Решение от 21 октября 2025 г. по делу № А73-2150/2025

Арбитражный суд Хабаровского края

<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-2150/2025
г. Хабаровск
22 октября 2025 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 08.10.2025 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.П. Медведевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.Д. Сантарович,

рассмотрел в заседании суда дело по иску товарищества собственников жилья «Дуэт Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680012, <...>)

к акционерному обществу «Дальневосточная генерирующая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>)

3-е лицо: МУП города Хабаровска «Тепловые сети» (68001, <...>).


об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора теплоснабжения № 3/1/04314/7835 от 01.10.2024 г.


при участии:

от истца –  ФИО1  по  доверенности от 17.09.2024 (в режиме онлайн-заседание)

от ответчика –ФИО2 по доверенности от 16.01.2023 №51/06, ФИО3 по доверенности от 27.05.2025 №ДЭК-71-15/333Д

от ПУП «Тепловые сети» - ФИО4 по доверенности от 10.01.2025 №111

Товарищество собственников жилья «Дуэт Плюс» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском  к акционерному обществу «Дальневосточная генерирующая компания» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора теплоснабжения № 3/1/04314/7835 от 01.10.2024 г. в части пунктов 1.3, 2.1.3, 2.1.9, 2.2.10, 2.2.11, 3.1.32, 3.1.36, и приложения №3 (в части установления границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности).


Определением от 07.03.2025 исковое заявление принято к производству, возбуждено дело №А73-2150/2025.


Определением от 17.04.2025 в порядке статьи 51 АПК РФ  к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МУП города Хабаровска «Тепловые сети».


В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил требования, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора теплоснабжения № 3/1/04314/7835 от 01.10.2024 г., изложив в следующей редакции:

- пункт 1.3  «Поставка  коммунальных ресурсов на объекты УО производится через присоединенную сеть на границе балансовой принадлежности сетей РСО или теплосетевой организации и сетей УО, установленной актом разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон (перечень Актов с указанием реквизитов приведен в Приложении № 3), где:

Граница балансовой принадлежности - внешняя стена здания МКД.

Граница эксплуатационной ответственности – общедомовой прибор учета.

Местом исполнения обязательств РСО является внешняя стена многоквартирного дома в месте соединения внутридомовой системы теплоснабжения и горячего водоснабжения с внешними сетями».

- пункт 2.1.3  «Обеспечить  качество теплоносителя в части состава и свойств горячей воды в точке поставки в соответствии с действующими нормами и правилами на границе раздела – коллективный (общедомовой) прибор учета на вводе в дом».


- пункт 2.1.9 «РСО уведомляет о начале и продолжительности перерывов подачи коммунальных ресурсов УО любым способом, подтверждающим факт и дату  получения УО (кроме телефонных звонков), в том числе письменно посредством электронной почты (duetplus_khv@mail.ru):

- не менее чем за 10 (десять) рабочих дней – при проведении плановых испытаний и ремонтных работ, путем размещения указанной информации в официальных СМИ;

- не менее чем за 12 (двенадцать) часов – при проведении внеплановых ремонтов, сроки, проведения которых могут быть предусмотрены заранее;

- немедленно после ограничения или прекращения подачи коммунальных ресурсов в случае аварийной ситуации.

Начало и продолжительность плановых испытаний и ремонтных работ определяются графиком, согласованным с органом местного самоуправления».


- пункт 2.2.10 «При получении сообщения о нарушении качества коммунальной услуги от собственника (пользователя) помещения, сторона, получившая сообщение уведомляет другую сторону договора и совместно организуют комиссию для  проведения проверки факта нарушений параметров качества, предоставляемых собственникам коммунальных услуг в соответствии с «Порядком взаимоотношения сторон при поступлении жалоб от собственников и пользователей помещений в МКД на предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» и составляют соответствующие акты о выявленных нарушениях, либо от отсутствии нарушений».


