Решение от 29 июля 2020 г. по делу № А78-5163/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А78-5163/2019
г.Чита
29 июля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 29 июля 2020 года.

Арбитражный суд Забайкальского края

в составе судьи Сюхунбин Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ЛОКОС» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, в размере 4 197 500 руб. без учета НДС, определенной в отчете № 125/19 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 11 февраля 2019 года, и к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об установлении рыночной стоимости для определения цены выкупаемого имущества в виде нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 114,4 кв. м., кадастровый номер: 75:32:010418:78, по договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 701 от 22 марта 2019 года в размере 2 220 000 руб. 00 копеек без учета НДС, согласно отчету об оценке недвижимого имущества № 193/э от 16 сентября 2019 года, выполненного ООО «Агентство по оценке имущества»,

при участии в судебном заседании (до и после перерыва) представителей:

от ООО «ЛОКОС»: ФИО2, по доверенности от 12 мая 2020 года (до перерыва); ФИО3, по доверенности от 22 июля 2020 года (после перерыва);

от ООО «Аналитик Центр»: не было (извещено);

от Комитета: ФИО4, по доверенности от 12 ноября 2019 года № 11508 (до и после перерыва);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЛОКОС» (далее – ООО «ЛОКОС», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением (т. 7, л.д. 102), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК Российской Федерации), к Обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – ООО «Аналитик Центр», ответчик 1) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, в размере 4 197 500 руб. без учета НДС, определенной в отчете № 125/19 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 11 февраля 2019 года, и к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» (далее – Комитет, ответчик 2) об установлении рыночной стоимости для определения цены выкупаемого имущества в виде нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 114,4 кв. м., кадастровый номер: 75:32:010418:78, по договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 701 от 22 марта 2019 года в размере 2 220 000 руб. 00 копеек без учета НДС, согласно отчету об оценке недвижимого имущества № 193/э от 16 сентября 2019 года, выполненного ООО «Агентство по оценке имущества».

О месте и времени судебного заседания ООО «Аналитик Центр» извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК Российской Федерации, что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Арбитражного суда Забайкальского края в сети «Интернет» (www.chita.arbitr.ru) определений о принятии заявления к производству и об отложении судебного разбирательства, что не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Представитель истца поддержала заявленные требования и указала, что ООО «Аналитик Центр» неверно установило рыночную стоимость выкупаемого имущества.

ООО «Аналитик Центр» в письменном отзыве на исковое заявление указало, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку требования истца подлежат рассмотрению в рамках преддоговорного спора с Комитетом.

Комитет оспорил доводы истца по основаниям, изложенным в отзыве.

На основании статьи 163 АПК Российской Федерации в судебном заседании 15 июля 2020 года объявлялся перерыв до 15 часов 00 минут 22 июля 2020 года, о чем было сделано публичное объявление путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда.

22 июля 2020 года в 08:13 МСК в суд через сервис «Мой арбитр» от ООО «Аналитик Центр» поступило ходатайство об участии в онлайн-заседании.

Судом отказано в допуске к участию в онлайн-заседании, поскольку такое ходатайство поступило непосредственно перед судебным заседанием, учитывая время начала судебного заседания по рассматриваемому делу (22 июля 2020 года в 15 часов 50 минут), у суда отсутствует техническая возможность предоставить доступ ООО «Аналитик Центр» к участию в заседании.

26 ноября 2019 года в суд через сервис «Мой арбитр» от Комитета поступило ходатайство о назначении дополнительной экспертизы для разрешения вопроса – определить сумму, на которую снизилась рыночная стоимость нежилого помещения – магазина, общей площадью 114,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в результате неисполнения арендатором обязанности по проведению текущего ремонта. Проведение дополнительной экспертизы по указанному вопросу ответчик 2 просит поручить эксперту ООО «Агентство по оценке имущества» ФИО5 (т. 7, л.д. 127-128).

Представитель истца возражала относительно заявленного ходатайства.

Протокольным определением от 15 июля 2020 года в удовлетворении ходатайства о проведении дополнительной экспертизы судом отказано по следующим причинам.

