Решение от 17 октября 2023 г. по делу № А09-569/2022

Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Решение

Дело №А09-569/2022
город Брянск
17 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2023 года.

Решение изготовлено в полном объеме 17 октября 2023 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе: судьи Лемешко Г.Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фроловой О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Брянск,

о взыскании 1 529 553 руб. 08 коп.

третьи лица: 1) Московско-Окское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, г.Брянск;

2) Брянская городская администрация, г.Брянск;

3) Управление по строительству и развитию территории города Брянска, г.Брянск

при участии в судебном заседании:

от истца: не явились, извещены;

от ответчика: не явились, извещены;

от третьих лиц: не явились, извещены

установил:

Дело рассмотрено 02.10.2023 после перерывов, объявленных в судебном заседании в порядке, установленном ст.163 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Брянск, о взыскании 1 529 553 руб. 10 коп., в том числе 1 380 000 руб. 02 коп. основного долга за период с 01.10.2018 по 30.09.2021 и 149 553 руб. 08 коп. пени за период с 16.12.2018 по 30.11.2021 по договору аренды земельного участка №48838 от 15.09.2016.

В процессе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство об уменьшении размера исковых требований до 1 529 553 руб. 08 коп., в том числе 1 380 000 руб. основного долга за период с 01.10.2018 по 30.09.2021 и 149 553 руб. 08 коп. пени за период с 16.12.2018 по 30.11.2021. Ходатайство удовлетворено судом, в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Определением суда от 20.04.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Московско-Окское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, г.Брянск.

Определением суда от 08.11.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Брянская городская администрация, г.Брянск, Управление по строительству и развитию территории города Брянска, г.Брянск.

Истец, своего представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со ст.123, ст.163 Арбитражного процессуального кодекса РФ, извещен надлежащим образом.

Ответчик представил письменный отзыв на исковое заявление и дополнения к нему, в судебное заседание не явился, своего представителя не направил, о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со ст.123, ст.163 Арбитражного процессуального кодекса РФ, извещен надлежащим образом.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со ст.123, ст.163 Арбитражного процессуального кодекса РФ, извещены надлежащим образом, Московско-Окское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов представило письменные пояснения по делу, заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании приказа Управления имущественных отношений Брянской области №1372 от 20.05.2013, между Управлением имущественных отношений Брянской области (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №47167 от 05.06.2013, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1598 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0033422:14, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> для использования в целях: под объекты автосервиса и технического обслуживания автомобилей, сроком действия с 05.06.2013 по 04.06.2016 (п.1.1, 2.1 указанного договора). Данный земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 05.06.2013.

Ответчик обратился в Управление по строительству и развитию территории города Брянска о выдаче разрешения на строительство на арендованном земельном участке с кадастровым номером 32:28:0033422:14 здания автосервисного и технического обслуживания автомобилей, на основании проектной документации, разработанной ООО «Промстрой» в 2015 году. Управлением по строительству и развитию территории города Брянска было выдано ответчику разрешение №32-301-2795-2015 от 06.10.2015 на строительство на арендованном земельном участке здания автосервисного и технического обслуживания автомобилей, сроком действия до 06.03.2016.

В период действия разрешения на строительство, ответчиком на арендуемом земельном участке возведен объект незавершенного строительства (здание автосервиса и технического обслуживания автомобилей), степенью готовности 12%, с кадастровым номером 32:28:003422:30, право собственности на указанный объект зарегистрировано за ответчиком 30.08.2016, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 10.09.2016.

В силу п.2 ст.3.3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона №171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с 01.03.2015), полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Решением Брянского городского Совета народных депутатов №168 от 29.04.2015 принято Положение об управлении и распоряжении земельными участками на территории города Брянска, пунктом 2.2 которого к полномочиям Брянской городской администрации отнесено: заключение договоров аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования, мены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Брянска, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории города Брянска, проекты которых подготавливает управление (пункт 2.3 решения).

