Постановление от 22 марта 2018 г. по делу № А01-1091/2016

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А01-1091/2016
город Ростов-на-Дону
22 марта 2018 года
15АП-14447/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ильенко А.О.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ричард»

на решение Арбитражного суда Республики Адыгеяот 19.07.2017 по делу № А01-1091/2016

по иску Территориального управления федерального агентства по управлению имуществом в Республике Адыгея (ИНН <***>, ОГРН <***>) (правопреемник – Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН <***>/ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ричард»

(ИНН <***>, 1037789002822)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

принятое судьей Мусифулиной Н.Г.,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ричард» (далее – ответчик, общество) о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 25 от 28.09.2004.

26.05.2017 Территориальное управление федерального агентства по управлению имуществом в Республике Адыгея в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило требования, приняв к сведению результаты повторной оценочной экспертизы, указав на необходимость установления величины арендной платы в год в размере 5 408 145,90 рублей, определив её по формуле: А = С x Р, где А – арендная плата, С - рыночная стоимость земельного участка, Р - ставка рефинансирования. В приложении управление представило соответствующий расчет: 54 081 459 рублей х 10 % = 5 408 145,90 рублей (1 352 036,47 рублей – ежеквартально).

Исковые требования мотивированы длительным уклонением ответчика от подписания дополнительного соглашения, содержащего новый размер арендной платы за пользование земельным участком, площадью 94 383 кв.м., расположенным по адресу: <...>, находящимся в собственности Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 19.07.2017 исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея к обществу с ограниченной ответственностью «Ричард» о внесении изменений в договор аренды земельного участка №25 от 28.09.2004 удовлетворено частично.

Суд решил внести изменения в договор аренды земельного участка № 25 от 28.09.2004, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея и обществом с ограниченной ответственностью «Ричард», изложив его в следующей редакции:

1.Вводная часть дополнительного соглашения:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице временно исполняющей обязанности руководителя ФИО1, действующей на основании приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 10.05.2017г. № 511л, Положения, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.09.2009 №278, именуемое в дальнейшем «Арендодатель» и общество с ограниченной ответственностью «Ричард», именуемое в дальнейшем «арендатор», в лице генерального директора ФИО2, действующего на основании 25 Устава, с другой стороны, далее совместно именуемые «стороны» заключили настоящее дополнительное соглашение (далее - соглашение) к договору аренды №25 от 28.09.2004г. о нижеследующем:

2. Пункт 4.1. договора изложить в следующей редакции:

«4.1. В соответствии со статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Правила), на основании заключения эксперта № 71/17 от 25.04.2017 «О рыночной стоимости земельного участка» площадью 94383 кв. м., кадастровый номер: 01:08:0518010:7, расположенного по адресу: <...>, являющегося собственностью Российской Федерации, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, величина арендной платы составляет без учета налога на добавленную стоимость - 4 867 331,31 рубль в год.

Величина ежеквартальной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за указанный участок приведена в Приложении №1.

3. Расчет арендной платы участка является неотъемлемой частью дополнительного соглашения (Приложение № 1).

4. Приложение 1:

Расчет размера арендной платы

Адрес земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка (С), руб.

Ставка рефинансирования (Р), %

Размер арендной платы в год (А), руб.

РА, г. Майкоп,

ул. Шоссейная, 98

54 081 459

9
4 867 331,31

Формула расчета арендной платы (А):

А = С x Р

С - рыночная стоимость земельного участка,

Р - ставка рефинансирования (в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 08.12.2015 № 1340 к отношениям, регулируемым актами Правительства РФ, в которых используется ставка рефинансирования Банка России, с 1 января 2016 года вместо ставки рефинансирования применяется ключевая ставка Банка России)

9 % - действующая ключевая ставка Центрального Банка Российской Федерации в соответствии с информацией Банка России от 16.06.2017.

Размер ежеквартальной арендной платы по договору аренды

Квартал

Размер арендной платы в квартал, руб.

I
1 216 832,82

II

1 216 832,82

III

1 216 832,82

IV

1 216 832,82

Итого:

4 867 331,31

С общества с ограниченной ответственностью «Ричард» в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея в возмещение судебных расходов по оплате экспертизы взыскано 36 000 рублей.

С общества с ограниченной ответственностью «Ричард» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 5 400 рублей.

