Решение от 6 июня 2024 г. по делу № А32-28390/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, д. 32

http://krasnodar.arbitr.ru

_______________________________________________________________________


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


Дело № А32-28390/2021

г. Краснодар                                                                                «07» июня 2024 года.


Резолютивная часть решения объявлена 21.05.2024.

Полный текст решения объявлен 07.06.2024.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе: судьи Петруниной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченко О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН <***>, ИНН <***>), третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 26.12.2023,

представитель ответчика ФИО3 не допущен к участию в судебном заседании по причине истечения срока действия доверенности;

от третьего лица – не явились

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Анапа и просит:

1) признать право собственности на здание, назначение: нежилое, наименование: «Мини-гостиница», количество этажей: 2, в том числе подземных: 0, площадь: 264,8 кв. м, кадастровый номер не определен, кадастровый номер исходного объекта недвижимости 23:37:0108001:4391, кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости 23:37:0108001:2054, расположенное по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа,  <...>;

2) указать, что решение по настоящему делу является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю соответствующих изменений в сведения ЕГРН.

В ходе судебного заседания ответчик в иске просит отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск, и пояснил, что дополнительных документов, а также ходатайств не имеет.

Для подготовки лиц, участвующих в деле, к судебным прениям в судебном заседании 21.05.2024 объявлен перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ до 15 час. 20 мин. текущего дня. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено.

   Изучив и исследовав материалы дела, счел требования подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Муниципальное образование город-курорт Анапа является собственником земельного участка площадью 601 +/- 8,58 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: гостиничное обслуживание, кадастровый номер: 23:37:0108001:2054, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, о чем 19.01.2009 составлена запись о регистрации права собственности № 23-23-26/147/2008-03,  что  подтверждается  выпиской  из  ЕГРН об  основных характеристиках  и зарегистрированных правах на объект недвижимости № 23/047/003/2020-108 от 03.02.2020, выданной территориальным отделом № 1 (по г.-к. Анапе и Темрюкскому району) филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю.

ФИО4 (в последствии, ФИО5 в соответствии со свидетельством о перемене имени от 03.03.2008 года серия <...>) на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3700003045 от 29.12.2006 являлась арендатором земельного участка по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...> (государственная регистрация договора аренды № 23-23-001/2007-364 от 21.02.2007).

На основании заявления ФИО4 от 20.11.2007 и Приказа начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа № 217 от 22.02.2008 утвержден Градостроительный план № РИ23301000-00000000000876 от 22.02.2008 земельного участка по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>.

На основании заявления ФИО4 и распоряжения главы муниципального образования город-курорт Анапа, ФИО4 администрацией муниципального образования город-курорт Анапа выдано разрешение на строительство № RU23301000-1079/165 от 18.11.2008 мини-гостиницы на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>.

На основании выданного администрацией муниципального образования город-курорт Анапа разрешения на строительство ФИО4 на земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, осуществила строительство объекта недвижимости - мини-гостиницы.

16 декабря 2008 года филиалом ГУЛ КК «Крайтехинвентаризация» по г.-к. Анапа изготовлен технический паспорт на мини-гостиницу по адресу: <...>.

04 февраля 2009 года между продавцом - ФИО5 и покупателем - ФИО6, с другой стороны, заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительством мини-гостиницы от 04.02.2009.

В силу п. 1 договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора объект незавершенный строительством - мини-гостиницу общей площадью застройки 154,7 кв. м, процентом готовности 92,1 %, литер А, под А, этажность 2, расположенный на дельном участке площадью 601 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0108001:2054, земли населенных пунктов, для строительства и дальнейшей эксплуатации мини-гостиницы, расположенном по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, Витязево, ул. Толстого, 31.

Указанный договор купли-продажи объекта незавершенного строительством мини-гостиницы от 04.02.2009 зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в установленном законом порядке, что подтверждается записью регистрации № 23-23-26/026/2009-188 от 02.03.2009.

14 июля 2009 года между правопредшественником ФИО5, и провопреемником ФИО6 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного значения № 3700003045 от 29.12.2006.