Согласно Положению об Управлении имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, утвержденному решением Брянского городского Совета народных депутатов №95 от 07.08.2009, Управление является отраслевым (функциональным) органом Брянской городской администрации и осуществляет организационно-технические функции в отношения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Брянска, и земельных участков, расположенных на территории г. Брянска, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании указанных норм права, между Брянской городской администрацией в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) было заключено соглашение от 14.09.2016 о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №47167 от 05.06.2013, и земельный участок был возвращен арендодателю арендатором по акту приема-передачи от 14.09.2016.

На основании заявления ответчика о предоставлении вышеуказанного земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в аренду без проведения торгов от 02.09.2016, между Брянской городской администрацией в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Квасником А.И. (Арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №48838Г от 15.09.2016, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1598 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0033422:14, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> для использования в целях: под объекты автосервиса и технического обслуживания автомобилей, сроком действия с 15.09.2016 по 14.09.2019, то есть на 3 года (п.1.1, 2.1 указанного договора). Данный земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 15.09.2016.

Согласно п.3.1 договора, рыночная стоимость годового размера арендной платы за данный земельный участок составляет 460 000 руб. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка, и вносится Арендатором не позднее 15 числа последнего месяца квартала (п.3.2, п.3.3 договора).

В пункте 5.2 договора стороны установили, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 1/300 ставки ЦБ РФ, действующей на момент образования недоимки, за каждый день просрочки.

В период действия договора аренды земельного участка №48838Г от 15.09.2016 ответчик обратился 07.02.2019 в Управление по строительству и развитию территории города Брянска с заявлением о выдаче разрешения на строительство для завершения строительства здания автосервиса и технического обслуживания автомобилей.

Управлением по строительству и развитию территории города Брянска было направлено в адрес ответчика письмо №28/1507 от 14.02.2019, в котором было отказано в выдаче разрешения на строительство объекта незавершенного строительства (здание автосервиса и технического обслуживания автомобилей) на земельном участке, расположенный по адресу: <...> в связи с несоответствием представленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка от 11.01.2019, а именно: размещение объекта придорожного сервиса в территориальных зонах Ж-1 и Р-3 не предусмотрено видами разрешенного использования земельного участка).

Данный отказ Управлением по строительству и развитию территории города Брянска был обжалован ответчиком в судебном порядке (дело №А09-1663/2019). Однако, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 21.05.2019 по делу №А09-1663/2019, в признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство №28/1507 от 14.02.2019 отказано. Данным решением установлено, что первоначальное разрешение на строительство №32-301-2795-2015 от 06.10.2015 также являлось незаконным, нарушающим прямой запрет, установленный пунктом 5 части 15 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации; земельный участок с целью использования под объекты автосервиса и технического обслуживания автомобилей полностью находится в водоохранной прибрежной зоне, при этом границы арендуемого земельного участка и границы водоохранной, прибрежной зоны не менялись. В связи с чем отсутствие законных оснований для начала осуществления строительства здания исключает возможность выдачи каких-либо разрешений для завершения такого строительства и у арендатора отсутствуют права на осуществление строительства на арендуемом земельном участке, предоставленном с целью использования под объекты автосервиса и технического обслуживания автомобилей.

Ответчик, узнав после заключения договора аренды земельного участка №48838Г от 15.09.2016 об изменении вида разрешенного использования арендованного земельного участка, указанного в градостроительном плане города Брянска от 11.01.2019, обратился в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Брянска, о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Брянска, утвержденные решением Брянского городского Совета народных депутатов №796 от 26.07.2017. Согласно выписке из протокола заседания комиссии №140 от 21.11.2018, ответчику было отказано, в связи с несоответствием Генеральному плану города Брянска.

Ответчик, ссылаясь на то, что после вышеуказанных действий и обстоятельств у него как у арендатора отсутствует реальная возможность и интерес в использовании в дальнейшем земельного участка общей площадью 1598 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0033422:14, расположенного по адресу: <...> по независящим от арендатора причинам, направил в адрес истца письмо от 15.08.2019 с требованием расторгнуть договор аренды данного земельного участка.

Истец в ответ направил ответчику письмо №29/3-12686 от 12.09.2019, в котором отказал в расторжении договора аренды земельного участка №48838Г от 15.09.2016.

