Постановление от 1 июля 2025 г. по делу № А46-13986/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А46-13986/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2025 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Рахматуллина И.И., судей Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алиса» на решение от 18.11.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 10.02.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Краецкая Е.Б., Халявин Е.С.) по делу № А46-13986/2024 по иску общества с ограниченной ответственностью «Алиса» (644079, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации города Омска (644099, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о сохранении в реконструированном состоянии объекта незавершенного строительства, признании права собственности на объект незавершенного строительства,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска, департамента имущественных отношений администрации города Омска, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области, общества с ограниченной ответственностью «Альфа Омск»,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Алиса» - ФИО2 (доверенность от 20.06.2024),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Алиса» (далее – общество «Алиса», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к администрации города Омска (далее – администрация, ответчик) о сохранении в реконструированном состоянии и признании права собственности на объект незавершенного строительства: нежилое здание с кадастровым номером

55:36:120307:5027 площадью 844,6 кв. м, степенью готовности – 35% (далее – объект/здание № 5027), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:120307:2055 по адресу: город Омск, Октябрьский административный округ, улица Кирова, дом 173 (далее – участок № 2055).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска (далее – департамент архитектуры), департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент имущества), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – управление Росреестра), главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области (далее – управление МЧС), общество с ограниченной ответственностью «Альфа Омск» (далее – общество «Альфа Омск»).

Решением от 18.11.2024 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 10.02.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

Общество «Алиса», не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что здание № 5027 построено до 1995 года (не является самовольной постройкой); объекты не перестраиваются, идет капитальный ремонт (двор между объектами накрывается стеклянной крышей от осадков и за счет этого происходит увеличение площади; при этом конфигурация объекта не изменяется); необходимость такого ремонта установлена в рамках дела № А46-10341/2023; участок № 2055 расположен в границах красных линий с видом разрешенного использования для эксплуатации магазина (территориальная зона – зона индивидуальной жилой стройки (Ж-1/162)), в связи с чем в административном порядке получить разрешение на строительство (реконструкцию) невозможно.

Определениями суда округа от 20.05.2025 и от 27.05.2025 в судебном заседании объявлен перерыв до 27.05.2025, а затем рассмотрение кассационной жалобы отложено на 24.06.2025.

Определением от 19.06.2025 суда округа в порядке пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Щанкиной А.В. в составе суда на судью Демидову Е.Ю.; рассмотрение кассационной жалобы начато сначала.

В судебном заседании 24.06.2025 представитель общества поддержал доводы жалобы.

От администрации поступили возражения, в которых она просила оставить судебные акты без изменения.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии

со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что обществу «Алиса» на праве собственности принадлежит участок № 2055 площадью 915 кв. м, расположенный в границах территориальной зоны – зоны индивидуальной жилой застройки (Ж-1/162), в границах красных линий в соответствии с проектом планировки территории, с видом разрешенного использования для эксплуатации магазина.

На указанном земельном участке расположено одноэтажное нежилое здание № 5027 (продмагазин № 126) общей площадью 348,8 кв. м общественного назначения.

В связи с аварийным состоянием объекта № 5027 обществом «Алиса» принято решение о проведении капитального ремонта, включающего в себя укрепление фундаментов, частичную замену конструкции и полную замену кровли.

Здание № 5027 имеет габаритные размеры в плане (по наружной грани фундамента) – 42,00 х 24,50 м, что соответствует данным застройки участка на 2004 год.

Как указывает общество, им выполнены фундаменты, установлен каркас, уложены балки покрытия, выведены кирпичные стены наружного периметра; готовность здания составляет 35%.

Реконструкция здания предполагает восстановление и капитальный ремонт: литер A, Al, А2, A3 – продовольственный магазин № 126 – 348,8 кв. м; литер Б – 7,1 кв. м; литер В – 48,2 кв. м; литер Г (2,2 x 4,8) – 10,6 кв. м, увеличение площади за счет их объединения посредством галереи, объект незавершенного строительства расположен в границах земельного участка, границы допустимого участка застройки не нарушены, отступ от границы участка составляет – от 0 до 1,9 м; общая площадь здания в уровне цоколя составляет – 844,6 кв. м с учетом площади галереи (258,0 кв. м).

