Постановление от 4 октября 2023 г. по делу № А40-262971/2022

155/2023-273949(1)



ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-45074/2023-ГК

Дело № А40-262971/22
г. Москва
02 октября 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2023 года Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И., судей Левченко Н.И., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО "Дом.РФ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2023 года по делу № А40-262971/22, принятое судьей Хорлиной С.С. (28-1952),

по иску АО "Дом.РФ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО "Праймстар ресторантс групп" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 28.04.2022,

диплом 107724 3798993 от 29.06.2018; от ответчика: ФИО3 по доверенности от 07.07.2022,

диплом 106224 0151394 от 11.07.2014;

У С Т А Н О В И Л:

АО "Дом.РФ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "Праймстар ресторантс групп" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 14.09.2018г. № 7/2508-18 по уплате базовой арендной платы за период с 20.09.2018г. по 23.12.2021г. в размере 9 761 333, 25 руб., эксплуатационных расходов за период с 20.09.2018г. по 23.12.2021г. в размере 1 180 993, 06 руб., переменной арендной платы за период с 20.09.201г. по 23.12.2021г. в размере 432 866, 08 руб.

В ходе рассмотрения дела, для рассмотрения с первоначальным иском судом был принят к производству встречный иск об обязании заключить дополнительное соглашение № 2 к долгосрочному договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018г., содержащее требование о снижении арендной платы, об уменьшении

размера постоянной части арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018г. за период с 28.03.2020г. по 22.06.2020г. на 75 %, об уменьшении размера постоянной части арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018г. за период с 23.06.2020г. по 31.12.2020г. на 30%.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15 мая 2023 года по делу № А40-262971/22 первоначальные исковые требования удовлетворены частично.

Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды от 14.09.2018г. № 7/2508-18 по уплате базовой арендной платы за период с апреля 2020 г. по 23.12.2021 г. в размере 8 556 669, 68 руб., эксплуатационные расходы в размере 1 084 595, 80 руб., переменную арендную плату за октябрь 2018 года, а также за период с февраля 2020 года по 23.12.2021 года в размере 432 866, 08 руб.

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано.

Встречные исковые требования удовлетворены частично.

Судом уменьшен размер постоянной части арендной платы по договору аренды нежилых помещений № 07/2508-18 от 14.09.2018г. за период с 28.03.2020г. по 22.06.2020г. на 75 %.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано. Судом произведен зачет первоначального и встречного искового заявления.

С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды от 14.09.2018г. № 7/2508-18 по уплате базовой арендной платы за период с 20.09.2018г. по 23.12.2021г. в размере 8 556 669, 68 руб., эксплуатационные расходы в размере 1 084 595, 80 руб., переменную арендную плату за период с 20.09.201г. по 23.12.2021г. в размере 432 866, 08 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать, первоначальный иск удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал;

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

Как следует из материалов дела, 14.09.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды № 07/2508-18 (далее -«Договор») в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004042:9414 обшей площадью 60.2 кв. м.. расположенного в многофункциональном комплексе «IQ-Квартал» по адресу: 123112, <...>. (далее - «Помещение»).

Помещение передано по акту приема-передачи от 20.09.2018 года.

В соответствии с п. 5.1 Договора начиная с даты приема-передачи Помещения Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю в течение всего срока аренды

Арендную плату, состоящую из Базовой Арендной платы, Эксплуатационных расходов и Переменной Арендной платы.

Согласно п. 5.5., 5.9 Договора Базовая Арендная Плата и Эксплуатационные расходы подлежат ежегодной индексации.

Пункт 7 Договора аренды содержит согласованные сторонами условия о порядке ежегодной индексации Арендной платы.

По Договору купли-продажи № 01/6270-21 от 13.12.2021 года АО «ДОМ.РФ» продало Помещение третьему лицу, переход права собственности зарегистрирован 24.12.2021 года.

В нарушение условий Договора ответчиком не были исполнены обязательства по оплате до даты перехода права собственности на Помещение третьему лицу, в связи с чем по настоящее время у ответчика имеется задолженность по Договору.

В соответствии с п. 5.4. Базовая Арендная плата представляет собой плату за владение и пользование Арендатором Помещением.

Согласно п. 5.4.1. Договора Базовая арендная плата в течение первых 3-х месяцев с Даты Приема-Передачи составляет 239 777,78 руб., не включая НДС, и рассчитывается по следующей формуле:

БСА х Арендуемая площадь /12, где

БСА (Базовая ставка аренды), равная 43 333,30 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС.

Согласно п. 5.4.2. начиная с 4-го месяца до первой даты индексации: 359 666,67 руб. в месяц не включая НДС. и рассчитывается по формуле:

БСА х Арендуемая площадь /12, где

БСА (Базовая ставка аренды), равная 65 000,00 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС.