Ссылаясь на то, что переданный в аренду земельный участок имеет неустранимые недостатки (расположен в водоохранной прибрежной зоне), о чем арендодателям не могло не быть известно, при этом при заключении договоров аренды данные недостатки оговорены не были, что привело к невозможности использования земельного участка по назначению (невозможности осуществления строительства), а также поскольку первоначально выданное разрешение на строительство противоречит прямому законодательному запрету, установленному ст.65 Водного кодекса РФ, и действиями арендодателя нарушены права и законные интересы арендатора, добросовестно исполнявшего свои обязательства по договору, в том числе по своевременной и полной оплате арендных платежей, ответчик обратился с исковым заявлением к истцу о взыскании убытков в виде расходов по арендной плате за земельный участок за период с 01.11.2013 по 14.09.2018 и расходов на строительство объекта недвижимости (здания автосервиса и технического обслуживания автомобилей) в арбитражный суд (дело №А09-12034/2019).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 18.02.2021, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021, постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 27.08.2021 по делу №А09-12034/2019, исковые требования оставлены без удовлетворения. Данными судебными актами было установлено, что не имеет значения факт не достижения арендатором преследуемой цели - завершения строительства объекта, поскольку само по себе данное обстоятельство, с учетом отсутствия в условиях договоров аренды определенного указания на цели строительства, не являлись предусмотренным законом и договором основанием для неуплаты арендной платы.

Истец, ссылаясь на то, что ответчик свои обязательства по своевременному и полному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка №48838Г от 15.09.2016 не исполнил, направил в адрес ответчика претензию №29/06-20964 от 30.11.2021 с требованием оплатить задолженность по арендной плате за период с 01.10.2018 по 30.09.2021 по данному договору аренды в срок до 30.12.2021. Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Поскольку ответчиком обязательства по договору аренды земельного участка №48838Г от 15.09.2016 надлежащим образом не исполнены, задолженность в добровольном порядке не оплачена, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований).

Возражая против заявленных исковых требований ответчик ссылается на то, что после заключения договора аренды земельного участка №48838Г от 15.09.2016, арендатор узнал о том, что был изменен первоначально установленный вид разрешенного использования земельных участков (территориальная зона производственны и коммунально-складских объектов ПК1), в которые входит арендованный земельный участок, на новый вид разрешенного использования земельных участков (зона застройки индивидуальными жилыми домами Ж-1 и зона лесопарков, городских лесов Р-3), указанный в градостроительном плане города Брянска от 11.01.2019, при этом согласно Правилам землепользования и застройки города Брянска, утвержденным решением Брянского городского Совета народных депутатов№796 от 26.07.2017, в указанных зонах Ж-1 и Р-3 объекты придорожного сервиса не предусмотрены, а также поскольку арендованный земельный участок находится в водоохранной прибрежной зоне, что послужило основанием для отказа арендатору в выдаче разрешения на окончание строительства объекта незавершенного строительства (здание автосервиса и технического обслуживания автомобилей) на арендованном земельном участке, и учитывая, что реальная возможность использовать арендованный земельный участок для целей, под которые был заключен данный договор аренды, отсутствует, строительство объектов (здания автосервиса и технического обслуживания автомобилей) на данном земельном участке не возможно, арендатор обратился к арендодателю с требованием о расторжении договора аренды земельного участка №48838Г от 15.09.2016. Однако, арендодатель, владея всей вышеуказанной информацией, направил отказ в расторжении договора аренды, и продолжил начислять арендные платежи за земельный участок, возможность использовать который у ответчика отсутствует.

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.1 ст.611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п.1 ст.612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы определяется договором аренды (п.4 ст.22 Земельного кодекса РФ).

Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно производить платежи за землю.

Как было указано выше, ответчик обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации о взыскании убытков в виде расходов по арендной плате за земельный участок за период с 01.11.2013 по 14.09.2018 и расходов на строительство объекта недвижимости (здания автосервиса и технического обслуживания автомобилей) в рамках дела №А09-12034/2019.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 18.02.2021, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021, постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 27.08.2021 по делу №А09-12034/2019, исковые требования оставлены без удовлетворения.

