Решение от 4 марта 2021 г. по делу № А51-11717/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, д. 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-11717/2020
г. Владивосток
04 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 04 марта 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.В. Кобко,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.В. Григорнко, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Стратегия бизнеса»; Закрытого акционерного общества «РЕДОН»; Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>; 2536185318; 254004819356, ОГРН <***>; 1072536004540; 305254030600015) к Обществу с ограниченной ответственностью «РЕГИОН ФИНАНС ГРУПП» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: Инспекция Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Владивостока

о признании права собственности на недвижимое имущество;

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, диплом ВГУЭС 102507 0039446 от 11.07.2017 № 9296, доверенность от 05.06.2020, паспорт;

от ответчика – не явился;

от третьего лица – ФИО3 удостоверение, доверенность от 24.02.2021 № 08-30/45737,

установил:

Закрытое акционерное общество "Стратегия бизнеса"; закрытое акционерное общество "РЕДОН"; Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратились в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "РЕГИОН ФИНАНС ГРУПП" о признании права на доли в праве собственности на земельный участок площадью 704 кв.м, кад. № 25:28:010003:25, адрес: <...>.

Определением от 08.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Инспекция Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Владивостока.

В судебном заседании представитель истцов поддержал заявленные требования в полном объеме в редакции уточнения от 21.10.2020, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Надлежаще извещенный ответчик не обеспечил явку представителя в судебное заседание, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в нем письменным доказательствам. Представил в материалы дела отзыв с возражениями против заявленных требований, полагает, что иск подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку истцами не соблюден претензионный порядок урегулирования спора. По существу спора считает, что у истцов не возникло право собственности на земельный участок при приобретении помещений в здании, обращение с настоящим требованием, по мнению ответчика, является злоупотреблением правом; кроме того ответчик сослался на пропуск истцами срока исковой давности.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика.

Из материалов дела следует и судом установлено, что решением Арбитражного суда Приморского края от 12.02.2019 по делу № А51-5594/2018 ООО «Регион Финанс Групп» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыта процедура конкурсное производство.

Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 25:28:010003:25 площадью 704+/-18 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,2 м от ориентира по направлении. На север. Почтовый адрес ориентира: <...>; категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации общественно-культурного центра (право собственности зарегистрировано 04.12.2019, регистрационный номер 25:28:010003:25-25/001/2019-3). Указанное имущество включено в конкурсную массу ООО «Регион Финанс Групп».

ООО «Регион Финанс Групп» ранее являлось собственником нежилых помещений в здании площадью 6 740,80 кв. м, по адресу <...>, кадастровый номер здания 25:28:010003:98, находящемся на земельном участке с кадастровым номером № 25:28:010003:25.

Между обществом и ЗАО «Стратегия бизнеса», ЗАО «Редон», ИП ФИО1 заключены договоры купли-продажи, на основании которых последние приобрели в собственность нежилые помещения в вышеуказанном здании:

- ЗАО «Редон»: нежилое помещение площадью 133,8 кв.м, условный № 25-25-01/161/2007-175, нежилое помещение площадью 31,7 кв.м, кад. № 25:28:000000:61932, нежилое помещение площадью 243,50 кв.м, кад. № 25:28:000000:61933 (свидетельства о государственной регистрации права 25АБ №353128 от 15.03.2010, 25АБ №223803 от 02.04.2014, 25АБ №353126 от 15.03.2010); общая площадь помещений в здании, принадлежащих на праве собственности – 409 кв. м.;

- ЗАО «Стратегия бизнеса»: нежилое помещение площадью 439,9 кв.м, кадастровый: 25:28:010003:687, нежилое помещение площадью 439,9 кв.м, кадастровый номер 25:28:010003:500; нежилое помещение площадью 439,9 кв.м, кадастровый № 25:28:000000:38104; нежилое помещение площадью 99,5 кв.м, условный № 25-25-01/156/2007-115; нежилое помещение площадью 75,5 кв.м, условный № 25-25-01/155/2007-264, нежилое помещение площадью 432,4 кв. м. кадастровый номер 25:28:010003:747 (свидетельства о государственной регистрации права 25- АВ № 002351 от 01.07.2013, 25АБ № 908139 от 06.12.2012, 25АБ №344243 от 26.02.2010, 25АБ №009998 от 01.07.2008, выписки из ЕГРН); общая площадь помещений в здании, принадлежащих на праве собственности – 2 428,4 кв.м.;

- Индивидуальный предприниматель ФИО1: нежилое помещение площадью 117,3 кв.м, условный № 25-25-01/120/2007-119, нежилое помещение площадью 501,7 кв.м, кадастровый номер 25:28:000000:62060 (свидетельство о государственной регистрации права 25АА №994566 от 17.03.2008, выписка из ЕГРН); общая площадь помещений в здании, принадлежащих на праве собственности – 619 кв.м.