В силу пункта 1 договора о передаче прав и обязанностей ФИО5 передала, а ФИО6 принял все права арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 29.12.2006 № 3700003045, в отношении земельного участка площадью 601 кв. м, категория гель - земли поселений, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, Витязевский, <...>, с кадастровым номером 137:0108001:2054, предоставленного распоряжением главы муниципального образования город-курорт Анапа от 29.12.2006 № 1804-р в аренду сроком на 10 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации мини-гостиницы.

В пункте 2 договора о передаче прав и обязанностей указано, что права и обязанности по договору аренды земельного участка от 29.12.2006 № 3700003045 передаются в связи с переходом права собственности на завершенное строительством здание мини-гостиницы по договору купли-продажи недвижимости от 04.02.2009, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.03.2009 сделана запись регистрации 23-23-26/026/2009-188.

28 декабря 2015 года между ФИО6 и ФИО1 заключено соглашение о выделении супружеской доли от 28.12.2015.

Согласно пункту 1 указанного соглашения ФИО6 и ФИО1 прекращают общую совместную собственность и производят раздел общего имущества супругов, состоящего из мини-гостиницы (объект незавершенный строительством), назначение: не определено, общая площадь застройки 154, 7 кв. м, этажность 2, процент готовности 92,1 %, кадастровый номер: 23:37:0108001:4391, расположенной по адресу: Россия, Краснодарский край, г.-к. Анапа, <...>.

В силу пункта 3 соглашения в целях прекращения общей совместной собственности на мини-гостиницу стороны договорились о выделении ее в счет супружеской доли и передаче в собственность ФИО1.

В соответствии с пунктом 4 соглашения одновременно с переходом права собственности на мини-гостиницу приняты права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3700003045 от 29.12.2006 в отношении земельного участка площадью 601 кв. м, кадастровый номер: 23:37:0108001:2054, категория земель: земли поселений - для строительства и дальнейшей эксплуатации мини-гостиницы по адресу: Россия, Краснодарский край, г.-к. Анапа, <...>, предоставленного распоряжением главы муниципального образования г.-к. Анапа № 1804-р от 19.12.2006 в аренду сроком на 10 лет.

Указанное соглашение о выделении супружеской доли зарегистрировано Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в установленном законом порядке, что подтверждается записью   регистрации № 23-23/026-23/026/034/2016-1323/2 от 02.09.2016.

07 марта 2019 года между арендодателем - Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа в лице начальника управления ФИО7, действующего на основании распоряжения администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 07.06.2018 № 391-РЛ «О переводе ФИО7», с одной стороны, и арендатором - ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 3700008344 от 07.03.2019, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 13:37:0108001:2054, площадью 601 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание».

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационной записью № 23:37:0108001:2054-23/026/2019-4 от 28.03.2019.

Таким образом, истец ФИО1 является собственником мини-гостиницы (объект незавершенный строительством), назначение: не определено, доп. описание: процент готовности 92,1 %, площадь: общая 154,7 кв. м, количество этажей: 2, кадастровый номер: 23:37:0108001:4391, расположенной по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, <...>, о чем 02.09.2015 составлена запись регистрации № 23-23/026-026/034/2016-1323/2, что подтверждается Выпиской от 02.09.2016 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав, и арендатором земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: гостиничное обслуживание, с кадастровым номером 23:37:0108001:2054, площадью 601 +/- 8 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № 23/047/003/2020-108 от 03.02.2020, выданной территориальным отделом № 1 (по г.-к. Анапе и Темрюкскому району) филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю.

В пункте 1.5 договора аренды указано, что на участке расположен принадлежащий арендатору на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:0108001:4391, площадью 154,7 кв. м, степень готовности - 92 %.

В соответствии с пунктом 7.1. договора аренды срок аренды устанавливается с 05 марта 2019 года по 05 марта 2022 года.

Истец обратилась в закрытое акционерное общество «Научно-технический центр качества строительства и нормирования затрат труда» в Южном Федеральном округе для исследования соответствия мини-гостиницы требованиям технических регламентов, проектной документации.