По заказу общества «Алиса» обществом с ограниченной ответственностью «Бюро экспертиз и изысканий» подготовлено заключение специалиста № 17-07-2024, согласно которому работы, проводимые собственником участка № 2055, являются реконструкцией с капитальным ремонтом, так как меняются параметры объекта капитального строительства (увеличилась общая площадь застройки за счет галереи, объединяющей здания и высота здания). При этом возникший в результате таких работ объект незавершенного строительства соответствует всем необходимым нормам и требованиям, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на невозможность получения разрешения на реконструкцию, а также зарегистрировать право собственности на объект в административном порядке (так как участок № 2055 расположен в границах красных линий), общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из отсутствия доказательств того, что строительство (реконструкция) спорного объекта соответствует требованиям действующего законодательства. По информации, отраженной в ЕГРН, нежилое здание № 5027 общей площадью 348,8 кв. м объектом незавершенного

строительства не является, то есть, исходя из квалификации спорного объекта самим истцом как объекта незавершенного строительства готовностью 35 %, имеются основания полагать, что на месте здания № 5027 возводится новый объект недвижимости с иными характеристиками. Обществом не представлены документы, подтверждающие намерение получить в компетентном органе необходимое согласование либо разрешение на реконструкцию объекта; обращение в суд с настоящим иском не может быть использовано для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Судами не принято заключение специалиста № 17-07-2024 в качестве надлежащего доказательства по делу, подтверждающего соответствие реконструируемого здания техническим нормам и правилам, поскольку такое обстоятельство может быть установлено только посредством проведения судебной экспертизы, порученной государственному экспертному учреждению. Осуществление обществом реконструкции без предварительного получения разрешения на проведение таких работ (при этом последний осознавал отсутствие оснований для получения разрешения на реконструкцию в связи с нахождением объекта в границах красных линий) в обход порядка, предусмотренного действующим законодательством, с целью последующей легализации измененного объекта недвижимости исключительно в судебном порядке свидетельствует о недобросовестном поведении истца.

Суд округа считает, что имеются основания для отмены судебных актов в силу следующего.

Одним из способов защиты гражданских прав является обращение с иском о признании права (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – Гражданский кодекс). Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского оборота.

Исковые требования общества, по сути, направлены на признание права собственности на объект недвижимости, возникший в результате реконструкции и капитального ремонта ранее принадлежавшего ему объекта (с объединением иных капитальных объектов, находящихся на участке № 2055).

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского кодекса, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта – строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм

и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

Признаки самовольной постройки являются исчерпывающими и отражены в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44).

Так, самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, пунктах 39-40 Постановления № 44 содержатся условия, при наличии совокупности которых возможно признание права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. В этой связи судебной практикой установлены правовые позиции, связанные с поведением заявителя, которые необходимо учитывать при рассмотрении подобного рода споров, в частности:

- право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9

информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»);

- признание права собственности может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить соответствующие правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014);

- иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения (например, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения) (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Несмотря на то, что признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой установленный административно-публичный порядок регистрации права собственности, обращение истца с таким заявлением может быть признано надлежащим способом защиты права, если такое обращение связано с оспариванием либо не признанием права истца на имущество другим лицом, с обстоятельствами, препятствующими регистрации права в административном порядке (в частности, статья 222 Гражданского кодекса).

В рассматриваемом случае здание № 5027 (год постройки 1963) и участок № 2055 (кадастровый номер присвоен в 2001 году), на котором оно расположено, на праве собственности принадлежит обществу и принадлежало ему на момент проведения реконструкции и ремонта. Право собственности не оспаривается, как и не оспаривалось возникновение такого права у предыдущих приобретателей участка и здания. При этом в отношении участка утверждены (после его постановки на учет и после строительства спорного здания) проект планировки территории (2011 год), проект межевания территории элементов планировочной структуры (2021 год), проект межевания территории элементов планировочной структуры (2023 год).