В соответствии с п.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Данными судебными актами было установлено, что из условий первоначального договора аренды №47167 от 05.06.2013 следует, что он заключен на основании приказа Управления имущественных отношений Брянской области №1372 от 20.05.2013, которым утверждена схема расположения земельного участка. При этом, из условий как первоначального договора аренды, так и нового договора аренды не следует, что они заключены для целей строительства. В указанных договорах в качестве целевого использования указано «под объекты автосервиса и технического обслуживания автомобилей». Вместе с тем суды указали, что, первоначальный договор аренды для целей строительства не мог заключаться в обход ранее установленной Земельным кодексом Российской Федерации (до 01.03.2015) процедуре выбора земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта строительства. В соответствии с положениями ст.29, п.5 ст.30, п.п. 5, 6, 8 ст.31, ст.32 Земельного кодекса РФ на момент заключения первого договора аренды, процедура выбора земельного участка начиналась по инициативе лица, желающего осуществить на нем строительство объекта, от органов власти такая инициатива исходить не могла. Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие соблюдение предпринимателем процедуры выбора земельного участка для строительства. В связи с чем, заключая договоры аренды для целей использования объектов, а не их строительства, истец не мог не осознавать, что для осуществления строительства в первую очередь необходимо надлежащее оформление соответствующих прав на земельный участок, инициирование которых должно исходить от арендатора по установленной законом процедуре. Получение разрешения на строительство является вторичным действием и может осуществляться лишь после надлежащего оформления прав на земельный участок для целей строительства. Исходя из обстоятельств дела, суды пришли к выводу о том, что, истец должен был принять все необходимые меры для того, чтобы до заключения договора аренды установить возможные препятствия к использованию объекта аренды по назначению. В связи с чем, поскольку непринятие таких мер, в силу ст.2 Гражданского кодекса РФ, относит на него риск последствий ведения предпринимательской деятельности и в силу п.2 ст.612 Гражданского кодекса РФ не может являться основанием для вывода о противоправности действий Управления и возложения на него ответственности в виде убытков. Суды также указали, что в данном случае пользование земельным участком осуществлялось не в связи с изданием органом незаконного акта (не исполнить который предприниматель не мог в силу его обязательности для него), а на основании заключенного в порядке ст.421 Гражданского кодекса РФ договора аренды в нарушение предусмотренной законом процедуры. Судами также был сделан вывод о том, что не имеет значения факт не достижения истцом преследуемой цели - завершения строительства объекта, поскольку само по себе данное обстоятельство, с учетом отсутствия в условиях договоров определенного указания на цели строительства, не является предусмотренным законом и договором основанием для неуплаты арендной платы.

Таким образом, с учетом указанных обстоятельств по настоящему делу, выводов судов по делу №А09-12034/2019, суд считает, что требование истца о взыскании арендной платы за период с 01.10.2018 по 14.09.2019 (дата окончания действия договора) является обоснованным.

Согласно представленному истцом уточненному расчету, задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды земельного участка №48838Г от 15.09.2016 за период с 01.10.2018 по 14.09.2019 составляет 439 835 руб. 60 коп.

Наличие у ответчика задолженности по арендной плате перед истцом по договору аренды земельного участка №48838Г от 15.09.2016 за период с 01.10.2018 по 14.09.2019 в размере 439 835 руб. 60 коп. подтверждается материалами дела.

Доказательств, подтверждающих погашение ответчиком задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №48838Г от 15.09.2016 за период с 01.10.2018 по 14.09.2019 в размере 439 835 руб. 60 коп. в полном объеме либо частично в материалы дела ответчиком не представлено.

На основании вышеизложенных обстоятельств, исковые требования в части взыскания 439 835 руб. 60 коп. основного долга являются обоснованными и подлежат удовлетворению, в остальной части исковые требования о взыскании долга по арендной плате подлежат оставлению без удовлетворения, по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Ответчик обратился к истцу с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в аренду без проведения торгов от 02.09.2016.

Между Брянской городской администрацией в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №48838Г от 15.09.2016, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1598 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0033422:14, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> для использования в целях: под объекты автосервиса и технического обслуживания автомобилей, сроком действия с 15.09.2016 по 14.09.2019, то есть на 3 года (п.1.1, 2.1 указанного договора). Данный земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 15.09.2016.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (пп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ).