Заключением ЗАО «НТЦКС» в ЮФО от 25 января 2020 года о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов утверждено соответствие параметров построенного объекта «Мини-гостиница», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, проектной документации, требованиям энергетической эффективности, требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Справкой № 3982 от 02.09.2019, выданной акционерным обществом «Анапа Водоканал», установлено, что сети водоснабжения и водоотведения «мини-гостиницы» по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, выполнены в соответствии с ТУ № 503, 504 от 12.09.2007 года и находятся в удовлетворительном состоянии. Подключение объекта к сетям водоснабжения и водоотведения будет выполнено после ввода объекта в эксплуатацию.

Ранее исх. № 503 от 12.09.2007 года муниципальным унитарным предприятием «Водоканал» по распоряжению заместителя главы МО г.-к. Анапа сдавались технические условия на водоснабжение мини-гостиницы с указанием, что подключение объекта к сетям водопровода будет выполнено после его ввода в эксплуатацию.

Актом о выполнении технических условий № 11-03/2508-19-В/1 от 17 марта 2020 года, выданным публичным акционерным обществом «Кубаньэнерго» подтверждено осуществление технологического присоединения к электрическим сетям энергопринимающих устройств мини-гостиницы по адресу: Краснодарский рай, г. Анапа, <...>. В ходе выполнения проверки публичным акционерным обществом «Кубаньэнерго» установлено выполнение раздела 10, 11 ТУ от 28.10.2019 № 11-03/2508-19.

01 июня 2020 года кадастровым инженером ФИО8, являющимся членом CPО КИ Ассоциация саморегулируемая организация «Объединение кадастровых инженеров», изготовлен технический план здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>.

Согласно техническому плану определены следующие характеристики объекта недвижимости: вид объекта недвижимости – здание; кадастровый номер объекта недвижимости - не определен; кадастровый номер исходного объекта недвижимости: 23:37:0108001:4391; кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости: 23:37:0108001:2054; назначение объекта недвижимости – нежилое; наименование объекта недвижимости - «МИНИ-ГОСТИНИЦА»; количество этажей объекта недвижимости: 2, в том числе подземных: 0;  год завершения строительства: 2020; площадь объекта недвижимости: 264,8 кв. м.

31 марта 2021 года истец обратился в Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «мини-гостиница» по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>.

По результатам рассмотрения указанного обращения истцу письмом № 17-13-1573/21 от 05.04.2021 сообщено, что в ходе проведения проверки документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установлено несоответствие параметров фактически построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Также указано, что заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию подается застройщиком лично, либо от имени застройщика лицом, действующим на    основании доверенности.

Учитывая, что застройщиком на данном объекте является ФИО4, что отражено в разрешении на строительство от 18.11.2008 № RU23301000-1079/165,      Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа полагает, что заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должно быть подано ФИО4

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец принимал попытки к легализации самовольной постройки, однако в административном порядке ему было отказано.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

   При решении вопроса об обоснованности суд руководствует следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Указанное положение закона в системном истолковании с положениями ст. 11 ГК РФ, ст. 2, ст. 4 АПК РФ, предусматривает, что такой способ защиты гражданских прав как требование о признании права допустим только в том случае, если субъективное право истца нарушается или оспаривается ответчиком.

Данный подход законодателя основывается на исключительном характере судебной защиты и недопустимости моделирования правовых конфликтов, использовании суда в качестве средства для признания прав на имущество в обход административных (внесудебных) процедур.

Истец просит признать право собственность на объект недвижимого имущества.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 указанной статьи самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Соответственно, разрешение на строительство (реконструкцию) является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося (реконструируемого) объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пунктах 25, 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) указано, что в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как указано в пункте 26 постановления Пленума N 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) (утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020) иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

В данном случае земельный участок, на котором возведена спорная самовольная постройка, предоставлен истцу для строительства объекта недвижимости. Назначение спорной постройки соответствует назначению объекта, для возведения которого заявителю предоставлен земельный участок.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, отмечено, что в целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитывать следующее.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

В пункте 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, также указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Кроме того, законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, принадлежащем лицу на вещном праве, но и на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, и предоставлен лицу во временное владение и пользование (аренду) в целях строительства (пункт 3.2 статьи 222 ГК РФ).

Определением суда от 29.07.2022 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-30473/2022.

