Решение от 24 июня 2018 г. по делу № А02-302/2018

Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс)

http://www.my.arbitr.ru/                                  http://www.altai.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

Дело № А02-302/18
25 июня 2018 года
город Горно-Алтайск


Резолютивная часть оглашена  20 июня 2018 года. Полный текст решения изготовлен  25 июня 2018 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Кулаковой Л. А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление Исполнительно - распорядительного органа местного самоуправления – Администрации города Горно-Алтайска (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр-т Коммунистический, д. 18, г. Горно-Алтайск, <...>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Строителей, д. 8, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай 649000), обществу с ограниченной ответственностью «Сибкапстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Ленина, 5, оф. 5, с. Майма, <...>) о признании незаконным  решения о приостановлении государственной регистрации, изложенного в уведомлении от 22.01.2018 № 04/999/001/2018-2622,

при участии представителей:

Исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления- администрации города Горно-Алтайска – ФИО2, по доверенности от 01.02.2017 (в деле);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай – ФИО3, по доверенности от 10.01.2018 (в деле);

общества с ограниченной ответственностью «Сибкапстрой» - ФИО4, по доверенности от 11.01.2018 (в деле),

общества с ограниченной ответственностью «Горно-Алтайская Строительная Компания» - ФИО5, конкурсного управляющего, личность установлена;

иных третьих лиц – не явились, уведомлены,

установил:

Исполнительно-распорядительный орган местного самоуправления – Администрация города Горно-Алтайска (далее – Администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Алтай с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (далее – Управление Росреестра по РА, Росреестр, Управление), обществу с ограниченной ответственностью «Сибкапстрой» (далее – ООО «Сибкапстрой», общество) о признании незаконным  решения о приостановлении государственной регистрации погашения записи о регистрации договора № 2596 от 19.07.2013 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 04:11:020159:164, площадью 1272 кв.м., категория земель: земли населенного пункта, заключенного между Администрацией г. Горно-Алтайска и обществом с ограниченной ответственностью «Горно-Алтайская строительная компания» (далее – ООО «ГАСК»), изложенного в уведомлении от 22.01.2018 № 04/999/001/2018-2622 (далее – уведомление о приостановлении государственной регистрации).

Заявитель также просил обязать Управление Росреестра по РА погасить следующие права на земельный участок расположенного по адресу: ул. Чорос-Гуркина, д. 11/1, с кадастровым номером 04:11:020159:164, площадью 1272 кв.м., для проектирования и строительства медицинского центра, категория земель: земли населенных пунктов:

-    ФИО6 на нежилое помещение № 5 (от 13.02.2015 года № 0402/001 -02/001 /001 /2015 -3 3 8);

-    ФИО7 на помещение № 01/2 (от 28.05.2014 года № 04-0201/021/2014-408);

-    ФИО8 на помещение № 2 (от 07.07.2015 года № 04-02/00102/001/006/2015-3107/1);

-    ФИО9. на нежилые помещения (от 16.03.2015 года № 0402/001 -02/001 /006/2015-992/1);

-    ФИО10 на нежилое помещение № 7 (от 06.08.2015 года № 0402/001 -02/001/006/2015-3945/1);

-    ФИО11 на нежилое помещение № 1 (от 07.07.2015 год № 04-02/00102/001/006/2015-3114/1);

-    Омельченко ЮЛО. на нежилое помещение № 3 (от 06.08.2015 года № 0402/001-02/001/006/2015-3946/1);

-    ФИО12 на нежилые помещения на первом этаже (от 02.04.2014 г. № 04-02-01/005/2014-994);

-    ФИО13 на нежилое помещение в подвальном этаже (от 05.05.2015 г. № 04-02/001/-02/001/006/2015-1829/1);

-    Титовым СВ. на нежилое помещение № 01/3 (от 18.02.2015 года №0402/001-02/001/006/2015-591);

-    ООО «Горно-Алтайская строительная компания» на аренду земельного участка в период с 19.07.2013 года по 19.07.2015 года (от 16.08.2013 года № 0402-01/031/2013-491);

-    ФИО14 на нежилое помещение № 4/4 (от 10.03.2015 года № 0402/001 -02/001 /006/2015-884/1);

-    ФИО6 на нежилое помещение № 6 (от 13.02.2015 года № 0402/001 -02/001 /001/2015-3 40);

-    АО АСК «Инвестстрах» на нежилое помещение № 3/3 (от 08.10.2015 года № 04-02/001 -02/001 /006/2015-4744/1);

- АО АСК «Инвестстрах» на нежилые помещения № 01/4 (от 27.05.2014 года № 04-02-01/021/2014-405),

с одновременной регистрацией договора аренды земельного участка, заключенного между Администрацией города Горно-Алтайска и ООО «Сибкапстрой», расположенного по адресу: ул. Чорос-Гуркина, д. 11/1, с кадастровым номером 04:11:020159:164, площадью 1272 кв.м., для проектирования и строительства медицинского центра, категория земель: земли населенных пунктов.

