Постановление от 15 января 2019 г. по делу № А07-35219/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-8059/18

Екатеринбург 15 января 2019 г. Дело № А07-35219/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2019 г. Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2019 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Беляевой Н. Г., судей Тороповой М. В., Рябовой С. Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – Территориальное управление Росимущества, ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.07.2018 по делу № А07-35219/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2018 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу от общества с ограниченной ответственностью Ремонтно-строительная фирма «Римад» (далее - общество РСФ «Римад», истец) в Арбитражный суд Уральского округа поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество РСФ «Римад» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Территориальному управлению Росимущества и федеральному государственному унитарному предприятию «Почта России» (далее - предприятие «Почта России») о признании недействительным договора аренды от 30.09.2009 № 000907, заключенного между ответчиками в отношении земельного участка площадью 108 000 кв. м с кадастровым номером 02:51:010602:3, в части передачи в аренду площади земельного участка 8450 кв. м, на которой расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером 02:51:010301:0:44 - здание дома отдыха общей площадью 459,9 кв. м,


необходимой для использования (эксплуатации) этого объекта, в следующих координатах точек границ:

№ точки

Расстояние (м)

Координаты, МСК-02



X

Y


н1


716912.87

1276728.31


н2

66.94

716917.44

1276795.09


н3

74.18

716843.44

1276800.19


н4

33.98

716840.59

1276766.33


н5

129.30

716712.13

1276781.04


н6

27.04

716708.95

1276754.20


н1

205.55

716912.87

1276728.31


(с учетом уточнения предмета исковых требований, принятого судом первой

инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.07.2018

(судья Архиереев Н.В.) исковые требования общества РСФ «Римад» удовлетворены в полном объеме; суд признал недействительным договор от 30.09.2009 № 000907 аренды земельного участка площадью 108 000 кв.м с кадастровым номером 02:51:010602:3, заключенный между ответчиками, в части, на которой расположен объект недвижимого имущества - здание дома отдыха общей площадью 459,9 кв.м, с кадастровым номером 02:51:010301:0:44 и необходимой для его использования (эксплуатации) площадью 8 450 кв.м. в установленных координатах точек границ.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2018 (судьи Суспицина Л.А., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Территориальное управление Росимущества, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель указывает, что на момент заключения договора аренды от 30.09.2009 № 000907 право собственности истца на здание дома зарегистрировано не было, соответствующая государственная регистрация была проведена 29.09.2010. Территориальное управление Росимущества отмечает, что истец, обращаясь с требованием о признании недействительной сделки, заключенной до приобретения права собственности на объект недвижимости, не доказал наличие заинтересованности в признании ее ничтожной. Заявитель также считает, что обществом РСФ «Римад» пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, поскольку о нарушении своих прав истец должен был узнать до 01.07.2012. Территориальное управление Росимущества ссылается на имеющуюся в материалах дела переписку сторон относительно


переоформления обществом прав на спорный земельный участок, при этом полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

В отзыве на кассационную жалобу общество РСФ «Римад» просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Росимущества – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок площадью 108 000 кв. м из земель особо охраняемых территорий и объектов с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир Республика Башкортостан, Чекмагушевский район, с/с Имянлекулевский, в южной части с. Имянлекул, поставлен на государственный кадастровый учет 17.08.2005 с присвоением кадастрового номера 02:51:010602:3, имеет разрешенное использование - для размещения почтового лагеря «Почтовик».

Между Территориальным управлением Росимущества (арендодатель) и предприятием «Почта России» (арендатор) в отношении указанного земельного участка с кадастровым номером 02:51:010602:3 заключен договор аренды от 30.09.2009 № 000907 сроком действия 49 лет (с 01.09.2009 по 01.09.2058) с указанием на цель аренды - для размещения почтового лагеря «Почтовик». Договор аренды от 30.09.2009 № 000907 зарегистрирован в установленном законом порядке 05.04.2010.

По акту приема-передачи от 30.09.2009 земельный участок с кадастровым номером 02:51:010602:3 передан предприятию «Почта России» в аренду.

Общество РСФ «Римад» является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 02:51:010301:0:44 - двухэтажного здания дома отдыха общей площадью 459,9 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский район, с. Имянликулево; право собственности общества на указанный объект недвижимого имущества с кадастровым номером 02:51:010301:0:44 зарегистрировано 29.09.2010 на основании Акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 18.06.2001.

Земельный участок площадью 1,0 га предоставлялся обществу РСФ «Римад» на праве постоянного пользования на основании решения Чекмагушевского районного Совета народных депутатов от 26.03.1992 № 3-95, о чем был выдан Акт на право владения, пользования землей РБ-51-000121, зарегистрированный в Книге записей государственных актов на право владения, пользования землей за № 121.

Общество РСФ «Римад», ссылаясь на то, что в процессе реализации права на приобретение земельного участка под зданием дома отдыха в порядке статьи


39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что принадлежащий ему объект недвижимости находится в границах земельного участка с кадастровым номером 02:51:010602:3, переданного в аренду предприятию «Почта России» на срок до 01.09.2058 на основании договора аренды от 30.09.2009 № 000907, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями о признании ничтожным вышеназванного договора аренды в части, на которой расположен объект недвижимого имущества (здание дома отдыха), и необходимой для его использования (эксплуатации) в соответствующих координатах точек границ.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как усматривается из материалов дела, предметом настоящего спора является признание недействительным договора аренды от 30.09.2009 № 000907 в соответствующей части как совершенного с нарушением требований действующего законодательства, поскольку при передаче предприятию «Почта России» в аренду всей площади земельного участка с кадастровым номером 02:51:010602:3 не были учтены интересы общества РСФ «Римад» как собственника объекта недвижимости с кадастровым номером 02:51:010301:0:44, расположенного в границах данного земельного участка.


