Решение от 6 апреля 2025 г. по делу № А73-14990/2024

Арбитражный суд Хабаровского края

<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-14990/2024
г. Хабаровск
07 апреля 2025 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 07 апреля 2025 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

Арбитражный суд Хабаровского края в составе  судьи - Букиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания – Лубенец Е.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Народная Компания «Восток» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680031, <...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о взыскании пени по договору аренды, неосновательного обогащения,  процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжении договора и по иску  индивидуального предпринимателя ФИО1 к акционерному обществу «Народная Компания «Восток» о признании недействительным одностороннего отказа от договора,

при участии:

от АО – ФИО2 (руководитель), ФИО3 (представитель по доверенности),

от ИП – ИП ФИО1 (лично), ФИО4 (представитель по доверенности),

УСТАНОВИЛ:

ИП обратился в суд с иском к АО о признании  недействительным уведомления об одностороннем отказе с 31.08.2024 г.  от договора аренды от 08.07.2016, направленного в адрес ИП 22.07.2024 г. исх. № 48.

АО обратилось в суд с иском к ИП о взыскании пени за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды от 08.07.2016 г. в сумме 548 750 руб., неосновательного обогащения (плата за самовольно занятую площадь) за период декабрь 2023 г.- август 2024 г. в сумме 310 041 руб. , процентов на сумму неосновательного обогащения с 01.12.2023 г. по 26.08.2024 г. в сумме 20 557 руб. 77 коп. Также просит расторгнуть договор аренды.

Дела приняты к производству суда.

Определением суда от 18.11.2024 г. указанные дела объединены в одно производство с присвоением делу № А73-14990/2024.

В судебном заседании  13.03.2025 г. представитель АО уточнил размер исковых требований в части неустойки – просит взыскать неустойку в сумме  562 000 руб. 55 коп.   за просрочку оплаты арендных платежей в период июль 2021 г. – февраль 2025 г., начисленную с 06.07.2021 г. по 12.02.2025 г.

Уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК.

От требований по взысканию неосновательного обогащения и   процентов за пользование чужими денежными средствами представитель истца заявила отказ.

Стороны поддержали свои иски. Дали дополнительные  пояснения.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к  следующему.

ИП в судебном заседании 16.01.2025 г.  заявлено ходатайство об оставлении иска АО к ИП без рассмотрения по причине несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

В этой связи ответчик указывает, что истцом направлена претензия не по адресу регистрации ИП по месту жительства и не по адресу арендатора, указанному в договоре. В связи с чем,  ответчик данную претензию не получал.

Ходатайство отклонено судом протокольным определением на основании ст. 148-149 АПК.

При разрешении указанного ходатайства 16.01.2025 г. суд руководствовался следующим.     

Как следует из материалов дала, истцом представлена почтовая квитанция от 05.06.2024 г. о направлении почтовой корреспонденции по адресу <...>.

Представитель истца в судебном заседании пояснила,  что в квитанции  либо допущена опечатка, либо литера не пропечаталась на бумаге.

Представила подлинный  почтовый конверт, на котором указан верный адрес – <...> (номера почтового идентификатора на квитанции и конверте совпадают).

Таким образом, претензия от 05.06.2024 г., в которой содержится предложение  об оплате долга по арендной плате, неосновательного обогащения и расторжении договора,  была направлена по верному адресу ответчика.

Согласно сведениям официального сайта Почты России и отметке на конверте, отправление возвращено отправителю «за истечением срока хранения».

Согласно п.3 ст. 54 ГК, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц,

В силу положений п.1 ст. 165.1 ГК, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.


Согласно п.3 ст. 23 ГК,  к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

На основании изложенного,  суд приходит к выводу о том, что претензия направлена истцом по надлежащему адресу, и считается доставленной ответчику.

В судебном заседании 13.03.2025 г. представитель ИП повторно заявил ходатайство об оставлении иска без рассмотрения, сославшись на преюдицию постановления апелляционного суда по делу №А73-15004/2024.

В данном судебном акте  от 26.02.205 г. указано следующее «Судом установлено, что решение о проведении годового общего собрания акционеров от 03.06.2024 было направлено в адрес ФИО1 05.06.2024, что подтверждается копией конверта, почтовой квитанцией от 05.06.2024, отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 68092392038871.