Решение мотивировано тем, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, с оформлением дополнительного соглашения. Поскольку между сторонами возник спор при определении размера арендной платы, изменение арендной платы произведено в судебном порядке.

Данные внесудебного отчета и первой проведенной по делу экспертизы сочтены судом порочными. По результатам повторной судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка, площадью 94 383 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0518010:7, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 19.11.2016 составила 54 081 459 рублей, что и было положено в основу принятого решения при определении условия о цене арендной платы.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной третьей экспертизы, указав, что заключение повторной судебной экспертизы (экспертное заключение № 71/17 от 25.04.2017) соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначения повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Ссылка ответчика на рецензию № А17-Эк-015 от 24.05.2017 отклонена судом как несостоятельная. Суд указал, что названная рецензия не может быть принята во внимание судом, так как данный документ составлен по заказу и за счет ответчика, при этом рецензент не предупреждался об уголовной ответственности, исследование произведено вне рамок судебного разбирательства.

Суд указал также, что при рассмотрении дела ответчиком не приводились доказательства того, что этот объект мобилизационного назначения (убежище) является действующим и используется по назначению, и/или каким-либо образом препятствует арендатору в использовании земельного участка.

Учитывая судебный порядок разрешения спора и то, что актуальная информация Банка России о ключевой ставке на момент разрешения вопроса о внесении изменений в действующий договор аренды изменена, арбитражный суд счел необходимым при принятии решения рассчитать объем вносимых в договор изменений по формуле: А = С x Р, где: С - рыночная стоимость земельного участка (54 081 459 рублей); Р - ставка рефинансирования (9 % - действующая ключевая ставка Центрального Банка Российской Федерации в соответствии с информацией Банка России от 16.06.2017).

Суд отказал в удовлетворении ходатайства о замене Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея на правопреемника – Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея. Суд руководствовался тем, что на момент вынесения решения, в силу статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации, правоспособность Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея путем внесения записи о его исключении из ЕГРЮЛ, не прекращена, в связи с чем, суд полагает необходимым слушать дело с участием первоначального истца, все еще действующего в правовом и экономическом поле Российской Федерации в качестве самостоятельного юридического лица и публичного собственника в пределах установленной компетенции.

При этом суд допустил к участию в судебном заседании представителя ФИО3 по доверенности от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республики Адыгея от 28.06.2017, мотивировав это тем, что образованный в результате слияния территориальный орган, с целью реализации полномочий в установленной сфере деятельности, имеет право представительствовать в судах, обращаться в суды с исками и в правоохранительные органы с заявлениями от имени Российской Федерации в защиту имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации по вопросам приватизации, управления и распоряжения федеральным имуществом, а также признания движимого имущества бесхозяйным.

Общество с ограниченной ответственностью «Ричард» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик выразил несогласие с результатами повторной судебной экспертизы.

Заявитель указал, что экспертом Папко И.И. при проведении экспертного исследования нарушены положения закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», в частности:

- экспертом не приведен ряд разделов в рамках анализа рынка;

- экспертом не проведен анализ наиболее эффективного использования объекта экспертизы (в отзыве на рецензию эксперт дает пояснения по данному вопросу, однако, в самом заключении такие пояснения отсутствуют)

- экспертом не обоснован выбор методов;

- экспертом проигнорирован принцип экономической обоснованности, не применен доходный подход, не обоснована закрытость рынка земельных участков;

- отсутствует информация о том, какие объекты размещены на аналоговых участках, не указано точное назначение участков (неведение корректировки на разрешенное использование/категорию земель существенным образом искажает итоговую рыночную стоимость земельного участка);

- экспертом приведены неактуальные корректировки и коэффициенты.

Также заявитель указал, что экспертом не исследовалось состояние зданий на спорном земельном участке, в то время, как часть зданий находится в ветхом состоянии и подлежит сносу, указанные здания являются «обременениям» земельного участка и уменьшают его стоимость; экспертом было не учтено нахождение на земельном участке защитного сооружения гражданской обороны – убежища ВУ, являющегося федеральной собственностью, в связи с чем земельный участок не может быть передан в частную собственность. Убежище является обременением и не может не влиять на стоимость земельного участка.

Заявитель отметил, что рыночная стоимость, определенная экспертом, почти в два раза превышает кадастровую стоимость земельного участка. В решении суд ссылался на отчет от 25.11.2013, по которому истек шестимесячный срок для возможности его использования.