Как указывалось истцом и также установлено в рамках дела А46-10341/2023 эксплуатация здания магазина, расположенного по адресу: <...>, в отсутствие проведения капитального ремонта/реконструкции может повлечь причинение вреда жизни и здоровью граждан, в связи с чем обществом принято решение о проведении капитального ремонта, в результате которого фактически имело место изменение основных характеристик объекта недвижимости (реконструкция).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс).

Процедура принятия решения о выдаче или отказе в выдаче разрешения на строительство урегулирована частью 11 статьи 51 Градостроительного кодекса и включает в себя: проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям; выдачу разрешения на строительство или отказ в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

В силу пункта 2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса градостроительный план земельного участка является одним из документов, необходимых для получения разрешения на строительство (реконструкцию).

В градостроительном плане земельного участка содержится информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе, о красных линиях (пункт 17 части 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса).

Красные линии отделяют территории общего пользования, которыми может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары), от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности юридических и физических лиц.

При ведении строительства в населенных пунктах области производители работ обязаны строго соблюдать красные линии, определяющие границы улиц, площадей, кварталов, микрорайонов, установленные в генеральных планах населенных пунктов и проектах детальной планировки районов; границы отведенных заказчикам для строительства земельных участков; использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением по согласованной и утвержденной проектно-сметной документации; обеспечивать соблюдение действующих норм и правил строительства.

Как указывает общество (в том числе со ссылкой на градостроительный план участка), в результате утверждения проекта планировки территории участок № 2055 стал частично располагаться:

- в границах элемента планировочной структуры (улично-дорожная сеть) № 1-6.ИТ1.1, в зоне планируемого размещения объектов улично-дорожной сети, стоянок транспорта общего пользования (в границах красных линий улицы Кирова);

- в границах элемента планировочной структуры № 10.5 в зоне размещения объектов индивидуального жилищного строительства.

Основанием для отказа в выдаче разрешения является, в частности, несоответствие представленных документов требованиям к строительству объекта капитального

строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Указанные обстоятельства в силу вышеизложенных норм являются существенным препятствием к получению разрешения на строительство/реконструкцию в административном порядке.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора департаментом архитектуры также указано на то, что виды разрешенного использования участков и объектов капитального строительства, не указанные в градостроительном регламенте территориальной зоны, являются запрещенными для соответствующей территориальной зоны и не могут быть разрешены, в том числе и по процедурам предоставления специальных разрешений. Участок № 2055 в большей части находится в красных линиях улицы Кирова в зоне планируемого размещения объектов административно-делового и общественного назначения; в территориальной зоне Ж-1 (индивидуальной жилой застройки).

Таким образом, по мнению суда округа, в данном случае обращение общества с иском в суд по настоящему делу не свидетельствует о недобросовестном поведении, направленном на обход установленной административной процедуры введения объекта в гражданский оборот, учитывая также, что спорный объект не выходит за границы принадлежащего обществу участка № 2055.

Из градостроительного плана участка № 2055, выписок из ЕГРН следует, что в границах данного участка расположены объекты капитального строительства, а именно:

- № 5027 – нежилое здание (продмагазин № 126), 1 этаж, общая площадь 348,8 кв. м, зарегистрирован за обществом (истцом);

- с кадастровым номером 55:36:120307:5711 (далее – объект № 5711) – нежилое здание (склад), 1 этаж, общая площадь 77,1 кв. м, год постройки 1994.

- с кадастровым номером 55:36:120307:5718 (далее – объект № 5718) – нежилое здание (приемный пункт), 1 этаж, общая площадь 48,2 кв. м.

Объекты № 5711 и № 5718 внесены в ЕГРН без координат границ; собственник не указан.