Однако, конверт с уведомлением доставлен истцу не был, возвращен отправителю за истечением срока хранения 08.07.2024.

Согласно представленной в дело почтовой квитанции уведомление направлено ФИО1 по адресу: <...>, в то время как его действительным адресом является: <...>.


Учитывая, что в реестре почтовых отправлений и распечаток с официального сайта "Почта России" указан почтовый идентификатор отправления 68092392038871, идентичный сведениям, внесенным в почтовую квитанцию с указанием ненадлежащего адреса получателя, апелляционная коллегия полагает верными выводы суда о недоказанности факта надлежащего уведомления ФИО1

При этом, коллегия отмечает, что решающего значения на каком этапе и кем допущена ситуация с указанием ненадлежащих сведений об адресе получателя - не имеет, поскольку основополагающим в рассматриваемом случае является обстоятельство фактического неизвещения лица, что повлекло существенное нарушение порядка созыва собрания акционеров».

Представитель АО не оспаривает, что в этом же конверте находилось и уведомление, представленное в материалы настоящего дела.

В силу положений ч.2 ст. 69 АПК, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.


Вместе с тем,  в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 г. № 18 указано, что суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать.

Из поведения ответчика по настоящему спору не следует, что он выразил намерение урегулировать спор. Доказательства тому, что в период после получения иска,  в период между предварительным и судебным заседаниями им предпринимались меры по внесудебному урегулированию, ответчиком не представлены.

При этом, сам факт просрочки внесения арендных платежей и периоды просрочки  им не оспариваются. Соответственно, при желании урегулировать спор во внесудебном порядке ответчик мог бы обратиться к истцу с предложением об оплате неустойке в меньшем, чем заявлено размере, либо предложить иные способы компенсации просрочки внесения арендных платежей.

В п.4 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ 23.12.2015 г. указано следующее : «Если из обстоятельств дела следует, что заявление ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора направлено на необоснованное затягивание разрешения возникшего спора, суд на основании ч. 5 ст. 159 АПК РФ отказывает в его удовлетворении.

По смыслу п. 8 ч. 2 ст. 125, ч. 7 ст. 126, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Из поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон».


Кроме того, в судебном заседании 07.04.2025 г. представителем АО представлен  ответ Почты России следующего содержания «В соответствии со ст. 31 «Правил оказания услуг почтовой связи», утверждённых Приказом Минцифры № 382 от 17.04.2023, доставка и вручение почтовых отправлений осуществляется в соответствии с адресами, указанными отправителями на их оболочках. Почтовое отправление № 68092392038871 поступило 06.06.2024 в адресное отделение почтовой связи (далее - ОПС) 680022. В этот же день отправление было обработано, извещение сформировано и передано для доставки адресату.

Так как в течение установленного срока за получением отправления не обратились, 08.07.2024 оно было возращено по обратному адресу».

На основании изложенного судом  повторно  отклоняется  ходатайство ИП об оставлении иска АО без рассмотрения. Спор подлежит рассмотрению по существу.

Иск АО.

Как следует из материалов дела, сторонами  08.06.2016 г.   заключен договор аренды нежилого помещения по адресу <...> (новостройка) этаж 2 лит. В площадью 166, 67 кв.м., где АО выступает  арендодателем,   а ИП  - арендатором.


Срок действия договора – 360 дней с дальнейшим возобновлением на неопределенный срок (п.5.1 договора).


Стороны пояснили в судебном заседании, что в дальнейшем по устной договоренности в пользование арендатору передана дополнительная площадь.

В результате чего, арендуемая площадь увеличилась до 333, 34 кв.м.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение договорных обязательств по внесению арендных платежей, АО просит взыскать неустойку за просрочку оплаты.

Согласно п.1 ст. 314 ГК, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.


Пунктом 3.2.  договора стороны обусловили срок внесения арендных платежей  – не позднее 5-гочисла текущего месяца.


Согласно ст. 330 ГК, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 3.2   договора стороны обусловили начисление неустойки в размере 0, 5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Факт просрочки и расчет  пени  ответчиком не оспаривается.

Согласно ст. 309 ГК, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона…

Поскольку ответчик допустил просрочку оплаты полученных услуг, на основании ст. 309, 330 ГК, он обязан к оплате неустойки.