В рамках указанного дела индивидуальный предприниматель ФИО1 обращался в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) и администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) о признании незаконным решения управления, изложенного в письме от 17.05.2022 N 27-05-3537/22, об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 площадью 601 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, для завершения строительства; возложении на администрацию обязанности в тридцатидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу заключить с предпринимателем договор аренды данного земельного участка, для завершения строительства сроком на три года.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2023 по делу № А32-30473/2022, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции от 21.02.2024 и кассационного суда от 06.05.2024 заявление удовлетворено: признано незаконным решение управления, изложенное в письме от 17.05.2022 N 27-05-3537/22 об отказе в предоставлении заявителю в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 площадью 601 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, для завершения строительства; на администрацию возложена обязанность в тридцатидневный срок, с момента вступления судебного акта в законную силу, заключить с предпринимателем договор аренды данного земельного участка, для завершения строительства сроком на три года.

Суды исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 предоставлен заявителю для размещения гостиницы. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в границах земельного участка находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:0108001:4391, площадью 154,7 кв. м, степень готовности 92%, принадлежащий на праве собственности заявителю. В связи с истечением срока действия договора аренды от 07.03.2019 N 3700008344 предприниматель обратился в управление с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка (23:37:0108001:2054) для завершения строительства. В письме от 17.05.2022 N 27-05-3537/22 управление отказало заявителю, поскольку право на заключение договора аренды на три года уже реализовано. Вместе с тем, в ходе визуального осмотра установлено, что в границах земельного участка фактически имеется двухэтажное капитальное здание, размером (ориентировочно) 18,5 м х 10 м. Муниципальный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект предпринимателя. Таким образом, заявитель обладает правом на получение в аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства, принадлежащего ему объекта недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

            Таким образом, принятые по делу № А32-30473/2022 судебные акты и установленные обстоятельства принадлежности земельного участка истцу на праве собственности являются преюдициальными и не доказываются вновь в рамках настоящего разбирательства.

01.06.2020 составлен технический план на спорный объект.

Спорный объект возведен в период действия договора аренды земельного участка.

Кроме того, как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в настоящее время закон утратил силу, правоотношения регулируются пункт 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

По смыслу указанных разъяснений истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, не является препятствием для приобретения права собственности на объект, возведенный в период действия договора аренды.

Таким образом, закон и правоприменительная практика допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке.

Земельный участок передан в аренду истцу для строительства спорного объекта, позднее установлена обязанность муниципального образования заключить договор аренды на новый срок. При этом из материалов дела также следует, что по окончании срока действия договора объект возведен истцом.

Учитывая отсутствие полученного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, единственным способом легализации объектов истца является признание на них права собственности в судебном порядке на основании ст. 222 ГК РФ.

В состязательном процессе в соответствии с правилом части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании полученных в установленном порядке относимых, допустимых и достоверных доказательств путем оценки совокупности представленных в дело доказательств (статьи 64, 67, 68, 71 АПК РФ).

В целях установления обстоятельств соответствия или несоответствия спорного имущества строительным нормам и правилам, противопожарным нормам, определения наличия или отсутствия нарушения прав и интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан, определением суда от 13.09.2021 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено СОЮЗу «Анапская торгово-промышленная палата» (353440, <...>), эксперту ФИО9.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Определить технико-экономические показатели спорного объекта (этажность, площадь) спорного объекта. Определить целевое значение спорного объекта? Обладает ли спорное строение признаками коммерческого назначения (гостевой дом), признаками жилого дома, признаками нежилого помещения?

2) В границах какого земельного участка находится спорный объект?

3) Соответствует ли спорный объект разрешительной документации, техническому паспорту, требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, генеральному плану муниципального образования ород-курорт Анапа, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

4) Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан, затрагивает ли права третьих лиц?».

По результатам проведенного исследования в материалы дела поступило заключение № 020-22 от 04.03.2022 эксперта ФИО9.

Как следует из указанного заключения эксперт пришел к следующим выводам.