Ответчик указал на процессуальные нарушения, допущенные судом: суд отказал в проведении повторной экспертизы, ссылаясь на длительность рассмотрения дела.

Со ссылкой на пункт 10 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 заявитель указал, что с момента проведения оценки – 19.11.2016 до момента вынесения решения – 19.07.2017 прошло более 6-ти месяцев, в связи с чем результат оценки не мог быть положен в основание решения.

Ответчик указывает, что в судебном заседании выступал представитель Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, то время как в правопреемстве истцу судом было отказано. Указанное лицо не является стороной по делу. Указание на отказ в удовлетворении ходатайства о правопреемстве в итоговом судебном акте без оглашения принятого судом решения по ходатайству является, по мнению ответчика, нарушением принципа гласности.

Данные из ЕГРЮЛ суд получил самостоятельно и исследовал их после оглашения решения без участия сторон, что, по мнению ответчика, является грубым нарушением процессуального законодательства.

Ответчиком получена копия аудиозаписи предварительного судебного заседания 09.08.2016, на котором присутствовал только представитель истца. Аудиозапись обрывается после объявления судом о том, что суд остается на совещании для разрешения вопроса о назначении экспертизы. Ответчик полагает, что данное обстоятельство является основанием для безусловной отмены судебного акта.

Ответчик считает, что судом незаконно признано недопустимым доказательством заключение специалиста (рецензия на экспертное заключение)№ А17-Эк-015 от 24.05.2017, выполненное ФИО4 по заказу ответчика. Указанное заключение специалиста является иным документом в понимании статьи 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является относимым, допустимым и достоверным доказательством.

Судом не оглашены в судебном заседании дополнительные пояснения эксперта Папко И.И., представленные 19.06.2017.

На 7-ой странице решения суд указал «согласно условиям указанного договора, размер арендной платы за пользование земельным участком, определяется на основании ставки земельного налога», данный довод суда, по мнению ответчика, не соответствует обстоятельствам дела.

Кроме того, в дополнениях к апелляционной жалобе общество указало, что положенное в основу решения Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 с 12.08.2017 действует в новой редакции, предусматривающей определение арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Исполнение решения повлечет за собой заключение дополнительного соглашения на основании недействующей нормы.

В отзыве на апелляционную жалобу Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Управление пояснило, что в предварительном судебном заседании от 09.08.2016 после объявления судом об удалении в совещательную комнату стороны на оглашение определения не явились, в связи с чем ведение аудиозаписи не осуществлялось, в деле имеется подписанная резолютивная часть определения.

Определением исполняющего обязанности председателя Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2018 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Фахретдинова Т.Р. на судьи Глазунову И.Н. в связи с отпуском судьи Фахретдинова Т.Р.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, земельный участок, площадью 94 383 кв.м., с кадастровым номером: 01:08:0518010:7, расположенный по адресу: <...>, находится в собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 01-АА №433661 от 26.08.2017 (т. 1, л.д. 9).

В отношении указанного земельного участка между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений российской Федерации по Республике Адыгея и обществом с ограниченной ответственностью «Андор» был заключен договор аренды № 25 от 28.09.2004 в редакции дополнительного соглашения от 17.12.2004, (т. 1, л.д. 10-14).

Согласно условиям указанного договора, размер арендной платы за пользование земельным участком, определяется на основании ставки земельного налога.

В последующем, в связи с приобретением обществом с ограниченной ответственностью «Ричард» в собственность объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, публичным собственником было заключено дополнительное соглашение № 2 от 19.06.2013 о смене стороны арендатора (т. 1, л.д. 27- 31).

Данным соглашением также были приведены в соответствие с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление от 8 16.07.2009 №582), условия договора, касающиеся порядка определения и изменения размера арендной платы за арендуемый обществом земельный участок, сроков внесения арендной платы, в том числе предусмотрены случаи одностороннего пересмотра размера арендной платы.

Согласно договору аренды № 25 от 28.09.2004 в редакции дополнительного соглашения № 2 от 19.06.2013, между Росимуществом по РА и ООО «Ричард» возникли арендные отношения по поводу земельного участка площадью 94 383 кв. м., с кадастровым номером: 01:08:0518010:7, расположенного по адресу: <...>.

Срок аренды установлен на 49 лет (п. 2.1 договора, в редакции дополнительного соглашения № 2 от 19.06.2013).