Ответчик, возражая против иска в этой части, оспаривает начисление неустойки на разницу в размере арендной платы за периоды январь-февраль 2025 г.

Из расчета пени и пояснений представителя АО следует, что за указанные периоды неустойка начислена на сумму 25 001 руб. 50 коп., что составляет разницу между ранее обусловленной сторонами арендной платой 50 000 руб. и начисленной арендатору с 01.01.2025 г.

В судебном заседании  стороны пояснил суду, что по устной договоренности размер арендной платы по сравнению с договорным  ими увеличен до 50 000 руб. Такая арендная плата применяется уже много лет.

Представитель АО пояснила, что декабре 2024 г. на телефон ИП было направлено СМС сообщение о повышении арендной платы с 01.01.2025 г. на 20%, что предполагает размер арендной платы – 60 000 руб.

Между тем, п. 3.1. договора предусмотрен механизм расчета арендной платы. В связи с чем,  в марте  2025 г. в адрес ответчика было направлено почтовое уведомление об ошибочном указании размера арендной платы в предыдущем уведомлении и верном размере в соответствии с п.3.1 договора – 75 001 руб. 50 коп.

СМС сообщение от 24.12.2024 г. представлено в материалы дела.

В силу положений п.1, 2 ст. 310 ГК, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.


Согласно п. 3.4. договора, цена аренды 1 кв.м и другие периодические платежи, за исключением указанного в п. 2.2.15, предусмотренные настоящим договором в случае наступления условий, предусмотренных п.5.1 изменяются ежегодно в одностороннем порядке путем письменно уведомления арендатора с даты этого уведомления.

Таким образом, договором предусмотрена возможность одностороннего изменение размера арендной платы.

Возражая против иска в данной части, ИП не оспаривает факт получения СМС сообщения о повышении арендной платы на 20%, но указывает, что отправка СМС не является письменным уведомлением, предусмотренным п.3.4. По мнению ИП, такое уведомление должно было быть направлено посредством почтового отправления.

Почтовое отправление осуществлено в адрес ответчика 02.03.2025 г.

Согласно ст. 431 ГК,  при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Толкуя по правилам ст. 431 ГК п.3.4. договора с учетом того, что другие пункты договора не содержат требований о направлении переписки по договору только посредством почтового отправления, суд приходит к выводу о том, что письменная форма уведомления соблюдена (СМС направлено в письменной форме).

Кроме того, согласно п.1 ст. 160 ГК, письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки.

На основании изложенного доводы ответчика отклоняются судом.

В отношении верного размера арендной платы.

Согласно п. 3.1. договора,   За пользование объектом аренды Арендатор уплачивает арендную плату в размере 25000 рублей в месяц без НДС на дату заключения договора.            Арендная плата является определяемой по следующей формуле:            A= A1 x (1 + 0,15 N) x K,            Где А - арендная плата            Al - цена аренды 1 кв.м на дату заключения договора, которая составляет 150 руб. без НДС,    N - Количество кварталов прошедших со дня заключения договора в текущем году,             К- коэффициент увеличения размера арендной платы краевого имущества, рассчитанный применительно к зданию, в котором арендуются помещения (применяется с месяца, следующего за тем, в котором произошло увеличение арендной платы органами краевой власти).

В 2004 г. К=1

 Истец  полагает, что повышение арендной платы должно производиться по указанной формуле. На сумму 75 001 руб. 50 коп. истец выходит, применяя  повышающие коэффициенты, установленные постановлениями Правительства Хабаровского края на периоды 2017 -2025 г. без применения коэффициента N.

По смыслу п.3.4. договора, одностороннее  изменение размера арендной платы – это право, а не обязанность арендодателя, которое он может  реализовывать ежегодно, повышая размер арендной платы на коэффициент, установленный органом исполнительной власти Хабаровского края на соответствующий год.

Как следует из  обстоятельств дела, на протяжении многих лет право на повышение размера арендной платы не реализовывалось арендодателем.

В 2025 г. арендодатель решил воспользоваться своим правом, увеличив арендную плату с применением повышающих коэффициентов, установленных на все предыдущие годы, в связи с чем, полагает, что с января 2025 г. размер арендной платы должен составлять  75 001 руб. 50 коп.