Согласно части 1 статьи 82 АПК Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, следовательно, требование одной из сторон о назначения судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Назначение экспертизы по делу является правом, а не обязанностью суда.

На основании статьи 71 АПК Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Из изложенного следует, что в силу части 1 статьи 82 АПК Российской Федерации суд назначает экспертизу не по каждому ходатайству, а лишь для разъяснения возникающих у него при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Следует также отметить, что правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Поскольку предметом спора в рамках настоящего дела является требование ООО «ЛОКОС» установить рыночную стоимость выкупаемого нежилого помещения – магазина, общей площадью 114,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, ходатайство Комитета о необходимости провести дополнительную экспертизу для определения суммы, на которую снизилась рыночная стоимость такого нежилого помещения, не связано с предметом заявленных требований и не имеет правового значения для настоящего дела.

По мнению суда, определение суммы, на которую снизилась рыночная стоимость нежилого помещения (магазина) в результате неисполнения (ненадлежащего исполнения) арендатором (ООО «ЛОКОС») обязанности по проведению текущего ремонта, подлежит рассмотрению в рамках самостоятельного судебного производства и не связано с установлением рыночной стоимости имущества по состоянию на 23 ноября 2018 года.

Суд, изучив материалы дела, заслушав доводы представителей истца и ответчика 2 (до и после перерыва в судебном заседании), установил следующие обстоятельства по делу.

Городскому округу «Город Чита» на праве собственности принадлежит помещение, назначение: нежилое, общей площадью 114,4 кв. м., этаж 1, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 75:32:010418:78, о чем 31 июля 2015 года выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 75АА 748645 (т. 2, л.д. 36).

На основании договора аренды от 1 июля 2015 года № Д/364 спорное помещение передано ООО «ЛОКОС».

23 ноября 2018 года истец обратился в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, общей площадью 114,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> (т. 2, л.д. 3).

В соответствии с подготовленным по заданию Комитета отчетом «Аналитик Центр» № 125/19 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 11 февраля 2019 года (т. 2, л.д. 4-45), по состоянию на 22 января 2019 года рыночная стоимость указанного помещения составила 4 197 500 рублей 00 копеек без учета НДС.

15 марта 2019 Администрацией городского округа «Город Чита» утверждено решение об условиях приватизации арендуемого имущества объекта муниципальной собственности – нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: <...> (т. 2, л.д. 46-48), в пункте 4.2 которого цена продажи объекта определена в размере рыночной стоимости 4 197 500 рублей 00 копеек без учета НДС.

Комитетом в адрес истца направлен проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 701 от 22 марта 2019 года (т. 1, л.д. 39-42) с условием о рассрочке оплаты стоимости арендуемого имущества в течение пяти лет со дня заключения договора.

В пункте 1.3 проекта договора указано, что оценка стоимости муниципального имущества – нежилого помещения произведена в соответствии с требованиями ФЗ РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ООО «Аналитик Центр»; согласно отчету № 126/19 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 11.02.2019 г. цена объекта приватизации составляет: 4 197 500 рублей 00 копеек без учета НДС.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора покупатель оплачивает продавцу стоимость нежилого помещения, указанного в пункте 1.2 настоящего Договора, денежными средствами в размере 4 197 500 рублей 00 копеек без учета НДС.

Полагая, что выкупная стоимость имущества определена продавцом неверно, истец обратился в АНО «Судэкс-Чита», которым подготовлен отчет № 459/2019 от 8 апреля 2019 года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: <...>. Из указанного отчета следует, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 769 584 рублей без учета НДС.

22 апреля 2019 года истцом составлен протокол разногласий к Договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 701 от 22 марта 2019 года (т. 1, л.д. 43-44), в котором ООО «ЛОКОС» просило изложить пункты 1.3 и 2.1 Договора с учетом рыночной стоимости нежилого помещения в размере 1 769 584 рублей без НДС.

Протокол разногласий ответчиком 2 подписан не был.