По первому вопросу: При проведении осмотра экспертом установлено, что исследуемое здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, имеет следующие технико-экономические показатели: этажность - 1;  общая высота - 3,8 м; общая площадь согласно приказу Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 - 264,8 кв. м; площадь застройки -154,7 кв. м.

Изучив архитектурно-планировочное решение исследуемого объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, эксперт приходит к выводу, что фактически исследуемое строение по своим признакам является мини-гостиницей, с номерным фондом 6 номеров, оборудованных мебелью и инвентарем, необходимыми для временного проживания, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с временным проживанием в таком здании.

По второму вопросу: По результатам проведенного исследования экспертом установлено, что исследуемое здание литер «А, подА» расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>. Факт размещения конструктивных элементов на территории общего пользования, смежных земельных участков - отсутствует.

По третьему вопросу: Сопоставив данные полученные при проведении осмотра здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, с разрешительной документацией, техническим паспортом, требованиями градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования г-к Анапа, генеральному плану муниципального образования г-к Анапа, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, эксперт приходит к выводу, что исследуемый объект соответствует всем вышеуказанным нормам, а также техническому паспорту и разрешительной документации, за исключением уменьшения общей площади здания и площади застройки указанных в разрешении на строительство, которое произошло в результате уменьшения габаритов возведенного здания.

По четвертому вопросу: На основании выше изложенного, экспертом определенно, что здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, находится в исправном состоянии - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Таким образом, исследуемое здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, своим техническим состоянием (исправное состояние) и конструктивными особенностями, угрозу для жизни и здоровья граждан не создает.

При проведении обмера здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, экспертом установлено, что исследуемое здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0108001:2054 и не чинит препятствия в пользовании своими земельными участками и расположенными на них строениями смежным землепользователям.

Следовательно, эксперт приходит к выводу, что возведение здания по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Оценив экспертное заключение, суд приходит к выводу, что экспертное заключение соответствует требованиям ст. 86 АПК и ст. 25 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, является полным, не содержит противоречий и неясностей, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.

Таким образом, документами, представленными истцом в материалы дела, а также экспертным заключением № 020-22 от 04.03.2022 подтверждено соответствие спорного объекта недвижимости требованиям, указанным в абзаце 2 пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Суд учитывает правовую позицию, изложенную в п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), согласно которой снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

Согласно пункту 9 данного Обзора отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Более того, такое разрешение получено предыдущим правообладателем земельного участка.

На основании вышеизложенного, оценив в совокупности все представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, учитывая выводы судебного эксперта, истцом предпринимались надлежащие меры к легализации объекта, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о признании права собственности на здание, назначение: нежилое, наименование: «Мини-гостиница», количество этажей: 2, в том числе подземных: 0, площадь: 264,8 кв. м, кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости 23:37:0108001:2054, расположенное по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа,  <...>.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Учитывая, что государственная регистрация права собственности истца на принадлежащий ему спорный объект недвижимого имущества не представляется возможной без принятия арбитражным судом решения о признании права собственности, то настоящее решение в соответствии с пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако не изменяет установленного законом порядка такого учета и государственной регистрации.

В связи с тем, что по существу между сторонами отсутствует спор в отношении объектов, являющихся предметом иска и обращение истца в арбитражный суд с настоящим иском не связано с наличием противоправных действий (бездействия) со стороны ответчика, у суда отсутствуют основания для отнесения на последнего судебных расходов.

При таких обстоятельствах расходы по оплате судебной экспертизы по данному делу подлежат отнесению на истца.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ также подлежат отнесению на истца.

К моменту изготовления полного текста судебного акта от истца поступило дополнение к правовому обоснованию иска, которое приобщено к материалам дела.

Руководствуясь статьями 167 - 170 АПК РФ,  арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) на здание, назначение: нежилое, наименование: «Мини-гостиница», количество этажей: 2, в том числе подземных: 0, площадь: 264,8 кв. м, кадастровый номер не определен, кадастровый номер исходного объекта недвижимости 23:37:0108001:4391, кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости 23:37:0108001:2054, расположенное по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа,  <...>.

Вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако, не изменяет установленного законом порядка кадастрового учета и государственной регистрации.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Ростов-на-Дону.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья                                                                                                         Н.В. Петрунина