Между тем, по смыслу содержания п. 3.1 и 3.4 договора, повышенный размер арендной платы не должен быть выше размера предыдущей арендной  с применением повышающего коэффициента. Это условие   направлено на защиту права  арендатора на необоснованное повышение арендной платы.

Если же арендодатель указал меньший размер (60 000 руб.), то это не ущемляет права арендатора. Последующее направление уведомления об установлении на 2025 г. арендной платы в размере 75 001 руб. 50 коп.  противоречит положениям п.3 ст. 614 ГК.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Иного п.3.4. договора не предусмотрено.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что с 01.01.2025 г. размер арендной платы по договору – 60 000 руб.

Следовательно, размер неустойки за просрочку недоплаты периодов января, февраля 2025 г. составляет 3 700 руб., вместо заявленных за этот период 11 000 руб. 55 коп.

(Истец производит расчет  неустойки за просрочку оплаты периода  января с 06.01.2025 г. по 13.03.2025 г., за просрочку оплаты  периода февраля с 06.02.2025 г. по 12.02.2025 г.   Начисление производит только на недоплаченную часть).

Соответственно, общий  верный размер неустойки составляет 554 700 руб.

В сумме 7 300 руб. 55 коп. истцу надлежит отказать.

Ответчиком заявлено о снижении неустойки по правилам ст. 333 ГК.

Согласно ст.333 ГК, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.


Согласно разъяснениям, данным в п.3, 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 г. № 17, для того чтобы применить указанную статью, арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и о начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.


В Определении Конституционного Суда РФ № 263-О от 21.12.2000 г. указано следующее : «предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

     Судом в данном случае в пользу ответчика принимаются во внимание значительный размер  неустойки – 0, 5 % за каждый день просрочки,  размер пени по отношению  к размеру просроченной задолженности, наличие  оплат по некоторым периодам за 2 и 4  периода подряд.

В связи с чем, суд находит возможным снизить размер неустойки до 300 000 руб.

Оснований для большего снижения с учетом значительных периодов просрочки по некоторым периодам  и необходимости соблюдения баланса интересов обеих сторон суд не находит.

Требования по расторжению договора.

Данные требования обусловлены просрочками по внесению арендных платежей.

В судебном заседании 16.01.2025 г. представитель истца пояснил, что задолженность по арендной плате на дату обращения в суд и на дату судебного заседания отсутствует.  В основу иска положены систематические просрочки внесения арендных платежей.

(Ходатайство истца о принятии к рассмотрению исковых требований о взыскании недоплаты  арендной платы за периоды январь, февраль и арендной платы за марта, заявленное истцом в судебном заседании 13.03.2025 г. отклонено судом на основании п. 26. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 и ст. 49 АПК РФ, поскольку требования о взыскании задолженности по арендной плате не были заявлены в иске).

Согласно п.1 ч.2 ст. 450 ГК, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.


Согласно ст. 619 ГК, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из представленных истцом платежных поручений за период октябрь 2021 г. – август 2024 г. видно, что в ряде случаев арендатор допускал просрочку внесения арендных платежей более двух периодов.

Согласно разъяснениям, данным в 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73, судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как было указано выше, предложение оплатить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды направлено в адрес ответчика 05.06.2024 г. (претензия от 05.06.2024 г.)

В претензии не указан период задолженности, поэтому невозможно установить, какая просрочка послужила основанием для предложения расторгнуть договор. Что, в свою очередь, не позволяет определить  разумность срока предъявления требования о расторжении договора.

Вместе с тем, представленные истцом  платежные поручения подтверждают, что арендатор неоднократно осуществлял платежи сразу за два, три и даже за четыре периода подряд.

   Исходя из анализа ст. 619 и 450 ГК, суд приходит к выводу, что применение указанных статей направлено на защиту прав  арендодателя в случае их существенного нарушения. Т.е. расторжение договора – это крайняя мера, соразмерная существенным допущенным нарушениям.

Статья 450 ГК, дает понятие существенному нарушению условий договора следующим образом - существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая во внимание,   что нарушения условий договора арендатором устранены  в разумный срок, задолженности перед арендодателем  не имеется,   суд находит, что требования о расторжении договора  не могут быть удовлетворены судом, т.к. они не отвечают требованиям справедливости судебного разбирательства  и соразмерности санкций допущенным нарушениям.

