Решение от 20 апреля 2017 г. по делу № А40-225890/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А40-225890/16-150-2038
г. Москва
20 апреля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 апреля 2017 года

Полный текст решения изготовлен 20 апреля 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола помощником судьи Маиговой А.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "ЭЛЛАДА ПЛЮС" (ОГРН <***>, 125057, <...>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 125009 <...>)

о признании уведомления от 24.12.2014 № 33-А-128743/14-(0)-0 недействительным и установлении рыночной стоимости аренды 1 кв.м. по адресу: <...> на 01.01.2015 в размере 10 930 руб. в год,

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании уведомления от 24.12.2014 № 33-А-128743/14-(0)-0 недействительным и установлении рыночной стоимости аренды 1 кв.м. по адресу: <...> на 01.01.2015 в размере 10 930 руб. в год.

Истец в судебное заседание явился, требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Рассмотрев материалы, исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно абзацу 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Одновременно, в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, исходя из изложенного, в случае несогласия с установленной в отчете величиной рыночной ставки арендной платы, арендатор вправе ее оспорить путем предъявления иска о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, указанной в отчете, если законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность установленной в нем величины арендной ставки, либо путем признания недействительными актов органа, которыми установлена новая величина арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом, способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. По смыслу указанной правовой нормы, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица. Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ответчиком и истцом заключён договор аренды 02-00109/06 от 05.04.2006 объекта недвижимости по адресу: <...>, площадью 863,4 кв.м.

Уведомлением № 33-А-128743/14-(0)-0 от 24.12.2014 Департамент сообщил обществу "ЭЛЛАДА ПЛЮС" об изменении ставки арендной платы по указанному Договору с 01.01.2015.

Перерасчёт ставки арендной платы по указанному Договору произведён Департаментом в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы», опубликованном на официальном портале Мэра и Правительства Москвы (http://www.mos.ru) 27 декабря 2012 года.

Положения данного постановления носят публичный характер и являются обязательными. В указанном случае Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным Сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что первоначально, на основании отчета от 04.10.2013 № 880-14/2013-Ар о рыночной оценке объекта недвижимости арендная ставка по Договору с 01.07.2014 составляет 16 110 руб. за 1 кв.м в год (без учета НДС).

Пунктом 3 Постановления Правительства Москвы № 809-ПП при расчёте ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применять коэффициент-дефлятор с учётом индекса 1,10.

Рыночная стоимость 1 кв.м объекта исчисляется путём умножения рыночной ставки предыдущего года с учетом коэффициента-дефлятора на новый коэффициент-дефлятор, который устанавливается постановлением Правительства Москвы. Рыночная ставка арендной платы по Договору с учетом коэффициента-дефлятора с 01.01.2015 составляет 17 721 руб. за 1 кв. м в год (уведомление № 33-А-128743/14-(0)-0 от 24.12.2014).

Оспаривая указанное выше уведомление, Истец ссылается на то, что Департаментом не соблюдены требования, установленные п. 2.4 Постановления Правительства Москвы №800-ПП от 25.12.2012, поскольку указанное уведомление не содержит ссылки на проведение независимой оценки величины ставки арендной платы арендуемого объекта; более того, не смотря на направленную в адрес Департамента претензию, отчёт об оценке Истцу представлен не был.

Указанные доводы истца суд считает не обоснованными и сделанными с нарушением норм материального права ввиду следующего.

В соответствии с п. 2.4 приложения к постановлению Правительства Москвы № 800-ПП от 25.12.2012 по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в п. 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

Указанный договор аренды № 02-00109/06 от 05.04.2006 является действующим, заключён не по результатам проведения торгов (что подтверждается п. 1.1 договора аренды).

Из приведенных выше положений постановления Правительства № 800-ПП не следует обязанность Департамента направлять в качестве приложения к уведомлению отчет об оценке.

На основании части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 6.4 Договора аренды в случае изменения условий оплаты аренды объекта к настоящему договору оформляется дополнительное оглашение, которое становится его неотъемлемой частью (кроме случаев, предусмотренных пунктом 6.6 настоящего договора).

Согласно п. 6.6 Договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 17.11.2010 (п. 8 соглашения) в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы Стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается изменённой в одностороннем порядке.

Таким образом, Истец, по существу, оспаривает факт применения коэффициента-дефлятора к ставке арендной платы, установленной Правительством Москвы.

Анализируя требования Истца об установлении действительной рыночной стоимости аренды 1 кв.м объекта аренды, суд считает его не подлежащим удовлетворению.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 (далее - Закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации (ст. 8).

В соответствии со ст. 6 Закона № 135-ФЗ субъекты РФ имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки, такое право субъекта является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Как следует из положений ст. 10 названного закона, в отношении оценки объектов оценки, принадлежащих субъектам РФ, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки.

Департамент, осуществляя полномочия собственника имущества города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки имущества города Москвы. Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки.

Из указанного следует, что город Москва как собственник спорного имущества, в лице Департамента, устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что установленная ставка арендной платы получена на основании отчёта от 04.10.2013 №880-14/2013-АР об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды находящихся в собственности города Москвы объектов нежилого фонда, выполненного ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ «АВЕРС», на которое НП СРО «Деловой союз оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение № 1173/11/13 от 06.11.2013.

При этом, стоит отметить, что решением Арбитражного суда города Москвы по делу А40-243746/15-77-259 от 29.04.2016, впоследствии отмененным постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда в связи с отказом от иска, установлена достоверность отчета ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ «АВЕРС», которым установлена величина рыночной стоимости аренды нежилого помещения общей площадью 863,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Таким образом, поскольку установлен факт достоверности отчета ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ «АВЕРС» от 04.10.2013 № 880-14/2013-АР, то в рамках данного дела, указанный отчет оценке судом оценке не подлежит.

При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют правовое основания для удовлетворения исковых требований истца в полном объеме.

Госпошлина распределяется между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 10, 11, 12, 307-310, 404, 606, 610, 614, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 49, 65, 66, 71, 102, 110, 123, 131, 156, 170-176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:С.В. Маслов