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пп.6 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Как установлено, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 21.05.2019 по делу №А09-1663/2019, которым ответчику отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа в выдаче повторного разрешения на строительство, в договорах аренды №47167 от 05.06.2013 и №48838Г от 15.09.2016 цель использования земельного участка определена для использования под объекты автосервиса и технического обслуживания автомобилей, при этом такие объекты на земельном участке отсутствовали, земельный участок предоставлялся для их строительства. Вместе с тем, первоначальное разрешение на строительство было выдано в нарушении прямого запрета, установленного п.5 ч.15 ст.65 Водного кодекса РФ, следовательно, является незаконным и не может рассматриваться как основание возникновения у арендатора права на осуществление строительства. В свою очередь отсутствие законных оснований для начала осуществления строительства спорного объекта исключает возможность выдачи каких-либо разрешений на завершение его строительства.

В ч.1 ст.6.5 Федерального закона №73-ФЗ от 03.06.2006 «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» (введенной в действие Федеральным законом №282-ФЗ от 21.10.2013 «О внесении изменений в Водный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») допускается эксплуатация в границах водоохранных зон автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов и используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств станций технического обслуживания, которые введены в эксплуатацию или разрешение на строительство которых выдано до дня вступления в силу п.5 ч.15 ст.65 Водного кодекса РФ.

Судебными актами по делу №А09-12034/2019 также установлено, что несмотря на заключение первоначального договора аренды до введения указанной нормы, он не предусматривал строительства, в связи с чем являлось невозможным заключение нового договора аренды для такого строительства в 2016 году. В данном случае пользование земельным участком осуществлялось на основании заключенного в порядке ст.421 Гражданского кодекса РФ договора аренды, в нарушение предусмотренной законом процедуры.

Таким образом, с учетом вышеуказанных обстоятельств, поскольку получение разрешения на завершение строительства объекта незавершенного строительства (здания автосервиса и технического обслуживания автомобилей) на арендованном земельном участке не возможно, объект незавершенного строительства арендатором не мог быть достроен. В связи с чем, ответчик, направив истцу до истечения срока действия договора аренды №48838Г от 15.09.2016 требование о его расторжении, завил об отсутствии намерения использовать арендованный земельный участок и прекращении арендных правоотношений, в связи с невозможностью использовать в дальнейшем земельный участок для тех целей, для которых он приобретался, по независящим от арендатора причинам.

Как пояснил, представитель ответчика, поскольку истцом было отказано в расторжении данного договора аренды письмом №29/3-12686 от 12.09.2019, а 14.09.2019 истекал срок действия договора, в судебном порядке ответчик не обращался с требованием о расторжении прекратившего действие договора. При этом, использовать данный земельный участок у ответчика не имелось возможности.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что договор аренды земельного участка №48838Г от 15.09.2016 был заключен на определенный срок (15.09.2016 по 14.09.2019) и до истечения этого срока арендатор очевидно выразил свою волю на прекращение арендных отношений, следовательно, в соответствии со ст.610, ст.621 Гражданского кодекса РФ действие договора аренды земельного участка №48838Г от 15.09.2016 было прекращено, в связи с истечением указанного в нем срока.

Из материалов дела следует, что по договору аренды №48838Г от 15.09.2016 земельный участок общей площадью 1598 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0033422:14, расположенный по адресу: <...> передан ответчику для использования под объекты автосервиса и технического обслуживания автомобилей.

Как указывает истец, поскольку ответчик продолжает использовать арендованный по договору аренды №48838Г от 15.09.2016 земельный участок, то с 15.09.2019 также подлежит начислению арендная плата.

Вместе с тем, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2(2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п.1 ст.1 Гражданского кодекса РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Как было указано выше, после заключения договора аренды №48838Г от 15.09.2016 был изменен первоначально установленный вид разрешенного использования земельных участков (территориальная зона производственны и коммунально-складских объектов ПК1), в которые входит арендованный земельный участок, на новый вид разрешенного использования земельных участков (зона застройки индивидуальными жилыми домами Ж-1 и зона лесопарков, городских лесов Р-3), указанный в градостроительном плане города Брянска от 11.01.2019, при этом согласно Правилам землепользования и застройки города Брянска, утвержденным решением Брянского городского Совета народных депутатов №796 от 26.07.2017, в указанных зонах Ж-1 и Р-3 объекты придорожного сервиса не предусмотрены.