Допущенные нарушения, по мнению суда, не попадают под понятие существенного нарушения договора, данное в ст. 450 ГК.

В исковом заявлении истец также указывает, что Департаментом архитектуры и землепользования администрации г. Хабаровска предписано прекратить эксплуатацию незавершенного строительства.

Между тем, в уведомлении от 05.06.2024 г. это обстоятельство не указано  не указано в качестве основания для расторжения договора.

Кроме того, как пояснил представитель истца в судебном заседании 16.01.2025 г., требования о расторжении договора обоснованы просрочками внесения арендных платежей.     

На основании изложенного требования о расторжении договора удовлетворению не подлежат.

Иск ИП.

Истец оспаривает односторонний отказ  арендодателя от договора аренды, выраженный в   уведомлении от 22.07.2024 г. № 48.

Возражая против иска, ответчик указывает, что это не односторонний отказ от договора, а предложение о его расторжении с 31.08.2024 г. Указание на отключение электроэнергии содержится в уведомлении  по причине задолженности арендатора по электроэнергии.

В отзыве на иск указано дословно  следующее «Ссылка в оспариваемом уведомлении на письмо департамента архитектуры г. Хабаровска и предложение расторгнуть договор 31.08.2024 г. связаны с тем, что ФИО1 является участником общества, владеющим почти 50% акций, и он должен быть осведомлен об этом документе.

При этом общество учитывало, что в соответствии со ст. 65.2 ГК РФ и положениями устава общества акционер обязан не совершать действия, заведомо направленные на причинение вреда корпорации.

То есть, действуя в интересах акционерного общества, истец мог бы покинуть помещение раньше, чем через три месяца, в частности в предложенную дату 31.08.2024 г. во избежание возможной административной ответственности общества в соответствии с частью 5 статьи 9.5. Кодекса об административной ответственности Российской Федерации за эксплуатацию объекта незавершенного строительства».

В материалы дела представлено указанное уведомление.

Текст  уведомления изложен следующим образом «Действуя на основании приказа управляющей АО «НК Восток» ИП ФИО2,  уведомляю Вас, что вынуждены расторгнуть договор аренды 31.08. 2024 г. на основании требования Департамента архитектуры, строительства  и землепользования администрации г. Хабаровска.

Вам необходимо погасить имеющуюся задолженность.

Также уведомляю, что с 01.09.2024 г. помещения будут обесточены».

Данное письмо не содержит  конкретной формулировки, что арендодатель в одностороннем порядке отказывается от договора.

Вместе тем, оно не  содержит и предложения расторгнуть договор, в отличие от письма от 05.06.2024.

В письме указано на расторжение договора 31.08.2024 г. и отключении помещения от электроэнергии, что позволяет оценить это письмо как односторонний отказ арендодателя от договора.

Также в материалы дела представлен приказ управляющей, указанный в уведомлении.

Данный приказ изложен следующим образом «В связи с получением от департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска требования о прекращении эксплуатации объекта незавершенного строительства

ПРИКАЗЫВАЮ

1. Исполнительному директору общества ФИО5 направить в адреса арендаторов, располагающихся в объекте незавершенного строительства уведомление о расторжении договоров аренды с первого сентября 2024 г. заказными письмами  с описью в срок до 24..07.2024.

2. 31.08.2924 г. исполнительному директору общества ФИО5 обесточить здание незавершенного строительства путем отключения питающих кабелей силами приглашенных специалистов».

В приказе также не содержится указаний на направление предложений о расторжении договоров и говорится на отключение здания с 01.09.2024 г., что также свидетельствует о волеизъявлении арендодателя на  односторонний отказ от договора.    

Поэтому  суд не оценивает это письмо как соблюдение досудебного порядка урегулирования спора по требованиям о расторжении договора (т.е. как второе предложение о расторжении договора), а расценивает как односторонний отказ арендодателя от договора.