На участке № 2055 (по данным кадастровой карты, технического архива ГУ «Центр технической инвентаризации Омской области», что отражено в представленном истцом заключении специалиста № 17-07-2024) по состоянию на 12.04.2004 расположены строения общей площадью 484,7 кв. м, в том числе:

- Литер А, А1, А2, А3, а – продовольственный магазин № 126 – 348,8 кв. м; - Литер Б – склад – 77,1 кв. м; - Литер В – приемный пункт – 48, 2 кв. м; - Литер Г (2,2х4,8) – сарай – 10,6 кв. м. По данным технических паспортов на 2004 год:

- строение за литером «Б» - склад, год постройки – 1994, субъект права ИЧП Коммерчская фирма «ОМИЧ»;

- строение за литером «В» - приемный пункт, субъект права ИЧП Коммерчская фирма «ОМИЧ»;

- строение за литерами А, А1, А2, А3 – продмагазин № 126, год постройки – литер А – 1963, А3 – 1994.

Таким образом, по своим характеристикам объект № 5711 соответствует литеру Б (склад), объект 5718 – литеру В (приемный пункт)

По данным технического плана на объект незавершенного строительства от 01.07.2024 последний образован из объектов №№ 5027, 5711, 5718, степень готовности объекта – 35 %, площадь застройки 844, 6 кв. м.

Из представленного обществом заключения специалиста № 17-07-2024 по результатам визуального и инструментального обследования объекта капитального строительства, расположенного на участке № 2055 по адресу: <...> в Октябрьском автономном округе (осмотр объекта проводился 02.07.2024, срок проведения экспертизы с 03.07.2024 по 17.07.2024) – нежилое здание магазин «АЛИСА», следует, что на момент обследования собственником зданий ведутся работы по усилению и восстановлению конструкций фундаментов, наружных стен, кровли, также объединение строений под единую крышу. На момент исследования были выполнены работы: усилены фундаменты под наружные стены аварийных литеров по наружному периметру строений; усилены и отремонтированы наружные стены по наружному периметру строений; наружные стены строений по внутреннему периметру демонтированы; выполнены столбчатые железобетонные фундаменты под несущие колонны (по внутреннему периметру наружных стен строений); установлены несущие внутренние металлические колонны; уложены балки под плиты покрытия.

Здание находится в состоянии реконструкции – готовность составляет 35 %. В целом техническое состояние усиленных и возведенных конструкций можно оценить как работоспособное. Дефектов, влияющих на прочность строения и его устойчивость, не обнаружено. Расстояние от реконструированного строения до границ соседних земельных участков по адресу: <...> и 27-я Рабочая – не меняется относительно данных технического архива ГУ «Центр технической инвентаризации Омской области», увеличение площади строения происходит за счет использования незастроенной части участка между существующими строениями.

Планируемое завершение реконструкции 2027 год; площадь застройки обследуемого здания – 880 кв. м, в том числе галерея – 258 кв. м; общая площадь обследуемого здания – 844,6 кв. м., в том числе галерея – 258 кв. м. Границы допустимого участка застройки на нарушены.

По результатам обследования экспертом установлено, что объект исследования соответствует:

- предельным размерам участков, параметрам разрешенного строительства,

реконструкции объектов капитального строительства в части соблюдения минимального отступа от границ участка до здания, минимального размера участка;

- требованиям безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях;

- требованиям безопасности уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду;

- не влечет угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан.

Оценка соответствия реконструированного здания санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам не проведена из-за незаконченной конструкции (объект незавершенного строительства).

Существенность нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта самовольного строительства подлежит установлению судами, рассматривающими иск как о признании права собственности на самовольную постройку, так и иск о сносе такого объекта, поскольку это имеет значение для правильного рассмотрения данного спора. Указанная правовая позиция последовательно проводится Верховным Судом Российской Федерации, что также нашло отражение в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

При этом степень существенности подобных нарушений подлежит оценке в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств дела.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061 отметил, что гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Следовательно, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего сохранения постройки и очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения общества, обстоятельства, связанные с непринятием мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на объект недвижимого имущества. Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы объекта недвижимости.