Кроме того, в связи с изменением законодательства, с 01.11.2013 в Водный Кодекс РФ были внесены изменения, согласно которым в границах водоохранных зон запрещается строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов, станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств.

В рамках рассмотрения настоящего дела судом также установлено, что постановлением Брянской городской администрации №3702-п от 12.10.2022, в соответствии со ст.9 Правилам землепользования и застройки города Брянска, утвержденных решением Брянского городского Совета народных депутатов №796 от 26.07.2017, на основании постановления Брянской городской администрации №2688-п от 06.09.2021 «О разрешении МКУ «УЖКХ» г.Брянска разработки проекта планировки территории магистрали городского значения по ул.Карачижской в Советском районе города Брянска» (в редакции постановления №3616-п от 17.11.2021), постановления Брянской городской администрации №54-п от 11.01.2022 «Об отклонении от утвержденного проекта планировки территории магистрали городского значения от ул.Карачижской до ул.Калинина в Советском районе города Брянска», с учетом протокола и заключения публичных слушаний от 21.12.2021, протокола заседания комиссии по рассмотрению проектов планировки элементов планировочной структуры территории г.Брянска от 05.08.2022, был утвержден Проект планировки территории магистрали городского значения от ул.Карачижской до ул.Калинина в Советском районе города Брянска. Согласно п.5 указанного Проекта в число земельных участков, попадающих в устанавливаемые «красные линии» входит земельный участок общей площадью 1598 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0033422:14, расположенный по адресу: <...> с разрешенным использованием земельного участка: для иных видов жилой застройки.

Поскольку данный земельный участок расположен в водоохраной зоне, а в границах водоохранных зон запрещается строительство автозаправочных станций, станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, а также первоначальное разрешение на строительство №32-301-2795-2015 от 06.10.2015 было выдано в нарушение прямого запрета, установленного п.5 ч.15 ст.65 Водного кодекса РФ, следовательно, являлось незаконным, в связи с чем законных оснований для начала осуществления строительства спорного объекта не имелось, на основании чего получение разрешения на завершение строительства объекта незавершенного строительства (здания автосервиса и технического обслуживания автомобилей) на арендованном земельном участке не возможно. Следовательно, объект не был построен арендатором, соответственно, с учетом того, что срок договора аренды земельного участка №48838Г от 15.09.2016 истек, изменен вид разрешенного использования земельных участков (территориальная зона производственны и коммунально-складских объектов ПК1), в которые входит арендованный земельный участок, на новый вид разрешенного использования земельных участков (зона застройки индивидуальными жилыми домами Ж-1 и зона лесопарков, городских лесов Р-3), указанный в градостроительном плане города Брянска от 11.01.2019, при этом согласно Правилам землепользования и застройки города Брянска, утвержденным решением Брянского городского Совета народных депутатов№796 от 26.07.2017, в указанных зонах Ж-1 и Р-3 объекты придорожного сервиса не предусмотрены, а также учитывая, что земельный участок расположен в водоохраной зоне, в границах которых запрещено размещение указанных объектов, следовательно, использование данного земельного участка для целей под объекты автосервиса и технического обслуживания автомобилей, после истечения действия договора аренды не возможно.

Таким образом, поскольку арендодатель с момента невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Довод истца о том, что ответчик не возвратил земельный участок в освобожденном состоянии, суд в данном конкретном случае считает несостоятельным по следующим основаниям.

Предусмотренной в ст.622 Гражданского кодекса РФ обязанности арендатора возвратить имущество, ранее переданное по договору аренды, в случае его прекращения, корреспондирует обязанность арендодателя принять данное имущество и действующее законодательство, регулирующие арендные правоотношения, не дает арендодателю права отказаться от приемки объекта аренды, когда договор аренды прекращен и арендатор возвращает ему имущество. Данная норма является в рассматриваемой части императивной, что с учетом разъяснения, предусмотренного в абзаце 1 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», исключает установление соглашением сторон порядка прекращения арендных правоотношений, обусловленного усмотрением арендодателя относительно условий исполнения им обязанности принять возвращенное имущество. В случае несоответствия возвращенного имущества состоянию, обусловленному договором, арендодатель вправе предъявить требование о взыскании убытков в размере затрат на совершение действий, направленных на приведение имущества в должное состояние, однако не вправе отказываться от его принятия от арендатора.

