Постановление от 8 сентября 2025 г. по делу № А40-263814/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва 09.09.2025 Дело № А40-263814/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 09.09.2025. Полный текст постановления изготовлен 09.09.2025.

Арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи С.Ю. Дацука, судей В.В. Петровой, Д.Г. Ярцева при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1, представитель по доверенности от 27.12.2024;

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «Партнер» – не явились, извещены;

рассмотрев в судебном заседании 09 сентября 2025 года кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 февраля 2025 года и

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 июня 2025 года по делу № А40-263814/2024

по иску Департамента городского имущества города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «Партнер»

об обязании заключить договор аренды.

УСТАНОВИЛ:

1. Процессуальная история рассмотрения дела

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Партнер» (далее – ответчик, ООО «Партнер») об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка от 11 ноября 2014 года № М-09-045658 с кадастровым номером 77:09:0002014:59, общей площадью 3 400 кв. м, расположенного по адресу: <...>, на условиях, предложенных истцом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2025 года исковые требования удовлетворены, на ООО «Партнер» возложена обязанность заключить с Департаментом соглашение на условиях, указанных в резолютивной части судебного акта. При этом пункт 6 договора принят судом в редакции, в соответствии с которой размер ежегодной арендной платы установлен с даты вступления в законную силу решения суда. Соответствующие показатели платы зафиксированы в Приложении № 1.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 июня 2025 года решение Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2025 года изменено, пункт 1.5 приложения 1 к соглашению № М-09-045658 изложен в следующей редакции: «Пункт 1.5. «Годовая арендная плата за Участок (с 12.05.2025) * руб. 155 437,40», в остальной части судебный акт суда первой инстанции оставлен без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении требований Департамента в полном объеме.

В обоснование жалобы инициатором кассационного пересмотра указано на ненадлежащую оценку представленных доказательств, нарушение и

неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельства дела.

ООО «Партнер» отзыв на кассационную жалобу не представило.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии жалобы к производству, месте и времени судебного заседания была размещена на официальном интернет-сайте суда: http://fasmo.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечил.

2. Фактические обстоятельства спора

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «Партнер» принадлежит на праве собственности помещение с кадастровым номером 77:09:0002014:2220 площадью 214,1 кв. м, расположенное в здании с кадастровым номером77:09:0002014:1143 общей площадью 2 520,6 кв. м по адресу: <...>.

Запись о праве собственности внесена в Единый государственный реестр недвижимости 19 декабря 2018 года за № 77:09:0002014:2220-77/009/2018-6.

Указанный объект недвижимости локализован в границах земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002014:59 общей площадью 3 400 кв. м, имеющем адресный ориентир: <...>.

Для земельного участка установлены следующие виды разрешенного использования: магазины (4.4) — земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5); общественное питание (4.6) — земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5); бытовое обслуживание (3.3) — земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5); банковская и страховая деятельность

(4.5) — земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7).

В отношении указанного земельного участка 11 ноября 2014 года был заключен договор аренды № М-09-045658 со множественностью лиц на стороне арендатора.

Как указывает Департамент, земельно-правовые отношения с ответчиком в установленном порядке не оформлены.

В связи с этим истцом был подготовлен проект соглашения о вступлении в договор аренды от 11 ноября 2014 года № М-09-045658 земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002014:59, общей площадью 3 400 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Сопроводительным письмом от 22 апреля 2024 года № ДГИ-И-28675/24 указанный проект соглашения был направлен в адрес ответчика для согласования.

Однако в установленный срок ответ на предложение Департамента от ответчика не поступил.

Указанное послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с иском.

3. Позиция судов первой и апелляционной инстанций

3.1. Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 196, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 29, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, удовлетворил требования Департамента об обязании ООО «Партнер» заключить соглашение о вступлении в договор аренды от 11 ноября 2014 года № М-09-045658.

Вместе с этим суд отметил, что пункт 6 проекта соглашения не может быть изложен в редакции, предложенной Департаментом, поскольку ООО «Партнер» выразило свою волю на несогласие на признание задолженности за предыдущий период.

Суд руководствовался выводами, отраженными во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда города Москвы от 09 января 2025 года по делу № А40-243826/2024, в рамках которого ответчик возражал против взыскания неосновательного обогащения (фактически – платы за бездоговорное пользование земельным участком), ссылаясь на пропуск истцом срока давности.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что пункт 6 соглашения должен быть изложен в следующей редакции: «6. Установить Арендатору с даты вступления в законную силу решения суда по делу № А40-263814/2024 размер ежегодной арендной платы и условия ее внесения согласно Приложению 1 к настоящему Соглашению. Приложение 1 является составной и неотъемлемой частью настоящего Соглашения.».

