010600:53, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 45289 кв.м. Требования Общества удовлетворены. Решение по делу № 3а-94/2018(3а-822/2017) вынесено 28.03.2018, вступило в законную силу 04.05.2018.

С учетом изложенного, исковые требования ООО «Спецтрансстрой» о расторжении договором аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010 суд находит обоснованными при условии непринятия требуемой Обществом даты расторжения договора.

В силу части статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом суд исходит из следующего.

После прекращения отношений истца с государством по поводу уплаты

государственной пошлины и рассмотрения судом дела, возникают отношения между сторонами судебного спора (истцом и ответчиком) по поводу возмещения судебных расходов, в состав которых законодателем включена уплаченная сумма государственной пошлины.

Взыскивая с ответчика уплаченную истцом в бюджет государственную пошлину, суд возлагает на ответчика обязанность не по уплате государственной пошлины в бюджет, а по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам.

Законодательством не предусмотрено освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу. Напротив, в части 1 статьи 110 АПК РФ гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный или муниципальный орган.

С учетом положений статьи 110 АПК РФ и результатов рассмотрения дела, частичного удовлетворения требования неимущественного характера и невозможности в силу этого применить принцип пропорциональности судебных расходов не представляется возможным (Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 10.01.2014 № ВАС-8488/12), судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. относятся на администрацию городского поселения город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310,454,455,486 Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ,

арбитражный суд Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010, заключенный между Муниципальным образованием Россошанский муниципальный района Воронежской области в лице главы администрации Россошанского муниципального района Воронежской области (ИНН <***> ) и обществом с ограниченной ответственностью «Спецтрансстрой» (ИНН <***>).

Взыскать с администрации городского поселения город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области (г.Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области, зарегистрирована Управлением юстиции Администрации Воронежской области 21.03.1997 за номером 247247, запись

в ЕГРЮЛ внесена МИМНС России № 4 по Воронежской области 20.12.2002 за ОГРН 1023601236647, ИНН 3627013759) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Спецтрансстрой» (г.Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области, запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС России № 12 по Воронежской области 24.11.2014 за ОГРН 1143668060172, ИНН 3627032550) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу. Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья М.С.Есакова