Решение от 1 ноября 2017 г. по делу № А08-1818/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-1818/2017
г. Белгород
01 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 01 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2017 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Коновалова А. И,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тельновой С.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728)

к ООО "МЕГАПОЛИС" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: ООО "Ласточка", конкурсный управляющий ООО "Свой дом" ФИО1

о взыскании 12 385 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате и пени

при участии в судебном заседании:

от истца, ответчика и третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ООО "Стройплюс", ООО "Белспецтранс", ООО "Мегаполис", ООО ПО "Строитель", ООО "Электромонтажсервис", ООО "Белэнергострой", ООО"Белгородсоюзлифтмонтаж", ООО "Эксперт" о взыскании задолженности по арендной плате.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле привлечены ООО "Ласточка", конкурсный управляющий ООО "Свой Дом" ФИО1

Определением суда от 15.03.2017 по делу № А08-970/2017, с согласия истца и ответчиков, на основании п.3 ст. 130 АПК РФ настоящее исковое требование о взыскании с ответчика ООО "Мегаполис" в бюджет городского округа «Город Белгород» 12 385 руб. 30 коп., в том числе 9 763 руб. 42 коп. основного долга за период с 26.06.2015 по 31.12.2016 и 2 621 руб. 88 коп. пени за период с 27.06.2015 по 31.01.2017 по договору аренды земельного участка от 14.06.2011 № 98 в размере пропорционально площади нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0108005:1136 площадью 24,7 кв.м., принадлежащего обществу на праве собственности выделено в отдельное производство.

Определением суда от 16.03.2017 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 АПК РФ.

Определением суда от 10.05.2017 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Истец в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, в представленном через канцелярию суда заявлении указал, что исковые требования поддерживает полностью. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Ответчик надлежащим образом извещенный о времени и месте в судебное заседание не явился, в представленном отзыве просил в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки отказать.

Третьи лица ООО "Ласточка", конкурсный управляющий ООО "Свой дом" ФИО1 надлежащим образом извещенные о времени и месте в судебное заседание не явились, позицию по спору не представили.

По смыслу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определившие права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте судебного разбирательства дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, поэтому не является препятствием для рассмотрения дела судом.

Учитывая, что истец ответчик и третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. ст. 121, 123, 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам, при отсутствии заявлений и возражений относительно рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив в силу ст.ст. 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «Свой Дом» и ООО «Омега» заключен договор на долевое участие в строительстве №БХ-4-4-12-13-6-7/6-5-7 от 17.10.2014.

На основании договора уступки права требования заключенного 07.04.2015 между ООО «Омега» (цедент) и ООО «Мегаполис» (цессионарий), цедент уступил, а цессионарий принял право (дольщика) требования в строительстве нежилых помещений, в 10 этажной пристройке к существующему административному зданию, расположенному по адресу: <...>:

- нежилого помещения № 4-общей проектной площадью 15,3 кв.м., на 4 этаже;

- нежилого помещения № 12-общей проектной площадью 37,40 кв.м., на 4 этаже;

- нежилого помещения № 13-общей проектной площадью 24,70 кв.м., на 4 этаже;

- нежилого помещения № 6-общей проектной площадью 23,60 кв.м., на 4 этаже;

- нежилого помещения № 7-общей проектной площадью 29,00 кв.м., на 4 этаже;

- нежилого помещения № 7-общей проектной площадью 28,90 кв.м., на 6 этаже;

Одновременно с переходом права требования, цессионарий принял на себя обязанности предусмотренные договором долевого участия в строительстве №БХ-4-4-12-13-6-7/6-5-7 от 17.10.2014 и соглашением № 1 от 24.12.2014, а именно обязанности по приемке нежилых помещений, как части проекта долевого строительства, оплаты коммунальных услуг, государственной регистрации права собственности и иные обязанности, предусмотренные договором долевого участия в строительстве.

Соглашением о замене первоначального обязательства от 24.04.2015 заключенным между ЗАО «Свой Дом» (застройщик) и ООО «Омега» (дольщик), застройщик принимает дольщика в долевое участие в строительстве нежилых помещений в 10 этажной пристройке к существующему административному зданию, расположенному по адресу: <...>:

- нежилого помещения на 4 этаже общей площадью 52,7 кв.м., состоящего из комнат № 14 – 15,3 кв.м. и №13 – 37,4 кв.м.;

- нежилого помещения на 4 этаже общей площадью 52,6 кв.м., состоящего из комнат № 7 – 29 кв.м. и №8 – 23,6 кв.м.;

- нежилого помещения № 10-общей площадью 24,70 кв.м., на 4 этаже;

- нежилого помещения № 7-общей проектной площадью 28,90 кв.м., на 6 этаже.

24.04.2015 на основании акта приема передачи нежилого помещения, во исполнение договоров уступки права требования от 07.04.2015 и участия в долевом строительстве №БХ-4-4-12-13-6-7/6-5-7 от 17.10.2014, соглашения № 1 от 24.12.2014, соглашения от 24.04.2015 ответчик является собственником нежилого помещения № 10 с кадастровым номером 31:16:0108005:1136 площадью 24,7 кв.м., расположенного на 4 этаже в здании по адресу: <...>. Право собственности ООО «Мегаполис» на вышеуказанное помещение зарегистрирован в установленном законом порядке 26.06.2015.