В остальной части суд согласился с теми условиями, которые были предложены Департаментом.

3.2. Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции, отметил следующее.

Суд апелляционной инстанции в полной мере согласился с выводами суда первой инстанции в части установленной редакции пункта 6 соглашения, однако отметил, что пункт 6 соглашения и пункт 1.5 приложения 1 должны быть приведены в соответствие – арендная плата должна начисляться с момента вступления решения суда в законную силу.

С учетом этого, суд апелляционной инстанции изложил пункт 1.5 приложения 1 в следующей редакции: «Годовая арендная плата за Участок (с 12.05.2025) * руб. 155 437,40».

4. Позиция суда кассационной инстанции

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя Департамента в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в решении суда первой и постановлении суда апелляционной инстанций, установленным по делу фактическим

обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

4.1. Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол

разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (пункт 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предписано, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (пункт 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, отраженной в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями.

По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

4.2. Из судебных актов судов первой и апелляционной инстанций усматривается, что суды не приняли редакцию пунктов 6 соглашения и пункта 1.5 приложения 1 к соглашению, предложенную Департаментом, поскольку ответчик возражал против распространения правоотношений на прошлый период, признания долга по внесению арендных платежей с 19 декабря 2018 года.

Суды руководствовались тем, что при рассмотрении дела № А40-243826/2024 о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за пользование земельным участком в отсутствие заключенного договора ООО «Партнер» возражало против взыскания соответствующих сумм по причине пропуска исковой давности.

В результате требования Департамента были удовлетворены исключительно в пределах неистекшего срока исковой давности – с 07 сентября 2021 года по 15 февраля 2024 года.

По своему существу взыскание неосновательного обогащения за пользование земельным участком при отсутствии договорных правоотношений в данном случае представляет собой взыскание арендных платежей, которые ответчик должен был бы уплачивать, если бы обязанность по заключению договора аренды была исполнена им надлежащим образом.

Из процессуального поведения ООО «Партнер» при рассмотрении дела № А40-243826/2024 явно следует отсутствие волеизъявления на признание долга

по уплате арендных платежей за период с 19 декабря 2018 года по 06 сентября 2021 года.

Таким образом, суды правомерно пришли к выводу о том, что ООО «Партнер» фактически заявило возражение о признании долга по арендной плате за предшествующие периоды при рассмотрении дела № А40-243826/2024, что исключает возможность понуждения к заключению к договору в редакции, предложенной Департаментом (пунктов 6 соглашения и 1.5 приложения 1).

Суд критически относится к доводу Департамента о том, что ООО «Партнер» не направляло протокол разногласий, что свидетельствует об отсутствии возражений на заключение соглашения на предложенных Департаментом условиях.

Коллегия кассационного суда обращает внимание, что возражение о понуждении к заключению договора на предложенных условиях, включая положения о размере и периоде начисления арендной платы, может быть выражено в любой форме, которая позволяет достоверно установить волеизъявление лица, в том числе может явно следовать из ее процессуального поведения в иных судебных разбирательствах.

Собственник помещения в здании, действительно, в силу принципа единства судьбы земельного участка и здания, расположенного на нем, должен вносить арендную плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание, с момента государственной регистрации за ним права собственности на такое помещение.

Вместе с этим к требованию о взыскании арендной платы подлежат применению правила об исковой давности (глава 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В настоящем случае Департаментом был пропущен срок исковой давности по взысканию денежных средств за период с 19 декабря 2018 года по 06 сентября 2021 года, что подтверждено вступившими в силу актами по делу № А40-243826/2024.

Удовлетворение требования Департамента о понуждении к заключению договора на предложенных условиях, предусматривающих о признании долга,

фактически приведет к обходу правил об исковой давности, принудительному лишению ответчика права на возражение о давности, что не может быть признано допустимым.

Суд округа также отклоняет довод Департамента о том, что суды неправомерно отказали истцу в установлении того, что решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Отсутствие указания в резолютивной части судебного акта поименованного обстоятельства ни в коей мере не нарушает право Департамента на осуществление государственной регистрации соглашения к договору аренды, поскольку обязанность по осуществлению государственной регистрации установлена действующим гражданским законодательством и возникает независимо от того, содержит ли договор подобное условие.

5. Выводы по итогам рассмотрения кассационной жалобы

Следовательно, выводы арбитражного суда первой (в неизмененной части) и арбитражного суда апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, судами при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

Основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2025 года (в не измененной части) и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 июня 2025 года (с учетом определения от 09 июня 2025 года) по делу № А40-263814/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья С.Ю. Дацук

Судьи: В.В. Петрова

Д.Г. Ярцев