Решение от 17 ноября 2020 г. по делу № А51-2825/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-2825/2020
г. Владивосток
17 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2020 года .

Полный текст решения изготовлен 17 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по Общества с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управление муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>), третье лицо: Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»,

об урегулировании разногласий,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 02.10.2020, диплом, паспорт;

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 17.12.2019, удостоверение, диплом ДВГУ от 10.06.2004 №0352067;

от третьего лица – не явился, извещен;

слушатель – ФИО4, паспорт;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества №335-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) нежилого помещения площадью 75,80 кв. м., находящегося по адресу <...>, (номера на поэтажном плане 1, этаж цокольный), кадастровый номер 25:28:020034:1132; доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:020034:1335, пропорциональная размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:020034:1132. Общая площадь земельного участка - 3 418,00 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, изложив пункт 3.1 в следующей редакции:

3.1. Цена продажи арендуемого имущества составляет 3 638 000 (три миллиона шестьсот тридцать восемь тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС).

С учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ 07.10.2020, истец просил урегулировать разногласия между ООО «Лев-Информ» и Управлением муниципальной собственности города Владивосток, возникших при заключении Договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества №335-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) нежилого помещения площадью 75,80 кв.м., находящегося по адресу: <...> (номера на поэтажном плане 1, этаж цокольный), кадастровый номер 25:28:020034:1132; доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:020034:1335, пропорционально размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:020034:1132. Общая площадь земельного участка - 3418,00 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, изложив пункт 3.1 в следующей редакции:

3.1. Цена продажи арендуемого имущества составляет 3 300 000 (три миллиона триста тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС).

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ, в связи, с чем судебное заседание проводится в порядке ст. 156 АПК РФ в его отсутствие.

Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, дал устные пояснения.

Представитель ответчика возразил на заявленные требования по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» (арендатор) и Управлением муниципальной собственности города Владивостока (арендодатель) заключен договор аренды №01-03871-001-Н-АР-6752-00 от 02.07.2012 нежилого помещения площадью 75,80 кв. м., находящегося по адресу <...>, (номера на поэтажном плане 1, этаж цокольный).

10.03.2017 ООО «Лев-Информ» направило в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение Помещения.

Письмом от 24.03.2017 Управление отказало ООО «Лев-Ииформ» в предоставлении преимущественного права выкупа помещения, расположенного по адресу <...>,

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11 октября 2018 года по делу №А51-12707/2017, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу №А51-12707/2017 от 23.07.2018 указанный отказ Управления был признан незаконным, на Управление была возложена обязанность совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159- ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении Помещения.

22.11.2019ООО «Лев-Информ» было получено уведомление от 07.11.2019 №19/3279 с предложением заключить договор купли-продажи, к которому приложены копия Решения Думы г. Владивостока от 31.10.2019 г. № 295 и три проекта договора с различными условиями о единовременной оплате, о выкупе в рассрочку путем внесения ежемесячных платежей в равных долях сроком на пять лет, о выкупе в рассрочку путем внесения ежеквартальных платежей в равных долях сроком на пять лет.

При этом, п. 3.1 всех проектов договора предусмотрена цена Помещения 5803333 руб. (без учета НДС). Цена, указанная в договоре, определена на основании отчета об оценке №3879/19 от 26.08.2019 (дата оценки 10.03.2017), подготовленного ООО «Аналитик Центр».

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №0537/19 от 18.12.2019 (дата оценки 10.03.2017), выполненным ООО «НЭОС «ГАРАНТ-ЭКСПЕРТ» по заказу истца, величина рыночной стоимости Помещения составляет 3638000 руб. (без учета НДС).

Посчитав, что величина рыночной стоимости имущества завышена и в нарушение Закона №ФЗ-159 ООО «Лев-Информ» 20.12.2019 направило Муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее - МКУ «АПМЗН») предложение заключить Договор купли- продажи муниципального недвижимого имущества №335-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) в редакции Протокола разногласий от 20.12.2019 с исх. №20.12.2019-02 (копия предложения также была направлена Управлению муниципальной собственности города Владивостока).

23.01.2020 истцом было получено письмо от МКУ «АПМЗН» от 14.01.2020 №20/58 согласно которому ООО «Лев-Информ» было отказано в заключении договора купли-продажи в редакции Протокола разногласий от 20.12.2019 в связи с отсутствием у МКУ «АПМЗН» полномочий самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений.

Кроме того, в письме от МКУ «АПМЗН» указано, что ООО «Лев-Информ» пропущен 30-дневный срок на подписание договора купли-продажи, предусмотренный Законом №159-ФЗ.

Поскольку с предложенной ответчиком редакцией истец не согласился, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 75,80 кв.м., находящегося по адресу: <...> (номера на поэтажном плане 1, этаж цокольный), кадастровый номер 25:28:020034:1132; доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:020034:1335.

В соответствии с ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ч. 4 ст.421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены имущества.

В данном случае, суд принимает положения пункта 3.1 договора в редакции истца по следующим основаниям.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона N159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно п. 2 ч.8 ст. 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона N135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела судом установлено, что с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа на приобретение арендуемого объекта недвижимости ООО «Лев-Информ» обратилось в УМС г. Владивостока – 10.03.2017.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку сторонами в материалы дела представлены два противоречащих друг другу отчета об оценке рыночной стоимости, с целью определения действительной рыночной стоимости помещения площадью 75,80 кв. м., находящегося по адресу <...>, (номера на поэтажном плане 1, этаж цокольный) с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:020034:1335, пропорциональной размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:020034:1132. Общая площадь земельного участка - 3 418,00 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, по состоянию на 10 марта 2017 года судом по ходатайству ООО «Лев-Информ» назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Краевой центр оценки» - ФИО5.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Краевой центр оценки» №104 от 10.07.2020, выполненного в рамках судебной экспертизы, стоимость оцениваемого спорного недвижимого имущества по состоянию на 10.03.2017 составила округленно 3300000 руб. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №3879/19 от 26.08.2019, выполненной ООО «Аналитик-Центр» не соответствует требованиям ФЗ №135-Ф3 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки.

Экспертное заключение сторонами не оспаривалось, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено, в связи, с чем у суда отсутствуют основания для его критической оценки.

Согласно п. 3.1. статьи 70 АПК РФ указанные обстоятельства считаются признанными ответчиком, поскольку им не оспорены и не опровергнуты.

С учетом выводов эксперта, разногласия сторон по договору аренды №01-03871-001-Н-АР-6752-00 от 02.07.2012 подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного отчетом №104 от 10.07.2020 по состоянию на 10.03.2017 в сумме 3300000 руб. (пункт 3.1 договора).

Судом отклоняются доводы ответчика об обоснованности выкупной стоимости имущества, установленной отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №3879/19 от 26.08.2019, выполненным ООО «Аналитик-Центр», поскольку его несоответствие требованиям ФЗ №135-Ф3 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки подтверждается судебной экспертизой, которая не оспаривалась ответчиком.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия между ООО «Лев-Информ» и УМС г.Владивостока, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества №335-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) нежилого помещения площадью 75,80 кв. м., находящегося по адресу <...>, (номера на поэтажном плане 1, этаж цокольный), кадастровый номер 25:28:020034:1132; доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:020034:1335, пропорциональная размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:020034:1132. Общая площадь земельного участка - 3 418,00 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, изложив пункт 3.1 в следующей редакции: «3.1. Цена продажи арендуемого имущества составляет 3 300 000 (три миллиона триста тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС).

Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Кобко Е.В.