Нежилое помещение с кадастровым номером 31:16:0108005:1136 площадью 24,7 кв.м., находится в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 31:16:0108005:144, площадью 1355 кв.м., (земли населенных пунктов) по адресу: <...>.

Земельный участок с кадастровым номером 31:16:0108005:144 предоставлен ЗАО «Свой Дом» Распоряжением администрации города Белгорода от 01.03.2011 № 664 «О предоставлении ЗАО «Свой Дом» земельного участка по пр.Б.Хмельницкого, 133-в» в аренду сроком на 5 лет с назначением: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации нежилого здания (административного).

На основании вышеуказанного распоряжения заключен договор аренды земельного участка от 14.06.2011 № 98 сроком до 01.03.2016.

Земельный участок передан ЗАО «Свой Дом» по акту приема-передачи от 01.03.2011.

Полагая, что в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации к ООО «Мегаполис» перешли права пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у предыдущего арендатора, истец обратился к ответчику с претензией о необходимости уплаты платежей за пользование земельным участком пропорционально площади нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0108005:1136 площадью 24,7 кв.м., принадлежащего ему на праве собственности в добровольном порядке.

Оставление претензии истца от 03.06.2016 № 6774 без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к основным принципам земельного законодательства относится единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из абз. 2 п.3 ст.553 ГК РФ, п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) разъяснено, что в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Таким образом, поскольку переход права собственности на объект недвижимости к ответчику зарегистрирован 26.06.2015, с указанного момента к ответчику перешли права и обязанности арендатора 57/10000 доли земельного участка, в том числе обязанность по внесению арендной платы на условиях вышеназванного договора аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Частью 4 ст.22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу п.3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

С 01.01.2015 для расчета размера арендной платы применяется кадастровая стоимость земельного участка, переданного в аренду, утвержденная постановлением Администрации города Белгорода от 27.11.2014 N 236.

Кадастровая стоимость земельного участка составила 15 733 121 руб. 80 коп.

Решением Совета депутатов г. Белгорода от 25.04.2006 N 285 "О величинах корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" утверждены величины коэффициентов по видом функционального использования, применяемых для расчета.

Право представительного органа городского округа "Город Белгород" на определение указанного коэффициента предоставлено пунктом 5 постановления Правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп.

Величина коэффициента в процентах от кадастровой стоимости по виду функционального использования земли "Эксплуатация офисных зданий делового и (или) коммерческого использования" утверждена в размере 7,16%. Указанная величина коэффициента применяется для расчета размера арендной платы со 02.10.2014.

Нормативный правовой акт городского округа "Город Белгород" в части повышающего коэффициента и его значений в установленном процессуальном порядке, в том числе по мотиву несоответствия размера арендной платы принципу экономической обоснованности, не оспорен, недействующим не признан, поэтому подлежит применению при расчете арендной платы с момента вступления его в силу.

Указанная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2015 N 301-ЭС15-10449.

В этой связи Администрацией города Белгорода верно произведен расчет размера арендной платы.

Доказательств невозможности исполнения обязательства по оплате аренды, отвечающих требованиям статьи 401 ГК РФ ответчик не представил.

Учитывая изложенное суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 9 763 руб. 42 коп. за период с 26.06.2015 по 31.12.2016.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 2 621 руб. 88 коп. пени за просрочку арендных платежей за период с 27.06.2015 по 31.01.2017.

В соответствии со ст.12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

В силу п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными залогом или договором.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.5 договора аренды земельного участка от 14.06.2011 N 98 установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленные сроки арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

По расчету истца пени за период с 27.06.2015 по 31.01.2017 составляют 2 621 руб. 88 коп.

Возражая о несоразмерности и необоснованности предъявленной к взысканию неустойки, ответчик, вопреки правилам ст. 65АПК РФ, не привел убедительных доводов и не представил доказательств, свидетельствующих об исключительности случая нарушения им условий спорного договора, допускающей снижение либо освобождения от уплаты неустойки.

В связи с отсутствием признаков явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства, оснований к снижению договорной неустойки, предусмотренных ст.333 ГК РФ суд не находит.

Поскольку ответчиком нарушены обязательства по договору, а доказательств обратного последним не представлено, суд приходит к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика неустойки в заявленном размере за нарушение обязательств по внесению арендной платы.

Сторонам в определениях суда разъяснены положения части 2 статьи 268 АПК РФ о том, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с п.п. 1.1. п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Учитывая, что спор возник по вине ответчика, расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ООО "МЕГАПОЛИС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в бюджет городского округа «Город Белгород» 9 763 руб. 42 коп. основного долга за период с 26.06.2015 по 31.12.2016 и 2 621 руб. 88 коп. пени за период с 27.06.2015 по 31.01.2017, всего 12 385 руб. 30 коп.

Взыскать с ООО "МЕГАПОЛИС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

А.И.Коновалов