Определением суда от 02.04.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «ГАСК» в лице конкурсного управляющего ФИО5

В отзыве на заявление Управление Росреестра по РА требования не признало и указало, что причиной приостановления государственной регистрации явилось наличие актуальных записей  о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве медицинского центра. В отношении земельного участка с кадастровым номером 04:11:020159:164 зарегистрировано обременение  в виде аренды за ООО «ГАСК» по договору № 2596 от 19.07.2013. Кроме этого, 02.04.2014 зарегистрировано обременение  права аренды земельного участка в виде ипотеки в силу закона за участниками долевого строительства медицинского центра. У государственного регистратора отсутствуют законные основания для погашения регистрационных записей об ипотеке права аренды земельного участка.

Управление в отзыве также указало, что заявителем избран неправильный способ защиты, так как требование направлено на оспаривание зарегистрированного права и обременения. Требование о погашении ипотеки может быть заявлено заинтересованным лицом в порядке искового производства.

Определением от 22.05.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора - ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО12,  ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО15, ФИО14, акционерное общество Акционерная страховая компания «Инвестстрах».

При этом суд исходил из того, что указанные лица являлись участниками долевого строительства здания медицинского центра, расположенного на земельном участке по адресу: <...>. Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) по состоянию на 18.04.2018  за указанными лицами зарегистрированы  обременения в виде  договоров долевого участия, а также аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

В отзыве на заявление ФИО7 просила отказать в удовлетворении требований Администрации, указала, что по состоянию на 08.06.2018 её требование не погашено ООО «ГАСК» в сумме 150755 руб. 41 коп.

Иные лица отзывы на заявление не представили, в судебное заседание не явились, хотя были извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом (в деле имеются почтовые уведомления о вручении определения суда от 22.05.2018, а также документы, подтверждающие возврат данного определения в связи с истечением срока хранения), в том числе путем публикации определения от 22.05.2018 в сети «Интернет».

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленное требование в полном объеме, указал, что срок действия договора аренды с ООО «ГАСК» истек в 2015 году, стороны не совершили действий по его продлению, Администрация не имела намерения продолжать арендные отношения.

Представитель Управления Росреестра по РА в судебном заседании указал, что требование удовлетворению не подлежит, поскольку  заявителем избран неправильный способ защиты.

Представитель ООО «Сибкапстрой» в заседании признал заявленное требование, просил суд удовлетворить заявление Администрации г.Горно-Алтайска.

Конкурсный управляющий ООО «ГАСК» в судебном заседании поддержал требование Администрации и указал, что ООО «ГАСК» признано несостоятельным, в связи с чем, недостроенное здание медицинского центра продано с торгов ООО «Сибкапстрой». Земельный участок по договору № 2596 от 19.07.2013 арендовался ООО «ГАСК» для строительства данного медицинского центра. Срок действия данного договора истек в 2015 году и не продлялся, так как ООО «ГАСК» было признано банкротом и не собиралось достраивать здание. Поскольку срок договора аренды истек, прекратился залог права аренды.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 20.06.2018.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает, что заявление подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 19.07.2013 между Администрацией и ООО «ГАСК» был заключен договор № 2596 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 04:1 1:020159:164, площадью 1272 кв.м., для проектирования и строительства медицинского центра, категория земель: земли населенных пунктов. Срок действия договора был определен сторонами до 19.07.2015.

Договор аренды № 2596 зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРН 16.08.2013 внесена запись № 04-02-01/031/2013-491. Обременение данного земельного участка в соответствии со сведениями в ЕГРН установлено на срок с 19.07.2013 по 19.07.2015.

В исполнение обязательств ООО «ГАСК» (застройщик) перед участниками долевого строительства здания медицинского центра в ЕГРН также внесены записи об ипотеке  прав участников долевого строительства на право аренды земельного участка и строящийся на данном земельном участке объект недвижимости: ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО12,  ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО15, ФИО14, АО Акционерная страховая компания «Инвестстрах» (далее – участники долевого строительства).

Решением от 28.12.2015 года Арбитражный суд Республики Алтай признал ООО «ГАСК» несостоятельным (банкротом) и ввел в отношении него конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5 Вышеназванные участники долевого строительства включены в реестр требований кредиторов должника.

18.10.2017 между конкурсным управляющим ООО «ГАСК» (продавец) и ООО «Сибкапстрой» (покупатель) по результатам торгов в торговой процедуре «Публичное предложение продавца № 5031930» заключен договор купли-продажи незавершенного строительством  здания медицинского центра, расположенного по адресу:  <...> на земельном участке с кадастровым номером 04:1 1:020159:164, площадью 1272 кв.м.