В соответствии с п. 4.2 дополнительного соглашения, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 (десятого) числа последнего месяца квартала, путем перечисления по соответствующим реквизитам получателя (март, июнь, сентябрь, декабрь).

Согласно пункту 4.4 договора, размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Такое изменение размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора без оформления дополнительного соглашения.

В силу пункта 4.5 договора аренды, размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, с оформлением дополнительного соглашения в следующих случаях:

- изменения рыночной стоимости участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

- перевода участка из одной категории земель в другую, или изменения разрешенного использования участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

- введения в действие нормативно-правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости земельного участка, размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением от 16.07.2009 № 582, не применяется.

Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке, о чем свидетельствуют регистрационные записи Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Адыгея, учиненные на указанных документах.

Руководствуясь нормами действующего законодательства и достигнутого сторонами соглашения об условиях пользования государственным имуществом, в целях установления размера арендной платы на 2014 год управлением была заказана и проведена оценка рыночной стоимости земельного участка.

Отчетом № 1077 от 25.11.2013 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 94 383 кв. м., с кадастровым номером 01:08:0518010:7, являющегося федеральной собственностью» установлена соответствующая стоимость по состоянию на 20.11.2013 в размере 66 000 000 рублей (т. 1, л.д. 41-79).

В этой связи арендодателем подготовлено и направленное в адрес общества-ответчика дополнительное соглашение от 01.04.2014 № 3, содержащее условие об изменении размера арендной платы (5 445 000 рублей в год). В сопроводительном письме от 01.04.14 № 567 управление просило его подписать и в двухмесячный срок возвратить зарегистрированный экземпляр соглашения (т. 1, л.д. 32-35).

Письмом от 17.04.014 ООО «Ричард» запросило у Росимущества копию отчета № 1077 от 23.11.2013, для ознакомления. 23.04.2014 (исх. № 700).

Территориальное управление Росимущества в Республике Адыгея на обращение общества направило в его адрес копию отчета № 1077 от 25.11.2013.

В связи с неполучением подписанного дополнительного соглашения Территориальное управление Росимущества в Республике Адыгея 16.07.2014 (исх. № 1178) направило обществу письмо с просьбой сообщить, на какой стадии находится подписание и регистрация дополнительного соглашения.

15.08.2014 общество сообщило о проведении альтернативной оценки рыночной стоимости земельного участка.

03.10.2014 Территориальное управление Росимущества в Республике Адыгея направило в адрес ответчика очередное письмо о намерении в случае непринятия мер по установлению изменений в договор разрешать спорный вопрос с обществом в судебном порядке.

10.10.2014 общество направило в адрес управления письмо с приложением отчета «Об определении рыночной стоимости земельного участка, площадью 94 383 кв. м., с кадастровым номером: 01:08:0518010:7» и предложением произвести расчет размера арендной платы исходя из рыночной стоимости 31 335 156 рублей, на основании отчета, представленного арендатором (т. 1, л.д. 84, 105-169).

В свою очередь, Территориальное управление Росимущества в Республике Адыгея (исх. от 13.11.2014 № 1919) сообщило обществу, что наличие иной оценки того же объекта не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости, определенной в отчете № 1077 от 25.11.2013 (т. 1, л.д. 85-86). На дату рассмотрения дела результаты рыночной стоимости земельного участка площадью 94 383 кв. м., с кадастровым номером: 01:08:0518010:7, определенной в отчете от 25.11.2013 №1077, в судебном порядке арендатором (ООО «Ричард») не оспорены, дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка не подписано.

Несогласование сторонами в досудебном порядке условий дополнительного соглашения послужило основанием для обращения управления с настоящим иском в арбитражный суд.

Сложившиеся между сторонами правоотношения являются арендными обязательствами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В силу пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Указанные положения конкретизированы в пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, в соответствии с которой, если иное не установлено настоящим кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Спорный участок находится в собственности Российской Федерации, что следует из выписки из ЕГРП по состоянию на 26.08.2012, поэтому арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

Апелляционный суд квалифицирует заявленный иск как иск об изменении договора в части условия о размере арендной платы путём понуждения к заключению дополнительного соглашения на приведенных в уточненном иске условиях.

Как указано ранее, применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенных после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов.