Пунктом 5.5. Договора установлено, что начиная с первой годовщины даты Приема-передачи размер Базовой Арендной платы подлежит ежегодной индексации.

В связи с этим с 20.09.2019 года размер Базовой Арендной платы рассчитывается исходя из ставки 68 250,00 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС. Начиная с 20.09.2020 года размер Базовой Арендной платы рассчитывается исходя из ставки 71 662.50 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС. С 20.09.2021 года -размер Базовой Арендной платы рассчитывается исходя из ставки 76 428.06 руб. за один квадратный метр арендуемой площади Помещения в год, не включая НДС.

Согласно п. 5.13 Договора Базовая Арендная плата подлежит уплате с Даты передачи Помещения ежемесячно авансом не позднее 25-го числа предшествующего месяца за каждый последующий месяц.

В нарушение указанных положений Договора Арендатором нарушены сроки внесения арендных платежей, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность, состоящая из:

- Базовой арендной платы за период с 01.04.2020 года по 23.12.2021 года в сумме 9 761 333,25 руб.;

- Эксплуатационных расходов за декабрь 2018 года, январь 2019 года, а также за период с апреля 2020 года по 23.12.2021 г. в сумме 1 180 993,06 руб.;

- Переменной арендной платы за октябрь 2018 года, а также за период с февраля 2020 года по 23.12.2021 года в сумме 432 866,08 руб.

В свою очередь ответчик просит суд уменьшить арендную плату за период с 28.03.2020 г. по 22.06.2020 г. на 75% (процент, который был заявлен в требовании о снижении арендной платы).

Встречные исковые требования в данной части признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению, с чем соглашается апелляционная коллегия.

Согласно Указу Мэра Москвы № 12-УМ от 5 марта 2020 г. "О введении режима повышенной готовности" режим повышенной готовности введен в г. Москве с 5 марта 2020 г., с 28 марта 2020 г. приостановлена работа организаций общественного питания (в редакции Указа Мэра Москвы № 31 -УМ от 26.03.2020 г.).

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ на Ответчика, основным видом деятельности ООО «ПРАЙМСТАР РЕСТОРАНТС ГРУПП» является код ОКВЭД - 56.10 «Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания». Этот же вид деятельности указан в регистрационных документах общества. Данный вид деятельности включен в п. 6 Перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результа. распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

05.03.2020 года, после заключения Договора аренды с Истцом, Мэром города Москвы был издан Указ № 12-УМ (далее - Указ) на основании подпункта «б» пункта 6 статьи 4 Федерального законна от 21.12.1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» на территории города Москвы был введен режим повышенной готовности. Содержащий в себе ряд ограничений в отношении граждан, в частности, в отношении граждан, прибывших из отдельных стран, поименованных в Указе, был введен режим самоизоляции на дому.

В последующем перечень ограничений расширялся.

С 29.03.2020 года в отношении всего населения Москвы введен режим обязательной самоизоляции (в редакции Указа от 29.03.2020 г. № 34-УМ).

С 30.03.2020 года Указом Президента Российской Федерации от 25.03.2020 г. № 206 на территории всей Российской Федерации введен режим нерабочих дней. Указами от 02.04.2020 г. № 239 и от 28.04.2020 г. № 294 режим нерабочих дней продлен до 08.05.2020 года;

Начиная с 14.03.2020 года Указом (в редакции Указа Мэра Москвы от 14.03.2020 года № 20-УМ) распространение новой коронавирусной инфекции (COVID19) признано в сложившихся условиях чрезвычайным и непреодолимым обстоятельством.

Режим всеобщей самоизоляции был частично снят лишь 27.05.2020 года, а полностью с 09.06.2020 года (Указ Мэра Москвы от 08.06.2020 года № 68-УМ «Об этапах снятия ограничений, установленных в связи с введением режима повышенной готовности»).

Работа предприятий общественного питания была возобновлена лишь 23.06.2020 года (пункт 4 Указа Мэра Москвы от 08.06.2020 года № 68-УМ), но с существенными ограничениями. Полностью ограничительные меры, введенные в соответствии с Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 года (с последующими редакциями) не сняты до настоящего времени.

Арендатор, в соответствии с п. 1.3 Договора, использовал арендуемые помещения исключительно для размещения предприятий общественного питания (кафе), то есть по прямому назначению.

Вводимые ограничения, начиная с 05.03.2020 года приводили к серьезному сокращению трафика посетителей и, как следствие, снижению экономического потенциала арендованного помещения при его использовании по целевому назначению, ориентированному исключительно на получение прибыли от продаж посетителям кафе, составляющим вышеуказанный трафик.

В период с 28.03.2020 года по 22.06.2020 года введенные ограничительные меры делали полностью невозможным использование арендованного помещения для размещения в нем кафе и обслуживание посетителей (с посадкой), что прямо предписано в Указе (в редакции Указа от 26.03.2020 № 31 –УМУ.