- пункт 2.2.11 «Заблаговременно уведомив о проведении проверки, РСО  имеет право, совместно с участием представителя УО осуществить проверку и составить акты по фактам превышения температуры обратной сетевой воды более чем на 5% против предельно-допустимых температур обратной сетевой воды. После проведенной совместной проверки  РСО и УО составляют акт о выявленных нарушениях, либо об отсутствии нарушений. В случае выявления нарушений РСО вправе  выдать УО рекомендации о проведении мероприятий по устранению выявленных нарушений в течение 3-х суток».


- пункт 3.1.32 «Осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границы эксплуатационной ответственности  - общедомовой прибор учета».


- Приложение №3 согласовать границы эксплуатационной и балансовой ответственности:

Граница балансовой принадлежности – внешняя стена здания МКД.

Граница эксплуатационной ответственности – общедомовой прибор учета.


Уточнения исковых требований судом приняты на основании статьи 49 АПК РФ.


В  судебном заседании 26.08.2025 объявлялся перерыв до 01.09.2025, до 09.09.2025  в порядке статьи 163 АПК РФ.

Определением от 08.09.2025, судебное заседание, назначенное на 09.09.2025, в соответствии с абз.2 части 5 статьи 158 АПК РФ отложено на 08.10.2025.

В судебном заседании  представитель истца настаивал на урегулировании разногласий спорных условий договора в его редакции, с учетом уточнений, возражал на доводы ответчика и третьего лица.

Представитель ответчика просил урегулировать разногласия по спорным пунктам в редакции АО «ДГК» с учетом правовой позиции, изложенной в отзыве от 31.07.2025.


Представитель МУП г. Хабаровска «Тепловые сети»  с позицией истца не согласен по доводам отзыва.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Дуэт Плюс» осуществляет управление многоквартирным домом № 97 по ул. Морозова Павла Леонтьевича в г. Хабаровске.

С 2020 года между ТСЖ и АО «ДГК» не урегулированы условия договора  теплоснабжения от 01.12.2020.

В целях урегулирования договорных отношений  АО «ДГК» в адрес ТСЖ сопроводительным письмом от 21.10.2024 направлена оферта договора теплоснабжения в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме от  01.10.2024 №3/1/04314/7835.

Ознакомившись с условиями договора от  01.10.2024 №3/1/04314/7835, ТСЖ выразило несогласие с пунктами 1.3, 1.4, 2.1.3, 2.1.7, 2.1.9, 2.1.10, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.8,  2.2.10, 2.2.11, 3.1.7, 3.1.8, 3.1.12, 3.1.14, 3.1.17, 3.1.22, 3.1.23, 3.1.24, 3.1.27, 3.1.28, 3.1.32, 3.1.34, 3.1.35, 3.1.36, 3.1.37, 3.2.1, 5.1.1., 5.1.2, 5.2.2, 6.3, 6.4, 6.5, 8.3, приложением  №3 и направило в адрес АО «ДГК» протокол разногласий от 29.11.2024.

АО «ДГК», рассмотрев протокол разногласий от 29.11.2024, направило ТСЖ протокол согласования разногласий от 13.12.2024, которым не были урегулированы пункты 1.3, 2.1.3, 2.1.9, 2.2.10, 2.2.11, 3.1.32, 3.1.36 и приложение №3.

Поскольку,  спорные пункты договора сторонами не были согласованы, истец обратился  в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.


Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.


Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).


В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.


Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 16).


Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы) (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 16).


В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 16 разъяснено, что при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.


При этом, если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила.


При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.


Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная (пункт 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 16).


Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (пункт 5 статьи 421 ГК РФ).


Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).


Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.


Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.


Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ).


Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 ГК РФ).


Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта) (пункт 2 статьи 437 ГК РФ).


Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (пункт 1 статьи 438 ГК РФ).


В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.


Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.


Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.


При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.


Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (пункт 3 статьи 445 ГК РФ).


Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).


В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).


В пункте 38 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 49) разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).


Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).


В пункте 39 Постановления Пленума ВС РФ № 49 разъяснено, что если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).