Право собственности ООО «Сибкапстрой» на вышеназванный объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН в установленном порядке 28.11.2017 года (№ записи 04:11:020159:410-04/001/2017-5) и никем не оспаривается.

18.12.2017 между Администрацией и ООО «Сибкапстрой» заключен договор № 3311 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 04:1 1:020159:164, площадью 1272 кв.м., для проектирования и строительства медицинского центра, категория земель: земли населенных пунктов.

В связи с заключением данного договора, 18.12.2017 Администрация  обратилась к Управление Росреестра по РА через АУ РА «МФЦ» с заявлением о регистрации договора аренды № 3311.

В ответ на поданное заявление Управление вынесло Уведомление о приостановлении регистрации договора аренды от 29 декабря 2017 года № 04/001/010/2017-7518 в связи с наличием противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами. Указанные противоречия связаны с тем, что на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный по адресу: <...>, зарегистрирован договор аренды за другим арендатором – ООО «ГАСК». Кроме этого, право аренды данного земельного участка находится в залоге у участников долевого строительства.

11.01.2018 Администрация обратилась в Управление с заявлением о погашении записи о регистрации договора аренды земельного участка № 2596 от 19.07.2013, заключенного с ООО «ГАСК» (запись в ЕГРН от 16.08.2013 года № 04-02-01/031/2013-491).

В ответ на заявление Управление Росреестра по РА приняло решение о приостановлении государственной регистрации погашении записи о регистрации договора аренды земельного участка № 2596 от 19.07.2013, заключенного с ООО «ГАСК», изложенное в уведомлении от 22 января 2018 года № 04/999/001/2018-2622.

В качестве основания для приостановления государственной регистрации Управление указало  пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), так как на указанный земельный участок по ул. Чорос-Гуркина 11/1 зарегистрированы договоры долевого участия, а также заключенный с ООО «ГАСК» договор аренды земельного участка.

В указанном уведомлении Управление предложило Администрации предоставить на государственную регистрацию согласие всех участников долевого строительства на погашение записи об аренде.

Считая вышеназванное решение о приостановлении государственной регистрации не соответствующим Закону № 218-ФЗ и нарушающим её права и законные интересы, Администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о признании данного решения незаконным.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Особенности порядка рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц содержатся в главе 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из статьи 200 названного Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили оспариваемое действие,  а также нарушает ли оспариваемое решение или действие права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительными решений или действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух условий в совокупности: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту  и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации также подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно положениям статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

К заявлению государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21  настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав

В силу пункта 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ приостановление осуществления государственной регистрации (ограничения прав) может быть обжаловано заинтересованным лицом в суде.

Судом установлено, что в оспариваемом уведомлении Управление Росреестра по РА указало на наличие противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на земельный участок, наличие зарегистрированного права аренды на земельный участок за ООО «ГАСК», наличие обременения в виде залога права аренды земельного участка участников долевого строительства здания медицинского центра.

В качестве основания для приостановления государственной регистрации погашении записи о регистрации договора аренды земельного участка № 2596 от 19.07.2013, заключенного с ООО «ГАСК» Управление указало  пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, так как заявителем на государственную регистрацию не представлено согласие всех участников долевого строительства на погашение записи об аренде.

Суд оценил основание, указанное Управлением в уведомлении и пришел к следующим выводам.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от категории арендатора и вида использования земельного участка заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды № 2596 от 19.07.2013, заключен между Администрацией  и ООО «ГАСК» на срок до 19.07.2015. Данный договор не продлен сторонами, в установленном законом порядке, новый договор аренды сторонами также не заключался.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, договор аренды земельного участка в силу действующего законодательства является срочным и по общему правилу может быть заключен на новый срок только по результатам проведения торгов, возможность продления срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности на неопределенный срок, после истечения срока действия, законом не предусмотрена.

С учетом этого, суд делает вывод о том, что истечение срока действия договора аренды земельного участка, заключенного по результатам проведения публичных торгов, является безусловным основанием прекращения действия такого договора.

Следовательно, договор № 2596 от 19.07.2013, заключенный между Администрацией  и ООО «ГАСК» прекратил свое действие 19.07.2015 с момента истечения срока его действия.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации№ (далее - Закон № 214-ФЗ).

Частью 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона № 214-ФЗ и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Вместе с тем наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРП регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

Из подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ следует, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Пунктом 1.1. статьи 25 Закона об ипотеке установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды.

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

В силу пункта 1.1. статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Как следует из материалов дела, договоры долевого участия в строительстве здания медицинского центра  заключены ООО «ГАСК» в 2014 -2015 году, в ЕГРН записи об ограничении (обременении) в виде ипотеки внесены в 2014-2015 годах, срок, на который установлено ограничение, как следует из выписки ЕГРН, составляет период с 02.04.2014 по 23.01.2015.