В силу положений  п.2 ст.310 ГК, Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п.2 ст. 621 ГК, Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В данном случае договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

В силу положений ст. 610 ГК, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

 Договором не предусмотрен иной срок отказа арендодателя от договора, возобновленного на неопределенный срок.  Сокращенный срок одностороннего отказа предусмотрен только для случаев, если основанием для одностороннего отказа являются допущенные арендатором нарушения, указанные в договоре.  

Соответственно, арендодатель вправе отказаться в одностороннем порядке от договора, предупредив арендатора за три месяца до предполагаемой даты расторжения.  В данном случае датой расторжения следовало бы считать 23.10.2024 г.

Следовательно, дата расторжения договора 31.08.2024 г., указанная в оспариваемом уведомлении, не соответствует закону.

Истец указывает, что причина,  указанная в уведомлении, не является основанием для одностороннего отказа от договора.

Действительно, в силу положений п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73, отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, по смыслу  ст. 610 ГК, арендодатель вправе в любое время и без всякой причины отказаться от договора, возобновленного на неопределенный срок, соблюдая лишь срок уведомления такого отказа.

И в случае наличия спора об освобождении помещения по причине одностороннего  отказа от договора  помещение подлежало бы освобождению не с даты указанной в уведомлении об одностороннем отказе от договора, а с  23.10.2024 г.

Направив уведомление об одностороннем отказе от договора, арендодатель изменил свое волеизъявление об одностороннем отказе от договора, что вероятно, обусловлено ответом арендатора, и полагая договор действующим, обратился в суд с иском о его расторжении.

Поскольку на момент обращения АО в суд с иском и на момент разрешения  спора, арендодатель расценивает договор как действующий.

Т.е., своими конклюдентыми действиями арендодатель отозвал уведомление об одностороннем отказа от договора.

На момент разрешения спора предмет спора по иску ИП  отсутствует.

Удовлетворение иска о признании одностороннего отказа от договора не повлечет  за собой защиту права, поскольку отсутствует обстоятельство, нарушающее это право.

В части требований, от которых АО отказался, производство по делу подлежит прекращению на основании ст. 49 п.4 ч.1 ст. 150 АПК.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке ч.1 ст. 110 АПК.

В части требований, от которых АО заявлен отказ от иска, государственная пошлина подлежит возврату в размере 70 % на основании аб.з.2 п.3 ст.333.40 НК.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.08.2024 года по ходатайству истца   приняты обеспечительные меры в виде запрета акционерному обществу «Народная Компания «Восток» (ОГРН <***>, ИНН <***>) совершать любые действия, направленные на ограничение владения и пользования индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) нежилым помещением, расположенным по адресу: <...> (новостройка), этаж 2 лит. В, площадью 166,67 кв.м., в связи с направлением уведомления о расторжении договора аренды от 08.07.2016 г. и запрета акционерному обществу «Народная Компания «Восток» (ОГРН <***>, ИНН <***>) осуществлять действия, направленные на отключение нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (новостройка), этаж 2 лит. В, площадью 166,67 кв.м. от электричества, а также от иных коммунальных услуг.

АО просит отменить обеспечительные меры при принятии решения по делу.


Согласно ч.5 ст. 96 АПК, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Согласно п. 37 Постановления Пленума ВС РФ от 01.06.2023 г. № 15, при отказе в удовлетворении иска, оставлении искового заявления без рассмотрения, прекращении производства по делу обеспечительные меры по общему правилу сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего итогового судебного акта (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 144 ГПК РФ, часть 5 статьи 96 АПК РФ, часть 3 статьи 89 КАС РФ).

В данном случае в удовлетворении иска ИП отказано.

Соответственно,  обеспечительные меры свое действие до вступления в законную силу итогового судебного акта.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления АО «Народная Компания «Восток» об отмене обеспечительных мер отказать.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Исковые требования АО «Народная Компания «Восток» удовлетворить частично.

Взыскать с ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу АО Народная Компания «Восток» ОГРН <***>, ИНН <***>) в счет пени – 300 000 руб., в счет судебных расходов по оплате государственной пошлины 14 055 руб.

В остальной части исковых требований по взысканию пени и расторжении договора отказать.

В части требований по взысканию неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Возвратить АО Народная Компания «Восток» ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 932  руб., оплаченную платежным поручением от 26.08.2024 г. № 146.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения  в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья                                                         Е.А. Букина.