В пункте 40 Постановления Пленума ВС РФ № 49 разъяснено, что при наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).


При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется (пункте 42 Постановления Пленума ВС РФ № 49).


Пунктом 1 статьи 426 ГК РФ установлено, что публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).


Лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим лицом в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.


В публичном договоре цена товаров, работ или услуг должна быть одинаковой для потребителей соответствующей категории. Иные условия публичного договора не могут устанавливаться исходя из преимуществ отдельных потребителей или оказания им предпочтения, за исключением случаев, если законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот отдельным категориям потребителей (пункт 2 статьи 426 ГК РФ).


В силу положений пункта 3 статьи 426 ГК РФ отказ лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 статьи 786 настоящего Кодекса.


При необоснованном уклонении лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.


В случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ, а также уполномоченные Правительством РФ федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.). Условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 настоящей статьи, ничтожны (пункты 4, 5 статьи 426 ГК РФ).


Условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктом 2 статьи 426 ГК РФ, а также действующим в момент заключения публичного договора обязательным правилам, утвержденным Правительством Российской Федерации или уполномоченными им федеральными органами исполнительной власти, являются ничтожными в части, ухудшающей положение потребителей (пункты 4, 5 статьи 426 ГК РФ) (пункт 18 Постановления Пленума ВС РФ № 49).


По спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор (статья 173 АПК РФ).


Изучив предложенные сторонами условия спорных пунктов договора, суд пришел к следующему.


По пунктам 1.3, 2.1.3., 3.1.32  договора и приложению № 3 к договору.


Пункт 1.3 договора содержит условие о месте исполнения обязательства  по договору, которым является точка поставки, определенная в Акте разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности и расположения на границе раздела.


Пункт 2.1.3 включает условие  об обязанности ресурсоснабжающей организации  обеспечивать качество поставляемого ресурса в точке поставки. Согласно действующему законодательству точка поставки устанавливается  на границе раздела и определяется Актом границ раздела.


Пунктом 3.1.32 устанавливается обязанность исполнителя коммунальных услуг осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывность  их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме.


Таким образом, указанные спорные условия договора содержат ссылку на границу раздела, которая устанавливается Актом разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон на тепловых сетях.


В связи с чем, в первую очередь необходимо определить границы раздела.


Проанализировав спорные  условия договора, суд  пришел к следующим выводам.


Как следует из частей 1, 2, 12, 15 статьи 161, части 2 статьи 162 ЖК РФ, пункта 13 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила № 354), предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, должно обеспечиваться одним из способов управления таким домом. Для этого собственники вправе создавать товарищество собственников жилья.


На основании статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.


По общему правилу, вытекающему из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. п. 1, 2, 5, 6, 8 Правил № 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.


Согласно пунктам 5, 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491) в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутри квартирной разводки от стояков. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.


Следовательно, инженерные сети внутри многоквартирного дома относятся к общему имуществу.


Согласно пункту 8 Правил №491, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сетей связи, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.


По смыслу пункта 8 Правил № 491 граница балансовой принадлежности, по общему правилу, устанавливается по внешней стене МКД, а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, - по границе балансовой принадлежности. Другое толкование названных норм права относительно определения границы эксплуатационной ответственности означало бы незаконное возложение бремени содержания имущества на лицо, которому это имущество не принадлежит


Таким образом, границей балансовой принадлежности и границей эксплуатационной ответственности сетей многоквартирного дома является внешняя граница стены многоквартирного дома.

Нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу, которому мог бы противоречить п. 8 Правил № 491, не имеется (решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 01.11.2017 N АКПИ17-700 об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим п. 8 Правил N 491).


Граница эксплуатационной ответственности определяется по ОДПУ только при условии наличия такого соглашения между собственниками общедомового имущества с исполнителем  или РСО.


В рассматриваемом случае  такое соглашение  сторонами не достигнуто, соответственно, границы эксплуатационной ответственности для ТСЖ  должны быть определены по границам балансовой принадлежности, то есть по внешней стене МКД.