Удовлетворение иска об изменении договорного условия о размере арендной платы возможно при установлении судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, с одновременной констатацией того, что испрашиваемые истцом изменения такому закону соответствуют.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм объявлено общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Указанное предопределяет предмет доказывания по соответствующей категории споров. Во-первых, суд должен установить противоречие договорного условия императивной норме закона на момент рассмотрения спора (вынесения решения), а во-вторых, суд должен установить соответствие предлагаемой истцом формулировки договорного условия императивным нормам права.

Вместе с тем, в силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Как верно указал суд первой инстанции, заявленные истцом требования не могут охватывать ретроспективные правоотношения сторон и в случае удовлетворения иска, соглашение, проект которого предложен истцом, будет применяться к правоотношениям сторон с момента вступления решения суда в законную силу.

В этой связи, определяя формулу для расчета размера арендной платы, подлежащей установлению в рамках правоотношений сторон, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что, пунктом 6 Правил, принятых постановлением от 16.07.2009 № 582, предусмотрено, что арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года. Согласно Информации Банка России от 16.06.2017, действующее значение ключевой ставки - 9,00 % годовых (решение Банка России от 16.06.2017).

По результатам проведенной по делу повторной экспертизы в материалы дела было представлено поступило экспертное заключение № 71/17 от 25.04.2017, подготовленное экспертом Папко И.И., в соответствии с которым, рыночная стоимость земельного участка, площадью 94 383 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0518010:7, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 19.11.2016 составила 54 081 459 рублей.

Апелляционный суд учитывает, что в связи с апелляционным обжалованием решение суда первой инстанции от 19.07.2017 в законную силу не вступило, то есть еще не повлекло правовые последствия в виде трансформации договорного правоотношения. Таковые по правилам части 1 статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут возникнуть только с момента вступления в силу постановления апелляционного суда.

При этом 12.08.2017 вступило в силу Постановление Правительства РФ от 05.05.2017 № 531, внесшее изменения в Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

В частности, пп. «г» пункта 3 Постановления № 582 был дополнен абзацем вторым, в соответствии с которым в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "в" пункта 3 и пункте 5 данных Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В письме от 22.11.2017 Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (т. 5, л.д. 27) сообщило обществу, что управлением проведен осмотр спорного участка и установлено наличие на участке объекта гражданской обороны – подвального помещения литер под. «Б» общей площадью 491,2 кв.м. В настоящее время проводятся мероприятия по утверждению схемы земельного участка под объектом, в котором расположен объект гражданской обороны.

В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации обществу не может быть предоставлен в собственность земельный участок, на котором расположены объекты гражданской обороны.

Соответственно, до разделения земельного участка, стоимость аренды земельного участка должна определяться с учетом нахождения на участке объекта гражданской обороны, то есть исчисляться исходя из кадастровой стоимости участка.

Таким образом, по состоянию на дату принятия постановления судом апелляционной инстанции не может быть констатировано соответствие императивной норме законодательства испрашиваемого истцом изменения договорных условий.

В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Применительно к иску об изменении договора суд должен учитывать последующее изменение законодательства, поскольку в ином случае решение об изменении условий договора (путем установления указанного истцом размера арендной платы) будет неисполнимым. Суд не может выйти за пределы иска, а общество не вправе изменять предмет требований в суде апелляционной инстанции.

Несмотря на то, что суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции на момент вынесения такового, применительно к иску об изменении договора апелляционный суд вынужден учитывать последующее изменение законодательства, поскольку в противном случае решение суда будет неисполнимым, так как правовой результат в виде произведенного судом первой инстанции изменения договора с даты вступления решения суда в силу достигнут не будет.

Таким образом, второе условие удовлетворения иска об изменении договора – соответствие требований истца императивным требованиям законодательства, в данном случае не соблюдается, что исключает возможность удовлетворения иска. Суд не вправе выйти за пределы иска, а истец лишен возможности изменения предмета иска в суде апелляционной инстанции.

В связи с указанным в удовлетворении иска об изменении договора путем установления указанного истцом размера арендной платы надлежит отказать.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017 по делу № А32-10509/2016, оставленном без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.01.2018.