Ссылаясь на положения статей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 273 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявители обратились в суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения участников спора, суд счел требования обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (здесь и далее нормы права в редакции, действовавшей на момент регистрации права в отношении приобретенных истцами помещений) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу статей 273, 552 ГК РФ, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, несмотря на то, что земельный участок и проданные ответчиком помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно.

Следовательно, в данном случае подлежит применению установленное приведенными выше нормами общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

Учитывая принцип пропорциональности, а также общую площадь здания и принадлежащих истцам помещений, размер долей истцов в праве собственности в отношении спорного земельного участка составляет:

- 36/100 для ООО «Стратегия бизнеса», исходя из расчета 2 428,4 кв. м * 100% / 6 740,8 кв. м;

- 6/100 для ЗАО «Редон», исходя из расчета 409 кв. м * 100 %/ 6 740,8 кв.м;

- 2/100 для ИП ФИО1, исходя из расчета 117,3 кв. м * 100 % / 6 740,8 кв. м.

Таким образом, оставшаяся часть равная 56/100 приходится на долю в праве собственности земельного участка ответчика.

При этом суд отмечает, что к спорным правоотношениям подпункт 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, согласно которому отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, не применим.

Данная норма права не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку данным пунктом урегулированы иные случаи - возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца.

При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно.

Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

В силу статей 273, 552 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации», действующей с 03.07.2007, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Исходя из содержания и оснований возникновения права истцов на земельный участок, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые в силу положений статей 208 и 304 ГК РФ, исковая давность не распространяется, в связи с чем соответствующие возражения ООО «Регион Финанс Групп» судом отклоняются.

Рассмотрев данный спор по существу, суд, признает неверной позицию ответчика о том, что в данном случае истцы не соблюли претензионный порядок урегулирования спора, что влечет оставление заявления без рассмотрения применительно к пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ. В данном случае рассматриваемее требование является требованием неимущественного характера (требование о признании права), для его разрешения федеральным законом не установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

В силу части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором. Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Доводы ответчика и третьего лица о злоупотреблении истцами правом (статья 10 ГК РФ) также не нашли подтверждения при рассмотрении настоящего дела, участниками спора не раскрыто и судом не установлено, в чем именно заключается злоупотребление правом, учитывая вышеприведенные выводы суда о возникновении у ЗАО «Стратегия бизнеса», ЗАО «Редон», ИП ФИО1 прав на земельный участок в связи с приобретением помещений в расположенном на нем здании.

Само по себе нахождение ООО «Регион Финанс Групп» в процедуре банкротства и действие специального режима в отношении имущества должника в соответствии с положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не исключают заявление такого требования. При этом суд отмечает, что спорный земельный участок включен в конкурсную массу должника 16.12.2019 (инвентаризационная опись № 1, сообщение в ЕФРСБ от 17.12.2019 № 4503516) в соответствии с положениями статей 127, 139 Закона о банкротстве до возникновения спора о праве, исходя из имеющихся в распоряжении конкурсного управляющего правоподтверждающих документов (свидетельства о праве, сведения из ЕГРН), в то время как права истцов в отношении спорной недвижимости в установленном порядке не зарегистрированы и сведения о них отсутствуют в публичном реестре. Положения 127-ФЗ предусматривают возможность исключения имущества из конкурсной массы, такой спор инициирован в деле о банкротстве № А51-5594/2018 (обособленный спор №№ 52057/2020, 2664/2021).

При этом суд отмечает, что истцы не являются конкурсными кредиторами в деле о банкротстве, требования которых установлены к должнику, признание права в данном случае не влияет на очередность погашения требований кредиторов. Обращение с иском о признании права соответствует разумному интересу правообладателя против контрагента, находящегося в стадии ликвидации.

Учитывая совокупность изложенного выше, суд при рассмотрении настоящего дела пришел к выводу о возникновении у ООО «Стратегия бизнеса», ЗАО «Редон» и ИП ФИО1 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010003:25 площадью 704+/-18 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,2 м от ориентира по направлении. На север. Почтовый адрес ориентира: <...>; категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации общественно-культурного центра в размере, соответственно, 36/100, 6/100 и 2/100, в связи с чем удовлетворяет требование истцов.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 18 000 руб. относится на ответчика и взыскивается в пользу каждого из истцов по 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать право ЗАО «Стратегия бизнеса» на 36/100 доли в праве собственности на земельный участок площадью 704 кв.м, кадастровый номер 25:28:010003:25, адрес: <...>.

Признать право ЗАО «Редон» на 6/100 доли в праве собственности на земельный участок площадью 704 кв.м, кадастровый номер 25:28:010003:25, адрес: <...>.

Признать право Индивидуального предпринимателя ФИО1 на 2/100 доли в праве собственности на земельный участок площадью 704 кв.м, кадастровый номер 25:28:010003:25, адрес: <...>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Регион финанс групп" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ЗАО «Стратегия бизнеса» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Регион финанс групп" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ЗАО «Редон» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Регион финанс групп" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Кобко Е.В.