В силу пунктов 2, 6 и 8 Правил № 491 участки внутридомовых инженерных от точки раздела балансовой принадлежности абонента до узла учета являются общедомовым имуществом многоквартирного дома.


Узел учета в МКД  расположен внутри  многоквартирного дома.


С учетом изложенного, суд пришел к выводу изложить Приложение № 3 к договору в следующей редакции:

«Граница балансовой принадлежности – внешняя стена здания МКД.

Граница эксплуатационной ответственности - внешняя стена здания МКД».


   Пункт 1.3 договора изложить в редакции ответчика, а именно:

                  «Поставка коммунальных ресурсов на объекты УО производится через присоединенную сеть на границе балансовой принадлежности сетей РСО или теплосетевой организации и сетей УО, установленной актом разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон (перечень Актов с указанием реквизитов приведен в Приложении № 3).

Местом исполнения обязательств РСО является точка поставки, которая определяется актом разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон по каждому объекту теплоснабжения. Точка поставки располагается на границе балансовой принадлежности теплопотребляющей установки или тепловой сети РСО или теплосетевой организации, либо в точке подключения к бесхозяйной тепловой сети».


Пункт 2.1.3 договора изложить в редакции ответчика:

«Обеспечить качество теплоносителя в части состава и свойства горячей воды в точке поставки в соответствии с действующими нормами и правилами».


Пункт 3.1.32 договора изложить в редакции ответчика:

«Осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границы общего имущества в многоквартирном доме».


По пункту 2.1.9 договора.


Пункт 2.1.9 договора содержит условие о порядке и сроках уведомления УО ресурсоснабжающей организацией о начале и продолжительности перерывов подачи коммунальных ресурсов, в случае проведения плановых испытаний, ремонтных работ, в случае аварийной ситуации, с указанием способа уведомления.


По спорному условию договора у ТСЖ  и АО «ДГК» возникли разногласия в части способа уведомления.


При этом, согласно п.п. «а» п. 119 Правил №354,  уведомление потребителя о приостановлении или ограничении подачи коммунального ресурса может осуществляться любым способом, в том числе  путем телефонного звонка с записью разговора, путем направления сообщения  по электронной почте и иными способами, указанными в данном пункте.


В целях соблюдения интересов, как истца, так и ответчика, суд считает возможным пункт 2.1.9 договора принять в  редакции АО «ДГК»:

«РСО уведомляет УО о начале и продолжительности перерывов подачи коммунальных ресурсов любым способом, подтверждающим факт и дату получения УО, в том числе посредством телефонного звонка, путем телефонограммы, путем направления сообщения по электронной почте УО (duetplus_khv@mail.ru), либо путем вручения под роспись уведомления:

-не менее чем за 10 (десять) рабочих дней - при проведении плановых испытаний и ремонтных работ, путем размещения указанной информации в официальных СМИ;

-не менее чем за 12 (двенадцать) часов - при проведении внеплановых ремонтов, в сроки, проведения которых могут быть предусмотрены заранее;

-немедленно после ограничения или прекращения подачи коммунальных ресурсов -в случае аварийной ситуации.

Начало и продолжительность плановых испытаний и ремонтных работ определяются графиком, согласованным с органом местного самоуправления».


По пункту 2.2.10 договора.


Истец уточнил редакцию данного пункта, ответчик с учетом позиции истца принял редакцию истца.


Таким образом, пункт 2.2.10 суд принимает в следующей редакции:

                «При получении сообщения о нарушении качества коммунальной услуги от собственника (пользователя) помещения, сторона, получившая сообщение уведомляет другую сторону договора и совместно организуют комиссию для  проведения проверки факта нарушений параметров качества, предоставляемых собственникам коммунальных услуг в соответствии с «Порядком взаимоотношения сторон при поступлении жалоб от собственников и пользователей помещений в МКД на предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» и составляют соответствующие акты о выявленных нарушениях, либо от отсутствии нарушений».