В отношении правопреемтсва со стороны истца апелляционный суд отмечает следующее.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ Территориальное управление федерального агентства по управлению имуществом в Республике Адыгея прекратило существование с 11.08.2017, то есть основания для правопреемства на момент принятия решения (19.07.2017) у суда отсутствовали, при этом с учетом нахождения истца в стадии реорганизации судом правомерно допущен к участию деле представитель Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Оценивая возможность участия представителя ФИО3 по доверенности от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республики Адыгея от 28.06.2017, суд исходил из того, что пунктом 5.3 Положения «О межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея» образованный в результате слияния территориальный орган, с целью реализации полномочий в установленной сфере деятельности, имеет право представительствовать в судах, обращаться в суды с исками и в правоохранительные органы с заявлениями от имени Российской Федерации в защиту имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации по вопросам приватизации, управления 7 и распоряжения федеральным имуществом, а также признания движимого имущества бесхозяйным.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае переименовано в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (пункт 4 приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом №459 от 19.12.2016).

Ответчик в суде первой инстанции выражал своё мнение относительно возможности правопреемства, довод о возможности участия представителя ФИО3 судом первой инстанции рассмотрен, мнение ответчика относительно данного вопроса изложено в апелляционной жалобы, оснований для отмены судебного решения по указанному основанию апелляционный суд не усматривает.

Апелляционный суд отмечает, что представителем ФИО3 в финальном судебном заседании суда первой инстанции не заявлялись какие-либо процессуальным ходатайства.

Вместе с тем, на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции Территориальное управление федерального агентства по управлению имуществом в Республике Адыгея прекратило существование (запись в ЕГРЮЛ с 11.08.2017), реорганизация управления завершена, правопреемником истца является Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН <***>/ОГРН <***>).

В связи с чем определением апелляционного суда от 19.10.2017 произведена процессуальная замена истца на Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Ответчиком получена копия аудиозаписи предварительного судебного заседания 09.08.2016, на котором присутствовал только представитель истца. Аудиозапись обрывается после объявления судом о том, что суд остается на совещании для разрешения вопроса о назначении экспертизы. Ответчик полагает, что данное обстоятельство является основанием для безусловной отмены судебного акта.

Как следует из пояснений истца, изложенных в отзыве на апелляционную жалобу, истец на оглашение резолютивной части не явился. Представитель ответчика в судебном заседании участия не принимал, в связи с чем, у суда отсутствовала необходимость ведения аудиозаписи в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле.

Апелляционный суд отмечает, что определение о назначении судебной экспертизы не было предметом апелляционного обжалования.

Безусловным основанием для отмены судебного акта является отсутствие протокола итогового судебного заседания, протокол от 09.08.2016 не является таковым при обжаловании решения от 19.07.2017. Протокол от 09.08.2016 на бумажном носителе в деле также имеется.

Ответчик также указал, что судом не оглашены в судебном заседании дополнительные пояснения эксперта Папко И.И., представленные 19.06.2017.

Апелляционный суд отмечает, что дополнительные пояснения поступили за месяц до судебного заседания, общество ознакомилось с пояснениями (ходатайство об ознакомлении от 12.07.2017 с отметкой об ознакомлении, соответственно, права общество судом не нарушены.

С учетом отказа в удовлетворении иска о внесении изменений в договор в связи с изменением порядка определения арендной платы, доводы относительно результатов проведенных по делу экспертиз по определению рыночной стоимости земельного участка значения для разрешения настоящего спора не имеют.

При таких обстоятельствах, оспариваемый судебный акт подлежит отмене.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.

При рассмотрении дела, ввиду проведения двух судебных экспертиз, Территориальным управлением федерального агентства по управлению имуществом в Республике Адыгея на основании платежного поручения № 209299 от 31.08.2016 в депозит суда внесено 40 000 рублей, ООО «Ричард» платежным поручением №77 от 03.04.2017 в депозит суда внесено 35 000 рублей.

При подаче апелляционной жалобы ООО «Ричард» оплатило государственную пошлину в размере 3 000 рублей по платежному поручению № 200 от 07.08.2017.

16.03.2018 от общества поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие и готовности взять на себя несение судебных расходов по делу, в том числе расходов по оплате государственной пошлины за подачу жалобы и по проведенным по делу экспертизам.

С учетом волеизъявления ответчика, расходы по экспертизам и по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на общество, с ООО «Ричард» в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея подлежит взысканию 40 000 рублей судебных расходов по оплате экспертизы.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 19.07.2017 по делу № А01-1091/2016 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ричард» (ИНН <***>, 1037789002822) в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН <***>/ОГРН <***>) 40 000 рублей судебных расходов по оплате экспертизы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.Н. Мисник

СудьиИ.Н. Глазунова

М.В. Ильина