Делая вывод о том, что заключение специалиста № 17-07-2024 не может быть признано в качестве доказательства, подтверждающего законность исковых требований (со ссылкой на то, что оно является внесудебным, эксперт не дал оценку соответствия реконструируемого здания санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам

и правилам из-за незаконченной реконструкции), судам следовало предложить сторонам провести судебную экспертизу по спорному вопросу для устранения возникших сомнений и установления необходимых обстоятельств (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 № 305-ЭС15-10323 по делу № А40-113869/2012), учитывая, что разрешаемые в рамках судебной экспертизы вопросы непосредственно связаны с предметом спора о признании права собственности на объект, возникший в результате реконструкции ранее принадлежащего истцу объекта недвижимости. Из материалов дела не следует, что при рассмотрении спора ставился вопрос о назначении судебной экспертизы.

Без разрешения вышеназванных вопросов, входящих в предмет доказывания, имеет место ситуация правовой неопределенности относительно как статуса возникшего объекта незавершенного строительства, так и здания № 5027, фактически утратившего прежние характеристики; создается дисбаланс между публичным и частным интересом, что приводит к нарушению устойчивости хозяйственного оборота.

Кроме того, из пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, частей 8 - 10 статьи 36 Градостроительного кодекса прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 Градостроительного кодекса), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2015 № 308-КГ15-7455, от 03.06.2019 № 301-КГ18-25680,

от 06.06.2023 № 304-ЭС22-18932, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 136/13.

Таким образом, из материалов дела не усматривается наличие обстоятельств, безусловно препятствующих обществу в признании права собственности на спорный объект незавершенного строительства; напротив, как было отмечено, участок, на котором расположен объект, принадлежит истцу на праве собственности; выводы, изложенные в заключении специалиста № 17-07-2024, касающиеся соответствия объекта предельным размерам участков, параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части соблюдения минимального отступа от границ участка до здания, минимального размера участка, а также отсутствия угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, в установленном процессуальном порядке не опровергнуты.

Принимая во внимание изложенное, по мнению суда округа, выводы судов об отсутствии оснований для признания за обществом права собственности на спорный объект являются преждевременными, сделанными без исследования и оценки всех существенных обстоятельств по делу (в частности, по наличию/отсутствию строительных, санитарно-эпидемиологических нарушений, устранение которых невозможно). Отказ в признании права собственности по мотиву ненадлежащего способа защиты права также не может быть признан верным, учитывая необходимость стабилизации гражданского оборота, соблюдения принципа правовой определенности (в статусе правообладателя объекта, существовании объекта), упорядочения имущественных прав в отношении здания для того, чтобы их владелец имел возможность оформить свой статус и нести установленные законом обязанности по содержанию данного объекта, включая поддержание в исправном, безопасном для жизни и здоровья граждан состоянии, а также уплату налогов и сборов.

Поскольку для разрешения вышеназванных вопросов требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств, а указанными полномочиями суд кассационной инстанции в силу требований статьи 287 АПК РФ не наделен, в связи с этим решение и постановление согласно пункту 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное в настоящем постановлении в соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ, установить юридически значимые обстоятельства, в том числе устранить вышеназванную неопределенность относительно соответствия объекта действующим строительным, градостроительным, противопожарным нормам и правилам и наличия/отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан; проверить соответствие степени завершенности объекта в 35 % фактическому строительному объему; имеет ли место консервация объекта, приостановление работ по завершению ремонта и реконструкции; рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы; разрешить вопрос относительно принадлежности объектов № 5711, 5718, а также объектов под литерами Б, В, Г (в том числе являются ли объекты № 5711, 5718

объектами под литерами Б и В) и возможности их объединения со зданием № 5027; проверить по результатам сделать вывод о наличии/отсутствии оснований для признания права собственности за истцом по статье 222 Гражданского кодекса на спорный объект и о судьбе здания № 5027 (с учетом того, что оно фактически утратило прежние характеристики как завершенный строительством объект) (в целях недопущения «двойной» записи в ЕГРН относительно одного и того же объекта); принять решение с соблюдением норм материального и процессуального права, распределить судебные расходы, в том числе в связи с рассмотрением настоящей кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 18.11.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 10.02.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-13986/2024 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.И. Рахматуллин

Судьи Е.Ю. Демидова

ФИО1