По пункту 2.2.11 договора:


Истец уточнил редакцию данного пункта, ответчик с учетом позиции истца принял редакцию истца.


Таким образом, пункт 2.2.11 суд принимает в следующей редакции:

«Заблаговременно уведомив о проведении проверки, РСО вправе совместно с участием представителя УО осуществлять проверки, составлять акты по фактам превышения температуры обратной сетевой воды более чем на 5% против предельно-допустимых температур обратной сетевой воды. После проведенной совместной проверки  РСО и УО  составляют акт о выявленных  нарушениях, либо об отсутствии нарушений. В случае выявления нарушений РСО вправе выдать УО рекомендации о проведении мероприятий по устранению выявленных нарушений в течение 3-х суток».


По пункту 3.1.32 договора:


Пункт 3.1.32 в редакции АО «ДГК» по тексту договора изложен в следующей редакции: «УО обязуется осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме».


ТСЖ просит принять пункт в следующей редакции «Осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границы эксплуатационной ответственности – общедомовой прибор учета».


В соответствии с частью 15 статьи 161 Жилищного кодекса РФ организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

Согласно подпункту «г» пункта 31(1) Правил предоставления коммунальных услуг №354, управляющая организация, товарищество или кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в случаях, предусмотренных подпунктами "б, "г", "ж" пункта 17 настоящих Правил, обязаны осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, определяемых в договоре ресурсоснабжения.


С учетом изложенных норм, суд пункт 3.1.32 договора принимает в следующей редакции:

«Осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границы общего имущества в многоквартирном доме».


По пункту 3.1.36 договора.


Изначально в исковом заявлении, истец  просил исключить из договора пункт 3.1.36, в отношении которого в ходатайстве об уточнении отсутствуют требования. Несмотря на это, суд считает необходимым указать, что оснований для его исключения не имеется.


Пункт 3.1.36 в договоре изложен в следующей редакции:  «УО обязуется в случае установления факта предоставления собственникам и пользователям помещений в МКД коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, по вине УО, возместить РСО убытки в размере сумм произведенных перерасчетов по лицевым счетам (договорам) собственников и пользователей помещений МКД».


В соответствии с частью 11 статьи 157.2 Жилищного кодекса РФ в случае ненадлежащего исполнения обязанностей лицом, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, такое лицо обязано компенсировать ресурсоснабжающей организации, предоставляющей коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, расходы, фактически понесенные ресурсоснабжающей организацией вследствие изменения размера платы за коммунальные услуги по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 157 Жилищного кодекса РФ, при условии надлежащего исполнения ресурсоснабжающей организацией обязанностей по поставке ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.


Частью 4 статьи 157 ЖК РФ определено, что при предоставлении коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и (или) с нарушением качества осуществляется изменение размера платы за коммунальные услуги в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.


Согласно подпункту «и» пункта 31(1) Правил №354, управляющая организация, товарищество или кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в случаях, предусмотренных подпунктами "б", "г", "ж" пункта 17 настоящих Правил, обязаны компенсировать ресурсоснабжающей организации, предоставляющей коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, в течение 10 рабочих дней со дня получения от нее соответствующего требования расходы, фактически понесенные ресурсоснабжающей организацией вследствие изменения размера платы за коммунальные услуги по причине предоставления коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и (или) с нарушением качества.


Такая компенсация производится в случае, если предоставление коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и (или) с нарушением качества вызвано ненадлежащим исполнением обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, что установлено актом проверки факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, составленным в соответствии с настоящими Правилами, при условии отсутствия зафиксированных нарушений качества коммунальных ресурсов    и    (или)    перерывов    поставки    коммунальных   ресурсов    со    стороны ресурсоснабжающей организации до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения указанного дома.


На основании изложенного, включение данного пункта в договор является обоснованным. Оснований для его исключения из договора не имеется.