Как было указано выше, понимая невозможность использования данного земельного участка для целей, указанных арендатором при заключении договора аренды, ответчик обратился к истцу с расторжением данного договора аренды, и как следствие для возврата земельного участка, поскольку не мог им пользоваться. Однако, истец не предпринял никаких мер для урегулирования сложившейся ситуации, будучи осведомленным о вышеперечисленных обстоятельствах и невозможности использования арендатором данного земельного участка, напротив, истцом был направлен отказ в расторжении договора аренды указанного земельного участка, с продолжением начисления арендных платежей после прекращения действия договора аренды.

При этом, после прекращения действия договора истцом также не были предприняты соответствующие меры, поскольку уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 01.03.2015. Федеральным законом №171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, который дополнен ст.239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, в случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст.239.1 Гражданского кодекса РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (п.21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 16.02.2022).

Кроме того, новая редакция ст.222 Гражданского кодекса РФ теперь допускает снос во внесудебном порядке самовольных построек, считающихся таковыми в силу факта их возведения не только без получения на это необходимых разрешений или на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, но и на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

В соответствии с п.п.3, 4 ст.1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу п.1 ст.10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Суд, принимая во внимание все указанные обстоятельства, учитывая, что у истца имелся значительный административный ресурс для урегулирования данной ситуации, с учетом принятия уполномоченными органами вышеуказанных решений, а также поскольку у ответчика после прекращения действия договора отсутствовала какая-либо фактическая возможность использовать данный земельный участок в целях, согласованных с уполномоченным органом публично-правового образования при заключении договора аренды, по не зависящим от арендатора обстоятельствам, основания для взыскания арендной платы за период с 15.09.2019 по 30.09.2021 отсутствуют.

Истцом также заявлено требование о взыскании 149 553 руб. 08 коп. пени за период с 16.12.2018 по 30.11.2021.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает ряд мер, направленных на понуждение должника исполнить гражданско-правовое обязательство и защиту прав кредитора.

В соответствии со ст.329 Гражданского кодекса РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является начисление неустойки.

Согласно ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы за период с 01.10.2018 по 14.09.2019 подтверждается материалами дела.

Таким образом, истец в соответствии со ст.330 Гражданского кодекса РФ и п.5.2 договора аренды вправе требовать уплаты ответчиком пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей за период с 16.12.2018 по 30.11.2021.

Согласно представленному истцом расчету, размер пени за период с 16.12.2018 по 30.11.2021, начисленной на сумму долга 439 835 руб. 60 коп., составляет 105 042 руб. Расчет пени произведен истцом, в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

Заявленная ко взысканию истцом пеня в размере 105 042 руб., начисленная на сумму долга 439 835 руб. 60 коп., за период 16.12.2018 по 30.11.2021 является соразмерной последствиям просрочки исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.

Обстоятельств, влекущих в силу ст.401 Гражданского кодекса РФ освобождение ответчика от ответственности за неисполнение обязательства, в ходе рассмотрения дела судом не установлено.

Следовательно, исковые требования в части взыскания 105 042 руб. пени подлежат удовлетворению, в остальной части исковые требования о взыскании пени подлежат оставлению без удовлетворения.

Размер государственной пошлины по настоящему иску, с учетом уточнения, составляет 28 296 руб. При подаче иска истцом государственная пошлина не уплачивалась, поскольку в соответствии с пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. С учетом изложенного, расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в размере 10 080 руб., в остальной части относятся на истца, однако не подлежат взысканию, поскольку в силу пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск, к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Брянск, удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Брянск, в пользу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, <...> 877 руб. 60 коп., в том числе 439 835 руб. 60 коп. основного долга и 105 042 руб. пени.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Брянск, в доход федерального бюджета 10 080 руб. государственной пошлины.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.


Судья Г.Е. Лемешко