Из положений подпункта 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации следует правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки), если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (абзац второй пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки).

Аналогичные положения закреплены в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции), предусматривающей исключительное право на приобретение собственником здания, строения, сооружения, земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, материалами дела подтверждено, что на дату заключения оспариваемого договора аренды от 30.09.2009 на спорном земельном участке с кадастровым номером 02:51:010602:3 помимо иных объектов недвижимого имущества, находится объект недвижимости - здание дома отдыха, 1979 года постройки, реконструированное обществом РСФ «Римад» в 2001 году.

Из материалов дела также усматривается, что указанный объект поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 02:51:010301:0:44, право собственности общества РСФ «Римад» на указанный объект зарегистрировано в установленном законом порядке, при этом судами принято во внимание, что зарегистрированное право собственности истца на здание дома отдыха, реконструированное в 2001 году, недействительным или отсутствующим в установленном законом порядке не признано, доказательства обратного в материалы дела не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.

Соответствующее толкование норм материального права направлено на реализацию необходимых правовых гарантий, обеспечивающих условия для


приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования.

Руководствуясь вышеизложенным, а также установив, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 02:51:010602:3 на дату заключения оспариваемого договора аренды находился объект недвижимости, принадлежащий обществу РСФ «Римад», суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что при передаче в аренду предприятию «Почта России» всей площади указанного земельного участка истец фактически лишился права на приобретение в собственность или аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности здания дома отдыха.

При делимости земельного участка требование о признании недействительным договора купли-продажи может быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участков, на которые вправе рассчитывать лица, обратившиеся в суд за защитой своего права. Определение такой части производится посредством установления площади земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости истца (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11).

Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении спора по существу определением суда от 05.02.2018 назначена судебная землеустроительная экспертиза в целях определения возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 02:51:010602:3 на два самостоятельных земельных участка для размещения и эксплуатации объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 02:51:010301:0:44 (здание дома отдыха, принадлежащего истцу) и для размещения и обслуживания иных объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:51:010602:3, а также в целях определения площади земельного участка в границах земельного участка с кадастровым номером 02:51:010602:3, необходимой для эксплуатации объекта недвижимого имущества (здание дома отдыха), исходя из его функционального назначения и фактического расположения на местности, и определения межевых границ земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимого имущества, в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 02:51:010602:3.

По результатам судебной землеустроительной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 12.05.2018 № 05/1, согласно выводам которого возможен раздел земельного участка с кадастровым номером 02:51:010602:3 с целью образования двух самостоятельных земельных участков; площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 02:51:010301:0:44, исходя из его функционального назначения и фактического расположения на местности, составляет 8450 кв. м.

Из экспертного заключения от 12.05.2018 № 05/1 также следует, что с учетом местоположения объекта недвижимого имущества с кадастровым


номером 02:51:010301:0:44 и иных объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:51:010602:3, а также местоположения границ контура земельного участка, указанного в Государственном акте на право владения постоянного пользования землей № РБ-51-000121 от 26.03.1992, экспертом предложен вариант раздела земельного участка с кадастровым номером 02:51:010602:3.

Исследовав и оценив экспертное заключение от 12.05.2018 № 05/1, суды первой и апелляционной инстанций признали его полным, ясным и не противоречащим положениям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также иным имеющимся в материалах дела доказательствам, в связи с чем приняли во внимание выводы экспертного заключения при определении площади и границ земельного участка, необходимого для расположения и эксплуатации объекта недвижимого имущества истца и не подлежащего передаче в аренду предприятию «Почта России».

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о невозможности разделения земельного участка в предложенном экспертом варианте либо иные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, суду не представлены и из материалов дела не следуют (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, принимая во внимание, что оспариваемый договор аренды земельного участка заключен с нарушением требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки), не допускающей возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта, учитывая результаты проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования, признав недействительным договор аренды от 30.09.2009 № 000907 в части, на которой расположен объект недвижимого имущества (здание дома отдыха) и необходимой для его использования (эксплуатации) в соответствующих координатах точек границ.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Между тем, как обоснованно указано судами, исковые требования о применении последствий недействительности оспариваемого договора аренды от 30.09.2009 № 000907 обществом РСФ «Римад» не заявлены.


Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что государственная регистрация права собственности общества РСФ «Римад» на здание дома отдыха была осуществлена в 2010 году, в то время как договор аренды заключен 30.09.2009, рассмотрены и обоснованно отклонены судами, как не влияющие на оценку законности оспариваемой сделки, исходя из толкования положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки).

Доводы Территориального управления Росимущества о пропуске обществом РСФ «Римад» срока исковой давности по заявленным требованиям являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку, в том числе с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/2011. Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки), указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.


С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению

без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.07.2018 по делу № А07-35219/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи М.В. Торопова

С.Э. Рябова