Расходы по госпошлине распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ и относятся на ответчика в полном объеме, поскольку исковые требования истца считаются удовлетворенными в полном объеме, так как  спорные пункты договора урегулированы, несмотря на то, что ряд пунктов принят в редакции ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между товариществом собственников жилья «Дуэт Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и акционерным обществом «Дальневосточная генерирующая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора теплоснабжения в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме  от 01.10.2024 № 3/1/04314/7835 на следующих условиях:


-пункт 1.3 договора изложить в следующей редакции:

«Поставка коммунальных ресурсов на объекты УО производится через присоединенную сеть на границе балансовой принадлежности сетей РСО или теплосетевой организации и сетей УО, установленной актом разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон (перечень Актов с указанием реквизитов приведен в Приложении № 3).

Местом исполнения обязательств РСО является точка поставки, которая определяется актом разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон по каждому объекту теплоснабжения. Точка поставки располагается на границе балансовой принадлежности теплопотребляющей установки или тепловой сети УО и  тепловой сети РСО или теплосетевой организации, либо в точке подключения к бесхозяйной тепловой сети.

Граница балансовой принадлежности - внешняя стена здания МКД.

Граница эксплуатационной ответственности - внешняя стена здания МКД».


-пункт 2.1.3 договора изложить в следующей редакции:

«Обеспечить качество теплоносителя в части состава и свойства горячей воды в точке поставки в соответствии с действующими нормами и правилами».


-пункт 2.1.9 договора изложить в следующей редакции:

«РСО уведомляет УО о начале и продолжительности перерывов подачи коммунальных ресурсов любым способом, подтверждающим факт и дату получения УО, в том числе посредством телефонного звонка, путем телефонограммы, путем направления сообщения по электронной почте УО (duetplus_khv@mail.ru), либо путем вручения под роспись уведомления:

-не менее чем за 10 (десять) рабочих дней - при проведении плановых испытаний и ремонтных работ, путем размещения указанной информации в официальных СМИ;

-не менее чем за 12 (двенадцать) часов - при проведении внеплановых ремонтов, в сроки, проведения которых могут быть предусмотрены заранее;

-немедленно после ограничения или прекращения подачи коммунальных ресурсов -в случае аварийной ситуации.

Начало и продолжительность плановых испытаний и ремонтных работ определяются графиком, согласованным с органом местного самоуправления».


- пункт 2.2.10 договора изложить в следующей редакции:

«При получении сообщения о нарушении качества коммунальной услуги от собственника (пользователя) помещения, сторона, получившая сообщение уведомляет другую сторону договора и совместно организуют комиссию для  проведения проверки факта нарушений параметров качества, предоставляемых собственникам коммунальных услуг в соответствии с «Порядком взаимоотношения сторон при поступлении жалоб от собственников и пользователей помещений в МКД на предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» и составляют соответствующие акты о выявленных нарушениях, либо от отсутствии нарушений».


-пункт 2.2.11 договора изложить в следующей редакции:

«Заблаговременно уведомив о проведении проверки, РСО вправе совместно с участием представителя УО осуществлять проверки, составлять акты по фактам превышения температуры обратной сетевой воды более чем на 5% против предельно-допустимых температур обратной сетевой воды. После проведенной совместной проверки  РСО и УО  составляют акт о выявленных  нарушениях, либо об отсутствии нарушений. В случае выявления нарушений РСО вправе выдать УО рекомендации о проведении мероприятий по устранению выявленных нарушений в течение 3-х суток».


-пункт 3.1.32 договора изложить в следующей редакции:

«Осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границы общего имущества в многоквартирном доме».


 -пункт 3.1.36 оставить в редакции договора.


Приложение № 3 к договору изложить в следующей редакции:

Граница балансовой принадлежности – внешняя стена здания МКД.

Граница эксплуатационной ответственности - внешняя стена здания МКД.

Взыскать с акционерного общества «Дальневосточная генерирующая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу товарищества собственников жилья «Дуэт Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по госпошлине в сумме 50 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья                                                                                               О.П. Медведева