Не согласившись с условиями проекта договора купли-продажи в части размера выкупной цены арендуемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК Российской Федерации.

Суд, рассмотрев заявленные исковые требования, изучив представленные документы и оценив доказательства в совокупности, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 4 АПК Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также – арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В статье 4 Закона № 159-ФЗ определен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

Так, уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона (часть 1).

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее – предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4).

При этом в статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно частям 1, 2 и 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Судом установлено, а также не оспаривается лицами, участвующими в деле, что ООО «ЛОКОС» является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем истец имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи этого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества.

Частью 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ установлено право субъектов малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:

1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92) также разъяснено, что в случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков – юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), – направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Поскольку в спорных отношениях по выкупу истцом помещения величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ, с учетом разъяснений пункта 1 Информационного письма № 92, принимая во внимание, что Комитетом уже было принято решение об условиях приватизации и проект договора купли-продажи нежилого помещения направлен истцу для подписания, отношения сторон (между ООО «ЛОКОС» и Комитетом) в части определения рыночной стоимости выкупаемого имущества сложились исключительно в рамках преддоговорного спора, истец вправе предъявить рассматриваемый по настоящему делу иск к Комитету.

Самостоятельное требование истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, в размере 4 197 500 руб. без учета НДС, определенной в отчете № 125/19 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 11 февраля 2019 года, заявленное к ООО «Аналитик Центр» в рассматриваемом случае не подлежит удовлетворению. Поскольку обращение с настоящим иском в суд имело место после принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации спорного недвижимого имущества, достоверность оценки может быть оспорена только при рассмотрении преддоговорного спора, в связи с чем ООО «Аналитик Центр» является ненадлежащим ответчиком по делу.

Аналогичная правовая позиция изложена в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма № 92 и определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 октября 2011 года № ВАС-12480/11.

Довод Комитета о том, что ООО «Аналитик Центр», которое провело оценку рыночной стоимости нежилого помещения и такая оценка является для Комитета обязательной, не может быть освобождено от ответственности за дачу недостоверного отчета, для настоящего дела, в рамках которого фактически разрешается преддоговорный спор, правового значения не имеет.

Кроме того, Комитет не лишен возможности обратиться с самостоятельным иском о взыскании с такого оценщика убытков, вызванных недостоверностью отчета об оценке рыночной стоимости муниципального имущества (в случае установления факта его недостоверности).

В статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании положений частей 2 и 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Изложенное соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении № 7240/12 от 18 октября 2012 года.

Как следует из материалов дела, а также не оспаривается лицами, участвующими в деле, 23 ноября 2018 года ООО «ЛОКОС» обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, общей площадью 114,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> (т. 2, л.д. 3).

В соответствии с подготовленным по заданию Комитета отчетом «Аналитик Центр» № 125/19 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 11 февраля 2019 года (т. 2, л.д. 4-45), рыночная стоимость указанного помещения определена в размере 4 197 500 рублей 00 копеек без учета НДС по состоянию на 22 января 2019 года.

Полагая, что выкупная стоимость определена продавцом неверно, истец обратился в АНО «Судэкс-Чита», которым подготовлен отчет № 459/2019 от 8 апреля 2019 года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: <...>. Из указанного отчета следует, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 769 584 рублей без учета НДС.

22 апреля 2019 года истцом составлен протокол разногласий к Договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 701 от 22 марта 2019 года (т. 2, л.д. 43-44), в котором ООО «ЛОКОС» просило изложить пункты 1.3 и 2.1 Договора с учетом рыночной стоимости нежилого помещения в размере 1 769 584 рублей без НДС.

При этом отчет АНО «Судэкс-Чита» № 459/2019 от 8 апреля 2019 года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, на который ссылался истец в протоколе разногласий, в арбитражный суд не представлен.

В судебных заседаниях представители истца поясняли, что после обращения в суд с заявлением, отчет АНО «Судэкс-Чита» № 459/2019 от 8 апреля 2019 года претерпел изменения, в том числе в части определения рыночной стоимости спорного имущества.