Между тем, согласно определению Арбитражного суда РА от 02.09.2015 в отношении ООО «ГАСК» введена процедура наблюдения, а 24.12.2015 застройщик признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Возбуждение в отношении ООО «ГАСК» дела о банкротстве свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику.

При указанных обстоятельствах требования к ООО «ГАСК» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, согласно параграфу 7 Закона о банкротстве, могут быть предъявлены лицами, с которыми им были заключены договоры долевого участия в строительстве, в рамках дела о банкротстве, и соответственно, рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений в строгом соответствии с правилами, установленными этим Законом.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, руководствуясь вышеуказанными положениями действующего законодательства, суд делает вывод о том, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, в том числе вследствие истечения срока аренды, наличие в ЕГРН регистрационной записи о залоге права аренды не имеет правового значения и не является препятствием для государственной регистрации прекращения права аренды.

Данный вывод суда согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 02.08.2017 № 309-КГ17-9712.

Учитывая, что нормы Закона № 214-ФЗ и Закона об ипотеке хотя и предусматривают основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, однако не содержат положений об основаниях прекращения залога в случае истечения срока аренды земельного участка до завершения строительства, в том числе в связи с признанием застройщика банкротом,  в данном случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу  о неправомерности приостановления  Управлением государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, возникшего у ООО «ГАСК» на основания договора № 2596 от 19.07.2013, поскольку наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, срок действия которого истек, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды ООО «ГАСК».

Ни закон № 218-ФЗ, ни Закон об ипотеке, ни Закон № 214-ФЗ, ГК РФ не предусматривают обязанность собственника земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в указанной ситуации представлять согласие всех участников долевого строительства на прекращение права аренды земельного участка застройщика.

Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные статьей 26 Закона № 218-ФЗ основания для приостановления государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка ООО «ГАСК». Администрация города Горно-Алтайска, как распорядитель и владелец указанного земельного участка, и ООО «Сибкапстрой», как единственный собственник незавершенного строительством здания медицинского центра, в связи с приостановлением государственной регистрации права аренды на земельный участок ООО «ГАСК» не могут реализовать свое право на земельный участок.

Довод Управления об избрании Администрацией ненадлежащего способа защиты и необходимости квалификации возникшего спора как спора о праве, не подлежащего рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ, подлежит отклонению как несостоятельный.

Защита арендодателем своих прав, вытекающих из полномочий по распоряжению участком, не свидетельствует о наличии спора о праве.

Суд считает, что рассматриваемый спор вытекает из правоотношений, связанных с исполнением органом государственной регистрации своих функций по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В процессе исполнения данной публичной функции органом совершены юридически значимые действия, оспаривание правомерности которых осуществляется в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным суд считает, что требование заявителя о признании незаконным решения Управления Росреестра по РА, изложенного в уведомлении от 22.01.2018 № 04/999/001/2018-2622, о приостановлении государственной регистрации погашения записи о регистрации договора № 2596 от 19.07.2013 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 04:11:020159:164, площадью 1272 кв.м., категория земель: земли населенного пункта, заключенного между Администрацией г. Горно-Алтайска и ООО «ГАСК» подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ суд считает возможным для восстановления нарушенного права Администрации обязать Управление совершить действия по государственной регистрации прекращения права аренды ООО «ГАСК» по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 04:11:020159:164, площадью 1272 кв.м., категория земель: земли населенного пункта.

Данный способ соответствует заявленному Администрацией требованию.

При этом требование заявителя об обязании  ответчика погасить записи о залоге на нежилые помещения, зарегистрированные за участниками долевого строительства с одновременной регистрацией договора аренды земельного участка, заключенного между Администрацией  и ООО «Сибкапстрой», не соответствуют заявленному предмету требования, так как Администрацией в рамках настоящего спора не оспариваются решения и действия Управления по приостановлению или отказу в государственной регистрации прав залога участников долевого строительства,  а также приостановление или отказ в государственной регистрации договора аренды № 3311, между ею и ООО «Сибкапстрой».

Суд не разрешает вопрос о судебных расходах, так как заявитель и ответчик в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай, изложенное в уведомлении от 22.01.2018 № 04/999/001/2018-2622, о приостановлении государственной регистрации погашения записи о регистрации договора № 2596 от 19.07.2013 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 04:11:020159:164, площадью 1272 кв.м., категория земель: земли населенного пункта, заключенного между Администрацией г. Горно-Алтайска и обществом с ограниченной ответственностью «Горно-Алтайская строительная компания».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу совершить действия по государственной регистрации прекращения права аренды общества с ограниченной ответственностью «Горно-Алтайская строительная компания» по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 04:11:020159:164, площадью 1272 кв.м., категория земель: земли населенного пункта.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.



Судья                                                                                           Л.А. Кулакова