По состоянию на 23.06.2020 года (дату отмены приостановления работы предприятий общественного питания) в Российской Федерации действовали Рекомендации по организации работы предприятий общественного питания в условиях сохранения рисков распространения COVID-19 (Методические рекомендации MP 3.1/2.3.6.0190-20), утвержденные Роспотребнадзором 30.05.2020 года.

В соответствии с пунктом 5 соответствующих Рекомендаций в предприятиях общественного питания допускалось размещение столов с соблюдением дистанции 1,5 м.

Одновременно продолжал действовать пункт 12.1 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 года № 12-УМ, предписывающий гражданам соблюдать в общественных местах социальную дистанцию от других граждан не менее 1,5.

То есть, начиная с 23.06.2020 года экономический потенциал помещения применительно к его целевому назначению снизился, так как расчетная проектная вместимость кафе в арендованном помещении, с учетом пункта 5 MP 3.1/2.3.6.0190-20 и пункта 12.1 Указа в период с 23.06.2020 года была уменьшена.

Ответчиком в адрес истца было направлено требование Исх. 118/03-20 от 23.03.2020 г. об уменьшении арендной платы на 75% с 01.04.2020 г. по 31.05.2020.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 года № 98-ФЗ арендатор по договору аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей И Федерального закона от 21.12.1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 года № 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 года № 68- ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению Сторон в любое время в течение 2020 года.

В пункте 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного 30.04.2020 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Следовательно, вышеуказанные нормы допускают уменьшения арендной платы за весь период на 75%.

В остальной части встречный иск оставлен без удовлетворения, что сторонами в апелляционном порядке не оспаривается.

При этом , вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции правомерно учтено, что истцом начислена индексация на арендную плату в нарушение положений Договора (отсутствует уведомление со стороны Арендодателя), а также начисление индексации на срок до 1 октября 2020 г., начиная с введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности (ПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС) с 28.03.2020 г. на следующих условиях (Постановление Правительства от 03.04.2020 № 439):

- долг по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще 1 раза в месяц, равными платежами, размер которых не должен превышать размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

- отсрочка предоставляется на срок действия режима ПГ или ЧС на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима ПГ или ЧС до 1 октября 2020 г.;

- никакие санкции в отношении арендатора, предусмотренные договором (штрафы, проценты), в связи с арендными каникулами из-за коронавируса и предоставленной отсрочкой не применяются;

- арендодатель не вправе устанавливать какие-либо дополнительные платежи в связи с предоставлением арендных каникул;

- размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен;

- если коммунальные услуги и расходы на содержание арендуемого имущества входят в арендную плату, то по этим платежам отсрочка не предоставляется, за исключением случаев, если в период ПГ или ЧС арендодатель освобождается от оплаты таких услуг или несения таких расходов.

Так, п. 2 ст. 328 ГК РФ установлено право приостановления исполнения обязательства стороной, на которую возложено встречное исполнение (в данном случае - арендатор), если обязанная сторона не представит исполнение обязательства, предусмотренного договором. Нормы п. 3 ст. 401 и п. 1 ст. 417 ГК РФ указывают на обстоятельства непреодолимой силы, освобождающие стороны договора аренды от ответственности, в том числе в связи с введением госорганами ограничительных (запретительных) мер. В настоящее время режим повышенной готовности установлен нормативными актами глав субъектов Федерации. Данные акты содержат перечень видов деятельности, а также хозяйствующих субъектов, чья деятельность приостановлена вопреки их воле и это, соответственно, является форс-мажором.

Дополнительным основанием для исключения индексации арендной платы в рассматриваемом случае является позиция Верховного Суда РФ, изложенная в Обзоре судебной практики № 2 (2015, утвержденном Президиумом ВС РФ 26 июня 2015 г. Как указал ВС РФ, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, когда он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.

В этой связи требование истца о взыскании постоянной части арендной платы в указанный период в полном объеме является неправомерным и взысканию подлежит задолженность по договору аренды от 14.09.2018г. № 7/2508-18 по уплате базовой арендной платы за период с апреля 2020 г. по 23.12.2021 г. в размере 8 556 669,68 руб.

Эксплуатационные расходы подлежат удовлетворению частично в размере 1 084 595,80 руб., поскольку по требованиям за 2019 год истцом пропущен срок исковой давности и ответчиком заявлено о его применении; период с января по март 2020 года ответчиком оплачен в полном объеме; а также с учетом того, что в декабре 2021 года

истец являлся собственником помещения 23 дня, в связи с чем за указанный месяц оплате подлежит сумма 38 795,80 руб.

Требования истца о взыскании переменной части арендной платы в размере 432 866,08 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку доказательств ее оплаты ответчиком не представлено, а срок исковой давности истцом не пропущен.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба АО "Дом.РФ" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2023 года по делу № А40-262971/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Н.И. Панкратова

Судьи: О.В. Савенков Н.И. Левченко