Так, в материалы дела представлен отчет АНО «Сдэкс-Чита» № 459-2/2019 от 26 апреля 2019 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 55-121; т. 5, л.д. 1-140), в котором рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере 1 780 000 рублей 00 копеек с учетом НДС по состоянию на 26 апреля 2019 года.

Согласно отчету АНО «Судэкс-Чита» № 459-2/2019 от 26 апреля 2019 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (т. 3, л.д. 1-133) рыночная стоимость нежилого помещения уже составляет 1 623 707 рублей 00 копеек с учетом НДС по состоянию на 26 апреля 2019 года.

Таким образом, рыночная стоимость спорного имущества на дату обращения истца с заявлением о реализации своего преимущества права не была определена ни ООО «Аналитик Центр», ни АНО «Судэкс-Чита» (при этом АНО «Судэкс-Чита» определило рыночную стоимость имущества с включением НДС), в связи с чем нельзя признать определенную в данных отчетах величину рыночной стоимости спорного имущества достоверной. Такая стоимость не может быть использована при определении цены продажи имущества.

Определением суда от 21 августа 2019 года (т. 6, л.д. 59-61) назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 23 ноября 2018 года.

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство по оценке имущества» № 193/э от 16 сентября 2019 года (т. 7, л.д. 4-84) рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 114,4 кв. м., с кадастровым номером 75:32:010418:78, расположенного по адресу: <...>, составляет 2 220 000 рублей 00 копеек (без учета НДС).

Каких-либо возражений относительно представленного заключения эксперта № 193/э от 16 сентября 2019 года лица, участвующие в деле, не высказали. Сторонами выводы эксперта не оспорены, иными доказательствами не опровергнуты, о назначении повторной экспертизы ими не заявлялось. В данном случае эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В судебных заседаниях после возобновления производства по настоящему делу представители ООО «ЛОКОС» и Комитет согласились с установленным в рамках проведения судебной экспертизы размером рыночной стоимости спорного имущества, в связи с чем именно указанная рыночная стоимость подлежит принятию судом в качестве достоверной.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, для определения цены выкупаемого имущества в виде нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 114,4 кв. м., кадастровый номер 75:32:010418:78, по договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 701 от 22 марта 2019 года необходимо установить рыночную стоимость такого помещения в размере 2 220 000 руб. 00 копеек без учета НДС, согласно заключению эксперта № 193/э от 16 сентября 2019 года.

В удовлетворении исковых требований ООО «ЛОКОС» к ООО «Аналитик Центр» следует отказать.

Согласно части 3 статьи 110 АПК Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2014 года № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» указано, что если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов на основании части 1 статьи 110 АПК Российской Федерации. Законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу.

Следовательно, предоставление Комитету как органу местного самоуправления льготы по уплате государственной пошлины не влечет за собой освобождение его от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение.

В соответствии со статьей 110 АПК Российской Федерации с учетом результатов рассмотрения спора расходы по уплате государственной пошлины относятся на Комитет. Оплата услуг эксперта при проведении судебной экспертизы произведена ответчиком 2 и такие расходы остаются за ним.

По платежному поручению № 860 от 18 июля 2019 года (т. 6, л.д. 3) истцом произведена излишняя оплата государственной пошлины в размере 6 000 руб., которая подлежит возврату последнему из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить рыночную стоимость для определения цены выкупаемого имущества в виде нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 114,4 кв. м., кадастровый номер 75:32:010418:78, по договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 701 от 22 марта 2019 года в размере 2 220 000 руб. 00 копеек без учета НДС, согласно заключению эксперта № 193/э от 16 сентября 2019 года.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЛОКОС» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В удовлетворении искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «ЛОКОС» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, в размере 4 197 500 руб. без учета НДС, определенной в отчете № 125/19 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 11 февраля 2019 года, отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «ЛОКОС» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению № 860 от 18 июля 2019 года государственную пошлину в размере 6 000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Забайкальского края.

Судья Е.С. Сюхунбин